Mietkaution bei Eigentümerwechsel

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von mlentz, 10.04.2008.

  1. mlentz

    mlentz Neuer Benutzer

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    Guten Abend,

    kurzes Problem:
    Habe mit Vertrag vom Juli 2006 eine Eigentumswohung erworben, nach Kaufpreiszahlung im November 2006 erfolgte der Übergang Nutzen und Lasten zum 01.12.2006, der Eintrag im Grundbuch erfolgte im März 2007.

    Die Wohnung war bei Unterzeichnung des Kaufvertrages vermietet. Das erste, was wir von der Mieterin erfahren haben, ist, dass sie beim Alteigentümer zum 31.12.2006 gekündigt hat. Die Kündigung muss im September - also zwischen Kaufvertrag und Eigentumsübergang - erfolgt sein.
    Die Dezember-Miete haben wir erhalten. Die Wohnungsübergabe erfolgte ohne Beanstandeungen im Dezember 2006.

    Nun das wirkliche Problem:
    Die Mieterin verlangt nunmehr ihre Mietkaution von mir zurück. Laut Kaufvertrag ist der Alteigentümer verpflichtet, mir die Mietkaution im Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung auszuhändigen. Dies ist jedoch bis heute nicht geschehen. Mehrere Aufforderungen blieben erfolglos.
    Die Mieterin hat sich zuerst an den Alteigentümer gewandt. Da dieser nicht reagiert, nimmt sie nun mich in die Pflicht.

    Nach den uns vorliegenden Unterlagen ist die Kaution damals geflossen, wir wissen aber nicht, ob nicht doch der Alteigentümer die Kaution an die Mieterin zurückzahlte. Sie sagt bislang, dass sie nichts erhalten habe.

    Wie kann und soll ich mich jetzt verhalten. Muss ich zahlen? Kann sich die Mieterin auch direkt an den Alteigentümer wenden? Welche Rechte habe ich gegen den Alteigentümer?

    Bin ich überhaupt der Ansprechpartner, da ja die Kündigung und Auszug vor dem Eintrag ins Grundbuch erfolgte oder reicht die Zahlung des Kaufpreises und der Übergang Nutzen und Lasten zum 1.12.06 aus, damit die Mieterein (letzter Mietmonat Dezember 06) die Kaution von mir bekommt???
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Der eigentumsübergang erfolgte am 1.12.06!
    Damit bist du Ende Dez bereits der Vermieter gewesen.
    zudem hast du auch ohne Beanstandung die Miete erhalten.
    Damit musst du die Kaution auszahlen.
    Wenn der Altvermieter die zahlt, ist er selbst schuld. Er hätte es nicht tun müssen und hat nur Geld verschleudert. Dieses Geld kann er von der ExMieterin zurückverlangen.
    Du hast jedoch mit dem Kaufpreis die Kaution übernommen. (Was die Unterlagen ja bestätigen). Du hast wohl zuviel gezahlt, wenn das im Kaufvertrag so vereinbart war. Wer sollte denn erst nach Zahlung wieder Geld bekommen. Das macht nicht wirklich sinn, oder?
    Jedenfalls kannst du die Kaution uU vom Altvermieter noch anfordern. Das kommt jedoch auf den genauen Wortlaut des Vertrages an.
    (Wenn ich deinen kurzen Hinweis richtig verstehe, ist der Verkäufer nur verpflichtet, die Nachweise über die Kaution auszuhändigen. Das hat er ja getan.
    aufgrund dieses Nachweises hättest du das vom Kaufpreis abziehen können.
     
  4. #3 Thomas123, 11.04.2008
    Thomas123

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    Wie mein Vorredner ausführt: Du bist Vermieter, also hast du die Kaution zurückzuzahlen.

    Deine Rechtsgrundlage, die Kaution vom Verkäufer zu verlangen ergibt sich aus dem Kaufvertrag.

    Freundlichen Brief schreiben, auf den Anspruch hinweisen...notfalls hilfst du ihm halt mit Mahnbescheid auf die Sprünge..... :tuschel

    no Problem......

    :wink
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ist es Unkenntnis der Rechtslage oder nur schlampig gelesen?
    Besitz und Eigentum sind verschiedene Dinge...

    Der Erwerber tritt mit dem Übergang des Eigentums in das Mietverhältnis ein. Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Eintragung ins Grundbuch. Der vereinbarte Übergang von Nutzen und Lasten wird auch Besitzübergang genannt. Dies ist nicht der Eigentumsübergang.

    Dass der Erwerber die Miete für Dezember 2006 erhalten hat, ist völlig unerheblich. Der Gläubiger kann jederzeit einen Schuldner veranlassen, an einen beliebigen Dritten zu leisten. Dies ändert die bestehenden Rechtsverhältnisse nur soweit, als der Schuldner dann mit schuldbefreiender Wirkung an den Dritten zu zahlen hat. Ein Gläubigerwechsel ist damit noch nicht verbunden.

    Das Mietverhältnis war zum 31.12.2006 gekündigt und wurde zu diesem Termin auch tatsächlich beendet. Beim Eigentumsübergang im März 2007 bestand also kein Mietverhältnis, in das der Erwerber hätte eintreten können. Der Erwerber ist also zu keinem Zeitpunkt Vermieter geworden. Der Mieter kann damit gegen den Erwerber auch keinen Anspruch auf Kautionsrückzahlung haben.
     
