Mietpreis/-erhöhung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von cmdfa, 04.01.2010.

  1. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Eine kleine 1-ZW wird ab Februar neu zu vermieten. Da Frage ich mich, ob jemand an dem Mietpreis rütteln kann? Es handelt sich um einen Neubau aus 2009, sehr gehobene Ausstattung (vollwertige Küche, FBH, Parkett, etc.). Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei ca. 8,50EUR/qm. Vergleichbare Wohnungen in dieser zentralen Altstadtlage, Neubau, gibt es aber kaum, sind aber bei ca. 11-13EUR festzumachen. Es gibt als wenige neue Wohnungen in der Umgebung.

    Der Mietpreis war (und sollen es weiterhin sein) 11,50EUR/qm. Kann jemand im Nachhinein daran rütteln? Also mit Vergleichsmiete etc. ankommen? Oder ist das nur bei tatsächlichem Mietwucher möglich?

    Noch wichtiger ist die Sache mit der Mieterhöhung - bisher hatte ich eine (sehr moderate) Staffelmiete vereinbart, die auf beiden Seiten 'Sicherheit' brachte.
    Wenn keine Staffelmiete vereinbart ist - kann ich dann, obwohl der Mietpreis schon über der Vergleichsmiete ist, noch erhöhen?

    Wie könnte man dann argumentieren? Modernisierung etc. als Mieterhöhung fällt ja beim Neubau die nächsten Jahre aus...

    Mein Problem ist die korrekte Einstufung meiner Wohnung zur Miettabelle der Vergleichsmiete. Ich schau doch eher auf den Marktpreis und positioniere dem entsprechend.
     
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  3. #2 Kitzblitz, 04.01.2010
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Du vermietest diese Neubauwohnung doch erst jetzt ?

    Wer sollte denn dann am Mietzins rütteln ? - Der neue Mieter hat ihn dann doch gerade erst akzeptiert und dabei sicher auch das Mietniveau der Umgebung und vor allem das knappe Neubauwohnungsangebot analysiert.

    Bei Neuvermietung kannst du verlangen, was du für angemessen hälst - du musst dann nur noch den passenden Mieter dafür finden.
     
  4. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Nein, natürlich war die Wohnung schon vermietet. Die Frage stellt sich mir jetzt, da ein Mieterwechsel ansteht.
    Gut, also solange vertraglich nicht eindeutig Mietwucher vorliegt kann im Nachhinein keiner dran rütteln.

    Aber wenn ich jetzt erhöhen will, obwohl der Mietpreis bereits über der örtl. Vergleichsmiete ist? Wie kann ich da argumentieren? Alleine mit neu, sehr gut ausgestattet, etc.? Kann es dann heißen, die Erhöhung ist nicht in Ordnung, weil die Vergleichsmiete überschritten ist?
    Ich will ja keinen abzocken, aber wenn in der direkten Umgebung das Preisniveau ansteigt, will ich ja auch mit. Da muss ich doch nicht mit zusehen, wie sich die Altbauwohnung meinem Neubau nähert?
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Mietwucher (§ 291 StGB) ist eine Straftat und liegt vor, wenn - neben anderen Tatbestandsmerkmale - die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschritten wird. Daneben gibt es aber auch noch die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 als Ordnungswidrigkeit bei - ebenfalls neben weiteren Tatbestandsmerkmalen - einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20%. In beiden Fällen ist die Höhe der Miete allein also keinesfalls relevant. Es müssen immer weitere Tatbestandsmerkmale erfüllt sein.

    Mieterhöhungen können erfolgen durch Vereinbarung, Staffel- oder Indexmiete, Modernisierungsumlage oder - vermutlich der häufigste Fall - durch Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. In diesem Fall ist die ortsübliche Vergleichsmiete immer die absolute Obergrenze. Allerdings ist die ortsübliche Vergleichsmiete nur selten "in Stein gemeißelt". Der Spielraum für eine Mieterhöhung kann sich aber nur und ausschließlich aus einer Differenz zur - wie auch immer festgestellten - ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben.
    Als Beleg für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit als Begründungsmittel für die Mieterhöhung sieht das Gesetz vor den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Wird auf einen Mietspiegel zurückgegriffen spielen Aspekte wie "neu" und "sehr gut ausgestattet" nur dann eine Rolle, wenn sich dies auch im Mietspiegel nachvollziehen lässt.

