Mietminderung, es zieht durch Fenster

Dieses Thema im Forum "Kantine" wurde erstellt von Gast2, 07.06.2014.

  1. Gast2

    Gast2 Erfahrener Benutzer

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    mein Mieter sucht krampfhaft nach Gründen die Miete zu mindern, so seit Februar 2014 es ziehe durch die Fenster. Eine Thermografie die ich in Auftrag gegeben habe, zeigt dass die Fenster im mittleren Bereich sind. Hatte die Rückstände per Vollstreckungsbescheid eingeklagt, wogegen der Mieter Einspruch einreichte. Mitte dieses Monats ist Gerichtsverhandlung , ich ohne Rechtsanwalt, Mieter mit Anwalt.
    Auch im Monat Mai und Juni hat der Mietminderung gemacht. da es durch die Fenster ziehe.
    Was meint Ihr, kann man in den Sommermonaten überhaupt Mietminderung machen mit der Einrede es ziehe durch die Fenster.
    2.) kann ich dem Mieter fristgerecht kündigen, wegen Verstoß gegen den Mietvertrag, wenn er den Prozess verliert und die Rückstände nachbezahlt.
    Ich habe dem Mieter Termin gesetzt zum 16.6.2014 diese Rückstände zu begleichen, ansonsten erfolge Kündigung. Dies ist der Zahlungstermin noch vor der Gerichtsverhandlung. Was ist wenn er die Verhandlung verliert und seine Mietminderung nachbezahlt. Gilt dann meine ordentliche Kündigung auch noch, denn er hat ja trotz meiner Mahnungen ständig gegen den Mietvertrag wegen seiner Mietminderung verstoßen. Fristlos kann ich ihm nicht kündigen, da er keine 2 Monatsmieten Rückstände hat.
     
  2. AdMan

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  3. galaxy

    galaxy Benutzer

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    Hallo Gast2,

    also die Frage ist hier, ob man einem Mieter wegen einer unberechtigten Mietminderung kündigen darf? Mit dieser Thematik habe ich mich auch schon beschäftigt und im Netz keine eindeutige Antwort gefunden. Wahrscheinlich kommt es auf den Einzelfall an. Wenn der Mieter einen Mangel nur behauptet und die Miete kürzt, obwohl er genau weiß, dass kein Mangel vorhanden ist, ist es etwas anderes, als wenn der Mieter tatsächlich glaubt, dass ein Mangel vorhanden ist.

    Wenn der Mieter den Prozess verliert, und der Richter eine geringere oder gar keine Kürzung für angemessen hält, wird der Mieter sich rausreden können, sich geirrt zu haben oder die Zugserscheinungen nur subjektiv empfunden zu haben. Da kannst du ihm schlecht das Gegenteil beweisen. Wenn der Mieter dann nachzahlt, glaube ich nicht, dass eine Kündigung durchzusetzen wäre.

    Der Mieter müsste schon nachweisbar schuldhaft gehandelt haben, d.h. er müsste die Miete gemindert haben, obwohl er genau wusste, dass kein Mangel vorliegt. Dann wäre vielleicht eine Kündigung möglich.

    Wir haben mit unserem Mieter z.Z. eine ähnliche Situation. Er hat mehrere Mängel behauptet und die Miete gemindert. Wir haben jeden Monat widersprochen und abgemahnt. Das hat den Mieter nicht interessiert, er hat weiter gekürzt.

    Als 2 MM Rückstand erreicht waren haben wir fristlos gekündigt. Das war vor anderthalb Jahren. Der Mieter hat natürlich der Kündigung widersprochen und ist nicht ausgezogen. Seitdem liegt die Räumungsklage bei Gericht. Hier ist der Mieter in der Beweispflicht, dass seine Minderungen rechtmäßig waren. Unser Mieter hat keine Beweise vorgelegt, die wir nicht entkräften konnten.

    Das Gericht hat sich noch zu keinem Punkt der Räumungsklage geäußert, der Verhandlungstermin ist in 2 Wochen. Der Mieter hat auch nach Klageerhebung weiter gemindert, z.Z. beträgt der Rückstand fast 4 MM.

