Mietrückstand genau eine Monatsmiete

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von wolfpack, 12.05.2014.

  1. #1 wolfpack, 12.05.2014
    wolfpack

    wolfpack Neuer Benutzer

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    Hallo Forum,
    wie sich die fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung nach Rückstand von zwei aufeinanderfolgenden Mieten darstellt ist soweit klar.
    Wie verhält es sich bei genau einer Monatsmiete Rückstand?

    Im konkreten Fall fehlt die Miete für den Monat April 14, der Mai 14 wurde regulär bezahlt.

    Abgemahnt wurde im April, allerdings ohne die im Mietvertrag festgelegten Mahngebühren.

    Falls Ratenzahlung abgelehnt wird und auch andere gütliche Einigungen ausgeschlagen werden, welche Möglichkeiten bleiben? Monatliche Abmahnung mit Mahngebühren?

    Viele Grüsse,

    Wolfpack
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Was möchstest du erreichen? Nur Zahlung oder auch Kündigung? Für die Kündigung sieht es eher schlecht aus ...


    Eine Abmahnung ist ausreichend und für das selbe Ereignis mehrmals abzumahnen ohnehin nicht zielführend. Mahngebühren monatlich zu verlangen wird auch nicht unbegrenzt zulässig sein - ist das überhaupt vom Mietvertrag abgedeckt? Verzugszinsen könnte man fordern.
     
  4. #3 BHShuber, 12.05.2014
    BHShuber

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    Mahnbescheid und Co.

    Hallo,

    Mahnbescheid>>>>>Vollstreckungsbescheid>>>>>Vollstreckung

    Sollte der Mieter aufgrund der Mahnbescheidforderung nicht zahlen und auch keinen Einspruch erheben, wird von dir der Vollstreckungsbescheid erlassen, erfolgt hierauf wieder keine Zahlung und kein Einspruch, dann kann die Mietschuld vom Gerichtsvollzieher vollstreckt werden, sofern nicht zwischenzeitlich eine Privatinsolvenz eingeleitet wurde.

    Ansonnsten gilt was bereits von anderen Mitgliedern bereits gepostet wurde.

    Gruß

    BHSHuber
     
  5. #4 wolfpack, 13.05.2014
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    Hallo Andres,
    danke für die Rückmeldung!

    In erster Linie die Zahlung. Sollte jetzt aber auch die Ratenzahlung (falls wir uns denn einigen können) nicht wie vereinbart ablaufen muss der Mieter ja irgendwann mal nen Schuss vor den Bug bekommen. Du meinst, falls alle weiteren Monate regulär bezahlt werden, gibt es keine Möglichkeit einer (wieauchimmer) Kündigung?

    Mahngebühren und Verzugszinsen sind im MV definiert, allerdings nicht wie oft gemahnt werden kann. Was wäre hier zulässig/ gibt es Erfahrungswerte dazu?
     
  6. #5 wolfpack, 13.05.2014
    wolfpack

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    Danke BHSHuber, dazu werde ich mich mal einlesen.
     
  7. Andres

    Andres
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    Ok, wenn es um die Zahlung geht, hat BHShuber schon die richtige Richtung vorgegeben: gerichtliches Mahnverfahren. Kann man auch ganz gut ohne Anwalt durchziehen.

    Kategorische Antworten ("keine Möglichkeit") sind immer ein bischen schwierig. Es liegt aber nach meiner Meinung kein "andauernder Zahlungsverzug" vor und sofern die Miete ansonsten tatsächlich zuverlässig kommt, würde ich mich in dieser Situation nicht in irgendwelche Prozessrisiken stürzen wollen.


    Für Verzugszinsen gibt es nebenbei auch gesetzliche Regelungen. Mahngebühren sind - sofern im Mietvertrag geregelt - in angemessener Höhe in Ordnung, 5 € pro Mahnung sind kein Problem, 10 € dürften im Regelfall auch machbar sein. Spätestens nach 2 oder 3 Mahnungen wird man in Frage stellen dürfen, ob weitere gebührenpflichtige Mahnschreiben wirklich zur Durchsetzung deiner berechtigten Forderung geeignet waren. Ähnlich wie oben hätte ich sehr wenig Lust, mich um solche Dinge mit dem Mieter zu streiten.

    Der grundsätzliche Ablauf bleibt: Zahlungserinnerung, Mahnung, gerichtliches Mahnverfahren. Mit einer gewissen zeitlichen Staffelung (ich will ja, dass der Mieter reagiert), aber ansonsten ohne unnötige Verzögerungen oder Wiederholungen.