    Es gibt gesetzliche Regelungen, die einzuhalten sind. Der Wunsch des Vermieters gehört allerdings nicht zu den relevanten Kriterien.
     
  6. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Das ist klar - nur mein Wille wäre kein Argument. Aber in meinem fiktiven Fall wäre der Anstieg des Preisniveaus um meine Wohnung herum ein Aspekt. Ich berufe mich sozusagen auf steigende Mieten (Vergleichsmiete ist gestiegen).

    Wenn ich richtig verstehe, bringt mir das dann aber doch nichts, weil ich schon über der Vergleichsmiete bin, oder?

    Dumme Frage: Wenn keiner über der Vergleichsmiete verlangen darf - wie steigt diese denn dann? Wer legts fest?
    Komische Sache - viele schwammige Gesetze und Verbote, doch kaum Quantitatives (es kommt mir auch so vor als wäre da einiges nicht in Stein gemeißelt!).
     
  7. RMHV

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    Vernächlässigt man mal die Feinheiten, ist das Verfahren zur Mieterhöhung relativ schlicht strukturiert. Es wird zunächst die Vergleichsmiete ermittelt. Der Vermieter hat nun Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der Vergleichsmiete bei gleichzeitiger Beachtung der Kappungsgrenze von 20% innerhalb von 3 Jahren.
    In diesem Verfahren ist weder Raum für irgendeine Argumentation oberhalb der Vergleichsmiete noch für eine Argumentation, die auf irgendeine eine Veränderung der Vergleichsmiete gestützt wird.

    Zunächst ist es keinesfalls gewiss, dass die ortsübliche Vergleichsmiete steigt. Eine Reduzierung der Vergleichsmiete ist ebenso denkbar.
    Die Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB "gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, ..., geändert worden sind (die Auslassung soll uns erst mal ist hier nicht weiter interessieren). Damit dürfte erkennbar sein, warum sich die Vergleichsmiete verändert. Neuanschlüsse und Vertragsänderungen führen nun mal zu einer Änderung des "Durchschnitts". Die Werte werden z.B. in Mietspiegeln ermittelt und veröffentlicht.

    Komisch ist allenfalls die Vorstellung, ein Gesetz könnte einen wirtschaftlichen Sachverhalt auf den letzten Cent genau regeln. :help
     
  8. #7 Kitzblitz, 05.01.2010
    Kitzblitz

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    @cmdfa: Wenn ich deinen Eingangsbeitrag richtig verstanden habe, willst du die Wohnung doch neu vermieten. Da hast du doch durch "freie" Mietzinsgestaltung die Möglichkeit, den Mietspiegel deiner Stadt etwas nach oben zu korrigieren.

    Solange du einen Mieter findest, der bereit ist, deinen Mietvorstellungen nachzukommen und dabei die Schwelle des Mietwuchers nicht überschreitest, ist es doch gut (ich wäre auch gerne in der Situation, meine Wohnung an einen neuen Mieter vermieten zu können, da ich die Miete dabei nahezu verdoppeln könnte).

    Liegt dein Mietniveau zu hoch, hast du allerdings häufige Mieterwechsel und möglicherweise auch ab und an etwas Leerstand. Deshalb würde ich mit dem Mietzins nicht zu sehr aus dem Mietspiegelrahmen gehen. Unterm Strich kann das günstiger sein.
     
  9. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Ich war bisher der vollen Überzeugung, dass es Mietwucher nur bei Mieterhöhungen gibt. Bei einer Neuvermietung ist es doch entscheidend, ob der Mieter bereit ist, das für das Objekt zu zahlen.

    Wenn ich also bei Neuvermietung weit über den Mietspiegel gehe, dann jedoch während des Mietverhältnisses an die Vorgaben halte (also nicht regelmäßig alle 3 Jahre 20% erhöhe), dann wird der Preis doch vom Markt geregelt, oder irre ich.

    Der Vermieter hat ja das Nachsehen (er findet schlechter einen Mieter) und wird auch während der Mietzeit nur zusehen können. Keine Mieterhöhung, aber trotzdem über dem Mietspiegel...

    Ist das nun zu kapitalistisch gedacht oder sogar strafbar?
     
  10. cmdfa

    cmdfa Neuer Benutzer

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    Ja, das wäre tatsächlich komisch.
    Mich wundert nur, dass man auch hier im Forum unzählige Beiträge zum Thema Mieterhöhung findet, in denen Rechte, Pflichten, Verbote etc. basierend auf Gesetzen aus dem Ärmel geschüttelt werden, die mehr zusätzliche Fragen aufwerfen als beantworten. Da kommt man schon ins Staunen. :? Aber was hinter den Bestimmungen steckt, was es also am lebenden (Miet-)Objekt bedeutet, ist nicht greifbar.
     
