Mietschunlden in riesiger Summe

Dieses Thema im Forum "Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter" wurde erstellt von Grinder, 13.10.2010.

  1. #1 Grinder, 13.10.2010
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    Hallo...

    wird ein bischen länger dauern diesen Zustand zu erklären. Ich versuche es mal Stichpunkte mässig.
    Schwiegervater hat ein Haus das er vermietet, aber selbst nicht bewohnt. In diesem Haus sind 6 Wohnungen.
    Es ist eine Hausverwaltung angestellt.
    1 Mieter ist schon immer etwas auffällig gewesen, (überdimensionale Lautstärke, kein Reinigungsdienst, etc.) Dieser Mieter hat nun gekündigt, und wird zum 31.10. ausziehen.
    Bei einem Telefonat mit der Hausverwaltung hat sich jedoch herausgestellt, dass der Mieter noch Mietschulden in Höhe von 4500€ (setzt sich aus verschiedenen Positionen zusammen) offen hat. Wie komme ich nun an das Geld heran???
    Natürlich ARGE Bezieher.

    MfG Grinder
     
  2. AdMan

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  3. #2 FW 2010, 13.10.2010
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    Titel holen!!!! Damit man den Herrn i. d. R. noch laaaange, auch wenn er nicht mehr damit rechnet, behelligen kann....

    Existiert eine Kaution? Verrechnung wäre wahrscheinlich nen Tropfen auf dem heißen Stein, aber besser wie gar nichts.

    Mahnverfahren ist vermutlich erst mal das schnellste und würde ich auch bald betreiben, da er nach Auszug in der Versenkung verschwinden könnte und ihr habt evtl. ein Zustellungsproblem. Versucht unbedingt, die neue Anschrift zu bekommen!!!

    Aber warum hat die Hausverwaltung den Vati nicht darüber rechtzeitig informiert? Verschiedene Positionen? Die eine oder andere Position hat vielleicht auch sehr kurze Verjährungsfristen ???? :motzki
     
  4. kathi

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    Aus welchen Positionen setzen sich denn diese Mietschulden zusammen? Sind das tatsächlich offene Mieten? Warum wusste der Schwiegervater von nichts? War die Hausverwaltung auch für die Mieteinnahmen zuständig?
    Je nachdem was vertraglich mit der Hausverwaltung vereinbart ist, wäre diese evtl. schadensersatzpflichtig, wenn sie nicht rechtzeitig reagiert hat.
    Ansonsten kann man das Geld vermutlich abhaken.
     
  5. #4 Grinder, 13.10.2010
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    Hallo...

    ...danke für Eure Antworten. Das mit dem Mahnbescheid tja, das ist so ne Sache, das muß ich mir mal näher anschauen, was wie, und wo zu beantragen ist. Und vor allem, wieviel man dafür wieder hinblättern muß. Das mit dem Mahnbescheid hab ich mir auch schon gedacht, warum die Hausverwaltung darauf nicht gekommen ist, kann ich aber nicht beantworten. :motzki

    Über die Korrespondenz zwischen Schwipa & Hausverwaltung kann und will ich mich nicht äußern. Ich weiß nur das die Hausverwaltung gekündigt wurde, und ich jetzt den Scherbenhaufen an der Backe habe. Deßhalb auch meine Anmeldung in diesem Forum, aus dem ich mir Hilfe und Rat erhoffe.
    Also falls jemand von Euch fundiertes Wissen darüber hat, lasst mich bitte daran teilhaben.
    Die verschiedenen Positionen setzen sich aus Miete, Nebenkosten & Abrechnungsschulden der Jahresabschlüsse zusammen. Dieses Jahr wurde noch keine Miete gezahlt.
    Unglaublich... Ich kann das nicht fassen (Aber gehört jetzt nicht hierher)

    MfG Grinder
     
  6. #5 Christian, 13.10.2010
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    Hallo Grinder,

    vielleichtist es sinnvoll, sich doch zu den ganzen Umständen zu äußern, auch wenn du das nicht willst. Vielleicht wird dir dadurch hier noch besser geholfen.
    Ich könnte mir vorstellen, daß kleine Details viel ausmachen können.