    Unser Anwalt hatte uns damals geraten, die Mietrückstände nicht separat einzuklagen, sondern abzuwarten, bis 2 MM Rückstand erreicht sind und dann zu kündigen. Wenn sich dann herausstellt, dass zu unrecht gemindert wurde, ist die Kündigung wirksam, allerdings wegen des Zahlungsverzugs.

    Gruß, Galaxy
     
  4. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    Meines Wissens nach hat der BGH letztes oder vorletztes Jahr entschieden, dass es unerheblich ist, ob man meint zu Recht zu mindern.

    Wird man gekündigt und die Minderung war "nicht richtig" (falsch, zu hoch, etc.) ist die Kündigung wirksam.
     
  5. galaxy

    galaxy Benutzer

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    Das gilt aber wohl nur, wenn wegen der Mietrückstände (Zahlungsverzug 2MM) gekündigt wird. Ich weiß nicht wie es aussieht, wenn wegen der unberechtigten Mietminderung gekündigt wird. Dazu habe ich noch kein Urteil gefunden.
     
  6. Andres

    Andres
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    Selbstverständlich, wenn dieser Mangel tatsächlich besteht.


    Riskant. Der BGH-Fall ist hier nicht vergleichbar. Erstens waren dort die 2 MM erreicht und es wurde fristlos gekündigt, zweitens war in diesem Fall der Mangel tatsächlich existent - aber vom Mieter verursacht!

    Sicher hat der BGH hier eine Tür aufgemacht: Eine ungerechtfertigte Minderung kann ein Kündigungsgrund sein. Ob das in deinem Fall auch so ausgehen würde, wird dir kaum jemand mit Sicherheit vorhersagen können.
     
  7. Gast2

    Gast2 Erfahrener Benutzer

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    Mietminderung

    Danke für Eure Antworten, Ich meine auch mal gelesen zu haben, dass der Vermieter kündigen kann, wenn der Mieter unberechtigter Weise die Miete kürzt, denn der Mieter hätte ja unter Vorbehalt die Miete bezahlen können

    Dann noch die Frage, wie schaut es aus, wenn der Mieter jetzt bei 30 Grad die Miete kürzt, wegen angeblich zugigen Fenstern. Er hat ja auch im Mai und für Juni gekürzt. Ich meine dass man nicht kürzen kann bei 30Grad Hitze mit der Einrede, es ziehe durch die Fenster
     
  8. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Wieso nicht? Kommt halt auf die Fenster an: wenn's draußen (ziemlich) windig ist, kann's auch in der warmen Jahreszeit unangenehm ziehen, speziell bei Balkontüren. Wobei natürlich Durchzug bei offenem Fenster nich gülten tut...
     
  9. Gast2

    Gast2 Erfahrener Benutzer

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    zugige Fenster

    ja und was ist, wenn es windstill ist so wie heute und es dazu noch 30 Grad draußen hat. Muss man dann im Sommer eine Liste führen , an welchem Tag es windig war und durch die Fenster gezogen hat und dann hieraus die Mietminderung begründen. Es ist ja nicht jeden Tag sehr windig.
    Was ist wenn der Vermieter die Fenster fotografiert und feststellt, dass die auf Kippstellung standen, wie wird dann die Mietminderung wegen angeblich zugiger Fenster begründet. Mein Mieter hatte über den gesamten Februar bis jetzt, das Küchenfenster und das Schlafzimmerfenster in Kippstellung. Ich habe dies fotografiert.
     
  10. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Halt ich für eine prima Idee, weil: diese Liste muss ja derjenige führen, der das Vorliegen eines Mangels beweisen möchte...

    Dass es bei gekipptem Fenster ziehen kann, ist ja selbstverständlich, das zählt also nicht.

    Diese Aussage wirst Du so pauschal nicht beweisen können: ein Foto ist immer nur ne Momentaufnahme, und da Du wohl keine lückenlose Videoaufzeichnung davon hast, kann der Mieter natürlich unwiderlegbar dagegenhalten, er habe natürlich nicht monatelang ununterbrochen die Fenster auf Kippstellung gehabt.
     
