Mietshäuser

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Kevin89, 17.02.2010.

  1. #1 Kevin89, 17.02.2010
    Kevin89

    Kevin89 Neuer Benutzer

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    Moin Forum

    Ich bin noch etwas jünger und hab nciht soviel ahnung von immobilien und diese welt.

    ...nur was mich zur zeit etwas zu denken lässt, ist was mein kumpel mir vor kurzem in der schule erzählt hat.

    er meinte, seine eltern hätten im letzten jahr 12 mietshäuser gekauft und würden monatlich ca. 30.000.- an miete bekommen...nur die werden zum abbezahlen von den 3 milionen euro schulden benutzt die sie als credit aufgenommen hatten um die häuser überhaupt zu kaufen.

    nu zu meiner frage:
    nach einigen Jahren haben sie also, wenns weiter so läuft, alle schulden abbezahlt und machen dann wirklich jeden monat 30.000.- euro + arbeitsverdienst an umsatz, oder ist da iwas falsch... ?

    rechtschreibfehler sind beabsichtigt ;)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Grueneninny, 17.02.2010
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    Grueneninny Erfahrener Benutzer

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    Naja, ganz so einfach ist es nu auch wieder nicht.
    Mieteinnahmen müssen versteuert werden, es bestehen Unterhaltenskosten, volle Auslastung also 100 % vermietung ist auch nicht immer gegeben...
    Einfach mal 12 Häuser kaufen und fett Kohle machen kann man nicht.
     
  4. #3 Michael_62, 17.02.2010
    Michael_62

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    Ja eij boa Mann. Da fliesst voll fett fie Knete, dass kann ich dir sagen!
    30Mille im Monat iss ja n Armutszeiugnis, da kannste grad alle zwei Monate mal die Yacht volltanken.
    Unter Mille Ek/Jahr biste kjein Immo Hai.

    Und wnenn dee an voll vies die Miueter konnst, dann helfe ich dir und hau den Scheiss bei der ZV für n Prozebntsatz wieder iubn den Verkehr.

    Und 7 Jahre später bist du wieder Schuldenfrei.


    Kann aber auch klappen.

    Aber 3Mio auf 30TpM bekommst du nicht in Premiumlagen und in B Lagen ist das zu teuer bezahlt.

    p.S. Hab gerade meinem Junior neue Wertgutachten geschickt. Lehrreich ist, was in den Zwangsversteigerungen passiert. Da kannst du schön sehen, welche Fehler gemacht werden. Sind meist dieselben.
     
  5. Howard

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    :rofl
     
  6. #5 lostcontrol, 20.02.2010
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    jaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaah!
    krass knete machen, voll geil ey!

    @ kevin89: hasse ma 12 mios?

    btw.: ich find die 30.000 wenig. kann ich in unserem kuhdorf besser. und wir liegen unterm mietspiegel. ja ok, jetzt nur auf ein haus bezogen.

    wenn ich 12 mios hätte, ich wüsst besseres damit anzufangen als mir häuser an die backe zu kleben, ich bin doch nich komplett bescheuert.
     
  7. #6 Michael_62, 20.02.2010
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    Warum machen wir es dann? :tröst
    Was willst du mit den 12 Mio sonst machen?
    Währungen, Devisentermingeschäfte, Anleihen? Aktien, Bonds, Fonds?
    Mündelsichere Papiere die´s weginflationieren?
    :wand:

    Und die 30Mille waren im Monat. Dafür hast du etwa 75-100 im Bestand.
    Ich will dir nicht zu nahe treten, aber deine Äusserungen zu Sachthemen deuten auf eher einen kleineren Bestand hin, oder dein Mann managed das während du chattest.
     
  8. #7 lostcontrol, 21.02.2010
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    tja, ich nehme an viele machen "es" vor allem weil sie geld verdienen wollen...

    mir ein schönes leben machen, ganz einfach.

    wenn du mal rechnen würdest, würdest du sehen dass meine äußerung dazu sehr wohl stimmig ist.

    herzele, was sagt eigentlich deine frau dazu dass du hier chattest? hat sie dir das erlaubt?

    wenn du hier ein bisschen rundgelesen hättest wüsstest du längst dass ich a) nicht verheiratet bin und b) unsere immos alle fest in frauenhand sind - die männlichen mitglieder der familie haben damit nichts zu tun.

    und jetzt geh mal deinem weibchen 'nen kaffee ans bett bringen und kümmer dich ums frühstück.
     