    Wie sollen wir dir helfen, wenn du etwas (hoffentlich unbeabsichtigt) verschweigst? Wie fühlt man sich wohl als helfender, wenn man ständig das Gefühl hat, daß der, dem man helfen möchte, nicht die ganze Wahrheit erzählt?

    :wink
     
  7. kathi

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    Da kann ich mich Christian nur anschliessen. Details sind fast immer wichtig und nur mit den kompletten Zusammenhängen, kann man versuchen weiterzuhelfen.
    Der Haken eines Forums ist nunmal, dass es öffentlich ist und das u.U. auch Leute mitlesen, bei denen es einem vielleicht nicht so wirklich recht ist. Wie z.B. hier vermutlich die Hausverwaltung. Aber letztlich liegt der Sinn eines Forums ja in der Tatsache, dass es öffentlich ist.
    Wenn du das nicht willst, dann musst du eben erstmal Geld ausgeben und deine Fragen einem Anwalt stellen.
    Falsche Antworten, die evtl. aufgrund eines unvollständigen oder falschen Sachverhalts gegeben werden, helfen dir jedenfalls kein Stückchen weiter.
     
  8. #7 Grinder, 14.10.2010
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    Guten morgen...

    Uii, hatte gedacht, das mit der Hausverwaltung spielt keine Rolle...
    Aber gut, an alle: da gibt es nicht viel drüber zu sagen, und zu verschweigen gibt es da auch nichts. Mein schwipa dachte er hätte mit der Hausverwaltung ein Rundum Packet gekauft, dem war aber nicht so. Die sitzen einige Kilometer von dem Objekt entfernt, und die Präsens war eben nicht sehr groß, bei der Art Mietern (fast alles ARGE bezieher, darunter 2 Messies) Schriftverkehr an die Mieter hat schon rege statt gefunden, aber nur einseitig.Ich habe Messie Briefkasten beim entleeren gesehen, da waren 5 Briefe von der Hausverw. drinn, einfach nicht geöffnet, und so ging das die ganze Zeit. Das wars auch schon.
    Nähere Einzelheiten kann ich nicht wiedergeben, weil ich keine weiß. Die Unzufriedenheit bestand aber schon längere Zeit (Jahre)
    Wie gesagt, vielmehr primär mochte ich das Geld von dem haben, der sich offensichtlich falsch verhalten hat, in diesem Fall der Mieter, denn der hat einfach ohne ersichtlichen Grund aufgehört zu zahlen.
    Die zukünftige Adresse des Mieters habe ich schon, meine Fragen beziehen sich wie gesagt auf den Mieter. Soll ich warten mit dem Mahnbescheid, bis der Umzug erfolgt ist, oder jetzt gleich??
    Noch eine Frage: welches Hausverwaltungsprogramm benutzt Ihr.

    MfG Grinder
     
  9. #8 lostcontrol, 14.10.2010
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    hat der mieter denn zuvor an die hausverwaltung bezahlt oder an deinen schwiegervater?

    na so schnell wie irgend möglich!

    ich benutze garkein "hausverwaltungsprogramm", das lohnt noch nicht bei "nur" 4 bzw. 5 häusern. das krieg ich noch problemlos mit meinen excel-tabellen hin.
    wieviele wohnungen bzw. häuser betreust du denn?
     
  10. #9 Grinder, 14.10.2010
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    Hallo...

    @ lostcontrol: Die Zahlungen (wenn denn welche erfolgten) gingen immer an die Hausverwaltung.
    Ich soll mich um 2 Objekte kümmern mit 6 bzw 3 Einheiten...
    mit Excel machst Du das??
    Gibt es eigentlich eine Aufstellung, wer, wie, was, wo, wem umlegen/in Rechnung stellen kann, denn die Herausforderung Jahresabschlußrechnung sehe ich auch noch auf mich hinzukommen...

