Mietminderung und fristlose Kündigung wegen einer Badsanierung rechtens?

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von gleits, 30.09.2014.

  1. gleits

    gleits Benutzer

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    Hallo,
    ich bin Vermieter eines Mehrfamilienhauses. Eine Mieterin meldete vor zwei Wochen Brüche an den Fliesenfugen im Badezimmer, die ich mir am gleichen Tag selber angeschaut habe. Schnell am nächsten Werktag habe ich einen Betrieb für die Fliesenlegung beauftragt und ihn darum gebeten, zu schauen, ob der Untergrund in Ordnung ist, weil die Fliesen erst vor einem Jahr gelegt wurden.

    Mit der Mieterin sprach ich auch den Beginn der Arbeiten ab, möglichst wenn sie auf Geschäftsreise ist, sowie die Farbe und Form der Bodenfliesen.

    Die Handwerker stellten fest, dass der Untergrund und auch zwei von insgesamt fünf Holz-Balken durch Feuchte beschädigt sind und dass der vorige Betrieb ohne diese Prüfung Fliesen auf Fliesen gelegt hat.

    Die Mieterin wurde während ihrer Geschäftsreise am ersten Tag informiert. Die Handwerker meinten aber auch, dass durch komplett neue Balken unter dem ganzen Badezimmer und Osb-Platten ein neuer stabiler Untergrund geschaffen werden kann. Zum Glück ist das ca 8qm grosse Badezimmer von drei tragfähigen Mauern umgeben, so dass die Arbeit innerhalb von vier Werktagen erledigt werden konnte, inklusive der Verlegung neuer Bodenfliesen. Ich liess auch eine nagelneue Badewanne mit Styroporwand einsetzen.

    Das Blöde war, dass sie zwei Nächte woanders übernachten musste. Dabei habe ich ihr Übernachtungen und/oder Nutzung der sanitären Einrichtungen in der Wohnung eines Verwandten von mir angeboten. Die Wohnung liegt in der gleichen Etage und ist neu renoviert. Der Verwandte ist derzeit nicht vor Ort, und gab mir vor seiner langen Reise einen Schlüssel und per Telefon auch die Erlaubnis dazu.

    Jedenfalls rief mich die Mieterin einen Tag später, wo ich sie über die bevorstehenden Reparaturen informierte an und schlug eine Mietminderung und eine fristlose Kündigung vor. Ich lehnte beides ab und wies sie auch auf das "Geben und Nehmen"-Prinzip hin. Bei Schäden habe ich sie nie warten lassen und habe mich sehr viel um die Erweiterung der häuslichen Ausstattung gekümmert, z.B. Kellersanierung, Türsprechanlage und auch die Gestaltung des Treppenhauses, obwohl mich niemand darum gebeten hatte.

    Sie ist wieder zurück in ihrer Wohnung und hat ein nagelneues, fast schon kernsaniertes Badezimmer. Das ganze hat tatsächlich vier Werktage gedauert, und habe jeden Tag Fotos von der Sanierung bekommen. Da wurde wirklich viel gemacht.

    Bei aller Korrektheit habe ich doch einiges an "Rachegedanken" wegen der Undankbarkeit. Zu ihrem Einzug bekam sie auch eine Küche und schlug sogar selbst eine erhöhte Miete vor. Die Küche baute ich bis zur Schlüsselübergabe mit allem Schweiß ein und verlangte keine höhere Miete. Sie musste nur einen Kühlschrank beisteuern, der weiterhin ihr Eigentum bleibt. Trotzdem hat sie dadurch viel Geld gespart. Sie zog auch noch von der Nachbarstadt, wo die Mieten doppelt so hoch sind.

    Direkt nebenan im benachbarten Haus gab es ein ruhestörendes Lokal, das ich durch häufige Kontakte mit dem Ordnungsamt und der Polizei schliessen lassen konnte. Diese deine Dame fühlte sich am meisten gestört.

    Irgendwo will ich mich rächen. Sie wohnt seit acht Monaten in dieser Wohnung. Was würdet Ihr mit solchen undankbaren Mietern machen? Oder habe ich einen Fehler gemacht? Die Miete kann ich leider erst für die Zeit ab dem 15. Monat erhöhen und ankündigen im 12. Monat.

    A propos, bedankt hat sie sich bis heute nicht, diese feine Dame.

    Danke
     
  2. AdMan

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  3. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Hat Sie denn nun gekündigt bzw. gemindert?

    Vergess den Rache Gedanken, den Du weißt ja Undank ist der Welten Lohn.

    Versuche eine Mieterhöhung durch zu setzen, reagieren demnächst nicht so prompt und gut ist es.
     
