Mietminderung durch Mieter gefordert

[mjoschi]

Hallo alle miteinander,

ich hoffe ihr könnt mir ein bisel weiterhelfen. Ich bin seit Anfang Mai Eigentümer eines 3 Familienhauses und habe dieses mit einem Mieter übernommen.
Da es sich um einen Altbau handelt und in den letzten 20 Jahren so gut wie nichts invbestiert wurde waren einige Sanierungsmasnahmen nötig. Ich habe mit meinen Eltern von Anfang Mai bis mitte Juni in Eigenleistung die 2 freien Wohnungen auf Stand der Technik gebracht.
Nun folgen weitere Massnahmen (Austausch des Heizkessels, Einbau neuer Fenster in einer Wohnung, Dämmung der Dachschrägen in meiner Wohnung sowie eine Fassadendämmung.
Heute sprach mich der Mieter an, das er gerne Rückwirkend von Mai bis zum ende der jetzt folgenden Masnahmen eine Mietminderung möchte, da es ja eher eine Baustelle als ein Haus sei und das ganze ja auch mit Lärm verbunden sei. Er könne ja bis zu 60% einfordern. Was dem Lärm angeht, hat er natürlich recht, aber es war ja nicht jeden Tag und wenn dann auch nur für ein paar Stunden mit einhaltung der gesetzlichen "Ruhezeiten", Fliesen kann man nun eben nicht ohne Lärm abschlagen...)

Weiterhin ist das Gesammtgrundstück mit dem Haus geteilt worden, so das er den im Mietvertrag festgehaltenen Stellplatz nicht mehr beanspruchen kann (er stellt sein Fahrzeug aber noch hier ab, da der andere Teil des Grundstückes noch benutzbar ist, da der Neueigentümer noch nicht mit seinen Abrissarbeiten begonnen hat, er nutzt natürlich meine Hofeinfahrt dafür...). Auch hier verlangt er eine Mietminderung Rückwirkend zum Mai, da es ja nicht mehr mein Grundstück sei wo sein Auto steht.

Wie soll ich mich verhalten bzw. hat er mit seinen Forderungen in dieser Form Recht? Ich bin ehrlich gesagt ziemlich ratlos momentan...

Vielen Dank für eure Tipps im Voraus,

Jose

 

[Capo]

Stellplatz kündigen, sofern der ausserhalb des Mietvertrages steht.
Ansonsten sieht es hier übel aus..

Die Mietminderung ist natürlich rechtens, sofern das vor Gericht entschieden ist. Jedoch sind 60% ziemlich hoch gegriffen. Im Genezug kannst du natürlich die Miete nach der Modernisierung entsprechend erhöhen. Modernisierungserhöhung ist keine normale Mieterhöhung

Sobald eine Mietminderung durch einen Anwalt beantragt wird, würde ich rechtl Beistand nehmen. Sollte es von Mieterseite ohne Rechtsbeistand laufen, würde ich Einspruch einlegen.

Ich sehe das kaufmännisch. Bauarbeiten -> Lärm
Wiegt die darauf folgende Mieterhöhung die angesetzte Mietminderung locker auf, dann wäre ich still, wenn nicht, gibt's den harten Kurs...

 

[mjoschi]

Hi,

leider ist der Stellplatz nicht gesondert aufgeführt sondern Bestándteil des übernommenen Vertrages :-( Mit was muss ich dann rechnen bei der Mietminderung? Kann ich Ihm dann das Recht entziehen meine Hofeinfahrt zum abstellen seines Fahrzeugs auf dem anderen Grundstück zu nutzen?

Ich glaube ich habe eine kleinen Fehler mit dem modernisieren gemacht, da ich das nicht angekündigt habe schriftlich, kann ich dies nun noch tun um dann später die Mieterhöhung zu vollziehen`? und Kann ich diese dann nach Abschluss der Massnahmen durchsetzen oder muss ich warten (vor allem wie viel darf ich erhöhen?)?

