Mietpreis mit Lebenshaltungsindex ? Wie ist das zu rechnen?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von OpasHäuschen, 11.11.2015.

  1. #1 OpasHäuschen, 11.11.2015
    OpasHäuschen

    OpasHäuschen Neuer Benutzer

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    Hallo Forumsmitglieder
    Ich heiße Markus und habe vor einigen Jahren von meinem Opa ein kleines Häuschen am Rande von München geerbt.
    Mein Opa hat das Haus 1976 zum Mietpreis von 500 DM vermietet. Der Mieter ist immer noch der gleiche, wobei ich davon ausgehe, dass in der Zwischenzeit seine Enkel im Haus wohnen.
    Zum Mietpreis wurde vereinbart:
    Änderung des Mietpreises wenn der Lebenshaltungsindex für einen 4 Personen Arbeitnehmerhaushalt mit einem alleinverdienenden Haushaltsvorstand um mindestens 30 Punkte im Vergleich zum Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjektes verändert
    Im Jahr 1982 wurde die Miete auf 750 DM erhöht und 1997 wurde die Miete auf 900 DM erhöht.
    Wie kann ich nachrechnen, ob das so alles seine Richtigkeit hat?
    Kann mir da jemand helfen?
    Danke und Gruß
    Marcus
     
  2. AdMan

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  3. Hugo5

    Hugo5 Gast

    Hi,

    in wie weit spielt das eine Rolle?

    Ich mein, nur weil man damals die Miete erhöhen konnte, bedeutet das ja nicht, das man deswegen damals auch immer auf das Maximum erhöht hat. Zumal du meiner Meinung nachträglich eh nichts mehr daran ändern kannst. D.h. für dich ist die aktuelle Miete interessant, wann die letzte Mieterhöhung war und dieser "Lebenshaushaltsindex".
     
  4. Andres

    Andres
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    Da kommt Freude auf, denn diesen Index gab es nie. Die zwei ähnlich benannten Indizes, die es gab, waren:
    • 4-Personen-Haushalte von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen
    • 4-Personen-Haushalte von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen
    Der zweite war gebräuchlicher und damit würde ich rechnen. Sehr wahrscheinlich war die Vertragsvorlage schon damals hoffnungslos veraltet, denn der erste Index wurde etwas später eingeführt - erst 1962. Ein damals aktueller Vertrag wäre eindeutiger formuliert gewesen. Auch sonst ist diese Formulierung wahnsinnig unscharf, vor allem zur Frage, wie nach dieser ersten Erhöhung weiter verfahren werden soll. Ich sehe hier gar keine Beschränkung, d.h wenn einmal die 30 Punkte erreicht sind, kann jede weitere Erhöhung sofort weitergegeben werden. Nach heutiger Rechtslage wäre diese Klausel daher unwirksam.

    Für künftige Erhöhungen ist das große Elend an beiden, dass es diese Reihen seit Ende 1999 nicht mehr gibt. An ihre Stelle ist der Verbraucherpreisindex (VPI) getreten. Die Rechnung gestaltet sich dadurch noch ein Stück schwieriger, da man nun nicht nur die Umrechnung auf den neuen Index vornehmen muss, sondern das ganze auch auf die damalige Basis zurückrechnen darf, damit man die "30 Punkte"-Klausel bestätigen kann.

    Zum Glück wolltest du das aber nicht wissen:

    Ausgangsbasis sind die entsprechenden Daten des Statistischen Bundesamts, ein Fall für die langen Reihen. Wie bereits geschrieben rechne ich mit dem 4 Personen-Haushalt mit mittlerem Einkommen. Ich rechne mit den Jahreswerten, es wäre eigentlich mit den Monaten zu rechnen, die du leider nicht nennst.

