Mietkauf mit vermieteten Wohnungen

Diskutiere Mietkauf mit vermieteten Wohnungen im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo, ich bin Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung (beide Wohnungen vermietet). Ich erziele Mieteinnahmen von € 10.000 p.a....

  1. #1 Kastanienwald, 28.09.2019
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    Hallo, ich bin Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung (beide Wohnungen vermietet).

    Ich erziele Mieteinnahmen von € 10.000 p.a. und möchte es für € 250.000 verkaufen.

    Zwei unterschiedliche Makler sagen, es ist eine Bruchbude (Fertighaus aus 1964 mit Asbestplatten etc.), aber der Keller sei super in Ordnung und die Lage hervorragend.

    Meine Probleme:
    a) Auf dem Grundstück (= Oma-Haus) befinden sich die Parkplätze für mein großes Nachbarhaus (Mehrfamilienhaus). Ablösebetrag für die Parkplätze ca. € 40.000
    b) Makler sagen beide, dass es das klassische Haus für Selbsteinzug und Sanierung ist bzw. als Teilabrisshaus zu veräußern ist. ABER, es würde stören, dass sich zwei Mietparteien im Objekt befinden bzw. alle Interessenten seien deshalb abgesprungen.
    c) Die beiden Mieter sind perfekt. Vom Mieter der Einliegerwohnung hört und sieht man nichts. Die Mieter der Hauptwohnung halten alles schön gepflegt.

    Mein mir vorliegendes Angebot:

    Ein Bekannter der Familie aus dem nicht EU-Ausland würde das Haus gerne erwerben. Allerdings würde er nur € 90.000 sofort bezahlen und die restlichen € 160.000 über 16 Jahre bezahlen. Die Mieter würde er behalten und es würde eine offene Zession gegenüber den Mietern erfolgen. Renovierungskosten und Instandhaltungskosten würde er übernehmen. Für den Fall, dass Bekannter nicht mehr € 10.000 p.a. an mich zahlt, wäre der Betrag sofort fällig und das Objekt dürfte verkauft werden.

    Meine Situation: derzeit benötige ich jedes verfügbare Geld infolge privaten Hausbaus und auf obigen Objekt lasten noch Grundschulden von € 120.000. Eigentlich wollte ich € 150.000 vom Bekannten und hätte Restdarlehen sofort getilgt und hätte das Objekt an Ihn für € 250.000 verkauft mit Zahlung von € 150.000 sofort und dann € 10.000 jährlich, bis die € 250.000 erreicht worden wären. Hätte mir dies dinglich sichern lassen (mit Unterwerfung unter sofortiger Zwangsversteigerung, wenn nicht gezahlt worden wäre).

    Frage: Gibt es hier noch einen anderen gangbaren Weg? Z.B. Unechter Mietkauf oder Leasing mit € 90.000 Anzahlung und jährlicher Zahlung von € 10.000 für 16 Jahre.

    Problem: Ich fürchte, gemäß dem was ich so gelesen habe, dass ich die € 90.000 und die jährlichen € 10.0000 mit meinem persönlichen Steuersatz versteuern müsste, obwohl mir das Objekt bereits mehr als 20 Jahren gehört.

    Ganz lieben Dank im voraus !!!
     
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  3. Ferdl

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    Da das ganze vermutlich in Österreich stattfindet wird dir hier kaum einer helfen können.
    Desweiteren sind das eindeutig Fragen an einen Steuerberater.
    Dein Grundproblem, dass du weniger Geld auf die Hand bekommst als du gerne hättest, kann dir auch keiner lösen. Alternative Lösung könnte sein, das Haus zu behalten und weiter zu vermieten. Oder den Neubau lassen und selber einziehen.
     
  4. #3 Kastanienwald, 28.09.2019
    Kastanienwald

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    Das Haus steht in Deutschland und mein persönliches Bauvorhaben hängt nicht grundsätzlich vom Verkauf ab (ich wohne persönlich auch 500 km entfernt vom Problemhaus - wie vermutlich Ex-Ministerpräsident Stoiber formuliert hätte). Allerdings sehe ich zu viele Sanierungskosten auf mich zukommen, als dass ich das Haus behalten möchte.
     
  5. Ferdl

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    Wenn das in D-Land ist verstehe ich nicht was du damit sagen willst. Vermutlich das die Mieter ihre Miete an den neuen Eigentümer zahlen müssen?

    Das Angebot scheint sich von deinem Wunsch nur durch andere Zahlen (150 vs 90tausend) zu unterscheiden?
    Diese Entscheidung musst du treffen.
    Wenn das Haus tatsächlich mehr als 10 Jahren dir gehört (Grundbuchlich) fallen beim Verkauf keine Steuern an. Wenn der Ratenkauf verzinnst werden sollte müssen die Zinseinkünfte sicher versteuert werden.
    Es gibt sicher auch andere Lösungen jedoch denke ich dass der Kauf auf Raten die einfachste Lösung ist.
    Lass dich von einem Fachanwalt sowie Steuerberater aufschlauen. Die Tücke liegt im Detail.
     
