Mietminderung gerechtfertigt?

Diskutiere Mietminderung gerechtfertigt? im Mietminderung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Leute, Sachlage: Mieter mindert Miete aufgrund - defekter drei Dachfenster (1 Fenster mit Schimmel und Undichtigkeit, 3 Fenster...

  1. #1 Anton_73, 02.10.2019
    Anton_73

    Anton_73 Neuer Benutzer

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    Hallo Leute,

    Sachlage:

    Mieter mindert Miete aufgrund

    - defekter drei Dachfenster (1 Fenster mit Schimmel und Undichtigkeit, 3 Fenster schwergängig) 20 %

    - Stillegung des Kachelofens 15 %

    Die Fenster waren schon bei Einzug 2017 in gleichem Zustand, Mieter hat die Fenster nicht gefettet, wurden im Laufe der Zeit schwergängiger, ist auch ein altes Haus (Baujahr 1982).

    Der Mieter war erst mit der Stillegung des Kachelofens nicht einverstanden, hat dann aber doch nachgegeben und den Termin mit dem Handwerker bestätigt und diesem auch Einlass zur Ausführung der Arbeiten gewährt.
    Es sind in der Wohnung noch ein zweiter funktionstüchtiger Kachelofen, eine Fußbodenheizung und mehrere Heizkörper vorhanden, die Wohnung ist merh als ausreichend beheizbar.

    Der Mietminderung wurde mit Erklärung widersprochen.

    Besonderheit:
    Mieter mindert die 35 % von der Kaltmiete,

    Wie am besten weiter vorgehen?
     
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  3. #2 SaMaa, 02.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 02.10.2019
    SaMaa

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    Fenster und Kachelofen in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzen

    Update: umformuliert
     
  4. Andres

    Andres
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    Genau wie immer bei Minderungen:
    1. Entscheiden, ob die Mängel tatsächlich vorliegen.
    2. Bestehende Mängel abstellen.
    3. Darüber hinausgehende Minderung anmahnen, ggf. Kündigung aussprechen ...

    Also Schritt 1:

    Also undicht? Selbst wenn kein besserer Zustand geschuldet ist: Es macht wenig Sinn, hier nichts zu unternehmen. Undichte Dachfenster führen früher oder später zu Schäden an der Substanz oder zu anderen Mängeln.

    Nur nebenbei: § 536b BGB nennt erheblich weitergehende Anforderung an einen Ausschluss des Minderungsrechts als dass der Zustand bei Einzug bestanden haben muss. Der Mieter müsste bei Vertragsschluss (also i.d.R. lange vor Einzug) Kenntnis (oder höchstens grob fahrlässige Unkenntnis) vom Zustand gehabt haben. Daran darf man hier schon deutlich zweifeln ...


    Muss er auch nicht. Es ist die Aufgabe des Vermieters, die Mietsache zu erhalten. Alle paar Jahre mal die Fenster zu schmieren und ggf. einzustellen sehe ich jetzt nicht als das große Problem an, also ist dieser Teil leicht abzustellen.


    Das ändert nichts daran, dass er die Wohnung mit Kachelofen angemietet hat. Ob das ein wesentliches Ausstattungsmerkmal ist, wird man aber sicher kontrovers diskutieren können, aber auch hier lese ich nicht im Ansatz, dass die Beschwerden des Mieters unbegründet wären.

    Zwischenfazit, Schritt 2:
    Genau das: Mängel beheben, fertig.

    Vorsorglich Schritt 3: Je nach gewünschter Vorgehensweise (Mietverhältnis fortführen oder beenden) und Solvenz des Mieters entweder auf Zahlung der Miete klagen (ggf. zuvor einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen) oder einen ausreichenden Zahlungsrückstand abwarten und dann kündigen.
     
    dots und SaMaa gefällt das.
  5. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ein undichtes Fenster würde ich beheben. Schimmel ist meist wenn der Lack aufplatzt und hier die Sonnenstrahlen auf das Holz treffen. Dieses denke ich müsste von innen der Mieter pflegen. Genauso wie bei Holzfenstern!

