Mietminderung oder zu wenig gezahlte Miete?

Diskutiere Mietminderung oder zu wenig gezahlte Miete? im VF - Ankündigungen! Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, zwei Fragen zu folgendem Fall: Ein Mieter überweist plötzlich ca. 7% weniger Miete. Er hat in der Vergangenheit mehrere Lappalienprobleme...

  1. #1 Thilo Welmer, 20.03.2017
    Thilo Welmer

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    Hallo,

    zwei Fragen zu folgendem Fall:

    Ein Mieter überweist plötzlich ca. 7% weniger Miete. Er hat in der Vergangenheit mehrere Lappalienprobleme in der Wohnung beanstandet (Abschluß-Treppenstufe zum OG hat sich 1 mm angehoben, Heiz-Vorlauftemperatur war an 3 Tagen etwas zu niedrig, so dass nur ca. 20 °C in der Wohnung erreicht wurden). Manche Dinge hat er als Mangel bezeichnet, manche nicht. Die Mängel habe ich, bis auf die Treppenstufe behoben.

    Der Mieter hat keine Mietminderung bekannt gegeben.

    Frage 1: Da der Mieter keine Mietminderung angegeben hat: Woran erkenne ich, ob der Mieter entweder Miete aufgrund von Mängeln einbehalten hat oder einfach zuwenig Miete gezahlt hat? Bei zuwenig gezahlter Miete kann ich ja ab dem 4. Tag des Monats anwaltlich abmahnen lassen. (Das Verhältnis zum Mieter ist zerrüttet, Gespräch zwecklos.)

    Frage 2: Kann der Mieter eine Mietminderung für einen Mangel, der schon in der Vergangenheit innerhalb kurzer Zeit behoben wurde, geltend machen, auch die Beseitigung des Mangels schon einige Zeit zurück liegt?

    Vielen Dank!
     
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  3. #2 anitari, 20.03.2017
    anitari

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    Zu 1.: Hat der Mieter dem Vermieter die Mietminderung nicht mitgeteilt hat er schlicht Mietschulden. Das hat er auch wenn die Minderung unangemessen hoch oder gar nicht zulässig ist, weil der Mangel nur unerheblich ist.

    Zu 2.: Nachträgliche Mietminderung ist nicht möglich.

    Warum abmahnen? Warte doch einfach bis sich ein Betrag in Höhe von 2 MM oder etwas mehr als einer MM "angesammelt" hat. Gut, bei 7 % kann das etwas dauern.

    Davon abgesehen könntest Du ja erst abmahnen wenn die Miete eingegangen ist.

    Und das, so hat der BGH im Oktober 2016 klargestellt, muß sie nicht am 3. Werktag des Monats.
     
  4. #3 Thilo Welmer, 20.03.2017
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    Danke anitari,
    zu 1.: Habe verschiedentlich gelesen, dass eine Ankündigung der Mietminderung nicht notwendig ist. Siehe hier unter Punkt II.: mietrecht.org/mietminderung/mietminderung-ankuendigen/

    Abmahnen, weil der Mieter mir immer wieder sagenhaft blöden Ärger macht. Laut Mietvertrag ist er zur Zahlung innerhalb bis zum 3. d. Monats verpflichtet. Sollte das nicht passieren kann ich wegen ausbleibender oder zu wenig gezahlter Miete einen Anwalt mit einer Abmahnung beauftragen. Richtig? Der Mieter will nur einmalig die Miete kürzen, da die Mängel ja schon behoben sind.
     
  5. #4 anitari, 20.03.2017
    Zuletzt bearbeitet: 20.03.2017
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    Genau das hat der BGH für unwirksam erklärt. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung reicht es aus wenn der Mieter die Zahlung bis zum 3. Werktag veranlaßt.
    3. Werktag kann durchaus mal erst der 5. oder 6. des Monats sein. Kommen dann noch evtl. 1 - 3 Werktage Bankbearbeitungszeit dazu kann ist Miete erst am 7. - 10. auf dem Konto des Vermieters. Nach Auffassung des BGH immer noch pünktlich.

    Richtig. Das hatte ich jetzt nicht auf dem Schirm. Aber den Mangel muß der Mieter anzeigen.

    Zudem ist eine Mietminderung nur zulässig wenn der Mangel erheblich ist. 1 mm Erhebung einer Treppenstufe und oder nur 20 Grad Raumtemperatur sind keine erheblichen Mängel. Folglich eine Mietminderung ungerechtfertigt.

    Nachtrag:

    Da Banken Samstags nicht buchen zählt der nicht als Werktag, obwohl es einer ist.
     
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  6. #5 Thilo Welmer, 20.03.2017
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    Ja, das sehe ich genauso und werde mich auch diesbezüglich anwaltlich beraten lassen, wenn es soweit ist.
    Es ist also eigentlich unerheblich, ob der Mieter nun Mietminderung abzieht oder einfach zu wenig Miete zahlt. Wenn die in Frage kommenden Mängel unerheblich und darüber hinaus behoben sind, kann man ohne Risiko (nach anwaltlicher Prüfung) abmahnen.
     
  7. dots

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    Der Mieter muss dem Vermieter den oder die Mängel nicht mitteilen.
    Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat.
     
  8. #7 anitari, 21.03.2017
    anitari

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    [​IMG]

    Aus § 536c

    Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.

    Die Mietminderung muß der Mieter nicht ankündigen. Das habe ich aber im nächsten Beitrag richtig gestellt.
     
  9. #8 BHShuber, 21.03.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    um deine Frage schnell und unkompliziert zu beantworten ist folgendes erforderlich:

    Telefon oder andere Kommunikationsmittel, schlimmstenfalls ein Mundwerk.
    Einen Mieter
    Einen Vermieter
    Ein Mietverhältnis

    Man gehe nun wie folgend vor:

    Vermieter bemerkt vermindeten Mietzins, Vermieter setzt sich aufgrund des vermindert bezahlten Mietzins mit dem Mieter in Verbindung um zu erfragen, woran liegt es?

    Nicht mehr und nicht weniger, so einfach geht das.

    Gruß
    BHShuber
     
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  10. #9 Tobias F, 21.03.2017
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    Bitte keine so einfachen und pragmatischen Lösungen, schließlich geht es hier um viel größere und schwierigere Dinge als die reine Frage an sich.
     
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  11. dots

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    Hallo Antari,

    es mag durchaus sein, dass der Mieter einen Mangel aus anderen Gründen melden muss. Das hat erst mal nichts mit Mietminderung(en) zu tun.
    Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Vermieter Kenntnis von dem Mangel hat. Nicht mehr und nicht weniger. Um eine Mietminderung durchführen zu dürfen, muss der Mieter den Mangel nicht unbedingt melden.

    Bei Bedarf kann ich dir einen Paragraphen dazu nennen, dazu müsste ich aber googeln und/oder hier im Forum suchen.
     
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Thema: Mietminderung oder zu wenig gezahlte Miete?
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    ,
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