Mietminderung durch Mieterin rechtens?

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von willow, 09.01.2011.

  1. willow

    willow Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe mich gerade schon einmal durch das Forum gelesen, aber leider keinen Fall gefunden, der meinem entspricht.

    Ich habe folgendes Problem:

    Im September 2009 habe ich ein Haus gekauft (Baujahr ca. 1910, mäßiger bis schlechter Zustand)

    Seit Dezember 2009 habe ich eine neue Mieterin in einer der drei Wohnungen. Dieser habe ich aufgrund des schlechten Zustands der Wohnung 2 Monatsmieten erlassen. Ausdrücklich habe ich natürlich auf den schlechten Zustand hingewiesen. Die Mieterin hat sich im Gegenzug bereiterklärt den Zustand der Wohnung auf eigene Kosten zu verbessern. Dies ist bis heute nicht geschehen.

    Nun hat die Mieterin die Miete um 50 EUR gemindert, da sich im Bad Feuchtigkeit und Schimmel gebildet hat. Aus meiner Sicht liegt die Vermutung Nahe, dass es am schlechten Lüftungs- und Heizungsverhalten der Mieterin liegt. (Die Fensterbänke sind so vollgestellt, dass die Fenster im Bad MAXIMAL - wenn überhaupt - "auf Kipp" gestellt werden können). Meine Mieterin hat mir gegenüber auch erwähnt, dass sie versucht die Feuchtigkeit im Bad "wegzuheizen".

    Nun habe ich nun einige Fragen:
    1. Ist es für die Mieterin überhaupt möglich die Miete zu mindern, wenn ich bereits beim Zustandekommen des Mietverhältnisses auf den schlechten Zustand hingewiesen habe, und dieser ausdrücklich so akzeptiert wurde?

    2. Sollte grundsätzlich eine Mietminderung rechtens sein: Wer ist in der Beweispflicht zur Herkunft der Feuchtigkeit? Muss die Mieterin nachweisen, dass die Feuchtigkeit / der Schimmel nicht aufgrund des Lüftungsverhaltens herrührt, oder muss ich nachweisen, dass es eben genau daran liegt?

    3. Wie würdet Ihr nun genau mit dieser Mieterin umgehen? Was wären Eure nächsten Schritte?

    Vielen Dank schon einmal für Eure Hilfe.

    Philipp
     
  2. AdMan

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  3. #2 Sufenta, 09.01.2011
    Sufenta

    Sufenta Benutzer

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    Wurde die Mietminderung angekündigt und dir Zeit gegeben, den Zustand zu verbessern?
     
  4. kathi

    kathi Gesperrt

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    Schriftlich oder zumindest irgendwie nachweisbar?

    Wenn Wärme und Feuchtigkeit zusammentreffen, dann ist das für Schimmelpilze wie Geburtstag und Weihnachten.

    Du hast auf den schlechten Zustand hingewiesen (war der denn nicht sowieso sichtbar?), aber nicht auf Schimmel und Feuchtigkeit und darum gehts doch bei der Minderung oder?

    Wenn die Mieterin nachweislich Schimmel/Feuchtigkeit hat, dann ist es erstmal Vermietersache sich darum zu kümmern. Will die Mieterin nicht einsehen, dass die billigste Methode erstmal wenigstens der Versuch eines anderen Lüftungsverhaltens ist, dann bleibt nur ein Schimmelgutachter, den du bezahlen müsstest. Wenn der Gutachter feststellt, dass es falsches Lüftungsverhalten ist, dann kannst du die Kosten von der Mieterin zurückfordern.

    Ich würde als erstes mit der Mieterin reden und sie bitten ihr Lüftungsverhalten zu ändern und ihr klarmachen, dass es sehr zu ihrem Nachteil sein kann, wenn da plötzlich Gutachter etc ins Spiel kommen.

    Dann kam hier in letzter Zeit schon öfter der Datenlogger ins Gespräch, den man einsetzen könnte.

    Wenn das nichts hilft, dann muss halt der Gutachter her.
     
  5. willow

    willow Neuer Benutzer

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    Nein die Mietminderung wurde nicht angekündigt. Im Gegenteil. Ich bin erst am 28.12. noch in der Wohnung gewesen. Da wurde mir zu dem Thema nichts gesagt.

