Mietminderung: Fußbodenkälte

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Ronny451, 14.10.2008.

  1. #1 Ronny451, 14.10.2008
    Ronny451

    Ronny451 Benutzer

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    Hallo, ich bin ein "kleiner" privater Vermieter, kein Bonze, kein Abzocker und bin erst seit einem Jahr als Vermieter tätig. Was man dabei so erlebt mit Mietern, verschlägt mir oft die Sprache. Nun gibt es einen Mieter im MFH/ Erdgeschoss, dem nach 8 Jahren Mietzeit plötzlich auffällt, wie kalt sein Fußboden doch sei. Unter der Wohnung (erznormaler Berliner Altbau) befinden sich unbeheizte Kellerräume. So erhielt ich ein Schreiben des beauftragten RA, der die "Mängelbeseitigung" (??) innerhalb von 9 Tagen forderte. Sofort danach wurde die Miete um schlappe 30 % ! gemindert: Ein harter Schlag finde ich. Grundsätzlich bin ich verhandlungsbereit, doch die Art und Weise des Umgangs empfinde ich als Terror. Wie soll man sich verhalten? Danke für Euren Rat: beste Grüße: Ronny :help
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Anwalt einschalten. Alle unterlagen ihm übergeben und evtl die baulichen Veränderungen der Kellerdecke seit einzug dokumentieren (ist aber wohl eher nicht notwendig). Ohne Anwalt kommst du da nicht weit.

    Meine bescheidene Meinung: Entweder Mietminderung akzeptieren (was einem Schuldeingeständnis gleich käme und andere Trittbrettfahrer anlocken würde) oder gleiches mit gleichem bekämpfen; sprich Rechtsanwalt. Meist ist es ein Anwalt des Mieterbundes, die klagen ggen alles, was Mieter wollen. Hauptsache Klage einreichen...
     
  4. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Das günstigste für dich - ab in Baumarkt, Dämmwolle kaufen (gibts als Platten oder von der Rolle) und an die Decke dübeln. Damit hast du deine Pflicht getan. Hast du deine Schuldigkeit getan, ist die Minderung nichtig. Etwas einfacher anzubringen, aber dafür teurer ist Styropor. 6-10 cm Dicke sollten genügen. Das bekommst du problemlos an einem WE mit 1-2 Freunden hin. Btw. willkommen im Vermieterclub. :D Das hat auch nichts mit Terror zu tun, alles regelkonform. Natürlich nicht die feine Art, der Mieter hätte dich auch direkt ansprechen können. Aber auch er hat ein paar Euros an den Anwalt gelöhnt.

    @capo: ich würds akzeptieren, Mangel beseitigen. Fertig. Die Knete für den eigenen Anwalt kann er auch gleich in die Dämmung stecken. Es ist nunmal ein Mangel und die 30% daher gerechtfertigt. Bevor sich da nun Anwälte und Gutachter bereichern, nehm ich den Weg des geringsten Widerstands. Und das ist nunmal einfach dämmen. Fertig.
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    @ kummer
    die Dämmung der Kellerdecke ist auch eine Möglichkeit. Aber was ist, wenn die Aussenwand untr Frostschutzschicht gedämmt ist? zudem sollte dem Mieter klar sein, wo er eingezogen ist. Nach Jahren der Mietzeit darauf zu kommen, dass "die Dübellöcher stören", berechtigt kaum zur Minderung.
     
  6. kummer

    kummer Erfahrener Benutzer

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    Nah, Dübellöcher sind aber nicht gleich zu setzen mit Fußbodenkälte. Das ist nunmal im Katalog so drin. Ich seh den Mangel schon. Einfach machen. Sind je nach qm ca. 100- 200 Euro und ein Kasten Bier für zwei Freunde.
     
  7. #6 Eddy Edwards, 14.10.2008
    Eddy Edwards

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    Na ich wäre auch etwas vorsichtig mit voreiligen Arbeiten.

    Zu erst ist noch völlig ungeklärt, ob überhaupt die Möglichkeit besteht an die Decke eine Dämmung anzubringen, sei es auch eingentumsrechtlicher, bautechnischer oder bauphysikalischer Sicht.

    Unabhängig davon ist zu klären, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt und wann dieser eingetreten ist. Sollte innerhalb der letzten 8 Jahre, in dem das Mietverhältnis besteht, ein anderer Zustand vorhanden gewesen sein, sollte die Sachlage klar sein. Ist der jetzige Zustand allerdings bei Vertragsschluss dem Mieter bekannt gewesen, berechtigt ihn das nicht die Miete zu mindern! (§ 536b BGB)

    Die Paragraphen sollten eindeutig sein, wird vermutlich aber - wie schon empfohlen - auch sicherer sein über einen Anwalt zu reagieren. Ansonsten kann ich nur empfehlen, den Kasten Bier trotzdem mit den zwei Freunden zu teilen. ;-)
     
  8. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Von welchem Katalog ist denn die Rede? gibt es jetzt sschon einen Katalog für Mietmängel??? Dann suche ich mir mal die Aussendämmung raus. Natürlich inklusive Dachdämmung. Achja, die Wasserleitung gluggert auch seit 2 Jahren. Nachhaltige ruhestörung... Mietminderung um 100%.

