Mietkauf

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von July09, 15.09.2014.

  1. July09

    July09 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich habe mein Elternhaus seit 4 Jahren vermietet. Ich würde das Haus gerne verkaufen. Gründe hierfür:
    Das Haus ist 44 Jahre alt und es fallen langsam Reparaturen an. So hab ich nun beim letzten Besuch festgestellt, dass einige Dachziegel Risse bekommen. Die Fenster dringend gestrichen werden müssen. Und durch eine Grabung an der Hauswand Feuchtigkeit an einer Stelle in die Hauswand gezogen ist. Laut meinen Vermieter sei das zwar schon wieder besser geworden und bereits rausgetrocknet, geschockt hat mich der Fleck trotzdem.
    Diese Sorgen hätte ich, als allein erziehende Mutter - ohne handwerkliches Geschick - gerne los.

    Meine Mieter möchten das Haus gerne kaufen, es scheitert aber an der Bank. Nun stellt sich die Frage ob sie es als Mietkauf erwerben können.
    Meine Fragen:
    Ist bei Mietkauf der Mieter zukünftig verantwortlich für:
    - Erhalt und Pflege des Hause
    - Zahlt er dann die Gebäudeversicherung, Grundsteuer usw.

    Muss ich die Miet/ Mietkauf Einnahmen weiterhin wie bisher versteuern?

    Das Haus mit großem Garten hat einen Wert von cirka 95000,-- Euro. Derzeit zahlen meine Mieter 480 Euro kalt.
    Wie kann ich ihnen den Mietkauf am besten anbieten?
    Ich muss noch dazu sagen, dass ich es schon gerne meinen Mietern verkaufen möchte, erstens habe ich es ihnen bei Einzug in Aussicht gestellt, zweitens ist die Lage des Hauses nicht wirklich ideal und somit würde es wohl sehr schwer werden einen Käufer zu finden. Mein Mieter hat sich bereits mit der Lage arrangiert.

    Vielen Dank
    July
     
  2. AdMan

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  3. July09

    July09 Neuer Benutzer

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    Alternativ Verkäuferdarlehn

    Ich habe gerade noch etwas von einem Verkäuferdarlehn als alternative zum Mietkauf gelesen. Was ist da der Unterschied? Wäre das, in meinem oben genannten Fall, besser?

    Liebe Grüße July
     
  4. Andres

    Andres
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    Verständlich. Durch einen Mietkauf wird das aber nicht besser. Ein Mietkauf ist grob vereinfacht eine Vereinbarung, bei der die laufenden Mietzahlungen auf einen späteren Kauf der Immobilie angerechnet werden. Der Mieter hat eine Kaufoption, d.h. er darf (i.d.R. innerhalb eines bestimmen, teilweise auch recht langen Zeitraums) kaufen, muss aber nicht. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibtst du Eigentümer und damit auch Vermieter. Du bist also für die laufende Instandhaltung und den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache voll verantwortlich.


    Bei dieser Variante findet der Kauf sofort statt. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt in Raten an dich.


    Es wäre eher das, was deinen Wünschen entspricht. "Gut" finde ich beide Varianten nicht.


    Nimm's nicht persönlich: Bitte mal den gesunden Menschenverstand bemühen.

    "Die Bank" - also ein Haufen von Leuten, die ihr Geld u.a. damit verdienen, Kredite zu vergeben - möchten deinem Mieter das Geld für den Kauf nicht leihen. Woran könnte das liegen?

    Der Kaufpreis ist relativ niedrig. Ein paar Ersparnisse hat der Mieter vielleicht auch noch. Und nicht einmal dafür bekommt er einen Kredit? Das ist entweder eine wahnsinnig faule Ausrede oder der Mieter ist quasi pleite.

    Und du willst jetzt für viele Jahre das Risiko übernehmen, das der Bank zu groß war? Mit einer Sicherheit in Form eines Hauses, dessen Verfall dringend aufgehalten werden muss?


    Schon das Darlehen wäre eine schlechte Idee. Beim Mietkauf kommt die zusätzliche Gefahr, dass die Mieter die Option nicht ausüben. Was dann? Dann hast du in ein paar Jahren eine Immobilie, die in noch schlechterem Zustand ist und erst recht nicht verkäuflich wäre.


    Nicht bis zur Ausübung der Kaufoption. Bis zu diesem Punkt bleibst du der Eigentümer und Vermieter und bist dafür weiterhin verantwortlich.


    Dieser Komplex sollte mit einem Steuerberater besprochen werden. Grundsätzlich ist das aber der Fall. Die "Korrektur" der Besteuerung (die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, der Verkaufserlös evtl. nicht) erfolgt dann ggf. zum Verkaufszeitpunkt.


    Da fragt man sich halt, woher dieser "Wert" kommt. Wenn man mal Bilanz- und Steuerrecht, Risikobewertungen von z.B. Banken und ähnliche formale Vorgänge beiseite lässt und pragmatisch denkt, ist der Wert genau der Betrag, den ein Käufer auf den Tisch legen würde. Und wenn es für 95 000 € keinen Käufer gibt, dann ist das nach dieser Definition nicht der Wert des Hauses.
     
  5. July09

    July09 Neuer Benutzer

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    Danke Andreas

    Danke Andreas, da mit dem gesunden Menschenverstand hast du sicher recht. Ich sehe das Problem meiner Mieter darin, dass sie nicht verheiratet sind und er erst seit circa einem Jahr wieder arbeitet. Wenn sie eine Vollfinanzierung von der Bank brauchen kann ich schon glauben dass es da Schwierigkeiten gibt. Doch auch für mich ist das Risiko zu groß, wenn ich Darlehnskauf mache, meine Mieter sich trennen oder einer Insolvenz geht.

    Der Wert des Hauses bzw. Grundstück setzt sich aus einem Gutachten von 2003 zusammen. Darin wir es mit 127.000 Euro geschätzt.
    Das große Makel an dem Haus ist das Nachbargrundstück. Darauf befindet sich eine große Landwirtschaft mit Schweinezucht. Fliegenplage im Sommer usw.
    Na ja, meine Mieter haben sich daran gewöhnt. Dennoch wird es sicher schwer sein einen Käufer zu finden der das in Kauf nimmt. Verständlicherweise.
    Die 95.000 Euro wäre meine Wunschsumme. Sicher wäre da noch was zu machen, aber verschenken möchte ich es natürlich auch nicht.

    Am besten werde ich wohl weiter vermieten, dafür sorgen, dass die Mängel am Haus behoben werden und beten dass meine Mieter noch recht lange darin wohnen bleiben.

    Nochmals vielen Dank, LG July....
     
Thema: Mietkauf
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