    Am 04.01. habe ich eine E-Mail erhalten, dass die Mieterin sich "schweren Herzens dazu entschieden hat 50 Euro von der Miete für Januar abzuziehen"

    Kathi:
    Die 2 mietfreien Monate aufgrund des Wohnungszustandes sind im Mietvertrag schriftlich fixiert.

    Mir ist schon klar, dass ich mich um die Beseitigung der Feuchtigkeit kümmern muss, sollte es sich um ein bauliches Problem handeln. Die Frage ist nur: Darf die Mieterin die Miete mindern, wenn ich ihr bereits rund 800 Euro der Miete aufgrund des Wohnungszustands erlassen habe.
     
  6. kathi

    kathi Gesperrt

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    Was steht denn genau drin?

    Nochmal: was ist denn genau vereinbart?
     
  7. willow

    willow Neuer Benutzer

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    Es steht sinngemäß drin:

    Aufgrund des Zustands der Wohnung werden die ersten beiden Mietbeträge erlassen. Die Mieterin verpflichtet sich dazu anstehende Wohnungsverbesserungen auf eigene Kosten - fachgerecht - durchzuführen.

    "Wohnungsverbesserungen" ist nicht der exakte Begriff, leider kann ich aktuell nicht im Mietvertrag nach dem genauen Wortlaut nachschauen, da ich mich auf Dienstreise befinde.
     
  8. #7 Christian, 09.01.2011
    Christian

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    Aua ...

    Ich habe vorhin den Staubsauger benutzt und meine Bude gesaugt. Damit habe ich den Zustand der Wohnung auf eigene Kosten verbessert (ja, es war echt mal wieder nötig ;-))

    Vielleicht hast du andere Ansichten zum Thema "Zustand verbessern" als deine Mieterin?

    Vielleicht verbessert die Mieterin den Zustand ja noch? Gibt es ein Datum, bis zu dem die Verbesserung zu erfolgen hat?
     
  9. willow

    willow Neuer Benutzer

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    Nein. Es steht kein Datum drin. Diesbezüglich war ich wohl etwas blauäugig, um nicht zu sagen "dumm". Ich bin leider von mir persönlich und rationalem Verhalten des Mieters ausgegangen. Das war wohl ein Fehler. :(
     
  10. #9 Christian, 09.01.2011
    Christian

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    Hallo,

    meine ganz persönliche Meinung:
    Die Mieterin hat die Wohnung so wie sie ist angemietet. Also ohne Schimmel und Feuchtigkeit. Oder war der Schimmel und die Feuchtigkeit bei der Besichtigung/Übergabe/Vertragsunterzeichnung zu sehen oder bekannt?

    Wenn der Schimmel und die Feuchtigkeit den Gebrauchswert (der durch den Zustand bei Vertragsunterzeichnung beschrieben werden kann) beeinträchtigt, dann ist die Minderung gerechtfertigt - es sei denn, DU kannst nachweisen, daß du keine Schuld an der Zustandsveränderung (= Schimmel und Feuchtigkeit) hast.
     
  11. kathi

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    mir auch...
    Das schöne an Fehlern ist, dass man wirklich daraus lernt.
     
  12. #11 Sufenta, 10.01.2011
    Sufenta

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    Die Mietminderung ist meiner Meinung nach momentan nicht rechtens, da der Mieter erst dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels geben muss.

    Einfach kürzen ohne vorherige Fristsetzung ist nicht!

    Erst wenn der Vermieter nicht reagiert darf gekürzt werden.

    Wie viel % sind die 50 EUR von der Miete?
     
  13. willow

    willow Neuer Benutzer

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    es sind rund 15%, was ich schon recht heftig finde, da sich die Mieterin konsequent weigert zum Lüften die Fenster ganz aufzumachen. Ich habe Ihr mehrfach erklärt, dass "auf Kipp" einfach nicht ausreicht. Das will sie aber scheinbar nicht verstehen.

    Kann ich sie irgendwie dazu verpflichten sich an meine Lüftungsvorgaben zu halten?
     
  14. #13 Christian, 10.01.2011
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    Hallo,

    als Mieter kann/darf man die Miete ab dem Zeitpunkt mindern, ab dem dem Vermieter der Mangel bekannt ist. In Bezug auf die Mietminderung ist irgendeine Frist irrelevant.

    Der Mieter muss dem Vermieter den Schaden nicht zwangsläufig melden. Es reicht, wenn der Vermieter vom Schaden Kenntnis hat, um die Miete zu mindern.