  4. gleits

    gleits Benutzer

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    Ich habe keine Kündigung erhalten bisher. Sie meinte sogar später im Verlauf des Gesprächs, dass sie die Wohnung liebt etc. Ob sie mindern möchte, weiss ich nicht. Noch haben wir den dritten Werktag nicht erreicht. Wenn sie das tut, mahne ich sie mit dem entsprechenden Betrag an und setze noch eine Bearbeitungsgebühr von zehn Euro drauf. Wenn sie das nicht bezahlt, hebe ich das auf, wenn es um die Kautionsrückzahlung geht.
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Rein rechtlich gesehen darf deine Mieterin mindern, da du ja nicht das vertraglich vereinbarte zur Verfügung stellen konntest.
    Selbst wenns nur 4 Tage waren, so bist du deiner vertraglichen Pflicht, die gemietete Sache (in vertragsgemäßem Zustand, also incl. funktionierendem Badezimmer) zur Verfügung zu stellen, nicht nachgekommen.

    Aber, mal ernsthaft: Selbst wenn man aufgrund des unbenutzbaren Bads jetzt mal von 100% Unbenutzbarkeit der Wohnung ausgeht ... wie viel machen denn die 4 Tage aus? Das sind doch bestimmt nur ein paar Euro.

    Gut, das mit der Rache, das steht dem entgegen. Aber ist es dir das wirklich wert? Zumal deine Mieterin rein rechtlich gesehen m.E. schon einen Anspruch auf Minderung hat.
     
  6. gleits

    gleits Benutzer

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    Hallo?

    Ich habe ihr die ganze Wohnung in der gleichen Etage angeboten, inkl. Duschzimmer und WC.
     
  7. #6 Nero, 30.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 30.09.2014
    Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    @jobo45.

    Auch meine Meinung - ruhig und sachlich bleiben, Zug um Zug vorgehen.

    @gleits

    V. a. solche Worthülsen wie " das ist die schönste Wohnung, die ich je gesehen habe und ich schwöre beim Leben meiner Söhne., sie zu ehren (würg) .." legen nahe, dass "Ungemach" bereits gegeben bzw. noch weiteres in Verzug ist. (Eigene Erfahrung)

    Das Wort Dankbarkeit, als eine Variante zwischenmenschlichen Umgangs, wäre auch im Mietrecht sehr schön, ist aber leider sehr, sehr selten.
    Verabschiede Dich von deinen Idealen und Werten. In Bezug auf Andere.

    Das heißt jedoch nicht, dass Du nicht auf deinen Rechten beharren sollst.
    Nur in der allgemeinen, emotionalen Bewertung des Themas, würde ich mich zurückzunehmen versuchen.

    Das klappt - ich selbst habe dafür Jahre gebraucht - und bekomme dennoch auch heute noch "rote Kringel" vor die Augen.
    Aber nur mehr hinter verschlossenen Türen. Nach außen hin wird das Thema sachlich abgehandelt.
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    "rächen" kannst du dich nur, indem du im gesetzlichen Rahmen bleibst der dir möglich ist.

    Menschlich gesehen sicherlich nicht. Ansonsten ja, denn du bist dem Mieter zb mit der Küche bei Einzug entgegengekommen und hast keine höhere Miete verlangt. Den "Dank vom Mieter" siehst du ja jetzt :unsicher033:
     
  9. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    @gleits

    Die dankbare "feine" Dame würde ich mit allen mir zustehenden rechtlichen Mitteln mürbe machen und glattig rausekeln.
     
  10. Nero

    Nero Erfahrener Benutzer

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    @gleits

    ...und ich bin zudem der Meinung, Rache kennt verschiedene Formen.

    Verachtung und Gleichgültigkeit sind die Schlimmsten.

    Ein kalte Abrechnung ist die Beste.
     
  11. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Die andere Wohnung in der gleichen Etage hat deine Mieterin nicht gemietet.
    So leid es mir tut, aber m.E. ist eine Minderung berechtigt. Natürlich ist das - menschlich gesehen - absoluter Nonsens, aber deine Mieterin hat nunmal ein Recht auf die gemietete Wohnung, schließlich bezahlt Sie die Miete. Da kannst du ihr auch noch so viele Alternativen zur Verfügung stellen ...

    Ich sag ja nicht, dass du komplett im Unrecht bist, aber m.E. solltest du aufpassen, dass du den Rahmen, den das Gesetz/das geltende Recht aufspannt, nicht verlässt. Dann bist du nämlich der Buhmann - aus Sicht der Mieterin zu Recht!
     
  12. #11 Nero, 30.09.2014
    Zuletzt bearbeitet: 30.09.2014
    Nero

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    @dots
    Es ist eine wirkliche Frage!

