Mietkauf zur Vermietung an Angehörige

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von MMMKV, 28.02.2007.

  1. MMMKV

    MMMKV Benutzer

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    Hallo
    habe hier ne etwas komplizierte Frage,

    Ich habe ein Haus auf Mietkauf bzw Ratenkauf sehr günstig gekauft und Beabsichtige dieses an meine (zZT.noch bei uns lebende)Stieftochter, ihren Freund und ein Baby zu vermieten.
    Mein Mann ist Angestellt ,ich selbst bin umsatzsteuerpflichtige Gewerbetreibende(Kleingewerbe).
    Natürlich will ich mich nicht an unserer Tochter bereichern muss aber mindestens den Grösten teil der monatlichen Raten weitergeben.Die Finanzierung läuft über Grundschuld und wir zahlen Zinsen.
    Auf was muss ich achten damit Finanzamt mich nicht schröpft bzw wo können wir Steuermindernd verbuchen und was. Die nebenkosten rechnet unsere Tochter mit den Energieversorgern selbst ab.Versicherungen tragen selbsverständlich wir.
    Was kann ich für Kosten des Hauskaufs absetzen?
    Wir selbst wohnen in Eigentum.
    Danke
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 28.02.2007
    lostcontrol

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    betriebskosten wie strom, müll und wasser kann man gelegentlich mit den versorgern direkt abrechnen. prima.

    die versicherungen tragt selbstverständlich ihr? warum?
    ihr solltet die ganz normal umlegen - geht lieber mit der miete runter, das ist steuerlich einfacher! was macht ihr mit der grundsteuer?

    meiner einschätzung nach wäre es für euch steuerlich deutlich günstiger, ihr würdet ein ganz normales mietverhältnis mit ganz normaler betriebskostenabrechnung machen und dafür die kaltmiete klein halten.
    man darf an angehörige deutlich billiger vermieten als an fremde (den genauen satz kann euch euer steuerberater sagen). die betriebskosten allerdings dürft ihr nicht so einfach senken und damit tätet ihr euch auch wirklich keinen gefallen! macht lieber die "klassische" variante, dann seid ihr auf der sicheren seite!

    oder ihr vermietet "warm" - das geht natürlich auch.
    aber auch da müsst ihr mal durchkalkulieren was da richtig ist und was nicht - das finanzamt wird das sicherlich durchleuchten.
     
  4. MMMKV

    MMMKV Benutzer

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    Hallo
    Vielen dank der Antwort.
    Wegen der Grundsteuer dachte ich auch das übernehmen wir und geben das dann als Kosten an das Finanzamt an
    Wie gesagt wir wollen ja kein Geld an der Tochter verdienen, allerdings auch nicht drauf zahlen .
    Hab aber steuerlich was das angeht keine Ahnung wir müssen nur schnell was schriftlich machen damit die Grosse auch weiss woran Sie ist.
    Die Schuldzinsen und Erhaltungsaufwand kann ich steuermindern geltend machen aber wie läuft das mit dem Rest
    Ich muss mindesten 75% der örtlichen Vergleichsmiete verlangen das wäre aber dann weniger als die Raten .Kann ich das als Verlust begründen?
    Danke für schnelle Antworten
     
  5. #4 lostcontrol, 28.02.2007
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    ich denke es wäre steuerlich einfacher, das ganz normal abzuwickeln, sprich: die grundsteuer mit den anderen betriebskosten umzulegen. es ist ja nicht so, dass ihr dann an der tochter verdienen würdet, wenn ihr sie ihren teil zahlen lasst - das ist ja ein betrag, der gezahlt werden muss.

    gibt es denn überhaupt einen örtlichen qualifizierten mietspiegel? die sind nämlich doch eher selten...

    und: habt ihr vor an der wohnung noch das eine oder andere zu renovieren / zu sanieren? dann läge nämlich die situation vor, dass die tochter berechtigtermassen die miete mindern könnte...
    manche renovierungen können sich ja ganz gewaltig hinziehen, vor allem wenn man sie in eigenarbeit leistet...
    und wenn ich daran denke was mieter so alles finden, wenn es um's miete mindern geht - das ist wirklich erstaunlich...[/quote]
    ich hatte auch schon mal 'nen mietvertrag mit dem zusatz "bis zur endgültigen beseitigung des wasserschadens im flur wird die miete um 25% gemindert..." (und der vertrag war nicht von angehörigen!).