    MfG Grinder
     
  11. kathi

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    Deshalb hatte ich auch nochmal nachgefragt hinsichtlich der Hausverwaltung. Wenn diese für die Überwachung und Verwaltung der Zahlungseingänge verantwortlich war, dann hätte diese auch spätestens bei Ausbleiben der zweiten Miete (im Februar?) reagieren müssen und die weitere Vorgehensweise mit deinem Schwiegervater absprechen müssen.
    Hat sie das unterlassen, dann ist sie u.U. euch gegenüber schadensersatzpflichtig. Klar ist in erster Linie der nichtzahlende Mieter schuld, aber für die Vergrösserung des Schadens könnte man evtl. die HV zur Rechenschaft ziehen. Daher würde ich mir den Vertrag mit dieser als erstes mal näher anschauen, da die Wahrscheinlichkeit höher ist von denen das Geld wiederzubekommen, als von einem ALG 2 Empfänger.
    Was man umlegen kann, steht in der Betriebskostenverordnung. Was du tatsächlich umlegen darfst steht in den einzelnen Mietverträgen.
    Also wäre es sowohl möglich, dass du alles, was in der Betriebskostenverordnung steht, auch umlegen darfst, aber es wäre auch möglich, dass du gar nichts umlegen darfst, wenn die Mietverträge entsprechend ungünstig für dich gestaltet sind.
    Du wirst also nicht drumrum kommen dir jeden einzelnen Mietvertrag vorzunehmen.
     
  12. #11 lostcontrol, 14.10.2010
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    ja. sagte ich doch.
    es gibt pro haus eine excel-tabelle. da tippe ich die beträge ein und krieg für jeden mieter die abrechnung ausgespuckt. dazu schreib ich dann noch ein nettes brieflein und das wars.

    klar - die betriebskostenverordnung sagt dir, was du theoretisch umlegen DARFST.
    aber wie kathi schon sagte kommt es halt darauf an, was diesbezüglich in den mietverträgen vereinbart wurde.

    aber noch 'ne andere frage:
    was meintest du mit "hausverwaltungsprogramm" wenn nicht ein programm für die betriebskostenabrechnungen? um was geht's dir dabei?
    mir fällt nämlich eigentlich nichts ein, wofür man ein programm brüchte ausser der betriebskostenabrechnung, wenn es nicht um WEGs geht sondern um ganze häuser, die einem eigentümer (bzw. einer erbengemeinschaft etc.) allein gehören...
    die zahlungseingänge hake ich immer ganz klassisch auf der innenseite des kontoauszugs-ordners ab, da gibt's doch genau für sowas standardmässig entsprächende kästchen, dafür brauch ich kein programm...

    p.s.: in sachen "hausverwaltung" hab ich natürlich auch noch 'ne excel-tabelle mit anstehenden renovierungs/sanierungs/modernisierungs-aufgaben etc., die geh ich immer mit dem steuerberater durch und plane entsprechend. also auch ohne programm dafür.
     
  13. #12 Grinder, 15.10.2010
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    Servus

    Also, dann fangen wir mal so an: welche Mieverträge benutzt Ihr?
    Wo bekommt man den "richtigen" her?
    Mit dem Hausverwaltungsprogramm meinte ich eine Datenbankverarbeitung, mit Hilfe derer dann am Ende eine Nebenkostenabrechnung rauskommt. Ich denke mal ich tu mir leichter, wenn ich nur Felder ausfüllen muß anstatt eine Tabelle erstellen, deren Inhalt sich mir (noch) nicht erschließt.
    Wie machst Du das mit den Heizkosten?? Hast Du da einen Dienstleister (ISTA etc.) oder machst Du das selbst ??
     