  9. #8 Michael_62, 21.02.2010
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    Das haben wir doch.
    Noch schöner? Das wird doch dann langweilig?

    wenn du mal rechnen würdest, würdest du sehen dass meine äußerung dazu sehr wohl stimmig ist.
    [/quote]

    Ja? Oder meinst du aus dem einen Haus hochgerechnet?

    Ok. Lesen bildet, ein Haus.

    Gehts noch?

    a) warum?
    b) warum?
    c) deine Privatsache

    Gehts immer noch? Hast heute wohl ein bissl viel RedBull getrunken?
     
  10. #9 lostcontrol, 21.02.2010
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    falsch. mehrere.

    frag dich das mal selbst.

    kein bock, keine notwendigkeit.

    rat mal.

    du bist ganz offensichtlich im vorletzten jahrtausend aufgewachsen wenn du glaubst dass immos bzw. vermögen männersache wären...
    bisserl lächerlich von dir zu glauben dass frauen das nicht könnten, findste nicht?
     
  11. #10 Thomas76, 21.02.2010
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    Also als reines Vermietungsobjekt würde ich mir eine Immobilie auch nicht unbedingt an's Bein binden.Insbesondere nicht, wenn ich hier ein paar Millionen rum liegen hätte, die würde ich ganz entspannt auf Sparbuch&Co. parken und von den Zinsen leben (Gut, bei 12 Millionen könnte man sich natürlich aus Spass an der Freude zusätzlich noch das eine oder andere Häuschen leisten+vermieten, damit man was zu tun hat ;) )

    Entweder Immobilien, um sie jetzt oder später mal selbst zu nutzen und in der Zwischenzeit per Vermietung Geld zu verdienen, oder man macht das im ganz großen Stil, so das auch die div. Risiken mit eingerechnet sind.

    Das Problem, das Otto-normal-Vermieter hat ist ja, das man das Geld für die Immobilie normalerweise nicht hat, sondern sich leihen muß, und da ist dann das Kosten-Nutzen-Verhältnis meistens nicht so dolle.
    Bei geerbten Immobilien, supergünstigen Schnäppchen, etc. sieht das natürlich anders aus.
     
  12. #11 lostcontrol, 21.02.2010
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    rechne mal nach:
    wenn du bei 12 mietshäusern nur 30.000 im monat kaltmiete bekommst, dann ist das pro haus lediglich 2.500. das ist nicht wirklich viel.
    das sind häuser die pro stück 250.000 gekostet haben - so gigantisch können die nicht sein, weder von der quadratmeter- noch der wohnungszahl her noch vom zustand her. und von der lage her wohl auch nicht.

    was meinst du mit 75-100 im bestand? wohnungen? d.h. pro 250.000-euro-haus zwischen 6 und 8 wohnungen?
    dann wärs ja noch mieser, wenn da nur 30.000 monatlich rüberkommen (es sei denn das sind alles runtergekommene winz-wohnungen weit unterm durchschnitts-niveau).

    wieviel kommt bei dir denn raus? na?
     
  13. #12 Michael_62, 21.02.2010
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    4.78€ im Durchschnitt in den Wohnungen, 7.22€ im gewerblichen Bereich.
    Die Durchschnittsgrösse ist 51m2
    Wären also 123 Einheiten ohne Gewerblich für 30TpM.
    Aber gewerblich steht hier ja nicht zur Debatte.

    100 Einheiten kosten hier etwa 2500-3400T€ je nach Zustand in AB Lagen.

    Die Einkünfte meiner Gesellschaften, auch der Immobilienhaltenden sind veröffentlicht, tuen aber hier sicherlich nichts zu Sache.