  6. #5 SaMaa, 28.09.2019
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2019
    SaMaa

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    Warum eigentlich den Mietkauf auf 10 Jahre?

    In der heutigen Zeit, kosten Darlehen-Zinsen doch nicht mehr die Welt und 250.000€ ist auch keine große zu finanzierende Summe,die normalerweise locker aus 10.000€ Mieteinnahmen getilgt werden könnte.

    Aus meiner laienhaften Sicht gesehen, entsteht durch die Teilzahlungen über viele Jahre hin weg, das Risiko,dass wenn ein größerer Schaden ( tatsächlich oder nur in den Gedanken des neuen Eigentümers ) oder Ähnliches entsteht und/oder aufgedeckt wird, der neue Eigentümer die einfache Möglichkeit hat, große Beträge - bis zur Klärung -zurück zu halten bzw. Die Zahlungen komplett ein zustellen um ein eventuelles Gerichtsverfahren ab zu warten.

    Selbstverständlich könnten solche Forderungen auch nach einem normalen Kauf kommen bzw. Entstehen. Aber dann fällt die Einfachheit des Zurückhaltens von Geldbeträgen weg und da überlegen viele erst mal ob sie den Klageweg ( als neuer Eigentümer) bestreiten oder nicht.
     
  7. Ferdl

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    Mit der Unterwerfung unter sofortiger Vollstreckung ist das Risiko vermutlich Überschaubar.

    Problem ist und bleibt; ist bei der Vollstreckung nix zu holen fällt das Haus an den VK zurück, dies scheint nicht der Wunsch des VK zu sein.
    Die Freundschaft ist dann auch dahin.
    Überlässt man die Finanzierung einer Bank, ist man aus dem Dilemma raus. In sofern muss ich SaMaa zustimmen.
     
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  8. #7 Kastanienwald, 28.09.2019
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    Erst einmal besten Dank für die Gedanken und Kommentare !!!! Sehr nett !!!!!

    Mein Problem ist:
    Lieber den Spatz in der Hand, als die Taube auf dem Dach. Bisher hat keiner nur Interesse an dem Objekt gehabt - ein Makler hat es 6 Monate im Bestand gehabt und kein Mensch wollte es nur ansatzweise haben. Es fanden Außenbesichtigungen statt und die Leute gingen dann gleich wieder.

    Der Käufer kommt aus Algerien und bekommt hier keine Baufinanzierung (ebenfalls nicht in Algerien -> Kredite sind böse in deren Kulturkreis). Sein Vater lebte in Deutschland und hat hier noch 90000 Euro auf einem Bankkonto. Für das Geld will er ein Haus, bekommt aber keins und will Deutschland eine Fluchtburg haben, wenn es in Algerien eines Tages zu Unruhen kommt.

    Den Mindestpreis in einer Versteigerung sehe ich bei € 120.000, rund € 30.000 unter reinen Bodenrichtwert. Somit sehe in im Fall einer Versteigerung kein so hohes Risiko. Dafür würde ich es dann selbst wieder sogar ersteigern.

    Danke zu dem Gedanken mit der Mängelrüge und Zurückhaltung der Beträge. Das ist wirklich ein Problem.

    Am Dienstag habe ich einen Rechtsanwaltstermin und muss dann auch noch mit dem Steuerberater sprechen.

    Mein Gedanke bzw. Hoffnung: Lieber ein Leiden mit Ende, als ein Leiden ohne selbes. Ich möchte nicht, dass meine Tochter dieses Problemhaus eines Tages erbt.
     
  9. Duncan

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    Und ist sie der gleichen Ansicht? Ich hab es schon mehr als einmal erlebt, dass man den "Kindern" nur die richtige Herausforderung stellen muss.
    In dem Fall z.B. Hier sind die Vollmachten, dein Budget ist die Mieteinnahme, wenn du das Ding wieder in Schuss bringst ist es deins.
    Und da wurden schmucke Dinger draus, die auch mit gut vertretbarem Aufwand gewinnbringend zu bewirtschaften waren. Ja, manchmal auch mit etwas kreativer Gewerbenutzung oder Spezialisierung auf eine Bedarfslücke(da waren es z.B. Ferienwohnungen für Behinderte, insbesondere mit Rollstuhl). Hängt halt auch etwas von der Region ab was möglich ist.
     
  10. #9 Kastanienwald, 28.09.2019
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    Meine Tochter ist 4 und das Objekt 500 km entfernt. Das Management aus der Entfernung ist sehr schwierig. Hier im Norden wird sie einige Häuser erben, wo sie sich verwirklichen kann.
     