Ich hatte eigentlich gar nicht vor dem Mieter was zu erhöhen, weil ich dachte, das er sich darüber freut, das endlich mal was gemacht wird und er dann "mehr" für seine Miete bekommt als vorher (vor allem auch die dann nu noch fast halb so hohen Warmwasser und Heizungskosten...), aber man scheint es wohl nicht jedem recht machen zu können :-(

LG,
Jose

 

[Capo]

Tja, ohne Ankündigung kannst du nicht erhöhen. Den Stellplatz muss du sogar bereitsstellen. Er bezahlt schließlich dafür.

Die Zeiten sind vorbei, in denen sich Mieter freuen, dass sie ein Zeitgemässes Bad haben oder bei den NK einsparen. Die gehen davon aus, dass das Mieterpflicht ist (sonst würde der böse Vermieter das nicht machen)

 

[mjoschi]

hi,

naja, dann muss ich wohl da erst mal durch und muss mich damit abfinden das ich dann die modernisierungserhöhung erst in 9 Monaten durchführen kann.
Ich hab irgendwo gelesen, das der Mieter bei nicht bereitstellung des Stellplatzes um die 10% mindern darf, kommt das hin? (von der Nettokaltmiete).

Grüße,
Jose

 

[RMHV]

Original von capo
Tja, ohne Ankündigung kannst du nicht erhöhen. Den Stellplatz muss du sogar bereitsstellen. Er bezahlt schließlich dafür.

Erst mal das einfache: Nach der Sachverhaltsschilderung steht der Stellplatz bisher zur Verfügung. Ein Minderungsrecht des Mieters scheidet daher im Zusammenhang mit dem Stellplatz aus. Kann der Vermieter den verträgsgemäßen Gebrauch durch die Änderung der Eigentumsverhältnisse nicht mehr gewähren, steht dem Mieter selbstverständlich eine angemessene Minderung zu.

Die Modernisierungsankündigung wird immer wieder als zwingende Voraussetzung für eine Umlage der Kosten angesehen. Dies ist allerdings unzutreffend. Die Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB betrifft zunächst lediglich die Duldungspflicht des Mieters. Ohne Ankündigung muss der Mieter keine Modernisierungen zulassen. Maßnahmen, die außerhalb der Mieterwohnung durchgeführt werden kann der Mieter aber ohnehin nicht verhindern.
Die Umlage der Modernisierungskosten ist geregelt in § 559 BGB. Voraussetzung für die Kostenumlage ist lediglich, dass die Maßnahmen durchgeführt wurden und keineswegs dass vorher eine fristgerechte Ankündigung erfolgt wäre.
Die fehlende Ankündigung wirkt sich allerdings nach § 559b Abs. 2 Satz 2 auf die Fälligkeit der Umlage aus. Die Frist verlängert sich um 6 Monate.

 

[mjoschi]

Hi,

na das ist doch mal eine Aussage :-)

zu Punkt 1: obwohl er nicht auf meinem Grundstück selbst parkt, sondern auf dem ehemaligen Grundstück das zum Haus mal gehörte aber meine Einfahrt benutzt (da das getrennte keine eigene bisher besitzt), ist das noch kein Minderrungsgrund, habe ich das richtig verstanden? Also erst, wenn er gar nicht mehr sein Fahrzeug da abstellen kann?

zu Punkt 2) da die Massnahmen seine Wohnung von innen gar nicht betreffen, kann er eh nichts dagegen unternehmen? Das die Umlagefrist sich um 6 Monate verlängert heisst dann, ab Ankündung 3 Monate + 6 Monate? richtig? also insgesammt 9 Monate bevor ich das umlegen kann?

zu Punkt 3) welche Kürzung wäre denn ungefähr gerechtfertigt zwecks Baulärm?
(die Arbeiten von Mai bis Mitte Juni waren eher Heimwerkersachen, da kein Unternehmer beauftragt war, haben wir selbst durchgeführt) und die Sachen ab September werden durch Unternehmen durchgeführt (Ich hab irgendwie gelesen, das das es einen Unterschied zwischen Heimwerkerlärm und Baulärm durch Unternehmer gibt). Die Bauarbeiten / Heimwerkerarbeiten haben seine Wohnung nicht betroffen.


