Mietminderung und anschließende Behebung durch den Mieter selbst?

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von freecell, 13.03.2008.

  1. #1 freecell, 13.03.2008
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    Hallo,

    ich habe das Problem in meiner vermieteten Wohnung, dass der Mieter einen Mängel angezeigt hat (Badewanne rostete, Dusche undicht) und eine Frist zur Mängelbeseitugung bis Ende März gesetzt hat. Danach, so sein Anwalt, lehnt er die Ausführung durch mich ab und wird selber eine Firma auf meine Kosten beauftragen.

    Weiterhin kommt dazu, dass ich ihn bereits wegen Eigenbedarf zum 31.05. gekündigt habe und außerdem fristlos zum 10.03. wegen fortlaufend unpünktlicher Mietzahlungen. Die Räumungsklage läuft bereits.

    Wenn ich dann mal selber einziehen kann, wird das Bad eh komplett rausgerissen!

    Jetzt die Frage: Kann er darauf bestehen, dass die Badewanne repariert wird oder kann ich erreichen, dass er diesen Zustand hinnehmen muss (natürlich mit Mietminderung, das seh ich ja ein), die Dusche würde ich natürlich reparieren lassen. Ich sehe es als übertrieben an, ca. 1400 Euro für die Badewannenreparatur aufzuwenden, wenn er eigentlich spätestens am 31.05. ausziehen müsste und dann dei Badewanne weggerissen wird.

    Was kann ich tun? Danke schon mal für hilfreiche Tipps.
     
  2. AdMan

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  3. Kobes

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    Ich würde Dir umgehend raten: SUCH DIR SOFORT EINEN ANWALT!

    Ich wette jetzt schon darauf dass der nicht am 31.05. auszieht!
    Ausserdem solltest Du der Eigenbeauftragung widersprechen. Dusche reparieren lassen, bei der Badewanne abstreiten dass Reparatur notwendig. Ausserdem den Anwalt hinweisen auf Kündigung wg. Eigenbedarf und die fristlose.
    Dass Thema hier wird teuer für Dich werden. Aber es wird noch viel teurer wenn Du nicht SOFORT Dir einen Anwalt suchst!
     
  4. #3 lostcontrol, 13.03.2008
    lostcontrol

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    NIEMAND kann ohne entsprechende vollmacht im namen eines anderen einen auftrag erteilen. die handwerker-rechnung geht an den auftraggeber, in diesem fall also an den mieter - nicht an DICH.
    vermutlich wird er dir das dann von der miete abziehen wollen (die er offensichtlich ohnehin nicht vollständig und pünktlich bezahlt).

    ein vernünftiger handwerker wird die arbeiten ohnehin nicht ohne rücksprache mit dem vermieter ausführen.

    allerdings solltest du dir im klaren sein dass eine undichte dusche ziemlich üble folgeschäden nach sich ziehen kann (wasserschaden!) und deine versicherung das nicht zahlen wird, wenn das problem bekannt war.

    man könnte hier (da du den mieter ja ohnehin loswerden willst) natürlich auch die fiese schiene fahren und mit einem handwerker-team anrücken, das die dusche erstmal gründlich zerlegt um den fehler zu finden. dabei stellt man dann gerne fest, dass ein superwichtiges teil fehlt, das man erstmal bestellen muss. und das kann natürlich dauern...
    dann wird der mieter eben vorübergehend in der badewanne duschen müssen (ob rostig oder nicht). klar ist die mietminderung dann berechtigt, aber damit bist du ja auch einverstanden.

    die badewannenreparatur (sofern das so ein kleiner email-schaden ist) lässt sich mit einem email-reparatur-set (kostet sowas um die 10 euro im baumarkt) schon ganz gut erledigen.
    für grössere schäden an der badewanne müsste man aber sicherlich auch erstmal spezielle teile bestellen...

    auf jeden fall solltest du deiner pflicht fristgerecht nachkommen und den schaden mit fachmännern besichtigen. damit ist erstmal die luft aus den segeln und du kannst in ruhe auf den kostenvoranschlag warten.

    ein anwalt wär aber wahrscheinlich trotzdem nicht schlecht - klingt ganz so, als sei das die sorte mieter, mit denen du auch weiterhin ärger haben wirst.
    vermutlich hast du aber schon einen, wenn da eine räumungsklage läuft?
     