  11. #10 Newbie15, 28.09.2019
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    Vielleicht ist der Preis einfach zu hoch angesetzt? Für Faktor 25 müsste das Haus schon in sehr gutem Zustand sein oder eben wenigstens leer. Rein von dem was du schreibst (Sanierung und Teilabriss), vermietet und dann Faktor 25 wundert mich nicht, dass es keine Interessenten gibt

    Ich frage mich, wie dieses "Finanzierungskonzept" funktionieren soll. Die Mieteinnahmen sollen komplett in die Rate an dich. Zu welchen Zinsen? Im Moment rechnest du mit 0%?

    Dann müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Rücklagen für Instandhaltung? Du schreibst von Teilabriss oder Sanierung. Da muss ja erheblich was kommen. Was ist bei Leerstand? Mietausfall? Hast du finanzielle Situation überprüft, dass das alles tragbar ist? Keine Bank würde so einen Kredit vergeben, wenn nicht wirklich hohe Einnahmen da sind, um die anderen Kosten langfristig tragen zu können. Wenn dann nicht mal ein Kredit bei der Bank aufgenommen werden kann, von was werden große Maßnahmen bezahlt? Meiner Meinung nach kann das nur scheitern.
     
  12. #11 Kastanienwald, 28.09.2019
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    Das Haus hat Bestlage (Bodenrichtwert derzeit ca. € 150k), der Keller ok, aber das Haus ist Schrott. Hält vielleicht noch 15 Jahre, dann ist es fertig.

    Ja ich rechne mit 0 %, da ich schon über den hohen Kaufpreis positiv überrascht bin.

    Ja, ich finde auch dass die Schätzungen zu hoch sind. Drei Makler sahen das Objekt zwischen 250.000 bis 270.000 € und ein Makler bei € 200.000 im vermieteten Zustand. Letzter Makler sah es unvermietet bei € 230.000.

    Ich denke die Mieten sind noch 5 Jahre sicher und genau diese sollen zu 100 % an mich gezahlt werden. Dann hätte ich rund € 140.000 und bekäme bei einer Versteigerung sicher des Rest. Steuerfrei sind für den Erwerber € 6.400 + Afa, somit wäre nahezu alles steuerfrei. Ja, ich fürchte, der Käufer schafft es nicht auf Dauer. Hier haben wir natürlich unterschiedliche Interessen. Mir wäre es egal, da es ein Freund des Lebensgefährten meiner Mutter ist, ob es am Ende doch versteigert werden würde. Dann bekäme ich sogar früher das restliche Geld und es wäre mir fast Recht.
     
  13. #12 SaMaa, 28.09.2019
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2019
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    Ja, ich weiß so ist das Leben.

    Aber dennoch fühle ich beim Lesen dieser Zeilen ein sehr großes Unbehagen.

    Somit scheint sich mein Egoismus und mein Anspruch auf gegenseitige Fairness, zumindest noch auf einem Normalmaß zu bewegen
     
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  14. #13 Kastanienwald, 28.09.2019
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    @SaMaa: Ich verstehe das Unbehagen, will aber meine Worte relativieren. Der Käufer besitzt in Algerien diverse Supermärkte, eine wirklich große Villa am Meer, eine große Villa in Algier und erbt von seinem Vater, welcher Algerier mit deutscher Staatsbürgerschaft rund eine halbe Million €, welche allerdings bereits nach Algerien transferiert wurde. Wenn ich meine, dass er es nicht schafft, dann nur dann, wenn das Geld in Algerien versackt, er nicht mehr bereit ist, mehr Geld in sein "Fluchthaus" zu stecken, welches er mit dem letzten Geld, welches in Deutschland verblieben ist, nun im Ratenkauf erwerben möchte. Und er hofft vermutlich, dass es sich so lange trägt wie möglich und er es niemals nutzen muss. Das Haus stellt für ihn somit so eine Art Lebensversicherung für den Krisenfall in Algerien dar.

    Ich bin allerdings aufgrund des Kulturkreises sehr vorsichtig, da ich es bereits mehrfach erlebt habe, dass kein Respekt den Andersgläubigen entgegengebracht wird und man dann eben nicht mehr zahlt. So hat eine befreundete Familie 3 Millionen € in Ägypten verloren, weil der Vater (Muslim) ein sehr großes landwirtschaftliches Gut erworben hatte und dann verstarb. Dann erbte nicht seine deutsche Ehefrau (Christin), sondern ein männlicher Verwandter in Ägypten. Deshalb habe ich es so formuliert - da ich den Worst-Case erwarte und mich lieber positiv überraschen lasse.
     
