Mietminderung aufgrund Mietspiegel

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von odysseus81, 26.04.2007.

  1. #1 odysseus81, 26.04.2007
    odysseus81

    odysseus81 Gast

    Hallo an alle die sich auskennen,

    Wir sind eine WG im Stuttgarter Westen, Erdgeschoss Wohnung (früher Gewerberaum) mit einem gemeinsamen Mietvertrag für die Wohnung. Bei neuen WG-Bewohnern wird nur der entsprechende Vormieter aus dem Vertrag gehoben.
    Die Wohnung ist 119 m² groß. Sofern ich den grad der Ausstattung richtig erkenne (Küche in schlechtem Zustand, Fenster nicht isoliert, verschiedene Böden in den Zimmern, Räume wegen vorherigem Geschäftstraum nur durch Spanplatten voneinander getrennt, Boden in kompletter Wohnung uneben, etc.) eine EINFACHE Ausstattung, auch die Lage (Erdgeschoss, Parkplätze vor den Fenstern, Fahrrad-Abstellplatz am Fenster zum Hinterhof, undichte Türen und Fenster) ist deswegen wohl auch trotz Stuttgarter Westen EINFACH.

    Wir bezahlen für die Wohnung 830 Euro, mit einem Staffelmietvertrag, wonach wir seit Januar diesen Jahres sogar 860 Euro Kaltmiete plus 77 Euro für Wasser/Hausmeister, ec. zahlen sollen.

    Laut aktuellem Mietspiegel liegt der Mietpreis bei zwischen 4,55 und 5,15 pro m² für die oben beschriebene Wohnsituation. Das ergäbe, würde man den Höchstsatz beanschlagen, 613 € /Monat miete...

    Nun unsere Frage...Haben wir gerichtlich Chancen aufgrund des aktuellen Mietspiegels eine Mietminderung vor Gericht durchzusetzen, oder was für Möglichkeiten gibt es noch.
    Wann nimmt man bei den unteren und oberen Werten des Mietspiegels welchen?
    Muss der Vermieter einen erheblich höheren Mietpreis/m² begründen, z.B. durch besondere Extras, etc...

    Wäre super wenn sich jemand der sich damit auskennt oder dieselben Probleme hatte darauf melden könnte...

    Grüße...die WG
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    1. deine Info über den Mietspiegel scheint veraltet zu sein. Ich habe da andere Infos (die reichen von 6,50 bis 12€). Wenn ich es mit meinen Werte rechne (also einfache Ausstattung) dann komme ich auf 892€.
    2. Von wann ist denn dein Mietspiegel? Davon mal abgesehen: Für 5,15€ wohnt man schon lange nicht mehr in einer Großstadt...

    3. Da ihr eine Küche habt, ist das gehobene Ausstattung. Zudem ein eigener Fahrad-Abstellraum :top Wahrscheinlich habt ihr sogar Teppich in der wohnung oder gar Laminat. Sorry, aber sieh das mal ein wenig realistischer.

    4. Angenommen, die Miete ist wirklich in dem Verhältnis zum Mietspiegel wie du es sagst: Vermieter bei der Polizei anzeigen, denn das ist dann Wucher und Strafbar (3 Jahre glaub ich)...

    5. Eine Mietminderung ist nicht möglich, da keine Situation eingetreten ist (nach dem Einzug), die die Nutzung nicht mehr zuläßt. hier an das Motto: "Gemietet, wie gesehen" denken. Wenn man einen Vertrag unterschreibt und keinerlei Änderungen (wegfall des Balkons oder unnutzbares Bad) eintreten, dann ist eine Minderung nicht möglich.
     
  4. #3 onkelfossi, 26.04.2007
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    Hallo!

    Ortsübliche Vergleichsmieten (Stuttgarter Mietspiegel)

    Baujahr vor 1975, einfache Ausstattung, durchschnittliche Lage, ab 70m²: 5,10-6,40€

    Momentan solltet ihr 860€ zahlen, also 7,22€ pro m². Euer Preis liegt also 12,8% über den ortsüblichen Vergleichmieten.

    Grundsätzlich kann man eine Miete, die über dem Mietspiegel liegt, nicht einfach mit einer Mietminderung reduzieren. Das einzige was gelten kann ist Mietwucher, was in meinen Augen bei euch aber noch nicht gerechtfertigt wäre. Immerhin habt ihr die Wohnung ja gesehen und den Staffelmietvertrag unterschrieben.

