Mietminderung und Mieterauszug wg. Schimmel - fristlose Kündigung?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von sanger, 06.12.2012.

  1. sanger

    sanger Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wir haben mit unserem Mieter folgendes "Problem":

    Durch schriftliche Mitteilung am vergangen Wochenende hat er uns mitgeteilt, das er im Wohnzimmer Schimmel hat, und auf Grund der für ihn sichtlichen Gefähdung für das Kind, sofort eine vorrübergehende andere Unterkunft bezieht(Eltern/Schwiegereltern).
    Im Schreiben war nichts von Mietminderung erwähnt, und auch keine Fristsetzung.

    Der Schimmel ist, nach Begutachtung vor Ort durch mich, in der Fläche einer Wandecke (Aussenwand unten/ Keller drunter) ungefähr Handgroß (an beiden Aussenwänden).
    Ergänzend sollte ich anfügen das es kein Neubau, sondern ein Altbau mit vor ca. 20 Jahren ergänztem Anbau ist, in diesem Anbau sich jetzt auch der "Schimmelbefall" findet.

    Wir haben nun zusätzlich einen Baugutachter hinzugezogen, der sehr niedrige Temperaturen an den Aussenwänden feststellte.

    Die Feuchte der Wand war erhöht, eine feuchte der Raumluft war für alle anwesenden nicht auszumachen, auch keinen Geruchsbelastung.
    Desweiteren wurde einen Raumtemperatur von ca 18 Grad gemessen.

    Seit dem letzten Wochenende läuft die Heizung wohl nur auf Sparflamme und alle Rolladen sind kmpl. runter.
    Lt. Aussage des Mieters wird aber gelüftet.......

    Lt. Gutachter lässt sich nicht ausschliessen, das der Schimmelbefall womöglich wiederkommt, wenn die Ursache nicht klar abgeschafft wird, wobei die Ursache auch nur Vermutet wurde.
    Das lässt sich auch nicht innerhalb von 3 Tagen erledigen.

    Aussage des Mieters: "Wenn der Schimmel wieder kommt, geh ich nicht in die Wohnung zurück."

    Bereits im Frühjahr hatten wir die Problematik, das durch einen Wandschrank, der zu nah an der Aussenwand stand, im Schlafzimmer Schimmel auftrat.
    Dieses ist auch durch einen Fachmann als oberflächlicher Schimmel und falsches Aufstellen (zu nah an der Wand) klar dem Mieter angelastet worden.
    Die Wand wurde von uns wieder in Ordnung gebracht.

    Der Mieter hat sich daraufhin aber auch noch mal beim Anwalt beraten lassen.
    Im Anwaltschreiben zweifelt dieser ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters an...!?

    Im November gab es noch zwei kleien Flecken auf der Wand im Schlafzimmer, die wohl nicht ordnungsgemäß beseitigt worden waren.
    Auch das wurde von mir erledigt, und die Wand nochmals mit entsprechenden Mittel behandelt.

    Der Mieter hat nun heute im Telefonat schon Schadensersatz, Umzugskosten, etc. angesprochen...

    Da ich keinen Anspruch der fristlosen Kündigung sehe, würde ich gerne mal die Meinung der "Gemeinde" hören...

    Gruß

    sanger
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 06.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 06.12.2012
    Pharao

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    Hi,

    sehr niedrige Wandtemperaturen, normale Raumlufttemperatur und auch normale Raumfeuchtigkeit, würde ja m.E. als Laie dafür sprechen, das diese Außenwand etwas zu wenig gedämmt ist und der Mieter evtl hier garnix für kann, außer das er evtl zusätzlich Gegenstände zu nah an die Außenwand gesetzt hat.

    Nicht jeder Schimmel ist gleich Gesundheitsgefährdend. Das kann i.d.R. aber nur ein Labor feststellen, wie gefährlich diese Schimmelart ist. Allerdings verstehe ich die Eltern auch, wenn das das Kinderzimmer betrifft, das sie da etwas Vorsichtiger sind. Ob man aber deswegen gleich ganz Ausziehen muss ?

