Mietkündigung von beiden Seiten nur mündlich

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von hokip, 22.03.2013.

  1. #1 hokip, 22.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2013
    hokip

    hokip Neuer Benutzer

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    Hallo!

    Ein Fall:
    Mieter und Vermieter schliessen einen schriftlichen Mietvertrag ab.
    Nach ca. 2-3 Monaten legt Vermieter das erste Mal nahe wieder auszuziehen, da man nicht mit einem Raucher zusammen wohnen will (war vorab Vermietern bekannt).
    Das ständige Angebot (Forderung) seitens des Vermieters auf Auszug steigert sich auf ca. alle 2-3 Tage. Sogar die Ex-Frau des Mieters wird vom Vermieter kontaktiert, ob man den Mieter nicht wieder aufnehmen wolle, da man mit ihm nicht zurechtkommt.
    Mieter gibt nach ca. 1 Jahr mündlich bekannt, dass man wieder auszieht.
    Schlüsselübergabe, Stromablesung etc. erfolgten ohne schriftliche Kündigung, Wohnungsübergabebericht oder sonstiges. Beide Seiten waren einfach nur froh das man einander los ist.
    Als Kaution hinlegte der Mieter eine Bankbürgschaft. Diese forderte er ein Jahr später ein. Nichts geschah. Wieder ein Jahr später forderte er diese wieder ein, da er ja immer noch Gebühren zahlte. Daraufhin ein Anruf seitens des ehemaligen Vermieters, dass man Renovierungskosten wegen meines Rauchens einforderte.
    Wieder geschah ein Jahr nichts. Wieder forderte der Mieter die Bürgschaft zurück.
    Nun, nach ca.3 Jahren machten die Vermieter die Bürgschaft bei der Bank geltend und diese zahlte sie auch aus. Weiterhin machen sie weitere Kosten für 3 Monate Miete wegen Nichteinhaltung der Kündigingsfrist sowie putzen von 80 Stunden a 15 Euro geltend, da der Mieter angeblich durch exzessives Rauchen (ca. 10 Zigaretten pro Tag) die Wohnung unbrauchbar gemacht hätte, so dass sogar noch eine Restschuld vom Mieter beglichen werden soll.
    Die Wohnung wurde unrenoviert übernommen und in genau dem gleichen Zustand wieder übergeben. Nicht mal ein Loch wurde gebohrt.

    War die Inanspruchnahme der Bürgschaft rechtens nach 3 Jahren oder gilt der Fall der Verjährung?
    Gilt die ständige Aufforderung zum Auszug seitens der Vermieter als Kündigung, der der Mieter nur nachgekommen ist?
    Ist ein Wohnungsübergabeprotokoll bei Auszug rechtlich von Nöten? Es wurde ja auch keins erstellt bei Einzug.
    Gilt rauchen nicht als normale Nutzung der Wohnung (ca. 10 Zigaretten am Tag in der Wohnung)?

    Vielen Dank für Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 22.03.2013
    Papabär

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    Hallo hokip, :wink005:

    warum wartet Mieter 3 Jahre?
    Warum hat Mieter die Wohnung ohne schriftliche Kündigung (§568 BGB) zurückgegeben/geräumt?
    Warum bestand Mieter nicht rechtzeitig auf die Verjährungsfrist gem. 548 BGB und, was hier am interessantesten sein dürfte ...







    ... was bitteschön hat Dein Zigarettenkonsum mit dem Mietverhältnis von Mieter/Vermieter zu tun?
     
  4. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    normalerweis muss eine Kündigung schriftlich erfolgen. Da der Vermieter keinen gültigen Kündigungsgrund hat, kann also nur der Mieter ggf. kündigen. Klar, wenn man sich privat anders einig werden sollte ==> wo kein Kläger, da kein Richter oder wie war das ?

    Natürlich ist es immer Sinnvoll bei Auszug ggf. ein Abnahmeprotokoll zu erstellen, denn da steht ja ggf. dann auch der IST-Zustand bei Auszug drinnen. Jetzt nach x Jahren wird wohl keiner mehr Belegen können, wie der IST-Zustand von damals war ....