    Viele Grüsse

    fossi :wink
     
  5. #4 lostcontrol, 26.04.2007
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    ... doppelposting ...

    aber so hab ich dann wenigstens die gelegenheit noch was zu ergänzen:

    die miete MINDERN kann man nur aus gründen, die die funktion der wohnung betreffen - also z.b. wenn es reinregnet, wenn die fenster nachweislich undicht sind, wenn es schimmelt (ohne verschulden der mieter!!!) etc., sprich: wenn die wohnung nicht mehr den zweck erfüllt, zu dem man sie gemietet hat.
    ich weiss, das ist jetzt sehr schwammig ausgedrückt... da sollte auch irgendwie noch rein, dass man auch wegen dauernder ruhestörung durch die nachbarn mindern kann und wegen fortwährenden baulärms etc.
    aber ich glaub ihr wisst schon was ich damit ausdrücken will - irgendwo im mietrecht ist das auch deutlich klarer gesagt.
    worum's mir dabei geht ist, dass wenn die wohnung in kenntnis von "mängeln" angemietet wurde, dann können diese keinen minderungsgrund darstellen (denn dann gilt: gemietet wie gesehen - wenn man eine wohnung mit einfach verglasten fenstern gemietet hat, dann kann man nicht hinterher deswegen die miete mindern wollen - wenn man eine wohnung über einer kneipe gemietet hat, kann man nicht hinterher die miete mindern, weil dort abends besucherverkehr herrscht etc.).

    der mietPREIS dagegen kann per se keine begründung für eine MINDERUNG sein.
    auf der schiene wird es also so oder so nicht klappen mit dem runterstufen bzw. beibehalten der aktuellen miete...
     
  6. #5 lostcontrol, 26.04.2007
    lostcontrol

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    also ich hab den aktuellen stuttgarter mietspiegel vorliegen.
    fossi liegt fast richtig mit seiner angabe - ich würde jedoch in der sparte "lage" beim stuttgarter westen doch nun wirklich eine vorteilhafte sehen wollen (das ist eine SEHR beliebte wohngegend mit bester anbindung und einer super-infrastruktur).
    zudem fehlt mir die angabe des baujahrs, um in der richtigen spalte nachsehen zu können - fossi ging von einem baujahr vor 1975 aus, da sollte man dann aber schon genau wissen, wann das haus gebaut wurde, damit man auch wirklich die korrekte zahl angeben kann.

    im übrigen gilt:
    der vermieter muss seinen mietpreis nicht rechtfertigen.
    der mietspiegel ist ein anhaltspunkt, aber nichts, worauf man einen vermieter vor gericht festnageln könnte. lediglich wenn's in den wucherbereich geht (und das ist hier definitiv nicht der fall) könnte man damit argumentieren.
    der vermieter könnte umgekehrt argumentieren dass der mietpreis durch die erhöhte abnutzung durch eine WG gerechtfertigt sei, und käme meiner einschätzung nach damit locker durch (zumal er die miete ja unterhalb der wuchergrenze eigentlich beliebig ansetzen kann).

    sorry, aber ich bin sicher im stuttgarter westen könnte der vermieter wahrscheinlich noch eine höhere miete erzielen...

    und abschliessend noch eine frage:
    was bedeutet

    ist das mit dem vermieter schon geklärt oder nur das, was ihr euch wünscht?
    ganz so einfach kann man einen mietvertrag dann doch nicht mal eben ändern...

    und was heisst:
    "küche in schlechtem zustand"?
    habt ihr eine einbauküche mitgemietet? falls ja: dann ist das schon keine einfache ausstattung mehr. eine einfache ausstattung wäre es, wenn da lediglich eine spüle vorhanden wäre und sonst garnichts.

    ich häng mal den aktuellen stuttgarter mietspiegel mit dran, bzw. den ersten von zwei teilen. ich gehe davon aus dass der reicht, bei bedarf kann ich aber gerne auch den zweiten teil nachliefern...

    also ich komme jedenfalls nach mietspiegel auf 6,70 € pro qm...
    ausserdem: eins muss man euch ja schon mal in aller DEUTLICHKEIT sagen: ihr zahlt lächerlich wenig betriebkosten! 77,00 €? mit hausmeister? bei 119qm? sorry - da liegt hier ausserhalb von stuttgart jede 3-zimmer-wohnung mit normalen leistungen und nur einem bewohner (hier spielt der wasserverbrauch eine rolle) deutlich drüber!
    da würde ich an eurer stelle ganz mucksmäuschenstille sein und stillhalten so lange es geht - die 77,00 € decken doch grade mal euren wasserverbrauch (ich gehe von mindestens 3 personen bei einer WG aus), und dann auch noch hausmeister etc.?
    zahlt lieber die 62,70 € mehr kaltmiete - wenn ihr korrekt betriebskosten zahlen würdet, wär's deutlich teurer...