    Für 250T bekommst du von verschiedenen Gesellschaften momentan Wohnblocks mit 12 Einheiten.
    Das ist aber Abgabepreis, wenn du dir anschaust was da noch nachinvestiert werden muss und wie die Altersstruktur des Mietklientels aussieht, dann bravo.

    Du bekommst momentan sogar Sanierungsobjekte 10 Einheiten für 50T.
    Das ist aber doch alles Milchmädchenrechnung.

    Die Preise fallen momentan. Das 8-10 Fache in B Lagen musst du aber immer noch rechnen.
    In A Lagen 10-12 je nach Verhandlung.
    In C und Osten gehen momentan unvorstellbare Dinge, aber deren Sinnhaftigkeit man auch hinterfragen muss.
    Was nützt mir das 2.2 Fache der Nettomiete in der fintersten Ecke von MeckPom?

    Inwieweit du das in deinem Dorf besser hinbekommst, musst du sehen. Ich bin da ganz neidlos.
    :respekt
     
  14. #13 lostcontrol, 21.02.2010
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    kein dorf - 'ne kleinstadt.
    und ja, ich krieg das besser hin, obwohl wir immernoch unterm mietspiegel liegen.

    aber ich bleib dabei:
    wenn ich 3 mios selbst bei schlechten zinsen konventionell anlege, krieg ich mehr raus - und das völlig stressfrei und vor allem: sicher.

    nö, ich würds machen wie thomas und mir von den zinsen ein gutes leben machen.
    naja gut - vielleicht würd ich ein bisserl was davon gnadenlos verprassen, vielleicht würd ich auch 'ne firma gründen, vielleicht würd ich tatsächlich auch ein, zwei häuser bauen, evtl. sowas machen wie 'n altes schlösschen renovieren oder so, aber alles aus spass an der freud...

    3 mios reinstecken und nur 30.000 monatlich rausbekommen (vor der steuer), dann davon kredit abzahlen, instandhalten und optimieren - das ist kein gutes geschäft, vor allem wenn man den stress den man mit soviel wohnungen bedenkt (du schreibst was von 75-100 wohnungen). kleine wohnungen (dein beispiel: 50qm, das sind für mich kleine wohnungen) machen mehr arbeit als grosse. 75-100 wohnungen vernünftig zu betreuen ist ein fulltime-job, evtl. sogar mit angestellten. das wäre ganz sicher nicht mein ding, mir langt was ich jetzt schon an der backe hab.

    und einen kredit in dieser höhe würde ich niemals aufnehmen, dazu bin ich zu sehr schwäbin (sprich: schuldenmachen geht so oder so GARNICHT). mal ganz abgesehen davon dass ich nicht glaube dass man 'n kredit in dieser höhe so einfach bekommt.

    aber wenn's dich irgendwie tröstet (bzw. dich neidfrei macht): selbst bei gutmütigen schätzungen liegt unser immo-besitz nicht im wert von 3 mios, nicht mal dann wenn man die selbstgenutzten immos dazunimmt.

    wir pflegen das, was wir haben, mit echtem 100%igem herzblut. wir stecken blut, schweiss und tränen rein. das verträgt sich von vornherein grundsätzlich nicht mit reinem gewinnstreben.
    aber wir vermieten nicht des gewinns wegen, es sei denn man versteht unter "gewinn" auch besitzerstolz, gutes gewissen und erhalt von altem familienbesitz.

    ich frag mich aber immernoch was das wohl für wohnungen sind - 3 mios für 12 häuser, pro haus also 250.000 - dafür kriegste bei uns in der region nicht mal 'n einfamilienhaus, auch keine doppelhaushälfte, schon garnicht in guter lage...
    da dann jeweils 2.500 monatlich an kaltmiete jeweils rauszuholen, HIER würde das nicht klappen.
     
  15. #14 danielak, 21.02.2010
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    bei uns gibts für 250.000 ne 3-zimmer eigentumswohnung. das wars.

    also ich würde auch erst mal shoppen gehen (schuhe versteht sich) und mir dann ein schönes leben machen :banana
     
  16. #15 Michael_62, 21.02.2010
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    @lostcontrol: Ich bin da völlig neidfrei und emotionslos.
    Ausserdem schrieb er 3000T€ Schulden. Das heisst nicht, dass die Immos 3000T€ gekostet haben.