    Was ich aber auch nicht verstehe, warum wartet der Mieter solange ? Ich mein, spätestens nach x Monaten hätte er sich ja mal um die Kaution kümmern können und nicht einfach wieder ein Jahr vergehen lassen, bis ihm das wieder einfällt und dann wieder ein Jahr abwarten, ect.
     
  5. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Für die Kautionsrückzahlung kann das schon interessant werden, wenn wie hier von Vermieterseite über normale Abnutzung hinausgehende Schäden behauptet werden. Selbst wenn aufgrund unwirksamer Renovierungsklausel die Wohnung nur besenrein ohne Neuanstrich zurückgegeben werden muss, kann, wenn einfaches Neustreichen zur Beseitigung der Rauchspuren nicht ausreicht, der erforderliche Mehraufwand mit der Kaution verrechnet werden.
     
  6. #5 Pharao, 22.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2013
    Pharao

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    Hi GJH27,

    ich behaupte jetzt einfach mal, das "ca. 10 Zigaretten pro Tag" keine übermässige Abnutzung der Wohnung hervor rufen kann, was nicht mit normalen Streichen beseitigt werden kann.
     
  7. #6 Papabär, 22.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2013
    Papabär

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    Das ist ínhaltlich unbestritten richtig ... trifft aber den Kern meiner Frage nicht.

    Ich gehe jetzt mal eine rauchen - ihr könnt euch ja derweil überlegen, wer dafür um seine Kaution zittern muss. :85::91:
     
  8. #7 GJH27, 22.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2013
    GJH27

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    Hi Pharao,

    seh ich genauso, unter zwei Schachteln am Tag wird das wohl generell so sein - vorausgesetzt, es wird auch gelegentlich mal gestrichen, sodass man nach dem Auszug nicht die Möbel- und Bilderrahmenabdrücke an der Wand sieht...

    Hier hatte @Papabär gefragt, weswegen der Umfang des Zigarettenkonsums vom TE überhaupt erwähnt wird, und da ja der Exvermieter sich wohl schon darauf bezogen hatte, fand ich diese Anmerkung schreibenswert.

    Nachtrag: sofern ich die zitierte Frage von @Papabär falsch verstanden haben sollte, geschah dies ohne Vorsatz und böse Absicht.
     
  9. #8 immodream, 22.03.2013
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    Hallo hokip,
    du hast leider in deinem Fall alles falsch gemacht, was man falsch machen kann.
    Kündigungen werden logischerweise schriftlich gemacht.
    Bei der Wohnungsübergabe wird von Mieter und Vermieter ein schriftliches Übergabeprotokoll erstellt.
    Hier wird genau der Zustand der Wohnung festgehalten und beschrieben was noch gemacht und wer das auch bezahlt.
    Der Vermieter kann dann nicht später einfach Reinigungskosten, die vorher nicht besprochen waren , berechnen.
    Aber da ihr nichts schriftlich habt, wird nur ein Gericht endgültige Klärung bringen.
    Wie kann man so blauäugig ( dä...... ) sein , ohne Beweise auzuziehen?
    Viel Erfolg
    Immodream
     
  10. #9 GJH27, 22.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2013
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    Das Glück im Unglück hierbei ist, dass sich beide Parteien wenigstens über die Tatsache und den Termin des Vertragsendes einig waren. Ansonsten könnt der seiner Meinung nach gekündigt habende Mieter mit bis zu drei Monatsmieten finanziell auf die Schnauze fallen...



    Nachtrag: peinlich: hatte was überlesen, möcht aber kein Loch hier, also lass ich das stehen und verweise stattdessen auf #15.
     
  11. #10 Papabär, 22.03.2013
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    Ob nun ein Abnahmeprotokoll gemacht wurde oder nicht ... der Rückzahlungsanspruch auf die Kaution unterliegt nunmal auch der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Falls die noch nicht vorbei sind (die Frist beginnt ja erst mit dem Ende des Jahres der Fälligkeit) sollte der Mieter (wer immer das auch ist) sich sputen, einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren und sodann ggf. Klage einreichen. Aufgrund der praktizierten laxen Handhabung gehe ich mal davon aus, dass der Vermieter den Zugang einer schriftlichen Aufforderung zur Nachbesserung nicht wird belegen können ... dass sollte zur Anspruchsbegründung genügen.

