Mietminderung ohne schriftliche Benachrichtigung möglich?

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Veritast, 21.09.2014.

  1. #1 Veritast, 21.09.2014
    Veritast

    Veritast Erfahrener Benutzer

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    Hallo erstmal, bin neu hier und hätte gleich mal eine Frage:
    Ehemalige Mieter haben mir mehrfach die Miete ohne schriftliche Mitteilung gekürzt, nach Auszug erhielt ich ein völlig unsachliches Schreiben ("hitverdächtig", "lebensgefährlich" usw.), in dem fachgerechte, bezeugte Handwerkerleistungen als Pfusch dargestellt wurden. Für dieses Schiftstück bin ich natürlich sehr dankbar :15:

    Da ich nach Rückfrage beim Haus&Grundeigentümerverein auf die Diskussionen nicht eingegangen bin, auch um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten, jetzt meine Frage: Ist eine Mietminderung ohne schriftliche Benachrichtigung/Begründung überhaupt zulässig? Da die Miete schon einmal auf die gleiche Weise gekürzt wurde, habe ich ausdrücklich mitgeteilt, dass ich nur noch auf schriftliche Benachrichtigung reagiere.
    Kann ich den Fehlbetrag einfach nach Mitteilung mit der Kaution verrechnen? Das Mietverhältnis wurde beendet, die letzten 3 Monatsmieten gekürzt.

    Vielen Dank schon mal im Voraus für Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Vermieter vom Mangel weiß.

    Egal woher, egal von wem, egal ob schriftlich oder mündlich oder ganz anders.
     
  4. #3 Veritast, 21.09.2014
    Veritast

    Veritast Erfahrener Benutzer

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    Ich wusste von dem Wunsch nach Mietminderung, ein echter Mangel war nicht vorhanden. Das wurde zusammen mit der Mietpartei festgestellt. Die Mietpartei wollte zum Beispiel eine 4 Jahre alte Haustür ausgetauscht haben, zog selbst die Dichtung raus und solche Scherze, was ich fotographisch nachgewiesen habe.

    Ich dachte immer, die Miete kann nur gemindert werden, wenn der Mangel nicht abgestellt wird? Ich habe der Mietpartei mitgeteilt, dass Sie sich bitte bei einem Mangel an den Handwerker meiner Wahl (der geographisch nächste) wenden sollen zwecks Terminabsprache. Der wurde nie eingeschaltet.
    Statt dessen angeblich e-mails an eine von mir aufgegebene Adresse gesendet.

    Das Vorgehen könnte man so interpretieren, dass kein Mangel aber der Wunsch nach Mietminderung vorhanden war.
     
  5. #4 Glaskügelchen, 21.09.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Die Miete kann von dem Moment gemindert werden, von dem an ein Mangel auftritt und nicht sobald der Vermieter über den Mangel oder eine Minderung informiert wurde oder der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Der Vermieter muss unverzüglich über den Mangel in Kenntnis gesetzt werden und ihm muss die Möglichkeit gegeben werden den Mangel zu beseitigen.
    Die Frage ist also eher, ob die Minderung an sich gerechtfertigt war.
     
  6. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Also liegt ein Mangel vor: eine Tür, die nicht dicht ist.
    M.E nach ist es erst mal egal, wer den Mangel verursacht hat. Du als Vermieter hast dich vertraglich verpflichtet, dem Mieter das vertraglich vereinbarte in einem entsprechenden Zustand zur Verfügung zu stellen. Kannst du das nicht (warum auch immer), kann und darf der Mieter die Miete mindern. Egal ob du eine Stunde oder ein Jahr für die Mangelbeseitigung brauchst. Der Mieter darf für den Zeitraum, für den der Mangel besteht, mindern.

    Dass du Kenntnis vom Mangel hast, hast du ja schon dargelegt.

    Auf der anderen Seite hast du m.E. Ansprüche gegen den, der die Tür kaputt gemacht hat.

    Ja nee, is klar ...
     
  7. #6 Veritast, 21.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.09.2014
    Veritast

    Veritast Erfahrener Benutzer

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    Ich habe nie ein Schreiben bekommen, in dem ich aufgefordert wurde, einen Mangel abzustellen.

