Mietminderung gemäß Hans-Joachim Bieber - Verständnisproblem bei Kapitel

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Triple-J, 11.04.2012.

  1. #1 Triple-J, 11.04.2012
    Triple-J

    Triple-J Erfahrener Benutzer

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    Hallo Leute,

    ich muss für meine Abschlussprüfung in Wirtschaftsrecht einen Vortrag vorbereiten zum Thema Mietminderung, Hauptlektüre ist dabei das 16-Seiten-Werk von Hans-Joachim Bieber. Für das komplette Werk: Klick mich. Leider erschließt sich mir das Kapitel III "Minderung und §366" überhaupt nicht.

    Hier zunächst mal ein Zitat des Kapitels. Wichtig ist das Rote.

    Nun zu meinem Problem: Vorliegend gibt es also den Saldo von 1.200€.

    Weiter heißt es, dass bei einer möglichen Nebenkostennachzahlung des Mieters von 1.200€, sich ein Mietrückstand durch Aufrechnung automatisch erübrigt. Heißt: Der Mieter schuldet 1.200€ NK-Nachzahlung, die er aber nicht zahlen muss, weil der Vermieter ihm gleichzeitig den Saldo von 1.200€ schuldet.

    Dann heißt es, dass im Falle eines Guthabens bei den Nebenkosten von 600€ der Vermieter eine Restforderung über 600€ hat. Heißt: Der Vermieter müsste dem Mieter eigentlich 600€ an Nebenkosten zurückzahlen. Den Saldo von 1.200€ schuldet aber plötzlich der Mieter dem Vermieter, so dass der Vermieter nun nach Abrechnung des NK-Guthabens von 600€ noch 600€ vom Mieter bekommen soll...

    Versteht das jemand? Mal schuldet der Vermieter dem Mieter den Saldo von 1.200€, mal umgekehrt...

    Hinzu kommt: Es steht im Text ausdrücklich, dass der Mieter die Miete zu Recht für das ganze Jahr um 100€ monatlich kürzt. Ergo zahlt der Mieter 1.200€ im Jahr weniger... zu Recht... Warum soll dann überhaupt einer dem anderen diese 1.200€ noch schulden?

    Vielleicht habe ich nur einen Denkfehler. Ich hoffe, ich konnte mein Problem verständlich machen.
    Vielen Dank im Voraus.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 11.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 11.04.2012
    Pharao

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    :wink5: Triple-J,

    kann es sein, das du hier einen Denkfehler hast ? Ich mein, wenn der Mieter eine Mietminderung geltend macht, dann stimmt doch die Annahme das der Mieter 12 x 1000€ zahlen muss nicht bzw wenn diese monatlichen 100€ Mietminderung gerechtfertig sind, dann muss du auch 12 x 100€ rausrechnen.

    Miete 12x 800€ + NK 12x 200€ - 12x 100€ (Mietminderung) = Soll = 10.800
    Einbezahlt vom Mieter 12 x 900€ = Ist = 10.800

    Differenz = 0€

    Naja, wenn du von der tatsächlichen Miete ausgehst, dann schuldet der Mieter dem Vermieter eigentlich diese 1200€.
    Da aber im Gegenzug der Mieter hier Mietminderung zurecht geltend macht, schuldet dieser Betrag also ebenfalls die 1200€ der Vermieter dem Mieter.
     
  4. #3 Triple-J, 11.04.2012
    Triple-J

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    Hallo Pharao,

    was mich irritiert hat, ist, dass im Text ausdrücklich steht, dass "der Mieter für das ganze Jahr monatlich (zu Recht) nur 900€ zahlt".

    Da er somit im ganzen Jahr nur die geminderte Miete zahlt, muss der Vermieter ihm ja nach Abrechnung diese 1.200€ nicht erstatten. Von daher erschließt sich mir nicht, warum bei einer Nebenkostennachzahlung über 1.200€ der Mieter nichts nachzahlen muss.

    Gleichzeitig muss der Mieter diese 1.200€ dem Vermieter nicht nachträglich bezahlen, da die Minderung berechtigt gewesen ist. Daher kann ich hier nicht nachvollziehen, warum bei einem Nebenkostenguthaben von 600€ der Vermieter statt dem Mieter die 600€ zurückzuzahlen noch 600€ bekommen soll...

    Ist das wirklich so richtig? :unsicher026:
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    naja, das musst du jetzt einfach mal hinnehmen, das diese 100€ Mietminderung eben zurecht erfolgt über das ganze Jahr.
    Einnahmen laut Mietvertrag 12x (800 Miete + 200 NK)
    Gezahlte Miete von Mieter 12x 900
    = 1200€ die theoretisch der Mieter nun den Vermieter schuldet.


    Jetzt rechnet der Mieter aber: die Mietminderung an, nähmlich das nicht 12 x 1000 (wie der Vermieter das gerechnet hat) gleich das Soll wäre, sondern ja nur die 12 x 900€, also ergibt sich da ein plus von 1200€ für den Mieter.

    Rechnet man jetzt die Forderung vom Vermieter gegen das Guthaben vom Mieter dagen, dann ergibt sich 0€ Guthaben/Forderung

    Wenn der Mieter hier nun Guthaben haben sollte, dann ist das komplette Guthaben auch dem Mieter anzurechnen.
     