  11. galaxy

    galaxy Benutzer

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    Hallo Gast2,

    Es ist doch etwas riskant, dass du ohne Anwalt zur Gerichtsverhandlung gehst. Der Mieter behauptet einen Mangel und mindert die Miete. Du bestreitest den Mangel. Der Mieter muss vor Gericht Beweis antreten. Das kann er vielleicht durch Zeugen, notfalls wird das Gericht ein Gutachter beauftragen. Das kann sich mehrere Monate hinziehen.

    Der erste Termin vor Gericht ist ein Gütetermin, wo der Richter eine Einigung zwischen den Parteien versucht , ohne dass ein Urteil gesprochen werden muss. Du hast bisher nur auf Zahlung der Mietrückstände geklagt, nicht auf Kündigung. Gibt es bereits einen Schriftwechsel? Wenn nicht, glaub ich kaum, dass es nach der Verhandlung zu einem Urteil kommt wenn es keinen Vergleich gibt.

    Sollte sich das Verfahren hinziehen und der Mieter mindert weiter, kannst du, wenn 2MM Rückstand erreicht sind, eine fristlose Kündigung nachschieben und Räumungsklage erheben. Wenn sich dann herausstellt, dass keine Minderungsgründe vorliegen, wäre die Kündigung berechtigt. Im gegenteiligen Fall bleibst du aber auf den höheren Prozesskosten sitzen.

    Wenn es bei dem Gerichtstermin zu keiner Einigung kommt, solltest du vielleicht einen Anwalt hinzuziehen.
     
  12. Gast2

    Gast2 Erfahrener Benutzer

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    Gast2

    ja aber ich habe Fotos von Januar und vom Februar, wobei die Fenster in Kippstellung einwandfrei zu sehen sind. Klar ist dies immer nur eine Momentaufnahme, aber wenn ich morgens und abends vorbei gefahren bin und die immer noch gekippt waren, dann kann man nicht von einem Moment ausgehen. Hatte in derselben Stadt u.a. eine Eigentumswohnung zu vermieten und die haben wir gerichtet. Somit bin ich morgens erst mal am Haus mit dem Mietminderer vorbei gefahren um zu schauen, und dann Abends bevor ich nach Hause bin nochmals, und immer waren die Fenster gekippt. Küchenfenster, wie auch Schlafzimmerfenster. Natürlich wird der Mietminderer das abstreiten
     
  13. #12 Gast2, 07.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.06.2014
    Gast2

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    Gast 2

    @galaxy , ich hoffe sehr , dass ich dies mit der Mietminderung ohne Rea. in den Griff bekomme. Sollte ich verlieren, dann nehme ich einen Rechtsanwalt und gehe in Berufung. Ich gehe davon aus, dass ich den Prozess gewinne, denn es handelt sich um ein Haus älteren Baujahrs mit
    Holz-Doppelfenster und laut BGH darf es da sogar ziehen. Da dies dann kein Mangel an der Mietsache ist, kann daraus keine Mietminderung abgeleitet werden. Dem Mieter war das Gebäude vor Anmietung sehr gut bekannt, da mein Sohn dort wohnte und dieser jetzige Mieter dort bei meinem Sohn ständig aus und ein ging. Dies habe ich bei Gericht so vorgetragen und vom gegnerischen Anwalt nichts mehr gehört. Trinkkumpels kann der mit Sicherheit jede Menge als Zeugen bringen, auch seine Verwandtschaft. Daran kann dann auch ein Rechtsanwalt nichts ändern. Ich habe Thermografie deren Beurteilung der Fenster als mittelmäßig ist, und ich bringe die Einrede, dass es bei den Holzfenster-Doppelfenster laut BGH ziehen darf und dass der Mieter bereits vor Anmietung das Gebäude sehr gut kannte. Ich werde dem Mieter am 17.6. sowieso Kündigen, denn er hat auch andere Verfehlungen am Haus begangen, die zu reiner Kündigung führen. Brennholz direkt an der Hauswand hoch gestapelt. Auf dem Rasen einen Hundezwinger errichtet. Laienhaft eine Elektroleitung in die Garage gezogen. Stützmauer angebohrt und einen Zaun darauf errichtet . Habe dem eine Abmahnung geschickt und wenn die Sachen bis 16.6.14 nicht in Ordnung gebracht sind, dann geht Kündigung raus. Keine fristlose, aber eine ordentliche .
     