    Somit ist die Aussage "ist nicht rechtens" falsch.
     
  15. #14 Max_Headroom, 10.01.2011
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    Also soo einfach ist es zum Glück ja nun nicht mehr. Kürzlich geisterte ein aktuelles BGH-Urteil durch die Presse was eben eindeutig feststellte, daß es eben nicht zulässig ist, einfach zu mindern. Zitat:

    Das mietfreie Wohnen hättest Du Dir mit dieser Klausel schenken können - ohne genaue Zustandsdefinition und konkreten Verbesserungsmaßnahmen ist das Schall und Rauch und ein Geschenk an Deine Mieterin.

    Nun kann man diese Mail als konkrete Mangelbeschreibung wereten, also kümmere Dich um Abhilfe. Und dann darfst Du gerne drum klagen ob die 15% gerechtfertigt waren. Wenn die Wohnung aber sch...aussieht dann würde ich es mir verkneifen...grad bei dieser Klausel (und vermutlich gibt es nicht mal ein konkretes Übergabeprotokoll?).

    MH
     
  16. kathi

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    Und was hat Christian anderes geschrieben? Es ging um die Frist zur Mängelbeseitigung und die muss ein Mieter nicht abwarten um die Miete zu mindern. Er muss den Mangel nur anzeigen, wenn der Vermieter den Mangel nicht kennt/kennen kann.
     
  17. #16 Max_Headroom, 10.01.2011
    Max_Headroom

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    Das sehe ich anders - wenn da steht
    impliziert das, das man mindern könne weil man annehme, der Vermieter wird es schon wissen. Das ist aber vor Gericht kaum belegbar. Wer also rechtssicher mindern will, wird das schriftlich oder bezeugt mündlich dem Vermieter zutragen!

    MH
     
  18. #17 Christian, 10.01.2011
    Christian

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    Das ist ein anderes Problem.

    Tatsache ist, daß der Vermieter Kenntnis vom Mangel haben muss, egal woher.
    Wenn der Hausmeister das schon dem Vermieter gemeldet hat, und der Mieter das weiß, kann er ab dem Zeitpunkt der Hausmeister-Meldung mindern.

    Wenn der Nachbar dem Vermieter bereits den Mangel im Treppenhaus gemeldet hat, muss nicht jeder weitere Mieter das melden, bevor sie die Miete mindern.

    Natürlich geht man auf Nummer Sicher, wenn man sicherstellt, daß der Vermieter auch wirklich nachwweisbar vom Mangel erfahren hat, aber man muss dem Vermieter einen Mangel nicht zwangsläufig melden, um zu mindern. Man muss es auch erst mal im Grundsatz nciht mal nachweisen können, daß der Vermieter vom Mangel weiß - nur wird einem dann niemand glauben ;-)

    Das ändert aber nichts daran, daß man dem Vermieter vor der Minderung den Mangel nciht zwangsläufig persönlich melden muss. Der Vermieter muss lediglich IRGENDWIE Kenntnis vom Mangel haben.
     
  19. #18 Max_Headroom, 10.01.2011
    Max_Headroom

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    Bei Schimmel *in* einer Wohnung kann man wohl annehmen, daß eben nur der Mieter davon weiß. Einfach mindern wie hier mit den Worten, da ist Schimmel, ist eben einfach nicht die korrekte Art weil die Minderung erst ab dem Zeitpunkt der Mitteilung möglich ist. Und dann auch noch in der Höhe...also, ich würde das mit mir nicht so machen lassen aber ein Jeder nach seiner Facon...

    MH
     
  20. kathi

    kathi Gesperrt

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    Hey Leute, da schreibt einer von Schimmel in der Wohnung und ihr denkt sofort nur an irgendwelche Mängel, die ein Mieter dem Vermieter mitzuteilen hat und von denen ein Vermieter keine Ahnung haben kann.
    Denkt doch bitte auch mal an das vom Vermieter angebrachte Baugerüst, die Grossbaustelle vor der Haustür oder die Sanierung des Treppenhauses, welche sich über Monate hinzieht. Dies sind alles Mängel, die der Vermieter kennt und zum Teil selber verursacht hat. Da muss man nichts melden oder dem Vermieter bezeugt zutragen. Das weiss er selber.
     
  21. #20 lostcontrol, 11.01.2011
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    das muss ich alles überlesen haben kathi - wo steht denn das?
     
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