  5. #4 freecell, 13.03.2008
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    Danke schon mal, ging je echt schnell!

    Ich lasse mich derzeit vom Anwalf beraten, setzte die Schreiben selber auf und der Anwalt liest sie dann nochmal korrektur ... hier also soweit ok.

    Von eben diesem Anwalt habe ich heute morgen die Info erhalten, dass die Badewanne nicht mehr repariert werden muss, da ich ja dem Mieter bereits fristlos gekündigt hab und damit das Mietverhältnis nicht mehr besteht (da muss man erstmal draufkommen). Somit muss ich jetzt nur noch die zwingend notwendigen Funktionen (Strom, Wasser, Heizung) gewährleisten. Wenn jemand die entsprechenden Gesetzestexte will, einfach ne email hinterlassen!

    Dies werde ich ihm jetzt schreiben - er darf also nicht mehr die Badewanne benutzen und auch nicht reparieren lassen. Für Folgeschäden bei Nichtbeachtung wäre er dann ohnehin haftbar.

    Ob ich jetzt eine Mietminderung deswegen überhaupt akzeptieren muss, muss ich erst noch rausfinden.

    Schau mer ma ....
     
  6. #5 lostcontrol, 13.03.2008
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    also irgendwie glaub ich das nich so ganz...
    und: wenn angeblich kein mietverhältnis mehr besteht, dann fliesst auch keine miete. ergo gibt's auch keine mietminderung...

    DAS geht??? also das mit der fristlosen kündigung wegen unpünktlicher mietzahlungen? wie hast du das denn hingekriegt?
     
  7. #6 freecell, 13.03.2008
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    Das Mietverhältnis besteht nicht mehr, aber er hat ja auch eine Frist bekommen zum Auszug. Natürlich muss er da auch Miete bezahlen. Er wohnt sozusagen zu unrecht in der Wohnung, deswegen klagt man ja auch (Räumungsklage). Wenn er aber zu unrecht drin wohnt, muss er auch Miete zahlen ... leuchtet schon ein finde ich.

    Die fristlose Kündigung hab ich nicht irgendwie herbeigezaubert. Er hat im 07/07, 08/07, 09/07, 11/07 unpünktlich gezahlt, daraufhin habe ich ihn abgemahnt. Er hat sich entschuldigt aber weiterhin im 12/07, 01/08 wieder unpünktlich gezahlt -> 2. Abmahnung. Im 02/08 wieder unpünktlich gezahlt -> fristlose Kündigung. Und der Hirni hat dann im 03/08 wieder unpünktlich gezahlt ...

    Jetzt gehts halt vor Gericht, kann natürlich immer sein dass ich Pech haben werde, aber es musste sein :-( Die Mietzahlung ist DIE Hauptpflicht des Mieters und dieser ist er nicht nachgekommen UND hatte genug Möglichkeiten seinen guten willen zu zeigen. Da gibts Urteile dazu ...

    http://www.bmgev.de/mietrecht/bgh-u...VIII-ZR-364-04-unpuenktliche-mietzahlung.html
     
  8. #7 lostcontrol, 13.03.2008
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    naja, was aber wenn du "pech hast" und deine klage abgewiesen wird?
    dann bestünde das mietverhältnis ja weiterhin (zumindest bis 31.05.2008)...