    Mietmängel ist das eine. eine Minderung beinhaltet aber immer die Änderung der Vertragslage. Nur weil ich eine Wohnung neben der Bahnstrecke anmiete, kann ich nicht nach 5 Jahren die Miete mindern. Es sei denn, die Bahnstrecke ist NACH Vertragsschluss erbaut worden.
     
  9. RMHV

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    Das ist falsch...
    Minderung ändert nicht den Vertrag. Sie ist vielmehr die Folge des durch den Vermieter nicht (vollständig) erfüllten Vertrags. M.a.W.: kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand nicht vollständig nach, muss der Mieter seine Verpflichtung im gleichen Umfang nicht erfüllen.
    Würde durch die Minderung der Vertrag geändert, müsste dadurch der mangelhafte Zustand vertragsgemäß werden bei gleichzeitiger Anpassung der Zahlungsverpflichtung des Mieters. Die gegenseitigen Ansprüche wären damit schlicht und einfach geringer. Dies ist nicht der Fall. Der Mieter hat trotz Minderung noch immer Anspruch auf die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands und der Vermieter hat nach Mängelbeseitigung Anspruch auf die ungeminderte Miete.
     
  10. #9 Marauder, 15.10.2008
    Marauder

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    Mein erster Beitrag, also Hallo erstmal :)

    Sollten sich die baulichen Begebenheiten seit Einzug nicht verändert haben, so ist die Minderung m.E. nach wirklich nicht gerechtfertigt. Die Mietervereine sind hier jedoch recht streitsüchtig, und mit den hohen Heizkosten kommt so ein Thema jetzt eben mehr auf als vor 9 Jahren.

    Wichtig ist, dass zumindest halbwegs fachgerecht gedämmt wird. Styropor in von allen zugänglichen Bereichen birgt eine hohe Brandgefahr, davon sollte man unbedingt absehen!

    Vielleicht lohnt es sich, einmal einen Fachmann nach einer Dämmung zu fragen, welche dann sogar als Modernisierungsmieterhöhung weitergegeben werden kann. Das ist zwar der größte Aufwand, aber dann eine lohnende Investition.
     
  11. kummer

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    Sicher gibt es Tabellen. Die Anwälte saugen sich die Prozente nicht einfach so aus den Fingern. Das ist schon belegbar. :D

    http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung.htm
     
  12. Capo

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    netter Katalog, aber eine fehlende Deckenisolierung steht nicht drin. Ebenso gibt es keine Prozentwerte für kalte Füße.

    @RMHV
    Ich meinte mit änderung der Vertragslage nicht den Vertrag, sondern vielmehr die Änderung der Mietsache oder dem Umfeld.
    Nehmen wir mal an, dass die Wohnung bei Bezug vertragsgemäß war, wäre sie später nicht mehr, wenn die die Kellerräume zB nun nicht mehr beheizt werden.
    Gemietet wie gesehen! sollte also bei einzug die Keller beheizt worden sein, wäre der Mieter zu einer Minderung berechtigt.
     
  13. #12 Eddy Edwards, 15.10.2008
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    Sicher? Ich kann doch auch nicht die Miete mindern, wenn die Wohnung unter mir leer steht und ich mir einbilde, dass es in meiner Bude kalt ist.
     
  14. Capo

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    Womit wir eigentlich bei der Frage wären, was wirklich ein Mietmangel ist.
    fehlende Instandsetzung? sicher, weil sie das mietobjekt in den zustand der Anmietung rückversetzt.
    So ist das auch mit anderen Mietmängel. Wenn die Mietsache nicht dem Vertragszustand entspricht. Wenn ein Mieter aber eine Wohnung mit Mietmängel wissendrweise anmietet? Kann eine minderung dann erfolgen oder ist die Minderung bereits in der Miete enthalten?
     
  15. kummer

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    http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_f.htm

    Doch, gibt es. :D Ganz unten bei F.
     
  16. #15 Eddy Edwards, 16.10.2008
    Eddy Edwards

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    Mit solchen pauschalen "Zusammenfassungen" sollte man immer vorsichtig sein! Vorallem wenn man sich dann auch noch auf die festgelegten Mietminderungsprozente beruft!