    Dass man parallel z.B. eine Ratenvereinbarung anstrebt, versteht sich von selbst.
     
  8. #7 barbarossa157@gmail.comr, 16.05.2014
    barbarossa157@gmail.comr

    barbarossa157@gmail.comr Gast

    Hallo Andres, Hallo Christian, Liebe Kathie, und viele andere mehr!

    schon seit Monaten lese ich eure Beiträge bzw. alle Themen eures Forums.

    Dieses bewerte ich insgesamt als sehr kompetent und äußerst bemüht. - manchmal scheint mir jedoch der "Ton" von einigen Mitgliedern nicht zu "st!mmen".

    Ungeachtet dessen, Kompliment auch an all diejenigen, die ich jetzt namentlich nicht erwähnt habe und die sich m. E. sehr engangieren.

    Was mich selbst anbelangt; Ich vermiete schon seit sehr langer Zeit (15 Jahren) - die Häuser meiner verstorbenen Eltern - lediglich 4 M. Parteien: das Große mit 3, das kleine Haus mit nur einer..Das reicht mir aber auch völlig.

    Lese ich alle Beiträge der verschiedenen Kategorien, wird mir heute nicht mehr Angst und Bange, sondern ich bin sehr froh, von eurer Erfahrung/eurem Wissen profitieren zu können.

    Ich hoffe daher sehr, dass mir alles, was dort über die Jahre hinweg an extremen Themen geschildert wurde/und heute noch wird ,mit eurer Hilfe vielleicht erspart bleibt.

    Allerdings habe ich auch schon "sehr heftig Federn gelassen" Entweder man lernt selbst, oder von anderen.
    Bin dabei!

    Herzliche Grüße: So das ist doch jetzt mal kein Poblemfall, sonderen eine Ode!
     
  9. #8 Norman Bates, 22.05.2014
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    Wenn mindestens eine Monatsmiete offen ist, und dies bereits seit einem Monat oder mehr, und wenn dieser Umstand einigermassen zeitnah abgemahnt wurde, kann eine ordentliche Kündigung erfolgen.

    Wenn also z. B. die Miete vom vorletzten Monat offen ist, und sich nach einer Abmahnung an diesem Umstand nichts geändert hat bis zum nächsten Stichtag (4. Werktag des Folgemonats), dann kann gekündigt werden. Würde ich sagen.
     
  10. #9 Leipziger82, 22.05.2014
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    Als kleine Ergänzung: Der Rückstand muss den Betrag von einer Monatsmiete übersteigen. Eine offene Miete allein reicht nicht aus. Vielleicht findet sich irgendwo noch ein Cent.
     
  11. #10 Norman Bates, 24.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2014
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    Okay ich klaube das Problem nochmal auseinander:

    Schaden kann ein kleiner "Sicherheitsabstand" sicher nicht. Aber nach meinen Recherchen in den letzten Monaten, sowie den Erfahrungswerten einiger befragter Anwälte (und nicht zuletzt der Hilfe von vermietershop.de), rechtfertigt -exakt- eine Monatsmiete, durchaus eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB! Sofern mindestens seit einem Monat offen, und nach mindestens einer Abmahnung.

    Der berühmte "ein Cent" zusätzlich, würde - einen weiteren Monat später - dann sogar eine zusätzliche fristlose Kündigung ermöglichen. Aber nur, WENN dieser Rückstand eben direkt in zwei aufeinanderfolgenden Monaten (bzw. Terminen) angefallen ist! Denn ein Rückstand (nach vorausgegangener Abmahnung) von "einer Monatsmiete plus einem Cent" ist als "erheblich" anzusehen (bzw. "nicht unerheblich"), gemäß § 569 BGB.

    Rückstände von weniger als einer Monatsgesamtmiete, egal über welchen Zeitraum, rechtfertigen (normalerweise) KEINE Kündigung.

    Eine fristlose Kündigung bei "einer Miete + 1 Cent" (oder natürlich mehr) ist also möglich, wenn der Rückstand kurzfristig angefallen ist. Handelt es sich jedoch um Kleinbeträge (oder z. B. eine volle Miete + diverse Kleinbeträge) die über mehrere Monate, also drei Zahlungstermine oder mehr, zusammengekommen sind (auch wenn zwischendurch immer mal wieder gezahlt wurde), so muss man mit einer fristlosen Kündigung tatsächlich warten, bis ein Rückstand von -ZWEI- Monatsmieten beisammen ist.

