Mietreduzierung wegen MSP 20%?!

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von schack, 17.03.2010.

  1. schack

    schack Neuer Benutzer

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    Guten Tag zusammen,

    aus aktuellem Anlass und der Diskussion hier im Haus wollte ich mein erstes Posting gleich mal mit einer Frage beginnen:

    Folgende Situation:
    • In der Stadt "A" vermieten wir Wohnungen aus unterschiedlichen Baualterklassen.
    • Die Stadt "A" hat keinen eigenen Mietspiegel (MSP).
    • Nach Aussage des örtlichen Mietervereins, der Haus- und Grundbesitzer, der Sachverständigen und den Amtsgerichten, kann der MSP der Stadt "B" für Erhöhungen angewendet werden, und wird von den genannten Institutionen akzeptiert.
    • Mieterhöhungen gingen über die Jahre ohne Probleme durch und für die Neuvermietung haben wir uns ebenfalls an den MSP "B"orientiert.

    Nun beschließt die Stadt "A", dass der MSP der Stadt "C" anzuwenden ist.
    Die Mieten des MSP "C" liegen deutlich unter denen der Stadt "B".
    Wohnungsmieten liegen in Einzelfällen mehr als 20% über dem MSP "C"...!

    Ist der von der Stadt beschlossenen MSP "C" für die Bestandswohnungen überhaupt bindend? Damit meine ich nicht Erhöhungen nach 558 BGB, sondern für die aktuellen Mieter, die bisher eine ortsübliche Vergleichsmiete bezahlt haben, die jetzt plötzlich 20% über dem Oberwert der Spanne des MSP "C" liegt?!

    Vielleich hat der eine oder andere hier schon mal so eine Erfahrung gemacht, oder kann mit einen Tipp geben, wo ich hier im Forum schnell fündig werde.

    Vielen Dank schon mal und
    grüße aus dem sonnigen Stuttgart
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Wenn der MSP "B" von Sachverständigen als vergleichbar gilt, dann bleibt er das.
    Was ist denn der Mietspiegel? Nix anderes wie die Statistik der aktuellen Wohnverhältnisse. Wenn alle Vermieter sich an den MSP "B" orientieren, dann wird der MSP für A auch dem von B entsprechen. Damit hat man automatisch die Statistik auf seiner Seite.

    Sollten sich aus dem niedrigeren MSP nun Probleme rechtlicher Art ergeben, dann wird man trotzdem mindestens 3 vergleichbare Wohnungen finden...
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es steht der jeder Gemeinde frei, einen Mietspiegel zu erstellen. Gibt es einen Mietspiegel für die Gemeinde ist in allen Fällen, in denen überhaupt auf einen Mietspiegel zurückgegriffen wird, selbstverständlich der Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde zu verwenden. Gibt es keinen Mietspiegel, lässt das Gesetz die Begründugn einer Mieterhöhung durch Verwendung des Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde zu (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Eine Beschlusskompetenz der Gemeinde bei der Auswahl des Mietespiegels einer vergleichbaren Gemeinde ist dabei nicht vorgesehen.


    Ein Mietspiegel ist per Definition die Feststellung des Ist-Zustands. Rechtsfolgen für Bestandsmieten sind mit einem Mietspiegel nicht verbunden.

    Es gibt nur zwei Fälle, bei denen die ortsübliche Vergleichsmiete für die Gültigkeit von Bestandsmieten relevant ist: Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStGB 1954) und Mietwucher (§ 291 StGB).

    Mietpreisüberhöhung ist einen Ordnungswidrigkeit und liegt vor, wenn eine vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt und gleichzeitig Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorliegt und ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt wurde.
    Unterstellt, es wäre - aus welchen Gründen auch immer - plötzlich ein anderer Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verwenden, wird dem Vermieter, der diese Änderung weder hergeführt hat noch vorhersehen konnte, weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit vorzuwerfen sein. Schon aus diesem Grund dürfte die Mietpreisüberhohung ausgeschlossen sein. Darüber hinaus wird an der Ausnutzung eines geringen Angebots fehlen wenn die aktuell angeblich überhöhte Miete durch eine Mieterhöhung nach § 558 ff BGB vereinbart wurde.