    Jedes Urteil ist ein Einzelfall und sollte genau mit dem eigenen Fall verglichen werden. Hierfür wird nur die gesamte Urteilsbegründung zu einem umfassenden Urteilsvermögen führen können.
     
  17. kummer

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    Richtig. Nichts anderes machen ja die Anwälte, sämtliche Mietminderungsklamotten sind ja Einzelentscheidungen. Aber wo A ist, ist auch A2 nicht weit. Die schaun auch nur in die bisherigen Entscheidungen. So kommt halt der katalog zustande.

    Tabellen für die Rechtspraxis
    ISBN 3-452-23896-2

    Gibts ja zu kaufen und hat wohl jeder Anwalt/Notar im Schrank. Wäre ja Handwerkszeug. :D
     
  18. #17 Ronny451, 16.11.2008
    Ronny451

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    Mietminderung: Reaktion

    Hallo an alle,

    vielen Dank für die vielen Antworten, sehr interessant, wie verschieden Vermieter reagieren. Wi haben beschlossen, nach Absprache mit RA, den sog. "Mangel" zu beheben. Wir führen die Arbeit sehr kostengünstig "basic" aus, genau so, dass der Mieter keinen Grund zur MM mehr hat. Der Anwalt stellt schriftlich klar, dass unsere Reaktion "kein Eingeständnis" des "Mangels" darstellt, lediglich ein "goodwill" darstellt. Klar auch: Diese Mieter haben nichts mehr zu erwarten, nun ist das Verhältnis 100% verschlechtert. Die Tendenz ist klar: wir möchten sie nicht mehr in unserem Haus haben. Aber das ist das nächste Thema.. Viele Grüße: Ronny
     
  19. kathi

    kathi Gesperrt

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    War mal wieder interessant zu erfahren.
    Unsere Räumungsklage (anderer Beitrag) läuft gegen Mieter in einer EG Wohnung. Wäre nie auf die Idee gekommen, dass man nach 8 Jahren Mietzeit die Miete mindern könnte wegen Fusskälte in ner EG Wohnung.
    Bei einer hoffentlich bald ausstehenden Neuvermietung des EG, werde ich dann neue Mieter darauf hinweisen, dass es sich um eine EG Wohnung über dem Keller handelt und damit mit einer gewissen Fusskälte zu rechnen ist (natürlich auch schriftlich).
    Muss ich bei einer EG-Wohnung dann auch darauf hinweisen, dass es sinnvoll ist, bei Nichtanwesenheit die Fenster zu schliessen, wegen Einbruchsgefahr, denn es könnte ja sein, dass sonst die Miete wegen erhöhter Einbruchsgefahr gemindert wird.... nach ein paar Jahren..........

    Kann das nicht ganz nachvollziehen, für mich ist das gemietet wie gesehen. Und EG heisst nunmal, dass es idR über dem Keller liegt, der ebenfalls idR nicht beheizt wird.
     
  20. #19 Ronny451, 17.11.2008
    Ronny451

    Ronny451 Benutzer

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    Fußbodenkälte

    Hallo Kathy,

    es ist tatsächlich absurd, wie soll man sich dagegen schützen? Wir haben uns auch nur zu dem Schritt "Behebung der angeglichen Fußbodenkälte" entschlossen, damit die Wohnung bei einer Neuvermietung (darauf arbeiten wir nun hin) besser vermietbar ist. Das Thema "Energiekosten" ist sehr sensibel, zu Recht. Es ist doch so: Ein echter Klagehansel sucht sich, angefacht durch die vielen "wertvollen" Tipps wie "Hol Dir Dein Recht", "Miete mindern für Profis" etc. in den gängigen Medien, eh irgendwo SEINEN Mangel, um zu mindern. In unserem Fall ist die durchgeführte Minderung der Miete um 45 % existenzbedrohend. Das Geld werden wir versuchen mittels einer Klage zurückzubekommen, aber wir sind angewiesen auf die komplette Zahlung der ges. Miete. Wie wahrscheinlich die meisten Vermieter. Alles Gute+ Grüße: Ronny


    Ergänzung September09: Die Mieter haben sich mit einer Teildämmung der Kellerdecke von unten nicht zufrieden gegeben. Nachdem die Mietschulden EUR 1000,-- überschritten, haben wir Klage erhoben. Ergebnis: Wir werden uns vergleichen, sprich der Schaden bleibt bei uns. Die gute Nachricht: Die Mieter haben gekündigt! Habe mich lange nicht so freuen können (?), es gleicht einem Wunder! Der Spruch "Steter Tropfen..." hat sich bestätigt, hurra. Dennoch: Deutschland, armes Vermieterland. Mein Tipp: Nicht aufgeben, dem Mieter gerne und oft "Paroli" bieten mitsamt seiner allumfassenden Macht. Grüße: Ronny
     
Thema: Mietminderung: Fußbodenkälte
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