    Doof wär nur, wenn der Auszug des Mieters eben bereits Ende 2009 erfolgt ist ... dann kann der Vermieter sich auf die Verjährungsfrist berufen.


    Allerdings - und jetzt konstruiere ich den Fall mal weiter - müsste der Mieter ja den Vermieter verklagen. Nun könnte der angeklagte Vermieter behaupten, die Mietsache sei nicht zum Zeitpunkt xy zurückgegeben worden sondern (z.B. durch bloßen Einwurf des Schlüssels in den Briefkasten des Vermieters) erst Monate später. Damit würde der Vermieter eine Gegenforderung (Mietzins/Ersatzforderungen) "erzeugen", mangels Nachweisführung stünde Aussage gegen Aussage ... und da hat ein Angeklager nunmal die bessere Ausgangsposition (... also wenn er nicht völlig verblödet ist).

    Mit keinerlei Nachweisen in der Hinterhand, wäre mir (egal ob als Mieter oder als Vermieter) hier das prozessuale Kostenrisiko einfach zu hoch.
     
  12. #11 immodream, 22.03.2013
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    Hallo Papabär,
    ich schließe mich deiner Meinung an .
    Wenn man keine Rechtsschutzversicherung hat, die bereit ist diesen Fall zu bezahlen,sollte man dieses Mietsverhältnis unter Lehrgeld und Lebenserfahrung abhaken.
    Grüße
    Immodream
     
  13. #12 Papabär, 22.03.2013
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    Hallo immodream,
    das schmeichelt mir zwar - aber genau genommen habe ICH mich DEINER Meinung (die meiner Meinung nach keine Meinung, sondern reine Erfahrung - auch meinerseits - ist) angeschlossen.

    Ich habe lediglich etwas ausführlicher geschrieben als Du zuvor.
     
  14. hokip

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    BOAH!
    Ich bin echt überrascht über die Vielzahl der Antworten! Danke allseits hierfür! :-)

    Okay, es wurden bei der "Wohnungsübergabe" alle Fehler gemacht, die man machen kann. Aber sehr interessant finde ich den Hinweis auf §548 BGB. Der Vermieter hätte doch anstandslos innerhalb 6 Monaten die Bankbürgschaft einlösen können, oder? Ist es rechtens diese erst nach 3-maliger Aufforderung (und annähernd 3 Jahren) diese Bürgschaft zu beanspruchen?

    Nochmals Dank an alle! :-)
     
  15. hokip

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    Nochmals ich...

    Was haltet ihr von folgender Seite?

    Schadensersatz nach Beendigung des Mietvertrages -Vermieterfalle § 548 BGB | 31.08.2009

    Das nächste interessante ist, dass wie gesagt der Vermieter immerzu eine mündliche Kündigung aussprach und der Mieter diese lediglich mit Vorankündigung annahm? Soll heissen, dass der Mieter ca. 4 Wochen vor Auszug die Vermieter in Kenntnis setzte (mündlich), dass man ausziehe. Beide Seiten waren damit einverstanden. Es erfolgte eine persönliche Schlüsselübergabe und Stromablesung. Zeugen sind auf beiden Seiten nicht vorhanden dafür.
     
  16. #15 GJH27, 23.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 23.03.2013
    GJH27

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    Stimmt so natürlich nicht ganz. Hatte überlesen, dass der Vermieter inzwischen auch noch Mietzahlungen nachfordert. Sorry.

    Die Frage, ob der Mieter mit seinem Vorgehen "nur" die wiederholt ausgesprochene Kündigung des Vermieters angenommen habe, ist durchaus interessant:

    a) bedarf zwar eine Kündigung (egal von welcher Seite) für ihre Wirksamkeit nicht der Bestätigung durch den Vertragspartner,

    b) kann im Regelfall der Vermieter das Mietverhältnis nur aus schwerwiegenden Gründen wie Mietrückstand etc. kündigen,

    c) kann jedoch, wenn es um ein Zweifamilienhaus geht, in dem der Vermieter selbst wohnt, der Vermieter jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen, die Kündigungsfrist verlängert sich dann um 3 Monate.