  6. #5 Thomas123, 13.04.2008
    Thomas123

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    Richtig, gut aufgepasst! :tröst

    Frage zurück!

    Im Kaufvertrag soll stehen, der Alteigentümer hat die Kaution an den neuen Eigentümer auszuzahlen. Damit ist der Fall doch klar, oder???

    Wie sagten schon die alten Römer: Pacta sunta est, (oder so ähnlich....) :lol
    :wink

    Das Ganze hätte ich sowieso von vorneherein anders geregelt.....
     
  7. RMHV

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    Sorry, aber damit ist die Frage wohl beantwortet. :help

    Pacta sunt servanda heißt Verträge sind einzuhalten. Das betrifft aber nur und ausschließlich das Verhältnis der Vertragsparteien.

    Es gibt ein Schema, dass bei zivilrechtlichen Ansprüchen immer hilfreich ist: wer will was von wem woraus.

    Wer? Der ehemalige Mieter
    will was? Rückzahlung der Kaution
    von wem? vom neuen Eigentümer
    woraus? Mietvertrag

    Offenbar ist der Hinweis erforderlich :help, dass der ehemalige Mieter keinen Anspruch aus dem Kaufvertrag ableiten kann. Sein Anspruch auf Kautionsrückzahlung ergibt sich nur und ausschließlich aus dem Mietvertrag. Der Rückzahlungsanspruch richtet sich gegen den Vermieter.
    Es muss also festgestellt werden, wer Vermieter ist. Da wäre zunächst der Verkäufer. Er hat - unterstellt - den Mietvertrag abgeschlossen und war vor dem Verkauf ohne Zweifel der Vermieter. Dann wäre da noch der Käufer, der irgendwann in das Mietverhältnis als Vermieter eintritt.
    Dieser Eintritt erfolgt mit dem Eigentumsübergang. Ab hier kann man es kurz machen: zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs gab es kein Mietverhältnis, in das der Erwerber hätte eintreten können.
    Damit wären wir wieder beim Unterschied zwischen Besitz und Eiugentum angekommen...
    Da bis zur Beendigung des Mietverhältnisses kein Wechsel der Vertragsparteien erfolgt ist, kann der ehemalig Mieter die Kaution zwangsläufig nur von seeinem damaligen Vermieter verlangen. Der Erwerber war zu keinem Zeitpunkt Vermieter und hat damit auch keine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag.

    Daran ändert sich auch nichts durch die Vereinbarung im Kaufvertrag, dass der Verkäufer die Kaution an den Erwerber herauszugeben hätte. Diese Verpflichtung betrifft ausschließlich die Parteien des Kaufvertrags.


    Wer meint, über die alten Römer lachen zu müssen (oder ging das etwa gegen mich?), sollte vielleicht vorher besser ein ganz klein wenig nachdenken... es ist wirklich nicht so schwierig.
     
  8. #7 Thomas123, 13.04.2008
    Thomas123

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    Naja....
    ....über die alten Römer lacht nur, wer von Ihnen keine Ahnung hat.....
    Wie sagte schon Goethe: die Menschen der Antike bauten für die Ewigkeit, aber Sie haben nicht mit der Dummheit der nachfolgenden Generationen gerechnet....

    Ich sehe die Sache so: Der neue Eigentümer ist automatisch in den Mietvertrag eingetreten, nach dem Motto: Kauf bricht nicht Miete..... ob mit oder ohne Eintrag in das Grundbuch, das war wohl wirtschaftlich so gewollt....sonst hätte der Mieter ja auch nicht an ihn die Miete für Dezember gezahlt...kein Rechtsanspruch. :tuschel

    Dadurch ist für den Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den neuen Eigentümer entstanden, der hat ja auch im Dezember die Miete kassiert
    .....sonst wäre dieser Passus im Kaufvertrag unnötig gewesen....der Notar ist ja schließlich auch nicht auf der Brennsuppe dahergeschwommen und weiß schon, was er in den Kaufvertrag reinschreibt......

    Der neue Eigentümer hat die Kaution deshalb an den Mieter zu zahlen und kriegt sie laut Kaufvertrag vom Alteigentümer zurück.

    ......Mit der Begründung (und dem Kaufvertrag) würde ich zu jeder Gerichtsverhandung gehen.... :wink
     
  9. RMHV

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    Der Ausgang dieser Gerichtsverhandlung dürfte feststehen...
    Unsinn wird auch durch Wiederholung in anderer Formulierung nicht besser. :help
     
  10. #9 Eddy Edwards, 13.04.2008
    Eddy Edwards

    Eddy Edwards Erfahrener Benutzer

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    In diesem Zusammenhang würde mich doch mal die Antwort der Gelehrten interessieren ab wann Hausgeld gezahlt werden muss? Ab dem Zeitpunkt von Übergang von Lasten und Nutzen oder erst zum Eigentumsübergang?
     
  11. #10 Thomas123, 14.04.2008
    Thomas123

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    Do froje mr uns mol janz dumm: Was sind Lasten und Nutzen?

    :wink
     
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