Mietpreisspiegel und ehemals selbstgenutzte Immobilie

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von mail9000, 04.05.2016.

  1. #1 mail9000, 04.05.2016
    mail9000

    mail9000 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    seit 2014-02 bin ich Besitzer meiner 2-Zimmer-Wohnung, in der ich 8 Jahre zuvor selbst gewohnt und Miete gezahlt hatte. Nun ziehe ich wieder aus und suche einen Mieter für meine Wohnung. Meine Frage bezieht sich auf die Miete, die ich in möglicher Abhängigkeit des Mietpreisspiegels verlangen darf.

    Da ich selbst Eigentümer meiner selbstgenutzten Wohnung war, darf ich dann über die Höhe der zukünftigen Mietsumme frei entscheiden? Oder muss ich es in Abhängigkeit meines letzten Miet-Vertrags mit der Hausverwaltung machen bzw. anhand des Mietspiegels?

    Mein Problem: Setze ich die Miete in Abhängigkeit des Mietspiegels an, dann bekomme ich weniger als ich an Kredit-Raten für die Wohnung an die Bank zahle.

    Danke für eure Hilfe.

    VG
    Peter
     
  2. AdMan

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  3. Duncan

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    deine Aussage ist in sich widersprüchlich. Nach der bist du bereits seit 2006 Besitzer der Wohnung, auch wenn sich zwischenzeitlich die Eigentumsverhältnisse geändert haben mögen...
    Viel Glück, auch das ist hier ein beliebtes Thema, die Suchfunktion kann dir da einiges ausspucken...
    Vorbehaltlich der Regelungen in § 556d ff BGB kannst du mit dem Mieter jede Miete vereinbaren, die nicht gegen andere Vorschriften, z.B. StGB verstößt, vereinbaren. Die darf also auch merklich oberhalb des Mietspiegels liegen. Aber warum sollte ein Mieter die bezahlen wollen?
    Du wirst die Entscheidung anhand der örtlichen Gegebenheiten treffen müssen. Mieter die dir deutlich über dem örtlichen Mietspiegel bezahlen wollen sind in der Regel selten, meist werden dahinter Gründe stehen, die dir wahrscheinlich eher nicht gefallen werden. Sich hier mit der HV gemeinsam zu beraten und danach die Miete anzusetzen ist grundsätzlich anzuraten. Und immer dran denken, du musst auch den passenden Mieter dazu finden.
    hm - du hast dich über den Tisch ziehen lassen? Hast viel zu teuer gekauft? Hast den persönlichen Faktor viel zu hoch angesetzt? Der Banker hatte Engelszungen?
    Deine Kreditraten haben mit der Miete gar nichts zu tun. Wenn du dich verkalkuliert hast ist das dein Problem. Die Bank freut sich auch wenn du nicht mehr zahlen kannst, die haben vorher richtig gerechnet und sind sicher gegangen dass du draufzahlst. Du kannst es durchziehen und zahlen und hoffen, dass eine Immobilienpreissteigerung deinen damit realisierten Verlust kompensiert oder du siehst zu, dass du Schadensminimierung betreibst und verkaufst - die Ende mit Schrecken-Variante. Mit viel Glück bleibt sogar nocht etwas über.
     
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  4. #3 anitari, 04.05.2016
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    Mietspiegel hin, Mietspiegel her.

    Auch bei Wohnraumvermietung geht es nach Angebot und Nachfrage. Schau einfach wie ähnlich ausgestattete Wohnungen in ähnlicher Lage vermietet werden.

    Den Zahn die Kreditraten ausschließlich von den Mieteinahmen zu begleichen lass Dir mal schnell wieder ziehen. Denn Du mußt auch mit Leerstand und zahlungsunwilligen Mietern rechnen.

    Außerdem mußt Du ja noch die HV bezahlen und die nicht umlagefähigen Betriebskosten.

    Mein Rat an Vermieterneulinge, die Mitgliedschaft bei Haus & Grund
     
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  5. #4 mail9000, 04.05.2016
    mail9000

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    hallo nochmal,
    es geht mir rein um die rechtlichen Grundlagen: Ob ich mich an den Mietpreisspiegel halten muss oder nicht (in diesem Fall Berlin). Es gibt ja Ausnahmen wie Neubau, möbliert oder umfassend renoviert. Auch muss der Vermieter nicht weniger nehmen als der aktuelle/vorherige Miet-Vertrag (aufgrund der Übersichtlichkeit gehe ich nicht weiter auf die Details ein).