    Na ja wie dem auch sei.

    Mitnehmen kannst du eh nix.

    Und je mehr du hast, um so mehr musst du dich kümmern. Um Mitarbeiter, Recht, Kreditgesetze, Gesellschaftsrecht,......
     
  17. #16 lostcontrol, 21.02.2010
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    da haste natürlich recht.
    trotzdem: du gehst von 75 bis 100 wohnungen aus - in hiesiger rechnung kriegste dafür keine 10 wohnungen die einigermassen anständig sind.
    da sind die realitäten nun mal extrem unterschiedlich, darüber solltest du vielleicht mal nachdenken, bevor du dir allzu viel kopf darüber machst, wieviele häuser andere leute haben oder auch nicht, du ziehst rückschlüsse ohne informiert zu sein.

    im fall, der im eingangsposting beschrieben ist, wissen wir garnix.
    nur was irgend so 'n typ 'nem anderen typ auf der schule erzählt hat. ob das pure angeberei war, ob der sohn da überhaupt genau wusste was wirklich sache ist und was nicht, das wissen wir alles garnicht.
    da stehen nur 2 zahlen, und die besagen letztendlich nicht mehr als: 3 mios schulden, 30.000 unversteuertes einkommen. ob und wieviel da irgendwann als gewinn rauskommt, dafür wissen wir viel zu wenig darüber und der thread-eröffner vermutlich auch, ich tippe mal der ist grad einfach irre fasziniert von den zahlen ohne dabei zu bedenken wieviel davon vater staat einkassiert, wieviel davon reingesteckt werden muss usw.
    ich gestehe offen und ehrlich dass ich auch jedes mal fasziniert bin, welche zahl bei den einnahmen bei uns unten drunter steht. aber ich weiss eben auch, wieviel davon letztendlich tatsächlich übrig bleibt.
    das weiss der thread-eröffner ja eben nicht - nehme ich zumindest an.

    doch - 'n gutes gewissen und 'n gutes karma...

    eben drum würd ich mir das nie an die backe kleben, ganz sicher nicht.
    noch drei, vier parteien und meine schmerzgrenze diesbezüglich ist definitiv erreicht.
    momentan hab ich das, weil ich (ohne finanziell in irgendeiner form beteiligt zu sein oder erbe zu erwarten etc.) auch noch 'ner tante helfe.
    aber noch mehr eigene immos? auf keinen fall. mir langt's.
     
  18. Otto

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    Also bei uns in Niedersachsen = Hildesheim Stadt mit 100000 Einwohnern gibt es auch einige Häuser mit 10 Einheiten für ca. 300000 euro mit 30000 per Jahr Netto Mieteinnahme macht also auch ca. 100 Einheiten bei 3 Mio. und ca. 25000 -30000 im Monat dann, und ja ich würde es dann warscheinlich auch nicht mehr machen denn man könnte auch nur von den Zinsen leben, aber wenn man es macht hat man auch noch mehr chancen als nur Mieteinnahmen, man hat eventuel eine Mietsteigerung oder eine Wertsteigerung immer mit ??? aber man hat auch mehr Risiko ist klar aber das muss doch jeder selber wissen. Und wenn ihr eure hunderttausend oder dreihundert oder eine Million anlegt dann könnte man das auch zur bank bringen oder aber auch in Immos investieren, wieso machen wir denn alle mit Immo´s? weil es der Einzige Weg auch wenn ich wenig Eigenkapital habe nur 20 oder 30 % einen hohen Kredit zubekommen und damit arbeiten zu können.Und wenn alle wie sie hier immer jammern so unzufrieden sind mit dem Vermieten dann verkauft doch! Ich versteh hier oft das ganze Forum nicht jeder jammert und sagt man verdient kein Geld aber alle machen es, wenn ich mit Aktien kein Geld verdiene dann verkaufe ich also verkauft doch auch alle eure Immo´s

    Und zum Thema A Lage fürs 12 Fache oder B Lage für 10 Fache oder c bzw osten fürs 2-5 Fache das ist doch alles ne Risiko-frage.