    Für 1976 ist der Jahresdurchschnitt 57,2, für 1982 sind es 74,3 und für 1997 waren es 103,1. Diese Werte beziehen sich auf eine Basis 1995=100. Die Vertragsklausel verlangt aber einen "Vergleich zum Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjektes" und die damals aktuelle Basis war bezogen auf - Überraschung - 1976. Das wäre ganz toll, wenn die damalige Reihe nicht nur bis 1982 fortgeführt worden wäre. So wird es aufwändiger, denn zunächst ist die "lange Reihe" auf die passende Basis umzurechnen.

    Es ist also 1976=100. (Ja, das ist ein mathematisches Verbrechen. Ist aber die offizielle Schreibweise.) Für die Umrechnung aus der Reihe 1995=100 muss man also alle Werte mit (neue Basis/alte Basis) multiplizieren, d.h. mit ca. 1,75. Damit bekommt man:
    1976: 100,0
    1982: 129,9
    1997: 180,2

    Nach dieser Rechnung wäre also die erste Mieterhöhung fehlerhaft gewesen, da die erforderliche Indexänderung noch nicht erreicht war. Ganz bestimmt findet man aber eine Kombination aus Monaten in den jeweiligen Jahren, in denen man die 30 Punkte knapp überschritten hatte. Und ganz sicher findet man auch einen Richter, der hier Zwischenergebnisse so rundet, dass es passt. Unstrittig fehlerhaft war dagegen die Erhöhung selbst: Der Index hat sich um 30 Prozent geändert, die Erhöhung betrug 50 Prozent.

    Für die zweite Erhöhung war die Indexänderung dagegen klar ausreichend, und zwar sogar dann, wenn man sich auf das dünne Brett begeben will, dass nicht nur weitere 30 Punkte, sondern sogar weitere 30 Prozent erreicht werden müssen. Hier war auch die Mieterhöhung richtig, ca. 80 Prozent über der ersten Miete.

    Soweit zu deiner Frage. Du hast bestimmt noch eine, aber die beantworte ich nicht ungefragt. ;)


    Indexmieten sind eine feine Sache - wenn man sie beherrscht.
     
    Akkarin und Syker gefällt das.
  5. #4 OpasHäuschen, 12.11.2015
    OpasHäuschen

    OpasHäuschen Neuer Benutzer

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    Noch aufwändiger hätte Opa das wohl nicht gestalten können. Schade dass ich nie erfahren werde wie er auf die Idee gekommen ist.
    Die angesprochene Frage liegt auf der Hand :) Wann und wie hoch darf eine Mietanpassung ausfallen? Denn Fakt ist, dass die derzeitige Miete ....
    Ich will nicht rausholen was geht aber leben und leben lassen.
    Markus
     
  6. Andres

    Andres
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    Verständlich - das hast du eigentlich immer, wenn die Miete über einen langen Zeitraum nicht halbwegs konsequent erhöht wurde.

    Grundlegendes Problem: Ich kann die Höhe der Miete ausrechnen (wieder: die Rechnung musst du mit den passenden Monaten wiederholen, aber das Prinzip wird klar), aber ich habe nach wie vor starke Zweifel an der Gültigkeit dieser Klausel. Nach heutigem Recht (§ 557b BGB) wäre sie aus dem bereits angesprochenen Grund unwirksam, aber nach damaligem Recht (§ 10a MHG) wäre eine Indexmiete sogar nur auf Lebzeit oder gegen Kündigungsverzicht des Vermieters für mindestens 10 Jahre zulässig gewesen.

    Sollte die Indexklausel unwirksam sein, darf die Miete stattdessen nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erhöht werden. Das ist dank Mietspiegel deutlich einfacher zu begründen - leider brauchst du mehrere Runden, bis du bei einigermaßen erträglichen Mieten ankommst.


    Jetzt zur Rechnung. Nach dem obigen Schema ist zunächst ein Wert für die Basis 1976=100 zu berechnen, für den es den aktuellen Index VPI gibt. Das mache ich mit dem letzten Wert des alten Index, dem von 1999. Auf der Basis der langen Reihe (1995=100) ist das 104,7. Auf unserer Zielbasis 1976=100 wäre es damit 183,0.