    Wodurch ist bitte eine Mietminderung gerechtfertigt, wenn er ihr einen adäquaten Ersatz iin vollem Umfange geboten hat und noch dazu alles getan hat, den bestehenden Schaden schnellstmöglich in ihrem eigenen Interesse zu beseitigen?

    Ich kann verstehen, dass man - auf das Verhalten des M. bezogen - auf alternative Gedanken kommt. Man muss sie ja nicht umsetzen.

    Manchmal hilft es ja auch schon, mal einfach "Dampf" ablassen zu können und zu erfahren, dass man verstanden wird.
    Ich habe zudem nicht den Eindruck, dass der Fragesteller nicht grundsätzlich weiß, was er rechtlich zu tun hat.
     
  13. gleits

    gleits Benutzer

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    Naja, also fakt ist: sie war insgesamt eine woche weg in ihrer heimat woanders in D. Sie kam am Dienstag zurück. Baubeginn war der Freitag davor. Das WC und das Waschbecken waren am Mittwoch wieder drin. Die Badewanne zwar auch, war aber aufgrund der neuen Befliesung drumrum noch nicht nutzbar. Donnerstag waren die Arbeiten abgeschlossen. Das heisst, dass das Badezimmer insgesamt 6 Tage nicht bei 100pro war. Davon waren vier Tage das WC und die Badewanne nicht nutzbar. Das wären 100 Prozent Minderung. Einen Tag war die Badewanne nicht nutzbar, also 20 Prozent Minderung. Einen Tag hat man nur für die Feinheiten verwendet. Die Kaltmiete beträgt 300 Euro, das macht 10 Euro am Tag. 4 Tage 100 Prozent Minderung wären 40 Euro plus 2 Euro für den vorletzten Tag. Insgesamt also 42 Euro.

    Aber da haben wir nun mal die Fakten, dass die feine Dame erst am Dienstag zurück kam und die Möglichkeit hatte, in der benachbarten Wohnung ihre Geschäftchen zu machen. Welche Stellungen hätten denn diese Tatsachen?

    Ist meine Milchmädchenrechnung richtig?
     
  14. #13 Taliesin, 30.09.2014
    Taliesin

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    Moin,
    Na dann warte es doch erstmal ab, wie Deine Gegnerin agiert, bevor Du Dir nen vorzeitigen Adrenalinschock verpasst.
    Noch weisst Du doch gar nicht, ob die Madame von ihrem Minderungsrecht (immer WAR die Wohnung für einige Tage nicht uneingeschränkt brauchbar) und in welcher Höhe Gebrauch machen will.
    Ab nächsten Dienstag kannst Du Dich aufregen, wenn es dann noch nötig ist.

    Gruß
    Tali
     
  15. Andres

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    Wie alle anderen Rechtssachverhalte wird man auch diesen anders bewerten können, aber ganz grundsätzlich: Ja, diese Minderungssätze sind zu erwarten. Warum das eine Milchmädchenrechnung sein soll, erschließt sich mir nicht.

    Und wenn du wegen 42 € einen Tobsuchtsanfall und Rachefantasien bekommst, würde ich das Thema "Vermietung" schnellstmöglich aufgeben.
     
  16. dots

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    Die Rechnung würde ich auch so führen, auch wenn das eher im Sinne des Mieters ist. Aber gerade weil es nur kleine Beträge sind, würde ich das eher zum Vorteil des Mieters rechnen.

    Dass die Dame gar nicht anwesend war, mag tatsächlich ein Grund gegen eine Minderung sein. Aber willst du dir wegen 42 € darüber den Kopf zerbrechen?

    Ich würde der Mieterin offiziell (also schriftlich per Brief) eine Minderung von 50 Euro vorschlagen. Und zwar noch bevor die Mieterin tätig wird. Damit nimmst du ihr den Wind aus den Segeln, und hast deine Ruhe. Das wären mir die 50 € wert. Ansonsten würde ich die Mieterin ab sofort in Ruhe lassen, immer meinen Pflichten als Vermieter nachkommen - aber keinen Schritt weiter gehen und ihr freiwillig entgegen kommen, wenn sie wirklich so undankbar ist. Über die monatliche Mietzahlung würde ich mich trotzdem an deiner Stelle freuen. :-)
     