    Ich hatte Kenntnis vom Wunsch nach Mietminderung! Der Mangel war nicht vorhanden, sonst hätte der Mieter ja natürlich den Handwerker verständigt. Die Tür ist sowieso im Höchstfall ein Bagatellnachteil und vorgeschoben, um immens hohen Brennstoffverbrauch zu begründen.
    Da nur die Mieter (ist eine sparate Wohneinheit) Zugang zur Tür hatten, können nur sie den Mangel selbst verursacht haben.
    Ja, is klar. DSC02920.jpg

    Ich stimme zu, einen angemessenen Schadenersatz zu verlangen dürfte die richtige Vorgehensweise sein.
     
  8. Andres

    Andres
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    Den Mangel zu beseitigen ist deine Aufgabe. Der Mieter muss sich nicht um die Beauftragung bei Handwerkern kümmern.


    Und was ist da klar? Ich sehe auf dem Bild nicht, wie der Mieter die Dichtung rauszieht. Und was der Mieter behaupten wird, kannst du dir vielleicht auch denken.
     
  9. #8 Veritast, 21.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.09.2014
    Veritast

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    Da nur die Mietpartei an die Dichtung rankommt, muss eher der Mieter beweisen, dass er es nicht war, der da manipuliert hat.

    Ich kann keine Termine abstimmen, die Vorgehensweise war mit Mietpartei und Handwerker abgesprochen. Einfacher kann ich es nicht mehr machen, dass der Handwerker auch noch nach Wunsch der Mieter erscheint. Dass nie ein Handwerker verständigt wurde, deutet eher darauf hin, dass der Mangel nicht vorhanden war.
     
  10. dots

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    Stimmt. Du hast Recht. Natürlich ist das so, wie du sagst. Bei allen anderen - außer dir - ist es so, dass der Vermieter dem Mieter eine vertragsgemäße Mietsache zur Verfügung zu stellen hat. Aber da du das nicht hören willst, schreibe ich dir halt, dass du garantiert richtig liegst mit deiner Meinung. :-)
     
  11. #10 Pharao, 21.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.09.2014
    Pharao

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    Hi,

    ein Recht auf Austausch hat der Mieter hier eh nicht, das obliegt alleine bei dir. Der Mieter hat nur ein Recht darauf, das der Mangel beseitigt wird und das geht ggf. auch mit einer Reparatur.

    Wenn DU dem Mieter unterstellst, das der Mieter was absichtlich kaputt gemacht hat, dann bist auch DU erstmal in der Beweispflicht. Sind also irgendwelche Spuren an der Türe/Dichtung zu erkennen, die darauf hinweisen, das hier was absichtlich kaputt gemacht worden ist ? Und Nein, auf deinem Foto erkenne ich das nicht.

    Da es nicht die Aufgabe des Mieters ist, hier Handwerker für zb eine Mängelbeseitigung zu beauftragen, ist deine Interpretation schon etwas abenteuerlich, das deswegen dann kein Mangel vorhanden zu seinen hat. Zumal du ja selber sagst, das hier was defekt ist, was du ja angeblich fotographisch festgehalten hast.

    Da man im Sommer i.d.R. nicht heizt, dürfte der Mangel an der Türe also in den warmen Monaten dann keine große Bedeutung haben. Der Mangel würde hier ja nur dann die Wintermonate treffen und wann ist nochmals der Mieter ausgezogen bzw hat die Miete gemindert ? Vielleicht vereinfacht das den ganzen Fall, ob hier überhaupt ein Mangel besteht, der eine Mietminderung rechtfertigt.
     
  12. #11 Veritast, 21.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.09.2014
    Veritast

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    Die Mietpartei hat schon zugegeben, die Dichtung manipuliert zu haben, als ich auf den Zustand hinwies, wurde er abgestellt. Nur die Mietminderung wurde nicht zurückgenommen.
    Die Begründung für den Wunsch nach einer neuen Tür: Es gibt bessere...

    Die Miete wurde gemindert im Juni/Juli/August.

    Andere Mietminderungsgründe waren eine nicht funktionierende Warmwasserversorgung an einzelnen Entnahmestellen. Wie soll ich einen Handwerker bestellen, wenn die Mieter dauernd aus dem Haus sind, was damals der Fall war? Handwerker lassen sich nur ungern veräppeln, die kommen nicht mehr, wenn sie nicht ins Haus können.