  14. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    Ich glaube du hast eine falsche Vorstellung davon, was Berufung ist und in welchem Rahmen das erstinstanzliche Urteil überprüft wird.
     
  15. #14 Modernfamily, 07.06.2014
    Modernfamily

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    Seh ich das falsch?

    Oder kann hier kein Mangel vorliegen wenn die Fenster
    in dem Zustand sind wie angemietet und die Gummidichtungen
    alle in Ordnung sind?
     
  16. ika

    ika Erfahrener Benutzer

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    Probieren kann man's ja mal ;)
     
  17. #16 Gast2, 07.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.06.2014
    Gast2

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    Gast2

    ich teile Euch dann das Urteil mit. Laut BGH ist es kein Mangel, wenn es bei Holzfenster älteren Baujahrs zieht und somit kann daraus keine Mietminderung durchgeführt werden. Damit hätte sich dann die Angelegenheit mit Beweis, schon im Vorfeld erledigt. Dennoch habe ich den Bericht der Thermografie ans AG geschickt, und teilte mit, dass ich den Bericht nur rein der Ordnung halber beilege. Wie auch die Fotos der Fenster in Kippstellung beigefügt wurden.
    BGH VIIIZR281/03
    Mieter einer Altbauwohnung müssen gegebenenfalls mit zugigen Fenstern leben.

    Hierauf wies das Landgericht (LG) Karlsruhe hin. Die Richter entschieden, dass Mieter einer Altbauwohnung nur den Standard erwarten könnten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Hätten vergleichbare Wohnungen in der Umgebung ebenfalls keine neuen Fenster, bestehe kein Anspruch auf Modernisierung. Im konkreten Fall habe daher der Mieter die Miete nicht kürzen dürfen (LG Karlsruhe, 9 S 157/05).
     
  18. #17 Pharao, 07.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.06.2014
    Pharao

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    Hi,

    Urteil wurde ja schon genannt und darauf sollte man sich berufen. Trotzdem würde ich mir diesen "Mangel" man persönlich zeigen lassen, denn immerhin sollst du den ja auch beheben. Und als netter Vermieter, was tut man nicht um des friedenswillens ;) Ich mein, eine Dichtung kostet nicht viel und das bedeutet ja auch nicht, das du deswegen den Mangel bzw die Mietminderung anerkennst. Und was mir auch schon passiert ist, vor Ort war kein Mangel festzustellen.
     
  19. Andres

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    Im ersten Beitrag hieß es:

    Die Tatsachen können wir nicht überprüfen - das muss vor Ort geschehen. Wenn gar kein Mangel vorliegt (was hier ja nicht ganz undenkbar ist :91:), hat sich das Thema erledigt.

    Die Einwände in Richtung Altbau und "war schon bei Einzug so" kann ich nicht nachvollziehen. Woher wisst ihr, dass es sich um einen Altbau handelt? Oder ist das mal wieder reine Spekulation, die vom eigentlichen Problem ablenkt?
     
  20. #19 GJH27, 07.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.06.2014
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    [KLUGSCHEISS=GJH27] Das kam von @Gast2 in #12:

    [/KLUGSCHEISS] :15:
     
  21. #20 Gast2, 01.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.08.2014
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    Mietminderung

    das Urteil liegt vor . Habe gewonnen, bei Altbauten darf es durch Fenster ziehen, wenn es die Fenster des Baujahr entsprechend sind.
    Urteil Amtsgericht Vaihingen/Enz 1C106/14 vom 24.7.14

    der Beklagte Mieter kann hierüber nicht in Berufung gehen steht im Urteil vom AG Vaihingen /Enz,
    weil die hier strittige Rechtslage höchstrichterlich bereits entschieden ist unter anderem durch den Bundesgerichtshof BGH NJW 2004, 3174, auch BGH NJW 2012, 2725
     
Thema: Mietminderung, es zieht durch Fenster
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