Mietminderung in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung

Diskutiere Mietminderung in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Nehmen wir an, für eine Wohnung ist Miete mit Nebenkostenvorauszahlungen und jährlicher -abrechnung vereinbart. Nun hat man sich auf eine...

susi

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Nehmen wir an, für eine Wohnung ist Miete mit Nebenkostenvorauszahlungen und jährlicher -abrechnung vereinbart. Nun hat man sich auf eine Mietminderung von 5% für 15. bis 31. August 2019 und 10% für 1. September bis 31. Dezember 2019 geeinigt. Die Mietminderung ist auf die Bruttowarmmiete (also inklusive Betriebs- und Heizkosten) zu berechnen. Was bedeutet das für die Nebenkostenabrechnung?

Bei der Betriebskostenabrechnung ist mir das noch halbwegs klar: die Minderung wird anteilig für die Tage im August und die Monate September bis Dezember errechnet und mit dem Guthaben (Guthaben + Mietminderung) bzw. der Nachzahlung (Nachzahlung - Mietminderung) verrechnet.

Muss man bei den Heizkosten neben der Zeit auch die Gradtagzahlen berücksichtigen, denn die Heizkosten fallen ja nicht über das Jahr gleichmäßig verteilt an?
 

GSR600

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Du berechnest von der Warmmiete und ziehst es nur von der Kaltmiete ab. Die VZ werden in voller Höhe abgerechnet.
 
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FMBerlin

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Gemindert wird die Warmmiete, also auch die tatsächlich vom Mieter zu tragenden Heiz- und Betriebskosten.
Berechnet wird der Anteil des Mieters an den Heizkosten für den Abrechnungszeitraum und davon für die Tage mit Minderung deren Minderungssatz vom Anteil des Mieters in den Tagen mit Minderung abgezogen. Dabei spielt nur die Anzahl der Tage mit Minderung eine Rolle. Eine Berücksichtigung von Gradtagszahlen wäre zwar perfekt, ist meiner Erinnerung nach aber nicht gefordert und wäre auch sehr aufwendig und umständlich. Zudem werden in der Regel ja nicht alle Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet, sondern nur ein Teil.
 
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susi

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Und wer von Euch beiden hat nun recht?

@FMBerlin scheint es so zu sehen, wie ich auch. (Danke für die Begründung warum die Gradtagszahlen nicht anzuwenden sind.) Das Problem ist, dass die Höhe der Minderung so erst feststeht, wenn die Nebenkosten abgerechnet werden. Oder anders gesagt: solange die Abrechnungen nicht vorliegen, kann man die Höhe der Minderung eigentlich nicht festlegen.

Das für mich überraschende Vorgehen von @GSR600 würde dies natürlich elegant vermeiden.

So wie ich das sehe stellt sich die Frage, ob die Mietminderung auf Basis der "Warmmiete" (Nettokaltmiete + Vorauszahlungen) einen fixen Betrag ergeben soll, der vom Vermieter zu erstatten ist oder ob tatsächlich der Anteil an Miete + Nebenkosten zu erstatteten ist.
 

Andres

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Und wer von Euch beiden hat nun recht?

Irgendwie beide, BGH VIII ZR 223/10. Die Betriebskostenvorauszahlung wird nicht gemindert, aber in der Abrechnung ist auch die Minderung zu berücksichtigen. Die Betriebskosten werden also durchaus gemindert, nur eben nicht sofort.
 

susi

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Irgendwie beide, BGH VIII ZR 223/10. Die Betriebskostenvorauszahlung wird nicht gemindert, aber in der Abrechnung ist auch die Minderung zu berücksichtigen. Die Betriebskosten werden also durchaus gemindert, nur eben nicht sofort.
Jetzt bin ich völlig irritiert. Werden die Heizkosten und die Betriebskosten unterschiedlich behandelt? Soll, das heissen man mindert erst einmal nur die Miete und dann, nach der Nebenkostenabrechnung, auch die Heiz- und Betriebskosten? Das habe ich sicher falsch verstanden, weil noch nie gehört.

Oder will der BGH nur sagen, dass die Minderung auf die Nettokaltmiete und Guthaben/Nachzahlung nach der Abrechnung anzuwenden ist, auch wenn die Vorauszahlungen gemindert wurden. Das erscheint mir aber eh logisch.
 

Andres

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Oder will der BGH nur sagen, dass die Minderung auf die Nettokaltmiete und Guthaben/Nachzahlung nach der Abrechnung anzuwenden ist, auch wenn die Vorauszahlungen gemindert wurden.

Was der BGH sagen will, weiß ich auch nicht. Entschieden hat er jedenfalls, dass die Vorauszahlungen nicht gemindert werden sollen, auch wenn ich meine zwischen den Zeilen lesen zu können, dass man die Frage, ob denn nun die Vorauszahlung gemindert wird oder das erst bei der Abrechnung passiert, für "Kleinkram" hält. Ja, wenn der Mieter ohne Zweckbestimmung Zahlungen leistet, macht das theoretisch bei Aufrechnungen einen Unterschied und ebenso theoretisch könnte nun im Verbund mit Zahlungsrückständen eine der Schwellen für fristlose Kündigungen erreicht werden.

Also Beispiel: Die Miete beträgt 600 € kalt, Betriebskostenvorauszahlung 200 €. Die Mietsache ist für einen ganzen Monat (nehmen wir von mir aus August 2020) unbenutzbar. Der Mieter zahlt also dafür keine Kaltmiete, aber soll trotzdem die 200 € Vorauszahlung leisten. Nehmen wir an, dass die Vorauszahlung genau den tatsächlichen Betriebskosten in diesem Jahr entsprochen hat, also 2400 € für das ganze Jahr. Dieser Betrag soll nun um 31/366 gekürzt werden. Das wird wohl zu einem Guthaben führen.

Das muss man nun nur noch dem Mieter erklären ...
 

FMBerlin

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Ich habe das praktisch so geregelt: Der Mieter mindert die Warmmiete, also auch die Vorauszahlungen. Abgerechnet wird über die Höhe der tatsächlich geleisteten (also der geminderten) Vorauszahlungen und unter Anwendung der Minderung auf den Anteil des Mieters an Heiz- und Betriebskosten.
 
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