    zudem gibt's ja irgendwo in der einkommensteuerjahreserklärung den posten mit den sonderausgaben für angehörige... da könnte man gegebenenfalls durchaus auch die finanzielle unterstützung für die eigene tochter unterbringen...
    mac kann dazu sicher etwas sagen!
     
  6. MMMKV

    MMMKV Benutzer

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    Hallo
    superlieben dank für Deine Antworten.
    Ja ist echt ne Überlegung wert wegen der Kosten und auf die Idee mit der Mietminderung bin echt nicht selber gekommen.Ist ja ein älteres Häuschen da kann schon einiges sein.
    Wegen der anderen Sonderausgaben ist auch ne idee
     
  7. Mac

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    Im Bereich Mietkauf habe ich keine einschlägigen Erfahrungen sammeln können. Ich könnte mir vorstellen, dass diese Finanzierungsart steuerlich im Grund wie ein Darlehen zu beurteilen ist. Der Darlehensgeber ist evtl. nicht die Bank, sondern eben der Verkäufer. Bitte um Korrektur, wenn es nicht so sein sollte. In wieweit der monatlich zu zahlende Betrag für "Mietkauf" aufzuteilen ist in Miete und Darlehensraten (Zins und Tilgung), kann ohne Aufschlüsselung der Zahlungen mit Laufzeit, etc. nicht eindeutig geklärt werden. Meiner Meinung nach müßte der Anteil, der für Zinszahlungen entrichtet wird bei den Ausgaben bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzusetzen sein. Die Zahlungen für Tilgungen, evtl. Miete sind im Rahmen der angestrebten Vermietung und Verpachtung meiner Meinung nach nicht zu erfassen. Ist schon bei Beginn der Zahlung der Übergang von Nutzen und Lasten der Immobilie erfolgt? Ansonsten wäre es eine Untervermietung von dir als Mieter an deine Stieftochter.

    @ Lost, nicht Sonderausgaben, hab ich dir doch schonmal geschrieben, sondern bei den außergewöhnlichen Belastungen gem. §33b EStG (Einkommensteuergesetz). Hier sind Zahlungen für Unterhalt und Berufsausbildung je Kalenderjahr bis EUR 7.680 für jede gesetzlich unterhaltsberechtigte Person des Steuerpflichtigen oder seines Ehegatten ansetzbar. Voraussetzung ist u.a. dass diese Person ein geringes Vermögen besitzt und deren eigene Bezüge und Einkünfte im Jahr EUR 624 (EUR 52 im Monat) nicht übersteigen! Hier wird es meiner Meinerung nach schon scheitern, so dass ich mir die Aufzählung der weiteren Voraussetzungen erspare.

    Die Entgeltgrenze bei teilentgelticher Wohnungsüberlassung liegt bei 56%. Von 56% bis 75% wird eine Überschussprognose von seiten des Finanzamtes an dich herangetragen. Deshalb sollte man im Normalfall gleich bei 75% der ortsüblichen (Warm-)Miete ansetzen. In wieweit Baumängel, Alter, etc. eine Kürzung der Miete begründen können hat sich ja schon Lost geäußert.

    Hinweis: Was im Rahmen der Vermietung und Verpachtung auf dem Papier (Vertrag, Bankkontoauszüge) dem Finanzamt früher oder später darzulegen ist und was zwischen euch bar ohne Wissen des Finanzamtes bezahlt wird, mag nicht immer das selbe sein.
     
