Mietpreisbremse bei Erstvermietung Altbau (Nicht Neuvermietung)

Diskutiere Mietpreisbremse bei Erstvermietung Altbau (Nicht Neuvermietung) im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, in meiner Stadt mit 20k Einwohnern gibt es die Mietpreisbremse. Gilt die Mietpreisbremse in folgendem Fall? Ein Altbauhaus mit 2.5...

  1. #1 subsubsub, 14.01.2021
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    Hallo,

    in meiner Stadt mit 20k Einwohnern gibt es die Mietpreisbremse.
    Gilt die Mietpreisbremse in folgendem Fall?

    Ein Altbauhaus mit 2.5 Stockwerken wurde gekauft und soll nun vermietet werden. Das Haus wurde davor nur von einer Familie benutzt und noch nie vermietet. Es wird zwar saniert (Elektrik, Heizung, Fenster, in einem Jahr die Außendämmung,...) aber unabhängig davon würde mich die Ausgangslage interessieren.
    Bei umfangreicher Kernsanierung gilt die MPB wie bekannt nicht. Aber wie gesagt darum geht es mir ja aktuell nicht.

    Ich lese "Für Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht."

    Eine Neubauwohnung ist es (noch) nicht. Laut meinem Berater bei der Bank müssen gewisse Sanierungen durchgeführt werden, die zum Zeitpunkt der Vermietung noch nicht durchgeführt werden, damit ein saniertes Haus als Neubauwohnung zählt.

    Eine Neuvermietung ist es aber ebenso nicht, da es keine Altmieter gibt. Es ist also als Umwandlung von Wohneigentum in Mietwohnraum zu sehen.
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 14.01.2021
    ehrenwertes Haus

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    Soweit mir bekannt, hat der Neubaustatus nur mit Umfang der Arbeiten für einem Umbau auf aktuellen Standard zu tun.
    Bei dir nennt sich das dann "Erstbezug nach Kernsanierung".
    Wenn es bei dir einen Mietspiegel gibt, schau da mal rein. Da finden sich bestimmt Hinweise zur Einstufung des BJ nach umfangreicher Sanierung/Kernsanierung.

    Eine Kernsanierung im laufenden Mietverhältnis artet leicht zum Alptraum für Mieter und Vermieter aus. Das versucht man möglichst zu vermeiden.
     
  4. #3 subsubsub, 14.01.2021
    Zuletzt bearbeitet: 14.01.2021
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    Ich muss mich korrigieren. Auf www.(hier Name meiner Stadt).de steht:

    In (Name meiner Stadt) gibt es keinen Mietspiegel.

    Jetzt lese ich aber auf anderen Internetseiten (Juni 2020), dass es in meiner Stadt (in BaWü) doch noch einen Mietspiegel gibt. Bin etwas verwirrt.

    In einem anderen Nachrichtenartikel steht, dass es eine Landesverordnung zum Mietspiegel gibt und dort ist meine Stadt aufgeführt (Juli 2020).

    Bezüglich der Kernsanierung ist es so, dass es nur externe Arbeiten gibt. Das kann man ja auch machen ohne die Mieter zu belästigen.

    Folgende Arbeiten wurden bereits durchgeführt:

    Wände verputzt, Ölheizung auf Gas mit neuen Körpern, neue Elektrik mit FI-Schalter, neue Fenster, neue Laminatböden, Bad komplett neu inkl. Dusche, Waschbecken, Fließen,... Dämmung des Dachs, Austausch der Guss-Wasserrohre durch Plastik. Mehr fällt mir spontan nicht ein.

    Was noch fehlt ist Dachziegel erneuern, Solar hinzufügen und die Außenwände dämmen.


    Edit: auf dieser Seite hier lese ich, dass die Mietpreisbremse in BaWü derzeit nicht gültig ist.
    https://www.dgb.de/themen/++co++0d9a5f98-e8bf-11e8-aa5f-52540088cada

    Dann sollte ich den Vertrag abschließen bevor es diese Bremse erneut gibt.
     
  5. Andres

    Andres
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    Zur Geltung der Mietpreisbremse: Hier ist die offizielle Verordnung für BaWü. Die Aufzählung der betroffenen Städte und Gemeinden ist in § 1 zu finden.


    BGH VIII ZR 73/19, vor allem Rn. 11. Für den Begriff umfassende Modernisierung soll demnach nicht auf den finanziellen Aufwand (dafür gibt es eine andere Ausnahme), sondern auf den effektiven Zustand der Wohnung bzw. der Verbesserung dieses Zustands abgestellt werden. Du kannst deine Aufzählung ja mit der Aufzählung dort vergleichen. Ich glaube man kann mit einiger Sicherheit sagen, dass du "mehrere" dieser Maßnahmen durchgeführt hast. Für mich sieht das so aus, als wäre diese Ausnahme also zutreffend.


    Bei der Stadt nachfragen. Google kann bei so etwas nicht vertraut werden, denn die diversen Immobilienportale bezeichnen die Angebotsmieten gerne als "Mietspiegel", was aber völlig falsch ist. Es ist absolut belanglos, zu welchen Preisen irgendwelche Wohnungen dort eingestellt werden, aber wenn es keinen offiziellen Mietspiegel gibt, sind das eben die einzigen Treffer, die du bekommst.


    Du hast also drei Möglichkeiten: Im einfachsten Fall gilt die Mietpreisbremse an deinem Standort gar nicht, im nächstbesten Fall kannst du dich auf eine Ausnahme berufen und wenn alle Stricke reißen, ist die Mietpreisbremse ohne Mietspiegel ein zahnloser Tiger, weil der Beweis über die ortsübliche Vergleichsmiete praktisch nicht zu erbringen ist.
     
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