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  15. #14 taxpert, 28.09.2019
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    Du denkst übrigens bei deinem worst case Szenario deutlich zu positiv! Ich würde lieber von einem Jahr „Miettilgung“ ausgehen und einer Quote von 10 bis 20.000 € aus der Versteigerung, da bis dahin entsprechende Handwerkerrechnungen für Instandhaltung/Sanierung aufgelaufen sind, die nicht beglichen wurden!

    Aber es ist letztendlich deine Entscheidung!

    taxpert
     
  16. Ferdl

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    Bei einer Grundbuchlichen Sicherung würden dann wohl wieder mal die Handwerker leer ausgehen.

    Ob du jedoch so langfristige Geschäfte mit diesem Menschen machen möchte musst du dir halt überlegen.
     
  17. #16 Melanie123, 30.09.2019
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    Ich bin mir nicht sicher, ob ich etwas (aufgrund fehlender Informationen?) nicht richtig verstehe, oder ob ich in dieser Konstellation einfach keine Problemlösung für Deine momentane Situation sehe.

    Die erste Stellschraube wäre für mich, das Grundstück zu teilen, da ansonsten 40.000 Ablösesumme für die Stellplätze anfallen. Dafür sollte das Katasteramt zuständig sein. Also die Stellplätze als Flurstück abteilen und im zweiten Schritt den Übertrag in das Grundbuchblatt des MFH übertragen (evt. sogar direkt die Vereinigung beantragen). Zuständigkeiten können da regional unterschiedlich sein. Es schadet aber sicher nicht, wenn Du uns das Bundesland nennst.
    Kommt natürlich auch auf Bodenrichtwert/qm an, ist aber bei Parkplatznot ein absolutes Plus für das andere Objekt.

    Zweitens willst Du ja den Kredit ablösen. Daraus ergibt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung, die (grob) abhängig von dem vereinbarten Zinssatz und der Restlaufzeit ist. Es gibt im Internet Vorfälligkeitsentschädigungsrechner, die ziemlich genau sind.Das ist eine sehr wichtige Information, wenn es um einen Verkauf geht, weil man Geld braucht, das sich (es existieren ja mehrere andere Immos) evt. auch anders beschaffen ließe.

    2-Fam-Häuser kaufe ich als Kapitalanleger zum Faktor 25 nicht einmal dann, wenn sie gut gepflegt sind.
    Als potentieller Eigennutzer (schönes Haus, irgendwann später, Unruhen im Heimatland...) vielleicht.
    Als Objekt zum zeitnahen Eigennutz und als Immo-Neuling (was eben den hauptsächlichen Teil der Interessenten ausmachen dürfte) definitiv nicht.
    Kurz: der Kaufpreis des Hauses ist zu hoch angesetzt, vor allem wenn man schnell verkaufen möchte.
     
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  18. Ferdl

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    Ist wie so oft im Leben: No Risk, No Fun. Wenn man die Spitzenrendite mitnehmen will muss man zur Not den Totalausfall Riskieren.
     
  19. #18 Goldhamster, 30.09.2019
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    Hallo,

    ich kenne es bei diesem Kulturkreis so:

    Erst wird ein Kaufpreis (für ein Auto, eine Wohnung, ein Haus oder was auch immer...) festgelegt.
    Danach wird bei jeder sich bietenden Gelegenheit nachverhandelt.

    Da du aber kein Druckmittel mehr in der Hand hast, musst du dann auf seine "Kürzungen" eingehen. Und wenn du dann einmal darauf eingegangen bist, wird er es immer weiter und immer mehr versuchen....
    Selbst bei einem Bar-/Sofortkauf musst du damit rechnen, dass mit Flehen, Drohen und mehr versucht wird, NACH der notariellen Beurkundung noch den Preis zu drücken.
    Selbst oft erlebt (bei anderen Gebrauchsgütern)

    Entweder Sofortkauf oder sein lassen. Und selbst beim normalen Kauf hinterher nur die harte Schiene fahren. Kein Nachverhandeln.

    niemals nachverhandelt
    DER HAMSTER
     
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  20. #19 Goldhamster, 30.09.2019
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    Hallo @Kastanienwald

    deine von mir oben zitierten Worte muß man sich mal auf der Zunge vergehen lassen....
    Richtig Wort für Wort. Das ist schon köstlich zu lesen.

    Kein Wunder, dass muslimische Männer keinen Respekt vor Deutschen haben. Das ist unglaublich.

    unglaubliche Geschichten glaubt nie
    DER HAMSTER
     
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  21. #20 Kastanienwald, 05.10.2019
    Kastanienwald

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    Ganz lieben Dank für die zahlreichen Antworten !

    Der Käufer, ..... falsch, der ehemalige Kaufinteressent ist abgesprungen. Er forderte mit dem Kauf der Immobilie solle ich ihm eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung für Deutschland mit liefern. .......... ich bin selten sprachlos, aber das will ich nun mal so stehen lassen. Faszinierend würde Mr. Spock sagen !
     
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