    Mietwucher liegt bei einer Überschrietung der ortsüblichen Vergleichsmiete von mehr als 50% vor und gleichzeitiger Ausbeutung einer Zwangslage, von Unerfahrenheit, dem Mangel an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche. Die Tatbestandsmerkmale gehen hier also noch weit über die Merkmale der Mietpreisüberhöhung hinaus.
     
  5. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Das verstehe ich jetzt nicht so ganz. Habe z.Zt. das Problem dass ich in Krefeld für eine Mieterhöhung einen Gutachter bestellen muss, der mir und dem Gericht sagt, dass die Wohnung die Mieterhöhung wert ist, das es keinen qualifizierten Mietspiegel gibt. Wo kann ich denn "vergleichbare Gemeinden" finden? Vielleicht kann ich so das Problem Gutachter (800,- €) umgehen.
     
  6. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das wundert mich nicht wirklich... :help

    Was soll man mit dieser Aussage anfangen? Bedeutet das nun, dass nach einer Möglichkeit zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens gesucht wird oder bedeutet das, dass das Gericht einen Gutachter bestellt hat?
     
  7. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Das Gericht möchte, dass ein Gutachter bestellt wird, da es, wie schon gesagt, für Krefeld keinen qualifizierten Spiegel gibt. Mein Anwalt hatte dem Mieterhöhungsverlangen einen Mietspiegel des Haus- und Grundbesitzervereins von Krefeld beigefügt.
     
  8. schack

    schack Neuer Benutzer

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    Hallo,
    vielen Dank schon mal für die beiden Antworten.

    @capo
    Danke für dein posting – ich muss mich korrigieren… Anstatt „der Sachverständigen“ muss da „der Gutachterausschuss“ stehen. Der besagte Mietspiegel wurde zwar von den genannten Institutionen toleriert, er wurde aber nie offiziell als anwendbar beschlossen.

    Zwischenzeitlich habe ich ein paar Informationen erhalten und ich kann nun vermuten, warum der MSP "C" anerkannt wurde: Vor zirka vier Jahren wurde in einem Mieterhöhungsverfahren von einem Gutachter der MSP der Stadt C als vergleichbar befunden. Da nun zum Januar 2009 im Zuge der Überführung der Kostenmiete in das Vergleichsmietensystem eine Satzung zu erlassen war, wollte die Stadt A offenbar einen Mietspiegel vorweisen. Wie sie dann auf genau das Gutachten gekommen ist... keine Ahnung.

    ----------------------------------------


    … die Stadt A hatte keinen eigenen MSP und hat auch weiterhin keinen eigenen. Sie hat lediglich beschlossen, dass der MSP der Stadt "C" (einfacher MSP nach 558c BGB) anwendbar ist – wie oben schon erwähnt, vermutlich auf Grundlage eines Gutachtens, was der Stadt nun offenbar die Beschlusskompetenz gibt…?!
    Wenn die Gemeinde/Stadt einen EIGENEN MSP hätte...vollkommen unstrittig.


    Gut, das ist die Antwort. Weil „gleichzeitig“ ist nicht der Fall. Über 20% ja, aber die restlichen Faktoren treffen nicht zu.


    bzw. bei Neuvermietung vereinbart wurden – ohne eine Wohnungsmangel zu haben. Es war eher das Gegenteil der Fall, Mietermarkt und schwere Vermietung der Wohnungen (zumindest für unsere Region).



    :danke nochmals und noch
    einen schönen Nachmittag
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Nun mag eine Stadt für ihre eigenen Angelegenheiten beschließen, welchen Mietspiegel sie verwenden will. Das ist nichts anderes als wenn ich mich dazu entschließe, bei der nächsten Mieterhöhung das Begründungsmittel xx zu verwenden. Ein solcher Beschluss kann keinesfalls irgendeine Bindungswirkung nach außen haben.

    Wir bewegen und bei Fragen des Mieterechts im Bereich des Zivilrechts. Das Gesetz gibt den Rahmen vor und das Gesetz unterliegt nicht der Dispositionsbefugnis einer Stadt.

    Wie naiv muss man eigentlich für die Vorstellung sein, es bräuchte nur ein Gutachten und schon könnte eine Stadt beschließen was auch immer ihr in den Sinn kommt :?
     
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