    Wenn die Mieter das Zimmer nicht nutzen können, dürfen/können Sie m.E. auf jeden Fall die Miete mindern. Wenn Sie komplett Ausziehen, wollen die Mieter evtl auch 100% mindern + evtl Zusatzkosten geltend machen.

    Naja, von alleine verschwindet dieser Schimmel jetzt sicherlich nicht.

    Öhm ? Das eine hat mit dem anderen doch garnix zu tun, also meiner laienhaften Meinung dazu.

    Die Mittelchen die es so gibt, verhindern nicht die Neubildung in dem Sinne, sondern dienen nur zur Beseitigung von Schimmel. Man muss hier also schon die Ursache abstellen.

    Im übrigen ist dieser Satz "wenn man die Ursache nicht abstellt, dann tritt oft das Problem wieder auf" sehr pauschal und fast immer anwendbar.

    Wie ich oben schon vermutet habe ..... Wenn die Wohnung unbewohnbar dadurch ist, hat der Mieter das Recht auf seiner Seite :(

    Wenn du den Mieter loshaben willst, dann akzeptiere die Mietminderung und die Folgekosten die der Mieter hier dir in Rechnung stellt. Zusätzlich kannst du ihm einen Betrag x anbieten, damit er freiwillig ggf. einen Aufhebungsvertrag abschliesst.

    Wenn du den Mieter nicht loshaben wíllst bzw auch die Forderungen nicht akzeptierst, dann rate ich dir zu einem Anwalt zu gehen.

    Wegen dem Schimmel solltest du aber deinen Baugutachter mal befragen, denn das ist doch seine Aufgabe hier auch ggf. Lösungsvorschläge dir zu unterbreiten bzw festzustellen, warum sich da Schimmel gebildet hat, oder nicht ?
     
  4. #3 Papabär, 06.12.2012
    Papabär

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    Boah Leute ... macht doch keinen Elefanten aus der Maus.

    Wieviel Schimmel ist denn an der Außenwand zu sehen?
    Wenn ungenügende Dämmung ein Grund sein sollte, dann wären die Schlösser und Burgen dieser Welt vor rund 500 Jahren von Schimmel überwuchert gewesen.

    Es gibt für gewöhnlich zwei Ursachen für Schimmel: Entweder der Stau von Luftfeuchtigkeit - oder von außen eindringende Feuchtigkeit.

    Es ist natürlich gut, dass hier schon Fachleute und Gutachter eingeschaltet wurden - immerhin muss diese Berufsgruppe ja auch von irgendetwas leben ... und die Aussage, dass der Schimmel ohne Beseitigung der Ursache wieder kommt, ist doch mal fundiert ... da hat doch wieder ein Fachmann sein Brot verdient! :sauer031:

    Traurig nur, dass niemand mal die relative Luftfeuchtigkeit gemessen hat - denn das ist m. E. erst einmal der interessanteste Wert.
     
  5. sanger

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    Hallo Papabär,

    wie beschrieben: zwei mal Hand groß.

    Luftfeuchte wurde auch gemessen, hab ich aber gerade nicht mehr in Kopf wie die war.
    Es roch denitiv nicht schimmelig.

    Es war denitiv kühl in der Wohnung.

    Betroffen ist das Wohnzimmer.

    sanger
     

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  6. sanger

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    Hallo Pharao,

    die gemessene Raumtemperatur lag bei ca 18 Grad.
    Es betrifft das Wohnzimmer; ca. 25 m²

    Die Rolladen waren geschlossen über den Tag, oder mindestens bis ca 15 Uhr

    Auch heute sind die Rolladen verschlossen; nicht prüfbar, ob jemanden zum Lüften da war.

    sanger
     
  7. #6 Papabär, 06.12.2012
    Papabär

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    Gut ist das natürlich nicht ... aber Schimmel bildet sich nicht über´s Wochenende, die Stelle muss also schon längere Zeit feucht (kühl?) gewesen sein.


    Jaja ... was soll er auch sonst sagen. Haste beim öffnen des Fensters mal auf verbappte Dichtungen geachtet?