    Die Formulierung "man wolle nicht mit einem Raucher zusammenleben" macht klar, dass der Vermieter auch in diesem Haus gewohnt hat! Sind in dem Haus noch weitere Wohnungen oder nicht?

    Wenn es sich wirklich um ein Zweifamilienhaus wie in Punkt c) handelt, hatte der Vermieter durchaus das Recht zur Kündigung! Hat er diese 3 Monate nach Einzug ausgesprochen, hätte der Mieter nach weiteren 3 + 3 Monaten, also 9 Monate nach Einzug, wieder ausziehen müssen. Wobei natürlich das Problem mit der Beweisbarkeit einer mündlichen Kündigung bleibt.

    Wenig geschickt war es aber auch, dass der Mieter erst "ca. 4 Wochen vor Auszug den Vermieter in Kenntnis setzte": wenn man der Einfachheit halber mal davon ausgeht, dass nicht bereits von Vermieterseite wirksam gekündigt war, hätte der Mieter von sich aus auf jeden Fall die Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten müssen, eine Verkürzung ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich.

    So verfahren wie die Situation inzwischen ist, schließe auch ich mich dem schon längst geäußerten Rat von @Immodream und @Papabär an: keine Klage! Was soll dabei rauskommen? Keiner kann wirklich was beweisen. Du willst die Kaution zurück, der Vermieter will Mietnachzahlung wegen zu später Kündigung, das müsste sich ja ungefähr aufheben. Bei der Beweislage wäre auch ein Urteil in dieser Richtung denkbar, also wieso für dieses Ergebnis sich noch vermeidbare Kosten aufhalsen?



    Nachtrag: gibt es noch weitere wichtige Fakten, die im Eingangspost nicht erwähnt sind, so wie das mit den 4 Wochen vor Auszug erst in #14? Wenn ja, dann mal her damit, sonst ist das hier für die Katz...
     
  17. Pharao

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    Hi,

    das ist zwar richtig, das eine Kündigung keine Bestätigung benötigt, ABER im §568 BGB bzw auch in den meisten Mietverträgen steht drinnen: eine Kündigung muss schriftlich erfolgen.

    Auch ist der Auszugstermin der Mieter kein Beleg dafür, das dies gleich dem Kündigungsdatum entspricht.
     
  18. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Klar, ich wollte auch nichts anderes behauptet haben. Dass da überhaupt nix schriftlich festgehalten wurde ist ...ähm... höchstgradig ungeschickt. Jeder kann alles mögliche behaupten, keiner kann irgendwas beweisen.

    Mir ging's vor allem darum, dass

    a) unter Umständen (wenn Zweifamilienhaus) sogar der Vermieter hätte wirksam kündigen können, natürlich schriftlich,

    b) der TE, da er seine "Kündigung" erst 4 Wochen vor der Übergabe mitgeteilt hat, was er uns aber erst später mitgeteilt hat, mit finanziellen Forderungen gegenüber dem Vermieter sich auf doch eher dünnem Eis bewegt,

    c) bei dieser so gut wie nicht vorhandenen Beweislage am besten beide Seiten ihre Forderungen an die Wand tackern und das ganze als Lehrgeld abschreiben.
     
  19. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    DAS wäre aber eine viel zu einfache Lösung, von der jeder Anwalt abraten würde...:4:
     
  20. #19 immodream, 23.03.2013
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Berny,
    vor allem, wenn der Anwalt feststellt, das der Mieter eine Rechtsschutzversicherung hat.
    Dann "gibt er alles " für seinen Mandanten.
    Grüße
    Peter
     
  21. kathi

    kathi Gesperrt

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    Warum ist hier aus der Sache eigentlich ein so langer Beitrag entstanden? Das Mietverhältnis wurde aufgelöst. Danach passierte 1 Jahr nichts. Allein dadurch sind sämtliche Forderungen auf Vermieterseite verjährt. Fertig aus.
     
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