    [​IMG]
     
  7. #6 lostcontrol, 26.04.2007
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    öhm - keine ahnung wie das jetzt gelaufen ist...
    erst hatte ich ein doppelposting, dann hab ich das doppelte gelöscht bzw. editiert, dann stand nur noch das zweite da...
    egal, inhaltlich ist die reihenfolge ja wurschd...

    capo - manchmal macht der server schon komische sachen, kann das sein?
     
  8. Dr.No

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  9. #8 lostcontrol, 27.04.2007
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    also selbst wenn man von einem baujahr von vor 1975 und von einer "sehr einfachen" ausstattung ausgeht (was nicht der fall ist, es gibt ja sogar 'ne EBK), liegt der vermieter bei einer wohnung in dieser in jedem falle "vorteilhaften" lage immernoch unter den 20% mit seiner mieterhöhung. es liegt also kein "wucher" vor.
     
  10. Capo

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    @ losti
    nee, der Server macht keine komischen Sachen mehr. Das kommt davon, wenn ich deine doppelten Postings lösche, während du noch ausbesserst :geil

    Übrigens: ich lösche immer das zuerst erstellte Posting, also alles normal...
     
  11. #10 lostcontrol, 27.04.2007
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    *lol* - tja, kann ich ahnen dass du da im hintergrund rumwühlst nachdem mir grade noch irgendwas eingefallen ist? *ggg*
    aber ich hab hier grad auch irre lange ladezeiten, das könnte allerdings auch mit meinem derzeit irgendwie etwas zickigen WLAN zusammenhängen...
     
  12. Dr.No

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    Goldene Regel (BGH--Rechtsprechung)

    Mietpreisüberhöhung ab 20%
    Wucher bei Wohnungen ab 50%
    Wucher bei Gewerbe ab 100%
     
  13. #12 lostcontrol, 27.04.2007
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    na dann ist doch alles völlig legitim, da die mietpreiserhöhung ja unter 20% liegt.
     
  14. Dr.No

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    Ich wollte nur auf den Unterschied zwischen Mietpreisüberhöhung und Wucher hinweisen.

    Hier liegt nichts davon vor.
     
  15. #14 lostcontrol, 27.04.2007
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    da die erhöhung hier aber unter den 20% liegt ist der in diesem fall garnicht relevant.
    darum sind die ganzen links auch ziemlich uninteressant, da in diesem zusammenhang nicht hilfreich.

    die mieterhöhung ist absolut im rahmen und somit legitim - wenn auch nicht unbedingt erfreulich für die mieter. dagegen klagen zu wollen entbehrt jeder rechtlichen grundlage, wird also nur teuer, bringt aber nichts.
     
  16. #15 odysseus81, 27.04.2007
    odysseus81

    odysseus81 Gast

    danke für die prompte antwort...

    danke euch für die umfangreiche antwort...

    ich konnte nicht viel unter einfache/gehobene etc. ausstattung vorstellen, deswegen bin ich da eher von einer einfachen ausstattung ausgegangen, da ihr mich/uns aber nun aufgeklärt habt passt das schon :)

    also werden wir mal eher ruhig sein und vielleicht mal lieb fragen, ob wir als gute zahler vielleicht mal neue hängeschränke besorgen können..auf vermieter-kosten ;))

    naja, und zu den nebenkosten, wir haben letztes jahr sogar noch ne rückzahlung von 43 euro bekommen, waren also super sparsam ;))
    nehmt euch ein beispiel *g*

    nur noch eine frage:

    ein mitbewohner ist gerade am auszug und der vermieter will einen teil des zimmers renovieren lassen (also das übliche kostenproblem):
    mitbekommen hab ich schon, dass die klausel im mietvertrag, die die durchführung von schönheitsreparaturen alles X jahre fordert, nicht legitim ist.

    Nun steht im Mietvertrag, der Mieter muss sich um die Schönheitsreparatur von Wänden, Decken streichen (bzw. kalken), (Boden streiche), Fenster innen, Türen außen und Innen sowie Außentüren Innen...