    Wie ist der Heizleistungsverbrauch (z.B. lt. Heizkostenabrechnung) des Mieters im Vergleich zu anderen Mietern im Haus? Eine Schimmelbildung direkt neben einem Heizkörper kommt m. E. doch eher selten vor.

    Wie konnte der Schimmelfleck diese Größe erreichen - ich meine, der ist ja nicht einfach eines morgens - plopp - da gewesen. Hast Du nach der Meldung des Mieters so lange gewartet ... oder hatte der Mieter die Mängelmeldung einfach "vergessen"? Vielleicht stand ja auch irgendetwas in der Ecke, so dass die Raumluft nicht zirkulier... ähm, dass der Mieter das vorher nicht sehen konnte?


    Toll, gell? Der Mann ist sein Geld wert. Er hätte auch sagen können, "Die Basis ist das Fundament der Grundlage" ... so gewinnt man echt neue Erkenntnisse.


    Was soll er auch sonst schreiben ... jede anderslautende Aussage hätte mich gewundert.


    Das Schimmel vorhanden ist, scheint unstreitig zu sein. Den Mieter kostet es im Regelfall einen Anruf beim Gesundheitsamt, damit der Befall als solcher erst einmal aktenkundig festgestellt wird.
    Ob der Schimmel gesundheitsschädlich ist, könnte man mit einem Abklatschtest (gibt´s für ca. 35,- € in jeder gut sortierten Apotheke) feststellen ... allerdings ist dieser Test nicht gerichtsfest. Diese Feststellung müsste dann - z.B. in einem Beweissicherungsverfahren - von einem teuer bezahlten Gutachter gemacht werden. Die Dauer eines solchen Verfahrens dürfte die gesetzliche Kündigungsfrist aber bei weitem übersteigen.

    Ich bin bislang immer gut damit gefahren, den Mieter schnell ziehen zu lassen, die Wohnung auf Vordermann zu bringen und schnell wieder zu vermieten.

    Wenn der Mieter nicht ausziehen - sondern nur mindern will, stelle ich für gewöhnlich mal für ´ne Woche zwei Datenlogger (digitale Hygrometer) in der Wohnung auf. Meist lässt sich die Ursache damit schnell klären. Ich hatte in den letzten 9 Jahren nur 2 Fälle von Schimmel wegen Ursachen, die die Mieter nicht zu vertreten hatten.
     
  8. #7 BarneyGumble2, 06.12.2012
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    Und was, wenn der Heizkörperthermostat immer auf "0" steht?
    Das könnte ich mir hier durchaus vorstellen, wenn der Mieter im Wohnzimmer Temperaturen um 18 Grad als kuschelig warm und ideal zum Spielen der Kinder empfindet...
     
  9. #8 immodream, 06.12.2012
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    Hallo,
    wenn man die Tapete entfernt oder den Putz abschlägt kann man doch schon einmal sehen, ob der Feuchtigkeitsschaden in der Wand liegt ( also Baumangel ).
    Die Schimmelstelle liegt doch direkt neben der Heizung. Wenn in diesem Raum regelmäßig geheizt und auch gelüftet würde, dürfte in der Ecke eigentlich kein Schimmel entstehen.
    Wie kann man bei heruntergelassenen Rolläden Stoßlüften?
    Anwälte zweifeln grundsätzlich an , das die Feuchtigkeitsschäden durch unzureichendes Lüften entstanden sind.
    Nach 25 Jahren Erfahrung als Vermieter gehe ich nicht von Baumängeln aus.
    Trotzdem einmal Messungen durchführen lassen, ob z. b. Regenwasser durch eine undichte Fensterabdichtung oder Rolladenführung die Wand herunterläuft.
    Ich hatte bei einigen Wohnungen schon folgenden Fall:
    Mieter A wohnt viele Jahre in der Wohnung , kein Schimmel
    Mieter B wohnt danach erst wenige Monate in der Wohnung , an vielen Stellen Schimmel
    Mieter C wohnt nach Auszug von B in der Wohnung ( keine baulichen Veränderungen ) jahrelang kein Schimmel.
    Fazit: Manchmal ist es besser und im Endeffekt sinnvoller, den Mieter ausziehen zu lassen.
    Grüße
    Immodream
     
  10. #9 Ronny451, 07.12.2012
    Ronny451

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    Hallo an alle,

    kann die ähnliche Erfahrung bestätigen: Je nach Nutzer "verzieht" sich auch der Schimmel. Leider ist es die Wahrheit: Das Verhalten der Mieter ist in 95 % Ursache am Schimmel. Beispiele gefällig?