    A Lage wird dir warsch. nicht viel passieren, wenn du auf Zustand achtest und Lage dafür aber auch geringe Rendite bzw . länge Zeit bis abbezahlt,

    oder lieber C-Lage oder Osten mmh höheres Risiko aber es reicht schon 2- 3 Jahre Glück zuhaben das du keinen Auszug hast und man hat viel Geld verdient und das Haus ist deins, auch spannend, kann aber auch schief gehen und du hast 2 Jahre Leerstand. hätte ich Geld übrig wo es nicht drauf ankommt würde ich in C-Lage und Dörfer investieren und in Vollvermietung kaufen und auf Glück hoffen das ich langjährige Mieter habe und nach Rückgewinn des Kaufpreises ( 2-5 fache Jahresmiete ) das Haus sofort wieder verkaufen oder versteigern. Finde mehr Geld kann man nicht verdienen.
     
  19. #18 Immobilienheini, 25.02.2010
    Immobilienheini

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    Kevin, eine schöne Frage :D

    Ohne jetzt alle anderen Vorgängerbeiträge analysiert zu haben meine bescheidenen Zeilen dazu:

    Folgende Annahmen treffe ich: Miete Durchschnittlich 5 EUR qm (hier fliesst auch der Leerstand ein), Kaufpreisfaktor 10 zzgl. Nebenkosten 5-10%, Finanzierung 100%, EK = Nebenkosten; sprich seine Eltern hatten vielleicht 300 TEUR auf der Kante und haben alles(!) in Häuser investiert, was ich natürlich nicht weiß.

    Wenn dem so ist, und sie nicht noch ne Mio. cash irgendwo haben, dann ist das unverantwortlich, wenn nicht, ergibt sich folgende Rechnung, wenn die Häuser in halbwegs brauchbaren Lagen liegen und halbwegs vermietbar sind:

    Miete 30 TEUR p. M.
    Zinsen ./. 12,5
    Tilgung ./. 5
    Verwaltung ./. 2,5
    Instandhaltung ./. 5
    Rest 5 TEUR je Monat.

    Diese 60 TEUR im Jahr werden wohl in die Gebäude investiert werden müssen, um mittelgroße Dinge (neben der üblichen Instandhaltung) in Ordnung zu bringen oder aufzuwerten, um die Vermietbarkeit sicherzustellen.

    Nach 25 Jahren (so lange dauert die Tilgung des gesamten Darlehens, wenn man 2% Tilgung p. a. annuitätisch ansetzt) sind die Schulden weg und man hat tatsächlich 30 TEUR je Monat, abzgl. Kosten (s. o.) = 22,5 TEUR vor Steuer!

    Hier noch zu berücksichtigen sind Inflation und Wertsteigerung und-minderung.

    Es kann also funktionieren, wenn

    a) die Häuser passen,
    b) man genug zusätzliche Reserve hat.

    a) kann man gut selbst beeinflussen,
    b) weniger :wand:

    Einen Trick gibt's dann aber doch noch: man fängt kleiner an (mit 1 Haus) und steigert dies. Aber nie den Mix vergessen, niemals das ganze eigene Vermögen zu 100% in Wohnungen stecken...

    Insgesamt, wenn die Rahmendaten passen, also :respekt und :banana :banana :banana

    :wink
     
  20. #19 Michael_62, 25.02.2010
    Michael_62

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    Immobilienheini, in deiner Rechnung fehlt eine Komponente, nämlich Steuer.
    :wink

    Und dann funktioniert diese Kombi genau 10 Jahre, dann musst du verkaufen, ob du willst oder nciht.
     
  21. tokape

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    hm..? wieso ob ich will oder nicht? Wenn ich doch nach 10 Jahren wieder günstig was abschliessen kann und ich neben der Abtragung noch Überschuss habe, warum soll ich dann verkaufen? Die 10 jahre heissen doch nur, dass ich meinen Gewinn aus dem verkauf nicht versteuern muss.
     
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