    Mein Fall nochmal zusammen gefasst:
    - 2006: Einzug zur Miete
    - 2014-02 Kauf der Wohnung
    - 2016-07: geplanter Auszug

    Greifen in meinem Fall Ausnahmen, den Mietpreis frei bestimmen zu können und rechtlich auf der sicheren Seite zu sein? Bspw. da der letzte reguläre Mietvertrag vor dem Kauf war oder ich mich an die Kreditraten halten darf (die ausgehandelt wurden, bevor es den Mietspiegel gab. Vom Marktwert her bekäme ich recht einfach eine weitaus höhere Miete als das, was mir eventuell durch den Mietspiegel zustünde).

    danke ;)
     
  6. #5 anitari, 04.05.2016
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    Dann richte Dich doch nach dem Marktwert und vergiss den letzten regulären Mietvertrag. Der hat nun absolut nichts damit zu tun.

    Wie kommst Du darauf das Dir eine bestimmte Miete zusteht?:152:
     
  7. #6 mail9000, 04.05.2016
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    Unter bestimmten Umständen kann der Mieter klagen und sich auf den Mietspiegel berufen. Dann bezahlt er weniger als was der Markt selbst hergeben würde. Es gibt aber Ausnahmen. Und ich versuche jetzt hier heraus zu finden, ob der Mietspiegel in meinem Fall nicht angewendet werden muss.

    Damit meine ich, was mir maximal zusteht, wenn der Mietspiegel greift.
     
  8. Duncan

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    Dann schaue in die verlinkten §§ und gleiche das mit deiner Situation ab! Du kannst das natürlich auch einen Haus/SE-Verwalter oder Anwalt tun lassen. Uns fehlen die entscheidenden Informationen von dir um dir da weiter helfen zu können. Genaue Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung ggf. des Gebäudes, Nebenflächen sonstige Vereinbarungen, der dort gültige Mietspiegel, soweit es einen gibt, ggf. örtliche Verordnungen, Modernisierungshistorie...

    Dir steht das zu, was du mit dem Mieter gültig vereinbarst. Was maximal gültig vereinbart werden kann, musst du aus der Anwendung der obigen Regelungen ermitteln. So einfach. Es gibt (noch) keine festgelegte Miete.
     
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  9. dots

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    Dir steht gar nichts zu. Und deine Kreditraten haben gar nichts mit der Miete zu tun. Hättest ja auch die doppelte Laufzeit wählen können und dadurch monatlich eine geringere Belastung. Dem Mieter kann und sollte deine Finanzierung egal - oder noch besser unbekannt - sein,

    Bei Neuvermietung kannst du verlangen was du willst (solange das nicht sittenwiedrig o.ä. ist). Solange du jemanden findest, der bereit ist die Wohnung für die von dir geforderte Miete zu mieten, ist alles gut.
     
  10. #9 mail9000, 04.05.2016
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    es geht weiterhin um den Mietpreisspiegel, den ich in Berlin eventuell berücksichtigen muss. Und da kommen meine Umstände wie beschrieben ins Spiel da es ausnahmen zum Mietspiegel gibt. Deswegen schreibe und frage ich hier...
     
  11. Duncan

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    Gehe zurück auf Beitrag #2, klicke den Link und rechne nach. Fertig.
    Also ich hätte die Miete für die ich die Wohnung anbieten würde nun schon seit ca. 18.30 Uhr festgelegt. Eine entsprechende Anzeige könnte schon seit 2h Interessenten umwerben. Feiertage und Brückentag und WE sind nicht die schlechteste Konstellation, wenn man selbst vermieten will.
     
  12. Berny

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    Hallo mail9000,
    ich empfehle Dir, dass Du Dich mal mit "Eigentümer" und "Besitzer" vertraut machst.
     
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  13. #12 mail9000, 04.05.2016
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    ja, wieso?
     
  14. #13 mail9000, 04.05.2016
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    und wie soll mir der Text helfen bzgl. der Frage, ob die Mietpreisgrenze in meinem Fall greift oder ob es sich bei mir um eine Ausnahme handelt?
    Interessant auch anzunehmen, dass ich es mit der Mietansetzung so eilig habe :-D
     
  15. Duncan

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    weil dieser Unterschied für dich sehr bedeutend sein kann. Die Verwechslung der Begriffe kann durchaus mit einiger Zeit Haft geahndet werden. Meist kostet die Verwechslung aber nur unnötigen Stress, ein gutes Verhältnis und Geld.
    indem du ihn liest, verstehst, den Link klickst, liest, verstehst, mit deinen Verhältnissen abgleichst, dir dann ein Licht aufgeht und du dann weißt, was ich schon weiß.
    Naja, Zeit ist Geld. Und du fragst hier zum 3 mal an einem Abend nach einer vorgekauten Antwort. Ich lasse meine Wohnungen nicht länger leer stehen als nötig. Wenn du mehr Zeit hast, lohnt es sich diese weise zu investieren z.B. in mietrechtliches Wissen. Daran zeigst du bisher keinerlei Interesse, sonst hättest du schon die Antwort auf deine Fragen.
     