    - Mieter A: Meckert wegen angeblicher Wandkälte/ "gefühltem" Schimmel : Man betritt Wohnung und fühlt sich wie im Tropenhaus eines botanischen Gartens, fühlt förmlich die organischen Wucherungen in der Luft :) - Dazu noch eine Herde allerliebste Katzen, die leider immer durch die Fenster "ausbüchsen würden" (Anm.: EG Wohnung) und man deshalb das "Lüften streng einschränken müsse"- HEHE.

    - Mieter B: Hat auch Schimmel an einer Wand. Luftfeuchte: wieder sehr hoch. Auf Nachfrage Blick in Nachbarräume geworfen und siehe da: Mindestens 4 Wäscheständer sorgen für "Schimmelfreundliches Klima". Herrje...

    Wenn gemeckert wird, kommt Rauhfasertapete als erstes runter (falls vorhanden) . Dann Messung Luftfeuchte, auch über Tage. Die meisten verstehen es einfach nicht, warum sie lüften sollen. Eine Mieterin lüftet nur im Sommer, da ja "dann Wohnung schön trocken würde" !!!! Auch Erklärungen zum Thema "Grundlagen Bauphysik" werden mit Kulleraugen zur Kenntnis genommen, um es dann wieder genau andersrum zu machen.

    Werde mal überlegen, das Schimmelthema mit den Mietvertrag aufzunehmen. Nicht juristisch, sondern als Anlage "Nutzerverhalten beim Mieten und Bewohnen einer Wohnung".

    Das heisst aber nicht, dass nicht ein Bauschaden Schuld sein kann. Habe ich halt nur noch nie erlebt, zum Glück haben wir nur soliden Altbau im Angebot :)

    Gruss: Ronny
     
  11. #10 Papabär, 07.12.2012
    Papabär

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    Dann würde man das beim Betrachten der Heizkostenabrechnung sicherlich feststellen/nachweisen können.

    Bevor ich eine Schimmelwohnung betrete, kenne ich meist bereits die Verbrauchswerte der letzten Jahre dieses Mieters und habe auch die HKV-Stände vergleichbarer Wohnungen (ohne Schimmel) griffbereit.
     
  12. Jobo45

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    Das ist wohl eines der wichtigsten Aktionen, am besten mit einem Datenlogger (der merkt sich die Messdaten)
     
  13. #12 Pharao, 07.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.12.2012
    Pharao

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    Hi Sanger,

    wenn ich das richtig verstehe, handelt es sich hier ja um eine EG-Wohnung. Auf Grund der Platzierung des Schimmels, könnte es durchaus sein, das die Feuchtigkeit von Aussen kommt, zB ablaufendes Regenwasser wird an die Hauswand gedrückt (ohne Garantie natürlich, ist also nur eine Vermutung von mir als Laie!). Falsches Heizen & Lüften des Mieter würde ich hier also eher mal ausschliessen.
     
  14. sanger

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    Heute ist das Schreiben vom Mieterverein gekommen.
    bla bla...
    Man bezieht sich auf den Schaden im Schlafzimmer der unserer meinung nach nachweisslich durch den 290cm Schrank auf der 300cm Wand entstanden ist.
    Dies wird natürlich wieder abgestritten.
    Die Beseitung dieses Schadens obliegt mir...!?

    20% Mietminderung und der gezahlte Betrag liegt noch einiges drunter...