  14. #13 lostcontrol, 15.10.2010
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    die meisten vermieter hier benutzen mietverträge von "haus und grund" (zumindest hab ich das hier so rausgelesen). wir auch, allerdings haben wir diverse anlagen, die als solche auch im eigentlichen mietvertrag erwähnt sind und extra unterschrieben werden müssen. das ganze wurde vom fachanwalt extra für uns individuell abgenickt.

    datenbankverarbeitung? was ist das denn?
    wenn du unbedingt 'ne "datenbank" willst, dann nimm halt access.
    nur wird dir keine datenbank einfach so deine abrechnungen ausspucken, ohne dass du das vorher entsprechend einprogrammierst. und dann kannst du eben auch wieder excel nehmen, was für die meisten leute eben doch leichter zu handeln ist.

    egal welches progrämmchen du benutzt, du wirst IMMER mindestens einmal eingeben müssen, wie umgelegt wird und IMMER die aktuellen verbrauchsdaten dort eingeben müssen. da kommst du nicht drumrum.
    wenn du nicht verstehst, was und wie da verrechnet wird, dann solltest du tunlichst die finger davon lassen. denn DU bist derjenige der hinterher erklären muss wie die werte zustande kommen.
    in einer tabelle musst du übrigens auch nur "felder ausfüllen" - das schenkt sich nichts gegenüber einer "datenbank".

    wenn die frage an mich gerichtet ist:
    teils, teils.
    dort wo wir zentralheizung haben, werden die heizkosten über ein ableseunternehmen abgerechnet und ich füge das nur den restlichen betriebskosten bei.
    wo wir keine zentralheizung haben, haben wir einzelheizungen bei denen die mieter selbst für versorgung und wartung zuständig sind. da lege ich dann nur den schorni über die betriebskosten um, mit allem anderen haben wir ja nichts zu tun (außer dass ich einmal jährlich ein briefchen schreibe damit die mieter die wartung nicht vergessen).
     
  15. #14 Grinder, 16.10.2010
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    Hallo... bzw. Guten morgen

    @ lostcontrol:
    Einen Haus und Grund Mietvertrag hab ich mir mal zukommen lassen, da Schwipa ja in diesem Verein Mitglied ist. Da es sich in meinem Fall ja "nur" um 2 Häuser handelt, denke ich brauche ich keine Individuellen Lösungen.

    Sorry, falls ich mich falsch ausdrücke, mit Datenbank, meinte ich eben nur die ganzen Daten die eine Einheit im Objekt betrifft. Aber da man das ja wie Du schon sagtest in Excel machen kann, werd ich mal schauen, wo ich sowas herbekommen kann.

    Und ja, es wird bestimmt nicht trivial für mich sein eine NK Abrechnung zu erstellen, aber ich denke mal daß das auch von mir aus machbar sein sollte. Brauche zwar dazu ein wenig hilfe, die ich mir ja aber aus diesem Forum hier erhoffe.

    Das mit den Heizkosten... Ich möchte das auch z.B. von ISTA erledigen lassen, da ich diese Dienstleister kosten zu 100% umlegen kann, aber wie schaut es mit den WW Kosten aus ?? wird diese berechnung auch von ISTA übernommen, oder ist das dann mein Job?

    MfG Grinder
     
  16. #15 armeFrau, 16.10.2010
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    Wenn der Schwipa Mitglied im H&G Verein ist, kannst Du Dich ja dort wunderbar auch rechtlich beraten lassen.
     
  17. #16 lostcontrol, 16.10.2010
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    wo man excel herbekommen kann?
    ähm... muss nicht excel sein, du kannst auch jede andere tabellenkalkulation dafür hernehmen, falls du zu denjenigen gehörst die kein ms-office auf dem rechner haben (sind ja mittlerweile echt selten geworden). früher hab ich's ja auch mit lotus gemacht.

    soweit ich weiss machen ALLE abrechnungsfirmen auch warmwasser-abrechnungen.
    ich würde dir aber dringend empfehlen dir da verschiedene kostenvoranschläge machen zu lassen - die preise unterscheiden sich da nämlich erheblich.
     