Uff, ich hoffe ich lebe mich irgenwann richtig ein als Vermieter, irgendwie fühle ich mich momentan ziemlich überfordert, und das bei nur einem Mieter :-P


LG,
Jose

 

[mjoschi]

Hi,

mir ist zu dem Punkt des Baulärms eingefallen, das der Mieter im Mai unter Zeugen gesagt hat, das er nichts dagegen hat das wir jetzt hier renvovieren und instandsetzen, und er das verstehen kann, wir könnten auch Samstag und Sonntags durcharbeiten (haben wir dann auch an 2 Wochenenden getan). Er hat das mündlich nun vorgstern damit widerrrufen indem er nun Rückwirkend Mietminderung geltent machen will... würde das die Umstände nun ändern, das er es erst erlaubt hat und nun im nachhinein Mietminderung verlangt?


LG,
Jose

P.S. Hat jemand eine Vorlage zur ankündigung von modernisierungsmasnahmen mit Mieterhöhung, die er mir bereitstellen könnte?

 

[Heizer]

Die Tatsache das er dem Bau zugestimmt hat bedeutet ja noch lange nicht das er auf die ihm zustehende Mietminderung verzichtet.

 

[mjoschi]

Hi,

aber is es nicht so, das er erst ab anzeige des Mangels Minderung vordern kann?
Wenn es denn so ist, dann´kann nur rückwirkend zur anzeige des Mangels mindern, und das war ja erst vor einigen Tagen,
Den vorher hat er mich nie darauf angeprochen noch weiter was dazu gesagt.


Grüße,
Jose

 

[RMHV]

Original von mjoschi
zu Punkt 1: obwohl er nicht auf meinem Grundstück selbst parkt, sondern auf dem ehemaligen Grundstück das zum Haus mal gehörte aber meine Einfahrt benutzt (da das getrennte keine eigene bisher besitzt), ist das noch kein Minderrungsgrund, habe ich das richtig verstanden? Also erst, wenn er gar nicht mehr sein Fahrzeug da abstellen kann?

Was ist der Inhalt eines Mietvertrags? Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Gebrauch einer Sache zu überlassen und der Mieter verpflichtet sich dafür die Miete zu zahlen. Dass der Vermieter Eigentümer der Sache sein muss, ist regelmäßig nicht Vertragsinhalt. Hier war ein Stellplatz Teil der Mietsache. Der Vermieter muss dem Mieter also den Stellplatz zur Nutzung überlassen. Ob der Vermieter zufällig Eigentümer der Mietsache ist oder vielleicht Nießbraucher oder die Sache geliehen oder vielleicht selbstangemietet hat, geht den Mieter im Prinzip einen feuchten Dreck an. Der Mietvertrag muss erfüllt werden. Vertragserfüllung bedeutet, der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache überlassen. Wenn der Mieter sein Fahrzeug auf dem angemieteten Stellplatz abstellen kann, ist der Vertrag vom Vermieter erfüllt.
Wird dem Mieter der Besitz der Sache entzogen, etwa weil der Vermieter mit dem neuen Eigentümer keine Vereinbarung über die weitere Nutzung abschließen kann, wird der Vertrag vom Vermieter nicht mehr erfüllt und dann, aber mit Sicherheit nicht vorher, treten die entsprechenden Rechtsfolgen ein.

zu Punkt 2) da die Massnahmen seine Wohnung von innen gar nicht betreffen, kann er eh nichts dagegen unternehmen?

Es wäre noch schöner, wenn der Eigentümer erst einen Mieter um Erlaubnis fragen müsste, ob er irgendwelche Instandhaltungsmaßnahmen an seinem Eigentum ausführen darf.

Das die Umlagefrist sich um 6 Monate verlängert heisst dann, ab Ankündung 3 Monate + 6 Monate? richtig? also insgesammt 9 Monate bevor ich das umlegen kann?