    ich hoffe du hast die eigenbedarfskündigung korrekt aufgesetzt (also mit sämtlichen verlangten formalitäten usw.), nicht dass da dann auch noch widersprochen werden kann... ich tippe mal: der widerspruch wird noch kommen.
    ich denke nicht dass jemand auf reparaturen besteht, der weiss dass er in 2 monaten ohnehin ausziehen wird...

    trotzdem solltest du in jedem fall mal nach der undichten dusche sehen lassen, die folgeschäden da können echt kritisch werden, und wie gesagt: die versicherung wird nicht bezahlen...

    warum darf er denn die wanne nicht mehr benutzen? ist die auch undicht?

    ich bin mir übrigens nicht sicher dass das korrekt ist, dass du ihm die benutzung von wanne oder dusche untersagen kannst. gibt hier im forum doch zig fälle, in denen vermieter reparaturen ausführen mussten, obwohl die räumungsklage lief...
    und du hast ja ein funktionierendes bad mitvermietet...
     
  9. #8 freecell, 13.03.2008
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    jo, die Eigenbedarfskündigung hat der Anwalt vom Mieter schon anerkannt ... und wegen unzumutbarer Härte widersprochen ... ich hab alles reingepackt, sumindest auch vom Anwalt prüfen lassen .. was soll ich mehr tun?

    UND ... er wird auf die Reparaturen bestehen, und wenns nur ist um mich zu ärgern! :-(

    Die Dusche muss ich auf jeden Fall richten lassen, das weiß ich, aber die Badewanne würde die Verhältnismäßigkeit sprengen. Steht in Urteilen zu 536a BGB ... was soll ich mehr tun?

    ach ja, die Wanne ist auch undicht ... na ja, das Bad ist super alt, aber ich will das eh alles rausreißen wenn er auszieht. aber es stimmt, ich habe ein funktionierendes Bad mit vermietet. Es kommt jetzt darauf an, ob das Mietverhältnis noch besteht. Auch hier kann ich mich nur auf den anwalt und auch die Urteile dazu verlassen. Wie das ein Richter sieht, weiß man nie!
     
  10. #9 lostcontrol, 13.03.2008
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    sprich: er wird auch nicht zum 31.05.2008 ausziehen.
    gibt's wegen der eigenbedarfskündigung auch schon ein verfahren?

    klar, er geht ja davon aus dass er weiterhin da wohnen bleibt. und dann braucht er natürlich ein funktionierendes badezimmer...

    also nachdem wie weit ich bisher in die untiefen diesbezüglich vorgedrungen bin besteht das mietverhältnis definitiv noch.
    er hat die miete bezahlt und ist nicht zum 10.03. ausgezogen, die fristlose kündigung ist demnach verfallen, oder nicht?
    und die eigenbedarfskündigung (der er widersprochen hat) wäre ja auch zum 31.05.2008 - solange läuft das mietverhältnis also in jedem falle noch.
    wobei du jetzt dringend nachlegen solltest, wenn er widersprochen hat - wenn du da nichts unternimmst, akzeptierst du ja den widerspruch.
    welche begründung hatte er denn bezüglich "unzumutbarer härte"?
     
  11. #10 freecell, 13.03.2008
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    puh ...

    also EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG:
    ob ich da jetzt schon ein Verfahren anstreben kann weiß ich noch nicht! er hat ja eigentlich noch zeit bis 30.05.
    Widersprochen habe ich schon in der Kündigung selber und natürlich jetzt auch nochmal. Als Gründe nennt er, dass er sich entschlossen hat eine Wohnung zu kaufen, aber aus familierären Gründen das Geld noch festsitzt. D.h., er weiß weder, wann er zu Geld kommt, noch hat er schon eine Wohnung gekauft, also was unterschreiben. Mann könnte also sagen, er will ne Wohnung kaufen hat aber grad kein Geld, deswegen soll ich warten ... also das ist so dämlich und NULL Härtefall. Der Mann ist alleine, ist Unternehmer und wohnt in einer 130 qm Wohnung ...