  11. #10 Thomas76, 05.01.2010
    Thomas76

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    (Auch) deswegen regeln manche Leute das so, das sie immer nur bei Mieterwechsel die Miete erhöhen, dann kann man das ganze Theater nämlich gepflegt ignorieren.Wirtschaftlich Sinn macht das aber vermutlich nur bei einem alle paar Jahre stattfindendem Mieterwechsel.
     
  12. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das sehe ich anders. Die Vorschriften sollen verhindern, dass ein Mieter "gefangen" wird, als kurz nach Anmietung zur Zahlung einer erhöhten Miete gezwungen wird. (Nach dem Motto: Das Auto, das sie gerade gekauft haben, ist teurer geworden. Sie müssen nach Unterschrift 20k€ dazu zahlen)

    "Wohnen" ist ein Grundbedürfnis. Deswegen auch MWSt-befreit. Es wäre "Ausnutzung einer Notlage", wenn der Mietpreis ungezügelt erhöht werden könnte. Was bietet sich da mehr an, als ein Vergleich der restlichen Wohnungen (Marktprinzip) und ihres Mietpreises. Das ganze gekoppelt mit einer Eingrenzung, ist doch ein nettes Mittel, den Mietpreismarkt flexibel aber "zivilisiert" zu halten.

    Oder welche Bestimmungen hast du genau gemeint?
     
  13. #12 Thomas76, 05.01.2010
    Thomas76

    Thomas76 Erfahrener Benutzer

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    Das sehe ich eigentlich auch so.Wucher ist ja so gesehen ausgeschlossen, da der Mieter die Wohnung ja nicht mieten muß, wenn sie ihm zu teuer erscheint.Der verlangte Preis ist ihm ja vorher bekannt.
     
  14. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis und hätte hier gezeig, dass Tatbestandsmerkmal des Wuchers (§ 291 StGB) die Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche sind. Darüber hinaus ist Tatbestandsmerkmal, dass das Entgelt in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht.
    Tatbestandsmerkmal einer Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStGB 1954) ist ein unangemessen hohes Entgelt. Was unangemessen hoch ist, ist in Abs. 2 geregelt. Unangemessen ist eine Mietpreisvereinbarung immer dann, wenn durch die Ausnutzung eines geringen Angebots die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% überschritten wird. Die Ausnahme des Satz 2 soll uns hier im Moment nicht weiter interessieren.
    Bei allen Unterschieden der Tatbestandesmerkmale ist beiden Fällen eines gemeinsam: der Zeitpunkt der Tat spielt keine Rolle. Es ist also unerheblich, ob die rechtwidirge Mietpreisvereinbarung beim Neuabschluss eines Vertrags oder anlässlich einer Mieterhöhung erfolgt.
     
  15. #14 Thomas76, 06.01.2010
    Thomas76

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    Um mal den Blick auf die Praxis zu richten : Was rechtlich keinen Unterschied macht, wird aber in der Praxis höchstwahrscheinlich einen deutlichen Unterschied machen : Wird bei einem bestehenden Mietverhältnis die Miete erhöht, ist es nachvollziehbar, das der Mieter sich (wenn angebracht) auch mithilfe des Tatbestandes des Mietpreiswuchers gegen die Erhöhung zur Wehr zu setzen versucht.

    Ob nun ein Mietinteressent die Anstrengungen auf sich nimmt, eine ihm zu teuer erscheinende Wohnung erst mal anzumieten, um danach mithilfe des meist nicht ganz einfach festzulegenden Vorwurf des Wuchers versucht die Miete zu drücken, halte ich für ziemlich unwahrscheinlich.

    Da wird er vermutlich einfach nach einer anderen Wohnung ausschau halten.

    Das fett markierte dürfte auch nicht ganz einfach nachzuweisen sein.

    Und auch hier wird man sich vermutlich bei Gericht vortrefflich über die Definitionen streiten können, vor allem in wie weit das suchen einer neuen Wohnung eine Zwangslage darstellt.

    (Obwohl ja die Gerichte scheinbar regelmäßig Mietern per se Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen und erhebliche Willensschwäche attestieren und ihn somit immer zum Opfer machen :D )
     
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