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  16. #15 mail9000, 05.05.2016
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    Ich wohne noch 2 Monate in der Wohnung, habe Zeit für Nachfragen, und möchte das Forum nutzen um mich vorab zu informieren oder, wenn eine Antwort klar wäre, eine vorgekaute Antwort zu bekommen. Interessanterweise wird von mir verlangt, mich genauer auszudrücken aber du selbst interpretierst in deinen Antworten süffisant, dass ich es eilig hätte ohne dass ich es so erwähnt habe, etc.. Außerdem bin ich kein Jurist und daher ist der Link zu einem Gesetzestext nicht zielführend. Klar habe ich mir die Texte auch durchgelesen und konnte aber bspw. nichts dazu finden, dass zum Beispiel möblierte Wohnung von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind. Wo finde ich das konkret? Wo wird geklärt bspw., dass in meinem Fall die Höhe des letztes Mietvertrages als Basis zur Mietpreisbildung gelten muss oder auch nicht, da ich ja zurzeit selbst in meiner gekauften Wohnung lebe und es praktisch ja keinen Mietvertrag gibt.
     
  17. Duncan

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    soweit so gut. Viel Zeit ist was anderes.
    die Antwort ist klar wenn man die Grundbedingungen der Wohnung kennt. Diese solltest du als Eigentümer kennen, ich gehe davon aus, dass du sie kennst.
    Weil es direkte Auswirkung auf die möglichen Antworten und Rechtsfolgen hat!
    Ich habe nicht interpretiert, dass du keine Zeit hast, sondern, dass du mit dem dir an die Hand gegebenen Wissen das Problem schon lange gelöst haben könntest. Und ja mehrfache Anfragen binnen kürzester Zeit lassen auf eine gewisse Ungeduld schließen.
    Gesetze werden auch nicht für Juristen geschrieben, sondern für Bürger die sich auch noch daran halten sollen. Wenn sie beim letzteren unsicher sind, kann ihnen ein Jurist dabei helfen.
    Wenn es nciht ausgeschlossen ist, wo liegt dann die logische Alternative?
    Gesetze werden nie konkret auf einen Einzelfall zugeschrieben sondern regeln abstrakt. Abstrahiere deinen Fall und du findest ihn.
    Im verlinkten Dokument in seiner Gesamtheit.

    Grundsatz Vertragsfreiheit: du kannst vereinbaren was du willst.
    Einschränkung: WiSt + StGB = nicht relevant, da wir ja aus der Zeitung wissen Berlin ist Mangelgebiet also gilt siehe Link oben spezielle Regelung im Gesetz. ortsübliche Vergleichsmiete + 10% als Grenze.
    Wollen wir nochmal nachlesen: Wer wird so was in Berlin regeln? Der Senat. Also gucken wir mal da, m.w.Nw.
    Absatz für Absatz abarbeiten, Taschenrechner daneben, Werte abgleichen, fertig.

    Und dann kommst du zu den nächsten Stolpersteinen.
    anitaris Empfehlung H&G wird bei dir wohl nicht ausreichen. Also HV oder (F-)RA für Mietvertrag & Co. in der Zusammenarbeit ist die Frage Miethöhe dann ein Thema weniger Minuten, wie bei dir wenn du die Texte auch lesen und nachverfolgen würdest.
     
  18. AJ1900

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    Der Punkt ist, das du konkrete Antworten auf eine Frage suchst, die man leider nur recht allgemein beantworten kann. Konkret geht es bei der Frage des Mietspiegels ja um eine menge Einzelpositionen. Daraus ergibt sich dann die mögliche Miethöhe.
    Erfahrungsgemäß würde ich mich da allerdings einen Sch......ß drum kümmern. Oft sind die Mietspiegel in Berlin derart unrealistisch, das die meisten Mieter eh wissen das es für 5,80€ nichts gibt. Solange man es nicht übertreibt ist der Mietspiegel also eher eine Anhaltspunkt als eine Vorschrift. Noch dazu kann man sich über die einzelnen Positionen teilweise recht schön streiten, und ähnlich wie du sehen viele Mieter da genau so wenig durch, insofern ruhig blut.
    Daher ist es aber wichtig bei der Mietersuche vor allem zwischen den Zeilen zu lesen.
     
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