    Hintergrund: Da 1 Monat + 1 Cent also unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung rechtfertigt, muss die Begründung für eine ordentliche Kündigung natürlich "darunter" liegen, also geringer sein - nämlich bei eben einer Monatsmiete, auch OHNE den einen Cent dazu ;)
    Laut BGH VIII ZR 107/12 besteht kein Grund, die für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen auf die ordentliche Kündigung zu übertragen. Weiter heisst es: "Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt."

    Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstand ist also nicht unproblematisch, und auch nicht unbedingt zielführend, da sie unter Umständen durch Zahlung "geheilt" werden kann. Andererseits hat der Mieter bei der fristlosen Variante keine Möglichkeit, einen Widerspruch - wegen Härte etc. - einzulegen. Mit einer gerechtfertigten ordentlichen Kündigung ist man aber auf einer sichereren Seite. Nach Möglichkeit also ordentlich und später zusätzlich fristlos kündigen, oder ggf. auch fristlos und gleichzeitig hilfsweise ordentlich, aber nicht "nur" fristlos. Zumal bei Vorliegen der Gründe für eine fristlose Kündigung ohnehin auch die Gründe für eine ordentliche Kündigung gegeben sind...

    Im Detail:

    In einer Abmahnung kann man das folgendermassen formulieren (ohne die Fussnoten *0*/*1*/*2*/*3* und die Anmerkungen dazu):

    - Androhung und Voraussetzung für ordentliche Kündigung:

    "Sollten Sie Ihr vertragswidriges Verhalten auch nach dieser Abmahnung nicht unterlassen, beziehungsweise mit Mietzahlungen in Gesamthöhe einer Monatsmiete oder mehr, länger als einen Monat in Verzug sein (*0*), werden wir das Mietverhältnis ordentlich gemäß § 573 BGB kündigen, da wir als Vermieter in diesem Falle ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben."

    (*0*) eine volle Monatsmiete (nach Möglichkeit plus ein Cent oder mehr), länger als einen Monat

    Ein paar Quellen hierzu: BGH, VIII ZR 364/04 ; BGH, VIII ZR 107/12 ; BGH, WM 2006, 195 ; AG Schöneberg Az: 7 C 483/81
    Und dann noch:

    - Androhung und Voraussetzungen einer zusätzlichen fristlosen Kündigung:

    "Sollten Sie mit der Entrichtung der Miete in Gesamthöhe eines Betrages in Verzug sein, der die Miete für zwei Monate erreicht (*1*), oder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete (*2*) oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (*3*) in Verzug sein, werden wir Ihnen zudem das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen gemäß § 543 BGB und § 569 BGB."

    Anmerkungen:

    (*1*) zwei volle Monatsmieten, über zwei Monate oder mehr
    (*2*) zwei volle Monatsmieten, über zwei Monate
    (*3*) eine volle Monatsmiete, plus ein Cent oder mehr, über zwei Monate oder mehr

    ...was der Aussage von § 543...

    "Auszug § 543 BGB:
    (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
    3. der Mieter
    a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete (*2*) oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (*3*) in Verzug ist oder
    b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (*1*)."

    ...und § 569 entspricht:

    "(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
    1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (*3*)."

    (BGB natürlich auch ohne die Fussnoten *1*/*2*/*3*)

    Die fristlose Kündigung ist also möglich, wenn:

    - in zwei aufeinanderfolgenden Monaten überhaupt keine Miete bezahlt wird
    - in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt wird und die zwei rückständigen Beträge in der Summe eine Monatsmiete überschreiten
    - über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, ein Mietrückstand entstanden ist, der zwei Monatsmieten erreicht

    Zur Miete gehören auch alle laufenden Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen, also die Monatsgesamtmiete. Nicht zur Miete gehören Betriebs- und Nebenkostennachzahlungen aus abgerechneten BK-Zeiträumen.

    Zahlungsschwierigkeiten und die Gründe dafür sind unbeachtlich. Auch der evtl. Irrtum, zu einer Minderung berechtigt zu sein, schützt nicht vor Kündigung.
    -
     
  12. Andres

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    Die Aussage ist dank "normalerweise" sowieso recht schwach - ohne wäre sie falsch: Eine andauernd verspätete Mietzahlung in Raten (ein Teil der Miete kommt pünktlich), kann eine Abmahnung und nachfolgende ordentliche Kündigung rechtfertigen, obwohl der Rückstand niemals eine MM erreicht und am Monatsende immer alles bezahlt ist.


    Da mir Birnen besser als Äpfel schmecken, müssen Birnen teurer sein.

    Die beiden Kündigungen sind unabhängig voneinander. Sie haben unterschiedliche Anforderungen, es gibt aber keine "Rangfolge".