  18. #17 Grinder, 18.10.2010
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    Hallo...

    @ Lostcontrol: Ich meinte mit meiner Aussage, wo ich eine bereits bestehende Excel Tabelle herbekomme. Doch doch, MS Office ist schon vorhanden. :lol

    Verzeih mir meine Unwissenheit, aber da die Dienstleisterkosten (Is-Da) ja zu 100% Umgelegt weden können, kann mir ja ein Preisvergleich egal sein oder ??

    Wie gesagt, muß noch viel lernen, was diese neue Aufgabe betrifft.

    MfG Grinder
     
  19. #18 Taliesin, 18.10.2010
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    Leere Tabelle öffnen
    erste Spalte: Bezeichnungen der Nebenkostenarten, die abgerechnet werden dürfen und im Mietvertrag stehen (Schornsteinfegerkosten, Gasrechnung, Betriebsstrom usw)
    zweite Spalte: die dazugehörigen Beträge, ablesbar auf den dazugehörigen Zählern oder Abrechnungen

    Ich habe mir dann zusätzliche Tabellen gebastelt (eine je Mieter), schön formatiert, die ich dann als Abrechnung ausdrucke und in der die Zahlen der ersten Tabelle eingefügt und mit den richtigen Faktoren weiterverarbeitet werden. Darin werden auch gleich die neuen Betriebskostenvorauszahlungen ausgerechnet und auf 5€-Beträge aufgerundet.

    Die Tabellen erstellt man ein Mal und muss dann nur noch jedes Jahr einfach die Zahlen in der ersten Tabelle aktualisieren
    (im Idealfall) ;-)

    Die Rechnung muss natürlich vom Vermieter vorgestreckt werden. Und es soll ja nachher auch keiner mit dem Vorwurf kommen können, man hätte nicht wirtschaftlich gearbeitet.

    Ein Internetzugang ist natürlich eine gute Voraussetzung, aber die Mitgliedschaft beim Haus&Grund solltest Du trotzdem nutzen, denn dort wird verbindlicher beraten

    Gruß
    Tali
     
  20. #19 lostcontrol, 19.10.2010
    lostcontrol

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    eine bestehende excel-tabelle wird dir nicht viel nutzen, denn die musst du schon individuell erstellen. das fängt damit an, dass nicht in jedem haus sämtliche umlegbaren betriebskosten tatsächlich anfallen bzw. tatsächlich umgelegt werden (beispiel aufzug: nicht jedes haus hat einen, beispiel putzkraft: in manchen häusern gibt's 'ne kehrwoche usw.) und geht weiter damit, dass die verteiler ja auch in jedem haus unterschiedlich sind.
    ich mach das im groben so wie's taliesin beschrieben hat.
    und du solltest erstmal eruieren was denn überhaupt in deinen mietverträgen bezüglich der betriebskosten steht, damit du überhaupt eine tabelle erstellen kannst.

    das schon, aber du hast ja auch eine pflicht zur wirtschaftlichkeit.
     
  21. #20 nobrett, 25.11.2010
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    Also, wenn Du das selbst machen willst, dann wird Dir nichts anderes übrig bleiben, als Dich in die Materie einzuarbeiten. Ein guter Ansatz ist es meist, sich die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre anzusehen, zu verstehen und sich daran zu orientieren. Und dabei juristische und formale Fehler die man darin findet für die Zukunft zu eliminieren.

    Wenn Du dann weisst wie es geht kannst Du es im Prinzip mit dem Taschenrechner, Stift und Papier machen. Macht aber keiner von uns mehr so, weil wir faul sind und das ja jedes Jahr erneut tun müssen und darum machen wir das mit Excel. Und so solltest Du das auch tun. Keine Vorlage oder fertige Tabelle also, sondern das, was DU für Deine Objekte sonst auf Papier machen würdest. Nicht mehr und nicht weniger.
     
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