    Im Schreiben steht nix von Auszug etc. Schadenersatz

    sanger
     
  15. sanger

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    Also am Sonntag sind die knall auf fall raus...also so wie das aussieht war das nicht einfach so da
     
  16. sanger

    sanger Neuer Benutzer

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    Vielleicht noch ergänzend:
    Es ist ein kleines freistehendes Einfamilienhaus; Flachdachbauweise, ca 70 qm
    Das Haus haben wir erst im August letzten Jahres gekauft, lt. Vorbesitzer bzw. Erben, gab es keinen Schimmelproblematik.

    Es ist eine Hölzeizung verbaut, Vergleichswerte, da Erstvermietung, haben wir nicht.

    sanger
     
  17. #16 MonikaBerger, 07.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.12.2012
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    Guten Tag Sanger,

    zunächst einmal ist es in der heutigen Zeit gerne ein Vorurteil den Mietern falsches Lüftverhalten zu unterstellen.
    Ich bin seit langen Jahren selber VM und habe die Schimmelproblematik schon 2 Mal gehabt.
    Damals dachte ich auch noch an das Märchen vom bösen Mieter der meine Wohnung nicht ordnungsgemäss behandelt und lüftet. Nach langen Querelen mit der Schimmelthematik muss ich Dir jedoch sagen das Schimmel eben nicht zu 99% dem Mieter zuzuschreiben ist. Sehr häufig wissen wir VM einfach nicht an welchen Stellen ein Objekt "Schwachstellen" hat bis eben ein Mieter einen daraufhinweist.
    Sich dann aber gegen den Mieter zu stellen anstatt ihn zu beruhigen und zu verstehen in seiner Angst (noch dazu wo ein Kleinkind involviert ist) finde ich nicht sehr korrekt.

    Zunächst wäre ein klärendes Gespräch vom VM zubieten , persönlich mit Begehung und um den Mieter nicht in Rage zu bringen ( bei Ängsten ganz wichtig) mit ihm gemeinsam eine Lösung finden im Gespräch. Am besten mit einem Zeugen dieses Gespräch führen. Aber - sich auch der eigenen Pflicht stellen und im eigenen Interesse eine "schmerzfreie" Lösung anstreben, für beide Seiten. Wir dürfen nie vergessen als VM , Rechtsstreitereien können langwierig sein , kosten Geld und in vielen Fällen gibt es keine Garantie auf "Sieg". Erst recht nicht in Schimmelvorfällen.

    Bei dem Fall den wir erlebten war es ähnlich gelagert , Wohnzimmerschrank in Mieterwohnung hatte ca. 2 cm Abstand von der Wand da die Bodenleiste diese 2 cm vorgab. Man konnte den Schrank also nicht 1:1 an die Wand stellen, man hätte die Leiste vorher entfernen müssen.
    Nun gut, der Schimmelbefall lag vor, ebenfalls ca. wie ein Handteller gross.
    Aber, bei Schimmel weiss man dass das Sichtbare eher nur die Spitze des Eisberges ist.
    Wir haben es wie folgt gelöst ( weil wir den Mieter ja auch nicht loshaben wollten , er war/ist ein guter Mieter) wir haben an der Stelle die Wand geöffnet und nachgesehen wie tief es geht , von Innen wie Aussen und haben das Problem dann lösen lassen , auf unsere Kosten. Ist ja auch unser Eigentum. Es liegt in unserem Interesse dass es richtig gemacht wird und nicht gefuscht. Mieter war glücklich, wir waren glücklich. Alles war gut. Die Feststellung wer und ob und wie Schuld wäre oder nicht, stellte sich nicht für uns weil eben kaum beweisbar ohne langwierige und kostspielige Gutachten -die auch teuer sind- .
    Für uns kam aber auch so oder so keine Abwägung ins Spiel weil - wie gesagt- unser Eigentum und wir im eigenen Interesse unsere Immobilien nicht verkommen lassen wollen.
    Bei Dir ist nun schon Anwalt im Spiel und der Mieter reagiert mittlerweile verärgert etc etc.. schon wieder ist "..die Kiste in den Sand gefahren". Das der Mieter natürlich Angst hatte um sein Kind aber auch um die eigene Gesundheit ist nachzuvollziehen. Hätte ich auch. Ich denke vielen von uns VM würde es manchmal guttun sich zu erinnern wie es für uns war als wir noch keine VM waren oder wie es wäre wenn uns dies geschiet. Dann würden wir vielleicht auch die Ängste und "Verzweiflungsaktionen" der Mieter besser verstehen. Ebenso wie die eine oder andere Verbaldrohgebärde die nicht unbedingt aus Bosheit sondern eher aus einer gewissen Unsicherheit und aber auch einer Form der "Angst" entsteht. Denn der Mieter sieht / empfindet sich (meistens) zunächst in der Verteidigungshaltung.