    Da sich schon mehrfach beanstandete Mängel durch Zauberhand nach Ankündigung einer Handwerkerbestellung von selbst reparierten, muss ich irgendwann Methode unterstellen.
    2 mal in 3 Jahren wurde an Weihnachten ein "Notdienst" für defekte Elektrogeräte verlangt, als ich auf die Zumutbarkeit des Wartens hinwies, war der Fehler verschwunden.

    Und neuerdings ist auch noch eine lebensgefährliche Elektroinstallation Minderungsgrund, diese wurde vor vielleicht 6 Jahren durch einen Elektrikermeister in meinem Beisein vorgenommen und hat wunderbar funktioniert, bis offensichtlich jemand mal mit Gewalt Fehler suchte und daran herummanipulierte.

    Gar nicht erst anfangen möchte ich davon, dass hochwertiger, rein mineralischer, offenporiger Edelputz als minderwertig erkannt wurde und mit mehreren Schichten Farbe bearbeitet wurde bis er die Konsistenz (ähnlich Autolack) und Farbe (dunkellila) annahm, die gefiel. Dass zur Zeit offenporige, feuchtigkeitsaufnehmende Wandbeläge wie auch Lehm im Wohnbereich/Nassbereich besonders empfohlen und angesagt sind, war offensichtlich nicht bekannt. Diese Wandbeläge haben nie die Festigkeit und Glätte herkömmlichen Putzes, sonst wären sie ja nicht feuchtigkeitsaufnehmend.

    Mein Hinweis auf die Wiederherstellung wurde ignoriert, die Mieter sind ohne Angabe ihrer Verzugsadresse entfleucht.
     
  13. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo veritast,

    Zur Beauftragung von Handwerkern gehe ich folgendermaßen vor:
    -Mängelmeldung durch M
    -In Augenschein nahme durch mich (wenn irgendwie möglich)
    -Beauftragung eines von mir ausgewählten Handwerkers
    -Terminabsprache mit dem M durch den Handwerker
    -Kontrolle Baufortschritt nach Meldung des Handwerkers durch mich (sofern nötig)
    -Endabnahme durch mich oder wenn persönlich nicht möglich von einer 3. neutralen Person (ggf. Verwalter)

    VG Syker
     
  14. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    na dann ist das doch ziehmlich klar, der Mieter haftet für den angerichteten Schaden. Und was der Mieter sich wünscht, das spielt keine Rolle. Auf was der Mieter ggf. ein Recht hat, darauf kommt es an.

    Auch wenn das ein Mangel darstellen sollte mit der fehlenden Dichtung, im Sommer ist die Heizung i.d.R. aus, sodass man hier auch nicht mit Mehrverbrauch an Heizkosten ankommen kann.


    Rechtzeitig schriftlich einen Termin vereinbaren. Abgesehen davon, wenn der Mieter eine Reparatur verhindert, verspielt er auch sein Recht auf Mietminderung wegen diesen Mangel.

    Wäre mir jetzt neu, das man Kühlschränke, ect warten lassen muss. Das einzige was ich kenne ist bei einer Etagenheizung zB die Gastherme. Und da kann man sich dann (falls vereinbart im MV) sich regelmässig die Wartungsnachweise geben lassen.

    Ob was wielange funktioniert hat oder nicht, das spielt keine Rolle. Zulässig muss es sein und dann kann der Mieter nach Fehlern suchen bis er schwarz wird. Wenn der Mieter natürlich hier rumhandwerkt und deswegen was nicht mehr funktioniert, dann haftet auch wieder der Mieter dafür.

    Also a) solche Sachen verbaue ich in meiner Wohnung, wenn ich das haben will. Aber in eine Mietswohnung verzichte ich auf sowas, ganz egal wie das empfohlen wird was das Raumklima angeht. Und b) evtl. hätte man das auch im MV ansprechen können, um was für ein Wandbelag es sich da handelt und wie der ggf. zu benutzen, zu handhaben, ect ist.

    Wenigstens hast du ja erstmal noch die Kaution und falls die nicht reichen sollte, muss man halt suchen, wo die sich umgemeldet haben.

    Und wenn der Mieter seine Kaution wieder haben will (und das ist ja u.a. eine Fragestellung von dir, ob du das verrechnen kannst mit der Kaution), dann wird er sich sicherlich auch melden bei dir ....
     