  8. #7 lostcontrol, 02.03.2007
    lostcontrol

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    jaja, hab's mir halt nicht gemerkt weil ich damit noch nie zu tun hatte und vermutlich auch weiterhin nicht zu tun haben werde...

    also da geht auf jeden fall einiges, wie ich aus eigener erfahrung weiss.
    allerdings sollten die entsprechenden belege für baumaterial, farbe, pinsel etc. dann auch beim steuerberater landen - der unsrige hat neulich schon zart angedeutet, dass das finanzamt so langsam auf die idee kommen könnte, dass wir endlich fertig geworden sind mit unserer renovierung...

    aber wie mac sagt: was an bargeld fliesst kann das finanzamt nicht sehen. wenn ich bei muttern zum essen vorbeischaue, könnte man das natürlich auch als "nicht-geldwerte vorteile" (oder so ähnlich) sehen - oder eben auch ganz einfach als mütterliche zuwendung. gleiches gilt für das pärchen neue schuhe etc...
    auch wenn grad nicht weihnachten ist.
     
  9. MMMKV

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    Hallo
    also das Haus wird vom Verkäufer finanziert,abgesichert durch ne Grundschuld.
    Der Kaufpreis ist verzinst und wir zahlen ne bestimmte Zeit ne gleiche Rate die Zins und Tilgung gleichzeitig beeinhaltet.
    Ist also eher n Verkäuferdarlehen als n Mietkauf.Der Eigentums übergang ist sobald als Notar alles fertig hat.Also nicht erst nach Jahren.
    Das was du gesagt hast bezüglich der Zahlungen von Tochter ist schon OK aber ich möcht halt die legalen Steuertricks nutzen und nix schummeln.Weil Ihr wisst ja die Kleinen sind schneller dran als die grossen.
    Klar muss in dem Haus noch einiges gemacht werden.Wie ist es denn da ,auf was muss ich achten dürfen wir das auch alles selbst machen und das Material in rechnung stellen oder gibts da auch was zu beachten.Und ab wann zählt das dann und wie lange?Ich weiss ich hab massig fragen,ist halt so dass wir nichts zu verschenken haben und rechnen müssen.
    Sind halt mal keine reichen Leute.
    Ach so noch ne Frage das haus wird auf mich gekauft und ich hab ne Minifirma ,geht da auch was?
    Danke der Antworten
     
  10. #9 lostcontrol, 04.03.2007
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    im prinzip darfst du ALLES am haus selbst machen.
    nur: sachen wie elektrik, installationen, aussendämmung etc. und z.b. fliesen im bad sollte man tunlichst dem fachmann überlassen - da geht's nämlich durchaus auch um die gewährleistung und um garantien, das ist alles versicherungsrechtlich relevant (die gebäudeversicherung zahlt dir keinen cent, wenn das haus wegen kabelbrands abfackelt und du keine elektriker-rechnung vorweisen kannst sondern das selbst gemacht hast).
    es bleibt aber noch jede menge anderes, wo man selbst handwerkeln kann, ohne grosses risiko - auch die fliesen im bad hab ich da jetzt nur erwähnt, weil ICH im bad nicht selbst fliesen würde (in küche, waschküche, diele, flur etc. hab ich das selbstverständlich selbst gemacht - da ist das risiko aber auch ziemlich gering).

    selbstverständlich kannst du die materialkosten von der steuer absetzen.
    mit der arbeitszeit wird's allerdings schwieriger - die kann man nur bei mietwohnungen absetzen, aber auch da gibt's diverse regelungen was da ok ist und was nicht.

    am besten du redest darüber wirklich mal mit deinem steuerberater, der wird dir auch sagen können, wielange EUER finanzamt da mitspielt von wegen "mietfrei bzw. geringe miete wegen renovierungsarbeiten".
     
  11. MMMKV

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    Hallo
    danke das du dich noch mal gemeldet hast ,wollte dir auch ne Antwort schreiben wusste aber nicht das man nur einmal täglich auf einen Thread antworten kann.

    Ja wegen der Arbeitszeit ist ja doch n Miethaus wenn ichs entgeldlich vermiete auch wenns an die Stieftochter ist oder hab ich da was falsch verstanden.