  6. #5 Papabär, 11.04.2012
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Genau über diesen Teil stolpere ich hier auch immer wieder ... möglicherweise bin ich dem Verfasser gegenüber benachteiligt, da ich noch keine sinneserweiternden Halluzinogene konsumiert habe, oder der hier zitierte Teil einfach zu kurz für ein umfängliches Verständnis ist ... (oder auch beides?)

    So ist m. E. aus dem Beispiel nicht wirklich ersichtlich, ob der Vermieter eine Ist-Abrechnung (dann wäre aber der 1.Teil unsinnig, da ja eigentlich geklärt werden sollte, wie die gezahlten 900,- € auf NKM & BKVZ verteilt werden) - oder eine Soll-Abrechnung gemacht hat.

    Auch macht es nach meinem Verständnis für die BK-Abrechnung einen Unterschied, ob ein Mieter z.B. 10% mindert weil partiell der Estrich bröckelt, oder ob der Mieter 10% wegen undichter Fenster mindert. Der erstgenannte Fall hat m.E. keinen Einfluss auf den tatsächlichen Betriebskostenverbrauch.

    Ich finde, das Ganze ist ein spannendes Thema ... und die 16 Seiten des HaJo Bieber verdienen eine umfangreiche Lektüre ... aber heute nicht mehr, dafür muss ich wohl erst mal meine Sinne erweitern gehen. :rauch008:
     
  7. #6 sleeper, 02.06.2012
    sleeper

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    Hallo zusammen,

    ich möchte das Thema noch mal aufgreifen, da ich nun selbst betroffen bin. Meine Mieterin hat die Miete um 100,- Euronen wegen Trittschall nach Renovierung der Whg über ihr gekürzt. Inwieweit das gerechtfertigt ist, steht auf einem anderen Blatt.
    Ich brauch hier zunächst mal buchungstechnisch einen Rat, bitte.
    Konkret sind es folgende Zahlen:
    KM 695,- + NK 125,- + Heizung 145,- = 965,-
    Überwiesen wurden nun 865,- (das sind 10,36% weniger)
    Wenn ich es bisher richtig verstanden habe, muss ich für meine Bücher nun jeweils diesen Prozentsatz abziehen, richtig?

    Und dann geht es im nächsten Jahr mit der spannenden Frage der Nebenkostenabrechnung weiter, wo diese Minderung dann ja in der Vorauszahlung auch fehlen wird. Und da sind wir dann wieder bei den Ausführungen von Herrn Bieber.

    Bis hierin erstmal...
    Gruß sleeper
     
  8. #7 immodream, 02.06.2012
    immodream

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    Hallo sleeper,
    du hast da einen Denkfehler im Rechensystem.
    Die HK und NK-Vorauszahlung kann deine Mieterin und wird sie auch nicht kürzen.
    Du bekommst anstatt 695 € Nettomiete nur noch 595 € Nettomiete.
    Das sind ohne Taschenrechner rund 15 % Mietminderung.
    Grüße
    Immodream
     
  9. #8 sleeper, 02.06.2012
    sleeper

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    Hallo immodream,

    das ist ja gerade die Crux in Sachen Mietminderung. Berechnungsgrundlage ist laut BGH-Urteil die Bruttomiete, also inkl. aller NK.
    Und deshalb stellt sich mir ja die Frage, ob ich das in den Büchern dann auch berücksichtigen muss oder wird tatsächlich die Minderung nur auf die Grundmiete angerechnet?
    Und die Nebenkosten machen sich erst wieder in der Betriebskosten-Abrechnung bemerkbar!?

    Ohje, man kann sich auch mit anderen Sachen beschäftigen am Samstagabend :-)

    Gruß sleeper
     
  10. #9 sleeper, 02.06.2012
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    Ich hoffe, mir ist ein (zumindest kleines) Licht aufgegangen. Nach der Lektüre (ohne Sinne erweitern :-) kam ich darauf, dass man die angefallenen Betriebskosten ebenfalls um den Prozentsatz "mindern" muss. Das heisst dann ja wohl, dass man auf diesen Kosten als Vermieter auch noch sitzen bleibt und sozusagen doppelt bestraft wird???!!!
    Aber immer noch die Frage: wie verbuche ich die Minderung korrekt?

    Gruß sleeper
     
  11. #10 Martens, 04.06.2012
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    Seit einiger Zeit bezieht sich die Mietminderung auf die Brutto-Miete, dem BGH und seinen Entscheidungen sei Dank.

    Werden die Betriebskosten in Form von Vorauszahlungen gezahlt und ist anschließend über die tatsächlichen Kosten gegen die Vorauszahlungen abzurechnen, dann muß natürlich der Kostenansatz verringert werden, weil sonst die - berechtigt - geminderten Vorauszahlungen durch die Abrechnung zu einer Nachzahlung des Mieters führen würden und die - berechtigte - Minderung damit ausgehebelt wäre.

    Der Vermieter wird dadurch nicht doppelt belastet sondern einfach.

    Christian Martens
     
  12. #11 sleeper, 04.06.2012
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    Formal ist das richtig, gefühlt nicht :-(
    Wie auch immer, Christian Martens hat natürlich recht. Die Vorauszahlungen werden in meinem Fall auch gekürzt verbucht.

    Vielen Dank wie immer an alle hier

    Gruß sleeper
     
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