    Der entsprechende Wert im VPI ist 84,5 auf einer Basis von 2010=100. Die Basis ist nicht weiter wichtig, solange man die selbe Basis für alle weiteren Werte des VPI verwendet. Aus diesen beiden Werten berechnet man jetzt einen Umrechnungsfaktor von VPI, Basis 2010=100, auf 4-Personen-Lebenshaltungskosten mittleres Einkommen, Basis 1976=100. Das geht wie oben als Quotient aus einem Wert der Zielbasis und einem Wert der Ausgangsbasis: 183,0/84,5 = 2,17.

    Damit rechne ich jetzt den letzten veröffentlichten Wert des VPI (Oktober 2015, 107,0, Basis 2010=100) auf den alten Index, Basis 1976=100 zurück: 107,0*2,17 = 231,8. (Nicht vergessen: Es wird mit den genauen Werten gerechnet, gerundet wird erst dieses Endergebnis.)

    Damit kann man jetzt begründen, dass die 30-Punkte-Klausel (in jeder denkbaren Auslegung) erfüllt ist:
    Index 1976, Vertragsschluss: 100,0
    Index 1997, letzte Erhöhung: 180,2
    Index 2015, heute: 231,8
    Das sind in jedem Fall mehr als 30 Punkte.

    Die Miethöhe berechnet sich aus der Indexänderung (231,8/100,0)*Ausgangsmiete, also 1159 DM bzw. 592,59 €, aus prinzipiellen Gründen rundet man bei Mieterhöhungen immer mindestens auf den nächsten vollen Cent ab, bleiben 592,58 €. Man hätte das auch aus dem Indexstand der letzten Miete berechnen können (eher üblich), was aber zum gleichen Ergebnis führt. Jetzt bitte nochmal die Absätze 2 und 3 lesen.
     
  7. Duncan

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    Mal Variante Index und mal Variante nach §558 ff. BGB durchrechnen, dem Mieter so mitteilen und ihm vorschlagen den Mietvertrag entsprechend abzuändern, mittels eines Zusatzes ala die Vertragsparteien vereinbaren, dass die obige Indexvereinbarung ( § xy des MV vom...) nicht mehr gelten soll und dafür die gesetzliche Regelung entsprechend 558 ff. BGB (Stand Datum) angewandt werden soll. John Hancock von beiden Seiten.

    Wenn man sich so nicht geeinigt bekommt müsste man im Falle eines Falles einem Richter die Freude bereiten...
    Und ich denke nicht, dass mieterseitig da noch viel bessere Alternativen zu finden wären als solches Vorgehen. Vermieterseitig, teuer aber verhältnismäßig stressarm. Und mit alten Leuten rumstreiten macht halt auch keinen Spaß.
     
  8. #7 immobiliensammler, 12.11.2015
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    @Andres
    Diese Indexverträge hat mein Ausbildungsbetrieb in den 80ern auch gerne gemacht, ich habe irgendwie noch im Hinterkopf, dass damals jeder solche Vertrag durch die Landeszentralbank (sprich Bundesbank) genehmigt werden musste (Genehmigung ist immer postwendend gekommen, war aber formell nötig), bin aber diesbezüglich leider überhaupt nicht mehr auf den aktuellen Stand - kennst Du da evtl. die (damaligen) Bestimmungen genauer?

    Stefan
     
  9. Andres

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    Viel mehr als den oben verlinkten § 10a MHG kann ich dazu auch nicht beitragen. Mit dem Abschluss von Indexmieten vor 2001 hatte ich nie zu tun. Praktische Erfahrungen habe ich da nur aus übernommenen Altverträgen.

    Ich kann mir aber gut vorstellen, dass sich eine Bank, die an einer solchen Wohnung in irgendeiner Form beteiligt ist, für den erwähnten Kündigungsausschluss auf Lebzeit oder zumindest auf 10 Jahre eine Art Genehmigungsvorbehalt sichert. Immerhin kann so etwas den Wiederverkaufswert massiv verschlechtern.
     