    Ne an elektrik,gas oder strom lassen wir die Finger weg aber all den anderen Kram kann Männe selbst machen ist ja n Handwerker.An unseren Privathäusern haben wir auch so gehandelt.Aber in dem neuen /alten Hüttchen sind eigentlich eh nur sogenannte Schönheitsreperaturen zu machen alles andere ist relativ neu.Aber dank Teuro geht das ja auch ganz schön ins Geld.Wie ist das denn kann ich Verluste mit den Einkünften im Gewerbe verechnen und wie ist das mit der Umsatz/Mehrwertsteuer ist das auch irgendwie verrechenbar.Habe bis jetzt die Steuer selbst gemacht da ich echt n paarmal mit Steuerberater reingefallen bin und hier in der Gegend(Eifel)Väterlässwirtschaft und Staatsunterwürfigkeit herrscht.Ist echt manchmal wie im Mittelalter hier.Hast du n Tip wie ich das am besten alles selbst in Erfahrung bringen kann oder muss ich mir doch nen Steuerberater suchen?
    Danke und nen schönen Tag noch
     
  12. #11 lostcontrol, 05.03.2007
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    theoretisch kann man eigenarbeit an mietwohnungen ebenfalls absetzen - in der höhe, die ein "richtiger" handwerker gekostet hätte aber ohne mehrwertsteuer.

    "verrechnen" darf man da bestimmt nichts. und da das gewerbe ja bestimmt nicht im vermieten von wohnungen besteht, sollte man das auch tunlichst unterlassen.
    wie das ausschaut, wenn "männe" einen handwerksbetrieb hat und die arbeiten selbst macht mit offizieller rechnung kann ich leider auch nicht sagen.

    ich würde nach wie vor den steuerberater empfehlen.
    bei anschaffung von immobilien, zudem noch über diese doch eher ausgefallene variante mit dem "mietkauf" und der vermietung an angehörige würde ich mir das nicht zutrauen. das ist schon bei normalen bedingungen nicht ganz einfach, aber bei der konstellation? neeee - in der zeit, in der man sich da durchforstet, kann man auch den einen oder anderen 400-euro-job locker runterreissen...
    und ein guter steuerberater schafft das problemlos, die eigenen kosten wieder herauszuholen - selbst jetzt, wo er für privatleute nicht mehr absetzbar ist.
     
  13. MMMKV

    MMMKV Benutzer

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    Hallo
    Männe ist Angestellter ,ich hab das Gewerbe,überbegriff Dienstleistungen.(Teledienst ,Schreibarbeiten,Gebäudereinigung,Bautenschutz)
    Dachte nur könnte das irgendwie machen.Aber wahrscheilich hast du recht mit dem Steuerberater ,muss halt mal n neuen Versuch wagen.Hab leider nur miese Erfahrungen gemacht ,klar ist das schon ne Heidenarbeit mit der Steuer aber wenn s n Unterschied von damals 7500 DM macht,überlegt man schon.
    Dachte vielleicht habt Ihr ja doch nen einen oder anderen legalen Trick.
    Ich meinte mit verrechnen eigentlich Verlustausgleich .
    Danke
    Gruss
     
  14. Mac

    Mac Erfahrener Benutzer

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    So nicht richtig!

    Zur Klarstellung:

    Steuerberatungskosten, die keine Werbungkosten (z.B. bei Vermietung und Verpachtung, Anlage N, Anlage KAP, etc.) oder keine Betriebsausgaben darstellen, können ab VZ 2006 nicht mehr als Sonderausgaben angesetzt werden.
    Im Regelfall sind das die Steuerberatungskosten lt. Stb-Gebührenverordnung für die Erstellung der Steuererklärung (und Mantelbogen) an sich. Dass diese nicht abziehbaren Kosten vom Steuerberater in seiner Gebührenrechnung klein gehalten werden und evtl. auf die abziehbaren Kostenbereiche (Gebühren für die Erstellung der VuV, KAP, etc.) umgelegt wird, liegt schon im Interesse des Steuerberaters, damit er einen zufriedenen Mandanten hat. Daneben gibt es die "Sonstige Beratungen", die in jedem Fall einer Einkunftsart zugeordnet werden könnte.
     
Thema: Mietkauf zur Vermietung an Angehörige
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