Der Normalablauf bei Modernisierungen ist:
1. Ankündigung mit einer Frist von 3 Monaten vor Beginn der Maßnahme
2. Durchführung der Maßnahmen
3. Umlageerklärung nach Abschluss der Maßnahme
4. Fälligkeit der Umlage nach Fristablauf
Gibt es keine Ankündigung verlängert sich die Fälligkeitsfrist um 6 Monate. Mit der Ankündigungsfrist hat das nicht das geringste zu tun.
Die Modernisierungsumlage ist vom Mieter zu zahlen mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung. Fehlt die Ankündigung, tritt Fälligkeit eben mit Beginn des 9. Monats ein.

zu Punkt 3) welche Kürzung wäre denn ungefähr gerechtfertigt zwecks Baulärm?
(die Arbeiten von Mai bis Mitte Juni waren eher Heimwerkersachen, da kein Unternehmer beauftragt war, haben wir selbst durchgeführt) und die Sachen ab September werden durch Unternehmen durchgeführt (Ich hab irgendwie gelesen, das das es einen Unterschied zwischen Heimwerkerlärm und Baulärm durch Unternehmer gibt). Die Bauarbeiten / Heimwerkerarbeiten haben seine Wohnung nicht betroffen.

Wer über eine angemessene Minderung nachdenkt, wird die Minderung der Gebrauchstauglichkeit irgendwie in die Relation zur Miete stellen müssen. Da hier kaum jemand den Umfang der Lärmbelästigung abschätzen kann, wird eine vernünftige Antwort auch kaum zu liefern sein. Durch googlen lassen sich sicher massenweise Urteile zum Thema finden, die in der Gesamtbetrachtung vielleicht eine angemessene Größenordnung erkennen lassen. Die im Ausgangsposting erwähnten 60% sollten allerdings weit überzogen sein.
Der Lärm, den ein Heimwerker verursacht mag sich von dem Lärm, den ein Unternehmer verursacht unterscheiden. Für die Frage der Mietminderung ist allerdings ausschließlich die Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache das Kriterium, nicht der Lärmverursacher.
Hat der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete in voller Höhe bezahlt, scheidet eine nachträgliche Minderung aus.

 

[mjoschi]

Hallo alle miteinander :-)

ich dahte ich gebe mal ein kleines update zu meiner Situation und zu dem hier geschilderten Problem:

Der Mieter hat mir den Mangel wegen Baulärm etc. ja erst im Oktober angezeigt, so das ich Ihm natürlich auch erst eine Mietminderung ab diesem Zeitpunkt angeboten habe.
Ich habe ihm einfach für den Monat November eine Mietminderung von 40% angeboten. Bis jetzt hat er nicht darauf reagiert, er hat einfach bisher keine Miete überwiesen (die ist immer am 10. des Monats fällig, normalerweise kommt die am 4 oder 5). Nun habe ich Ihm heute eine Zahlungsauforderung in den Briefkasten gesteckt, diese hat er auch gelesen, aber wieder keine Reaktion. Das einzigste was er getan hat, ist von dem Objekt Biilder zu machen... Zeit zum Bezahlen habe ich ihm bis zum 20. gegeben.
Was habe ich nun noch für Möglichkeiten? Ich muss dazu sagen das ich auf die Mieteinahmen angewiesen bin, da die zu einem gewissen Teil die Finanzierung des Objektes mittragen und ich mir einen Mieter, der keine Miete zahlt einfach nicht leisten kann...
Mir wärs um ehrlich zu sein, am liebsten ich könnte den einfach loswerden, den ich rieche das er nur Probleme machen wird (vor allem seit dem er sich von seiner Frau getrennt hat, die Mitmieterin ist, aber nicht mehr in der Wohnung wohnt).
Das bringt mich zur nächsten Frage: Wenn beide den Mietvertrag unterschrieben haben, haften ja beide für die Mietzahlung, richtig? Was könnten mir jetzt für weitere Wege offen stehen?

Ich hoffe Ihr könnt mir wieder mit eurem geballten Wissen weiter helfen :-)

Grüße,
Jose