    Warum wurde der Kamin nicht mehr zugelassen? Gibt es hier ein Schornsteinfegerprotokoll?
     
  6. #5 Gerald Hörhan Fan, 04.10.2019
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    Genau Wohnungsmängel abarbeiten.
     
  7. #6 Anton_73, 11.10.2019
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    Erstmal danke für die Antworten, war leider in der letzten Woche gesundheitlich angeschlagen und konnte nicht früher antworten.

    Zum Kachelofen:
    In Bayern müssen nach Feuerstättenverordnung alte Kachelöfen bis zu einem bestimmten Datum mit einem neuen Heizeinsatz ausgestattet oder stillgelegt werden. Der Handwerker hat die Kosten auf 5000 € geschätzt, weshalb ich mich für due Stilllegung entschieden habe.
    Ich habe das dem Mieter so kommuniziert. Er war nicht einverstanden, nach mehreren Gesprächen hat er jedoch eingelenkt und mir den Termin zur Stillegung bestätigt und dem Handwerker auch Einlass gewährt.
    Die Wohnung ist ausreichend beheizbar (komplett Fußbodenheizung, in allen Räumen Heizkörper und ein zusätzlicher funktionstüchtiger Kachelofen)

    Jetzt mindert er die Miete wegen des Kachelofens um 15 %. Ist das gerechtfertigt?

    Zu den Dachfenstern:

    Ein Dachfenster hatte bei Einzug bereits eine dunkle Verfärbung, war zwischen den Scheiben trüb wegen Kondenswassers und war etwas schwergängig.
    Die anderen beiden Fenster waren bei Einzug etwas schwergängig.
    Bei der Besichtigung im Juni waren alle drei Fenster in der Tat etwas schwergängiger, daraufhin habe ich für den Mieter ein spezielles Fett bestellt, er hat aber wohl nichts gemacht.

    Zur Undichtigkeit:
    Es handelt sich um ein Haus aus dem Jahr 1982, da kann man doch keinen Neubau erwarten. Bei einem Fenster sind beim großen Hagelsturm im Juni wohl ein paar Tröpfchen eingedrungen, bei starkem Regen gar nichts..

    Wegen den Fenstern hat er die Miete um 20 % gemindert.

    Nochmal: Er hat die Kaltmiete, was natürlich falsch ist, um 35 % gemindert.

    Mieter ist sehr schwierig, hat mich mittlerweile überall blockiert und mir wäre es am liebsten, wenn er ausziehen würde. Die Miete ist sehr gering und ich bin am Überlegen, wie ich am besten vorgehe.

    Habt ihr Vorschläge?
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 11.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 11.10.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Die Mietminderungen scheinen berechtigt zu sein. Über die Höhe kann man diskutieren oder einen Richter entscheiden lassen.

    Du willst den Mieter los werden?
    Dann musst du kündigen oder dich anderweitig mit dem Mieter einigen um ein Vertragsende herbei zu führen.
    Für eine Kündigung vom Vermieter braucht es einen Grund. Das der Mieter dir schwierig erscheint, reicht dafür nicht.
     
  9. #8 Gerald Hörhan Fan, 11.10.2019
    Zuletzt bearbeitet: 11.10.2019
    Gerald Hörhan Fan

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    Mir erscheinen die Minderungen zu hoch.
    Ich würde ein Termin vereinbaren, vielleicht findet ihr eine einvernämliche Verhandlungslösung. Z. B. Du lässt die Fenster reparieren und der liebe Mieter kommt dir wieder entgegen.
    Fingerspitzengefühl und Erfahrung wären hier gefragt!
    Wenn nicht sollte mal sich vor Gericht wiedersehen oder trennen.
     
  10. #9 RP63VWÜ, 11.10.2019
    RP63VWÜ

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    Wenigstens wurde das "h" weggelassen, denn wer nämlich mit h schreibt, ist dä[…]

    Sorry für den Schnappreflex!
     
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  11. #10 Gerald Hörhan Fan, 11.10.2019
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    Thanks
    Mein Umfeld alles Hochgebildete meinen sowieso alle Vermieter Investoren ect. sind dämlich, wären Sie es nicht würden sie ja was gescheites machen.
     
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