    Jetzt wird's taktisch und damit kompliziert. Diese Zusammenhänge mögen für die Sachverhalte, die du gerade im Kopf hast, zutreffend sein. Wenn man einen Mieter hat, der faktisch nicht zahlen kann, braucht man sich über eine Heilung keine Gedanken machen. In manchem ordentlichem Kündigungsverfahren ist der Härteeinwand ein Problem - das wäre ein weiterer Vorteil einer außerordentlichen Kündigung.


    Eine vollständige Darstellung füllt ganze Bücher.
     
  13. #12 Norman Bates, 25.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2014
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    Das hoffte ich bisher zwar ;) und habe es auch vermutet, konnte dafür aber leider noch keine handfesten Belege finden. Bitte Urteile etc. nachreichen falls möglich.

    PS: Ich habe nochmal gesucht, und nichts dazu gefunden - im Gegenteil, die Sachlage ist eindeutig: unter einer vollen Monatsmiete geht nichts.

    Wobei das Vorliegen einer Begründung für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug, aber sicher auch eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.
    Beispiele (ich habe den obigen Text nochmal editiert und ausgeführt):

    - zwei volle Monatsmieten, über zwei Monate oder mehr
    - zwei volle Monatsmieten, über zwei Monate
    - eine volle Monatsmiete, plus ein Cent oder mehr, über zwei Monate oder mehr

    Bei diesen Gegebenheiten kann ich auf jeden Fall fristlos, und dazu natürlich "normal" kündigen - oder etwa nicht?

    Ausserdem liegen die Begründungen für eine ordentliche oder fristlose Kündigung teils garnicht so weit auseinander:

    Beispiel ordentliche Kündigung:
    - eine volle Monatsmiete, nach Möglichkeit plus ein Cent oder mehr, länger als einen Monat

    Beispiel fristlose Kündigung:
    - eine volle Monatsmiete, plus ein Cent oder mehr, über zwei Monate oder mehr

    Nur ein paar Cent oder ein paar Wochen mehr machen den Unterschied - oder lassen aus "ordentlich" schnell "fristlos" werden, was man evtl. schon als eine Art "Rangfolge" ansehen kann... oder zumindest als "höhere Stufe".

    PS: Hier habe ich gerade eine gute Erklärung dieser Situationen gefunden:

    http://deutschesmietrecht.de/kuendi...bei-zahlungsverzug-wann-ist-sie-moeglich.html

    http://deutschesmietrecht.de/kuendigung/72-die-ordentliche-kuendigung-des-mietvertrages.html
    -
     
  14. #13 wolfspack, 03.04.2015
    wolfspack

    wolfspack Gast

    Hallo Zusammen,

    kurze Rückmeldung zu diesem Thema:

    Bis Oktober 2014: keine Einigung über Ratenzahlung erzielt, 4-stelliger Mietrückstand

    Ende November 2014: fristlose Kündigung zum 31. Nov. via Anwalt, pünktlicher Auszug des Mieters, volle Begleichung der Mietschulden. Wohnung Gottlob tiptop hinterlassen.

    Ab Dezember 2014: neue Mietersuche via Makler, an die 20 Besichtigungen aber viele durchs Raster gefallen

    Ab Maerz: 2015: neuer, passender Mieter

    Fazit:
    3x Monate Leerstand
    1x netto MM Makler
    1x kleinere Ausbesserungen ~100
    1x Anwalt, Kosten pending.

    Alles in allem viel Geld in den Sand gesetzt aber zumindest bin ich froh, keine verwahrloste Wohnung vorgefunden zu haben.

    Besten Dank für Untestuetzung und frohe Ostern!
     
  15. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Konnte der (auch) keinen Kalender lesen?
     
  16. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Andres,
    ich verrate Dir gerne ein kleines Geheimnis: In meinen MVn steht u.a.: "Bei Zahlungsverzug ist der Vermieter berechtigt, Verzugszinsen gemäss § 288 (1) BGB zu verlangen und für jede schriftliche Abmahnung bzw. Mahnung, auch bei Betriebskostennachzahlungen, eine Aufwandsentschädigung von € 5,-- zu erheben, welche incl. des Forderungsbetrages wie vor zu verzinsen ist.":happy:
     
  17. Andres

    Andres
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    So geheim ist das nicht. In Mietverträgen, die ich abschließe, steht das auch so etwa drin. Ich sehe aber massig Verträge, in denen es keine derartige Vereinbarung gibt. Dann darf diese Pauschale auch nicht verlangt werden.
     
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