    Wenn dein Mieter kündigen will dann lasse ihn raus aus dem Vertrag. Wenn Du ihn loswerden willst suche das Gespräch oder teile seinem Anwalt mit dass Du den Mieter aus dem Vertrag entlässt wenn er sich nicht mehr wohl fühlt in seiner Wohnung.
    Wenn Du streiten willst mit dem Mieter - dann tue dies.
     
  18. sanger

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    Hallo Monika,

    danke für deine Meinung.
    Ich sehe natürlich die Problematik mit dem Kin d ohne Zweifel.

    Aber der Mieter ist jetzt raus aus der Wohnung, hat die Heizung runtergedreht, weil er meint er wäre ja nicht mehr vor Ort.... gut tut das bei 0 Grad auch nicht!

    Zum Thema "aus dem Vertrag lassen": Ich sehe, das die mir daraus "nen Strick drehen" und auch das ist was, was ich von Bekannten und Unbeteilgten gehört habe..."die wollen jetzt nur noch Geld rausschlagen"
     
  19. #18 MonikaBerger, 07.12.2012
    Zuletzt bearbeitet: 07.12.2012
    MonikaBerger

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    Das mit den 0 Grad ist für mich noch etwas fremd denn an unseren Heizkörpern, in unseren Immobilien, befinden sich Thermostatventile die auch bei "abgedrehten" Thermostat sich dennoch automatisch einschalten bei dieser Temperaturgrenze.

    Naja, Geld rausschlagen...das werden sie natürlich so einfach auch nicht können.
    Der VM hat ja die Chance den Mangel zu beseitigen.

    -Ohne Anerkennung auf Schuld.-

    Was deren Anwalt denen ins Ohr an Flöhen gesetzt hat ist erst einmal ignorierenswert bzw. Wiederspruch einzulegen.

    Also -ignorieren- wenn es um unsachliche Unterstellungen geht und -Wiederspruch- wenn es um Schuldfragen geht.
    Du darfst auch nicht vergessen dass Anwälte ganz gerne höhere Streitwerte ins Spiel bringen damit es sich auch für sie lohnt.
    Zudem nicht vergessen, der Anwalt formuliert die Briefe, nicht die Mieter . Deswegen sollte man immer gut abwägen bei einem Anwaltsschreiben und sich auf gar keinen Fall durch Tonlaut , Ausdrucksweise oder -provokanten Inhalten- zu Kurzschlussreaktionen hinreissen zu lassen.


    ;-)
     
  20. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Würde mich mal interessieren wie Ihr das Problem gelöst habt.
     
  21. #20 MonikaBerger, 07.12.2012
    MonikaBerger

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    Oh das war recht einfach.
    Wir haben eine Fachfirma beauftragt die uns im Zuge der Massnahmen aufzeigen konnte dass der Ursprung im Keller zu finden ist. (Es handelte sich bei der Wohnung um eine EG Wohnung).
    Das ganze hing dann auch mit der Kellerwandaussenisolierung zusammen.
    Ich bin da keine Fachfrau für Schimmelsanierungen. Es funktionierte auf jeden Fall sehr gut und bis heute kein weiterer Vorfall in der Wohnung. Toi Toi Toi!
     
Thema: Mietminderung und Mieterauszug wg. Schimmel - fristlose Kündigung?
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