  10. #9 immobiliensammler, 12.11.2015
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    Ich hab es inzwischen ergoogelt - bis zum 31.12.1998 musste die LZB die Indexmiete genehmigen, damt sollte einer Inflationsspirale entgegengewirkt werden (aufgrund der Preissteigerung steigen die Mieten, bei der nächsten Indexerhebung steigt dieser automatisch wegen der gestiegenen Mieten ......).
    Hat also nichts mit Wiederverkaufswert etc. zu tun. Aus meiner damaligen Praxis ist mir jedoch kein Fall bekannt, in dem die Genehmigung durch die LZB verweigert wurde, war also wohl eine rein formale Bestimmung. Eventuell wäre die Genehmigungspraxis anders geworden, wenn diese Verträge überhand genommen hätten, was da im Hintergrund bei der LZB passiert ist weiß ich nicht.

    Im Rahmen der Euroeinführung wurde diese Regelung zum 01.01.1999 abgeschafft. Da der im Thread gegenständliche Vertrag aus den 70er stammt wäre m.E. zu prüfen, ob für diesen je eine Genehmigung eingeholt wurde und dieser daher auch gültig wurde.

    Stefan
     
  11. #10 OpasHäuschen, 12.11.2015
    OpasHäuschen

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    Hallo Andres, Duncan, Immobiliensammler (ob der Name Programm ist)
    danke für die Mühen und Ausführungen.
    Das Thema ist ein heißes Eisen. Ich versuche es jetzt erst mal auf die gute alte Art. Ich werde den Mieter anschreiben, ihm die Sachlage mit Index und Steigerung gemäß 558 BGB vortragen und Ihn bitten, von sich aus ein Angebot zu machen.
    Ich bin finanziell nicht auf die Mieteinnahmen angewiesen, aber eine gewisse Realität zwischen Wert und Miete sollte gegeben sein.
    Der Mieter (oder dessen Kinder oder Ekelkinder) wohnt seit 40 Jahren in dem Häuschen und wird es gefühlt als seines sehen.
    Der Mieter hat, soweit mir bekannt ist, nie Probleme gemacht.
    Vieleicht ist er ja bereit hier eine angemessene Lösung zu finden, denn ich denke über seine finaziellen Möglichkeiten wird er am besten Bescheid wissen.
    Wenn er bockt oder mir blöd kommt, kann ich immer noch andere Wege einschlagen.
    Ich halte euch auf dem Laufenden und bedanke mich für die Beiträge
    Markus
     
  12. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    ich würde sowas lieber persönlich machen wollen.
    Geh hin und stell dich vor - sofern der Mieter nur deinen Opa als Vermieter kennt. Nimm ggf. 'ne Weihnachtsgrußkarte mit, wenn du das Gespräch noch ein paar Tage aufschieben magst.
    Oder lade den Mieter zu dir nach Hause ein, auf 'nen Kaffee oder ein Glas Hopfenblütentee.
    Sowas kommt m.E. IMMER besser an als ein formelle Blatt Papier.
     
  13. Andres

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    In Ergänzung zum Beitrag von dots: Auch das würde ich nicht machen. Der Mieter wird sich sehr wahrscheinlich mit der Thematik auch höchstens oberflächlich auskennen und kann daher kaum die wirklich sinnvollen Vorschläge auf den Tisch bringen. Die Wunschlösung wäre nämlich nicht nur, dass man jetzt eine Anhebung auf ein realistisches Niveau vornimmt. Man sollte sich stattdessen eher überlegen, wie man auch für die Zukunft klare Verhältnisse schafft. Das erfordert aber eine Neuregelung des Themas "Mieterhöhung". Duncan hat das schon gut beschrieben: Entweder vereinbart man eine aktualisierte Indexklausel oder die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete. Mein Bauchgefühl sagt mir, dass du mit beiden Varianten nicht ganz schlecht fährst.
     
Thema: Mietpreis mit Lebenshaltungsindex ? Wie ist das zu rechnen?
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