    Er will nun aber auch die kompletten Rahmen, die Sockelleiste sowie die Fenster auch von außen abschleifen und neu lackieren lassen und hat sich "bereit erklärt" die hälfte zu übernehmen. naja...ich hab schon herausgefunden dass fenster außen immer vermietersache is, aber wenn rahmen und sockelleisten nicht im mietvertrag stehen, kann er die uns auch nicht aufs auge drücken.
    Der Handwerker war schon da mit nem Kostenvoranschlag von 860 Euro, und als Student ist eben 430 Euro sehr viel Geld. Nun werden wir ihm sagen er soll für die im Mietvertrag stehenden Dinge einen separaten Kostenvoranschlag vorbereiten, so dass wir uns dann daran beteiligen können...
    wie seht ihr das..
    danke für eure Geduld
    Gruß, die WG
     
  17. #16 lostcontrol, 27.04.2007
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    RE: danke für die prompte antwort...

    das normale bezüglich fensterstreichen ist es, dass der vermieter für aussen, der mieter aber für innen zuständig ist.
    letztendlich hängt das aber wie so oft vom mietvertrag ab.
    was meinst du mit "rahmen"?
    bei den sockelleisten kommt's ganz drauf an - gehören die zum boden? oder sind das so alte lamprerien, also in die wand eingeputzte hohe sockel?
    (da wäre es vielleicht hilfreich das baujahr zu kennen, dann kann ich mir eher was drunter vorstellen - zumindest wenn solche sachen erhalten geblieben sind).

    wie wäre es denn, wenn ihr dem vermieter vorschlagt, dass ihr die arbeiten übernehmt?
    ich kenn die finanzielle situation wenn man studiert... da ist es dann günstiger wenn man mal selbst hand anlegt und das geld sparen kann...
    fensterstreichen ist so schwer dann ja auch nicht, und wenn der vermieter das material übernimmt und ihr das vernünftig macht, dann wäre das ja auch eine lösung, oder nicht? (zumal ich nach der beschreibung davon ausgehe, dass es sich wirklich um etwas eher "einfaches" handelt und dementsprechend die renovierung vermutlich nicht in 1A-meisterqualität ausgeführt werden müsste - das soll aber der vermieter entscheiden, wie er das haben möchte.)
     
  18. Dr.No

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    Deine Auffassung, aber Du verwechselst ja auch die Begriffe Wucher und Mietpreisberhöhung.

    Vielleicht ist es für andere Leser aber doch interessant, dass die Höhe der Miete nur ein
    notwendiges, aber noch lange kein hinreichendes Kriterium ist.
     
  19. #18 onkelfossi, 27.04.2007
    onkelfossi

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    RE: danke für die prompte antwort...

    Hallo!

    Wollt ihr denn überhaupt die Renovierung? Wenn ja, dann macht es doch selber. Wenn ihr die Renovierung gar nicht wollt sagt das dem Vermieter. Dann hat er auch keine Möglichkeit eine Renovierung durchzuführen. Nur außen natürlich, das aber auf seine Kosten. Ihr habt doch einen bestehenden Mietvertrag und haftet gesamtschuldnerisch, wenn ich das richtig verstanden habe. Es werden also die Zimmer nicht einzeln vom Vermieter vermietet. Dem entsprechend habt ihr ja einen gültigen Mietvertrag. Nur weil eine Person ausgetauscht wird, bleibt der Mietvertrag ja dennoch bestehen. Und da die Fristen sowieso unzulässig sind, frage ich mich wieso der Vermieter bei einem bestehenden Mietvertrag auf die Idee kommt gerade jetzt zu renovieren und diese Kosten dann auch noch erstattet haben möchte? Nach meiner Meinung könnt ihr diese ganze Renovierung verweigern. Oder irre ich mich da gerade? :stupid Ich würde als Vermieter auf solche Ideen nie kommen. Alles gaga. :stupid

    VG

    fossi :wink
     
  20. Dr.No

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    RE: danke für die prompte antwort...

    Tipp doch mal die Schönheitsreparaturenklausel aus dem Mietvertrag ab.

    Dann wird die Sache bestimmt durchsichtiger.

    Da ich aktuell kaum eine gültige Schönheitsreparaturenklausel kenne,
    würde sich die Sache damit vermutlich ohnehin erledigen.
     
  21. #20 lostcontrol, 28.04.2007
    lostcontrol

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    RE: danke für die prompte antwort...

    dr.no - ich verwechsle die begriffe nicht.
    beides ist hier nicht der fall, also interessiert es in diesem zusammenhang auch nicht.
    wir können natürlich auch gerne eine diskussion darüber anfangen ob rote dächer hübscher sind als blaue, das hätte mit der gestellten frage ungefähr genausoviel zu tun.

    hör einfach damit auf ständig nach irgendwas zu suchen, womit du mich belehren kannst - das bringt den fragestellern nichts und mir sowieso nicht.
     
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