  15. #14 Veritast, 21.09.2014
    Veritast

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    Pfft, die haben schon Nebenkostenrückstände, die die Kaution um ein Vielfaches übersteigen.
    Edelputz ist sehr teuer, weil arbeitsintensiv, der Putz war schon bei 2 Mietparteien drin und wurde, bis auf ein wenig "Gebrösel", gelobt. Der feuchtigkeitsregulierende Putz ist eine Versicherung gegen Feuchtigkeitsschäden, nachdem ich diverse Energiesparmaßnahmen vorgenommen habe (Fenster, Dachisolierung). Eben um Gemecker über Schimmel bei Lüftungsmuffeln zu vermeiden.

    Das Einwohnermeldeamt weigert sich, mir die Adresse zu geben. Ich nehme an, die Mieter fühlen sich bedroht. Und das stimmt ja auch, ihnen drohen große Forderungen und noch eine weitere Anzeige.
     
  16. Andres

    Andres
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    Das möchtest du bitte schriftlich und mit Rechtsbehelfsbelehrung haben.
     
  17. #16 Veritast, 21.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 21.09.2014
    Veritast

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    Also vom Amt fordern? Ich denke, die werden mir schon sehr bald den Namen selbst herausgeben.

    Da auf dem Amt sowieso eine schwere Straftat gegen mich unbeabsichtigt zugegeben wurde, weiß ich sowieso, wer dahinter steckt.
     
  18. #17 Glaskügelchen, 21.09.2014
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Gast

    Durchaus möglich, dass das Amt in diesem Fall die Auskunft verweigern darf. Schliesslich ist der TE nicht mehr der Vermieter und ein Auskunftsanspruch lässt sich jetzt vermutlich nur durch eine titulierte Forderung nachweisen.

    @Veritast
    Irgendwie scheint mir die Mietminderung wegen der Haustür das geringste deiner Probleme zu sein.
    Hast du deine Mieter im Mietvertrag auf die Besonderheiten des Putzes hingewiesen?
     
  19. Pharao

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    Und wie willst du jemanden zivielrechtlich verklagen, von dem du keine Anschrift hast :?
     
  20. #19 Veritast, 22.09.2014
    Veritast

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    Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses unaufgefordert seine neue Adresse mitzuteilen. Die Mietpartei war aber trotz 5 Aufforderungen per e-mail nicht dazu bereit.

    Die Mietpartei hat vertraglich vereinbart, Veränderungen an der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder abzubauen bzw. den Urzustand wiederherzustellen. Auch dazu habe ich die Mietpartei mehrfach aufgefordert. Als Antwort bekam ich eine Aufzählung der Aufträge auf den Putz, also wurde auch noch zugegeben, den Putz verändert zu haben. Und eine Weigerung, einen Briefkasten wieder zu entfernen.

    Es ist heutzutage Standard geworden, das Bad nur noch im Spritzbereich zu fliesen und den Rest zu verputzen. Die Veränderung war wohl eher im Wunsch nach ausgefallenen Farben (grasgrün in der Küche, dunkelviolett im Bad) begründet. Solche Putze sind schwer zu streichen, weil sie natürlich wasserlösliche Dispersionsfarben aufsaugen wie ein Schwamm. 1 qm Putz kann wohl im Extremfall bis zu 20 Liter Wasser binden. Es gibt extra Wandfarben dafür, die verwendete gehört wahrscheinlich nicht dazu (weiß ich definitiv erst nach einer Besichtigung).

    Wie gesagt, 2 andere Mietparteien und ich selbst hatten/haben den gleichen Putz und nicht das leiseste Problem damit.

    Die Mietminderung wurde vorgenommen, als die Mietpartei einen neuen Mietvertrag unterschrieben hatte (die Arbeitsstelle liegt über 50 km weit weg, ein Umzug verständlich).

    Das Hauptproblem ist im strafrechtlichen Bereich angesiedelt, hat mit dem Mietverhältnis aber nur indirekt zu tun, deshalb hier nicht mehr dazu.
     
  21. Nanne

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    Grundsätzlich kann die Miete erst ab erfolgter Mängelanzeige gekürzt werden, d.h. nicht rückwirkend.
     
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