    FRISTLOSE KÜNDIGUNG:
    Verfallen ist sie nicht, er wohnt ja jetzt widerrechtlich drin, wenn man das so nennen kann. wenn jemand eine Rechnung an dich stellt und die die bis zur Frsit nicht zahlst, verfällt die Rechnung ja auch nicht, sondern Du bist in Verzug. Jetzt ist der Mieter im Verzug was die Räumung angeht. Das muss ich Einklagen, dann muss man sehen ob er im Moment zu Recht in der Wohnung wohnt.
     
  12. Kobes

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    Das scheint also so als wenn er Geld hat. Das ist ja super. Wenn Du die Räumungsklage dann gewinnst kann er sogar die Kosten zurückzahlen. Das ist schonmal selten. Meistens bleibt mal als Vermieter ja auf den Kosten sitzen von mehreren Tausend EUR weil der Mieter pleite ist.

    Beauftrage aber Deinen Anwalt hier den Schriftverkehr am laufen zu halten. Nicht dass irgendwas vergessen wird.
    Hast Du bei der fristlosen der Fortführung nach § 545 BGB widersprochen? Hilfweise fristgerecht gekündigt?
    Wegen der Eigenbedarfskündigung muss dann ab dem 01.06. auch am Ball bleiben (bis dahin hat sich wahrscheinlich aufgrund unserer lahmen Gerichte noch nichts getan wegen Deiner laufenden Räumungsklage aufgrund der fristlosen):
     
  13. #12 freecell, 13.03.2008
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    jo, hab ich alles so gemacht in der fristlosen, ich gehe aber davon aus, dass es schneller ein Termin geben wird, aber eben keine Entscheidung :-(
     
  14. #13 Vermieterheini1, 13.03.2008
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    Hallo freecell,

    hat dich dein Anwalt nicht über die eminent wichtige Wortklauberei aufgeklärt?
    Miete nur während des Mietverhätnisses!
    Danach heist das Ding Nutzungsentschädigung und die ist (wenn höher als die bisherige Miete) ohne das berühmte Limit von 20%! die ORTSÜBLICHE Miete + ANGEMESSENE Vorauszahlungen für ALLE zulässigen die Betriebs- und Nebenkosten (auch dann wenn diese bisher nicht vereinbart waren).
    Daneben gibt es noch den normalen Schadenersatzanspruch - die tatsächliche Schadenhöhe muss aber nachgewiesen werden.


    Die undichten Dusche und alles was sonstwie undicht ist oder sein könnte würde ich sofort GAANZ gründlich überprüfen und provisorisch sicherstellen, dass das Gebäude in gar keinem Fall geschädigt wird.
    Anregungen wie man das macht gab es bereits.

    Wenn man sicher wäre, dass deine fristlose Kündigung und deine Eigenbedarfskündigung hieb und stichfest ist, dann könnte man den Mieter ruhig, ABER mit ausdrücklichem und gerichtsbeweisbaren Widerspruch alles selber auf seine Kosten reparieren lassen.
    Wichtig ist dabei zu wissen mit welchen Argumenten der Mieter der Eigenbedarfskündigung widerspricht und wie stichhaltig und schwerwiegend diese sind. Achtung: Im Gegensatz zum VERmieter kann der Mieter gefundene oder erzeugte Widerspruchgründe jederzeit nachschieben.

    Wenn man sicher ist, dass der Mieter auch 6 Wochen nach dem Eigenbedarfskündigungstermin noch in der Wohnung ist, dann sollte man die Eigenbedarfskündigungsklage schon jetzt einreichen. Bis der erste Termin ist (dein Anwalt sollte wissen wie lange das beim zuständigen Gericht dauert) ist der Termin schon deutlich überschritten. Mit einem gewissen Risiko hat der Vermieter dadurch einige Monate Zeit gewonnen.
     
Thema: Mietminderung und anschließende Behebung durch den Mieter selbst?
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