  17. #16 gleits, 01.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.10.2014
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    Bei solchen Mietern gibt es jedenfalls für mich kein Geben und Nehmen mehr. Soll sie doch einen schriftlichen Antrag stellen. Und ab jetzt, wenn was sein sollte, was sie in ihrer Wohnung meldet, sag ich ihr direkt, sie soll sich schriftlich an mich wenden, nicht telefonisch. Per Zuruf mache ich IHR nichts mehr. Ausser es ist etwas, was die anderen Wohnungen beeinflusst. Ausserdem werde ich sie immer wieder auf die Kleinreparaturklausel verweisen, z.B. wenn sie durch ihre Essensreste mal wieder den Küchenabfluss verstopft.
    Wegen den paar Euro wird sie keinen Anwalt finden und jeder Anwalt würde da Augen machen, wenn jemand ein neues kernsaniertes Badezimmer in den A... geschoben bekommt und was weiss ich noch was, und trotzdem unverschämt nach paar Euros fragt. Ihr Vater, der auch Vermieter ist, hätte ihr das gesagt. Leider hätte ich ihr am Telefon sagen können, dass ihr Vater dann den Generalschlüssel zum Eintritt in jede vermietete Wohnung vernichten sollte, wenn er sich gut auskennt. Das hatte sie mir gesagt als ich zu Beginn alle Schlüssel der Wohnung aushändigte.


    Sie wohnt seit Januar in der Wohnung und werde in ihrem zwölften Monat, also im kommenden Dezember eine Mieterhöhung schriftlich per Einschreiben gegen Rückschein ankündigen, und zwar zum 15. Monat, also zum März 2015. Alle anderen, die meine Schnelligkeit und meine Behütung und weitere Ausstattung des Hauses zu schätzen wissen, bleiben auf der heutigen Miete. Fertig, so einfach!

    Aber ich bleib dabei, dass wenn man einen zumutbaren Ersatz anbietet, dass sich die Minderung auf Null Prozent reduzieren müsste. Es wäre doch völlig blöd, wenn man im Extremfall ein Hotelzimmer bezahlen und obendrein noch eine hundertprozentige Mietminderung hinnehmen müsste.
     
  18. dots

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    Bei wem, für oder wegen was?

    Das ist legitim, löst aber m.E. dein aktuelles Problem nicht.

    Das mag alles sein. Aber hilft dir das wirklich weiter, wenn du es wegen nicht mal 50 Euro drauf ankommen lässt?
    Worum gehts dir mittlerweile eigentlich?
     
  19. #18 BHShuber, 01.10.2014
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    dem Schließe ich mich an


    Hallo,

    den Worten von Andres schließe ich mich voll und ganz an.

    Grundsätzlich hat der Vermieter den Wohnraum in vertragsgemäßem Zustand zu halten, wenn diese Sanierungen notwendig wurden, weil von Vermieterseite ein Handwerksbetrieb nicht ordnungsgemäß gearbeitet hat, hat der Vermieter die Konsequenzen zu tragen.

    Es kann dem Mieter nicht zugemutet werden, in der Zeit in der Arbeiten ausgeführt werden, eine fremde Toilette zu benutzen oder seine Körperhygiene zu verrichten.

    Wenn der Mieter so wäre wie beschrieben, hätte der Mieter sich auch durchaus auf Kosten des Vermieters ein Hotelzimmer nehmen können.

    Die ganze Angelegenheit ist und bleibt das unternehmerische Risiko des Vermieters!

    Rache und dergleichen Gedanken, da muss man sich in der Tat fragen, ist man selbst als Vermieter geeignet?

    Sowohl Vermieter als auch Mieter haben sich an mietvertragliche Vereinbarungen zu halten, dazu gehört auch, dass die gemieteten Räume in gebrauchsmäßigem Zustand zu halten sind.

    Gruß

    BHShuber
     
  20. Andres

    Andres
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    Durch die Ersatzwohnung kann man tatsächlich die Minderung abwenden. (Eigentlich nicht, die reguläre Miete bleibt gemindert. Man darf aber für die Ersatzunterkunft eine Miete bis zu gleichen Höhe fordern. Effektiv also keine Minderung, falls die Ersatzunterkunft vergleichbar ist.) Aber: Der Mieter muss die Ersatzwohnung nicht akzeptieren (für 4 Tage hat sie das wohl auch nicht) und hat dann unveränderte Ansprüche:

    Genau das ist es: Minderung für die unbenutzbare Wohnung, Schadenersatz für die Ersatzunterbringung. Schaden ist nur die Differenz zwischen ursprünglicher Miete und Ersatzunterkunft sowie alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Umzug angefallen sind. Sollte bei 2 Tagen kein Thema sein.

    Du zahlst also nur das "Upgrade" auf die Ersatzunterkunft.
     
  21. Gast2

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    Badezimmer Mietminderung

    ein Mieter muss dem Vermieter gehörige Zeit lassen um Schäden zu beheben. Erst hernach nach Fristablauf kann Mietminderung gemacht werden. es geht nicht einen Schaden zu melden und sofort die Miete zu mindern. Der Vermieter muss zuvor ausreichend Zeit gehabt haben um den Schaden zu beheben, erst hernach kann Mietminderung gemacht werden.
     
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