Mietshaus geerbt - was ist mit vermeintlichen mündlichen Absprachen

Diskutiere Mietshaus geerbt - was ist mit vermeintlichen mündlichen Absprachen im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo! Ich bin sehr neu in den Thema "Vermietung" und werde in Zukunft sicher noch weitere Themen eröffnen. Kurze Vorstellung der Situation: ich...

  1. Toborg

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    Hallo!

    Ich bin sehr neu in den Thema "Vermietung" und werde in Zukunft sicher noch weitere Themen eröffnen.
    Kurze Vorstellung der Situation: ich habe vor kurzem ein Mietshaus mit drei Mietswohnungen geerbt. Zwei Wohnungen sind zur Zeit vermietet, eine steht leer. Ich habe bereits gelernt, dass die Mietverträge nicht geändert werden müssen und auf mich als neuer Vermierter übergehen, richtig?

    Es gibt nun ein paar Streitpunkte, die sich auf mündliche Absprachen mit dem ehemaligen, verstorbenen Vermieter beziehen:
    • Kostenlose Nutzung der Stellplätze (nicht im Mietvertrag geregelt), möchte ich nun vermieten
    • Nichteinhaltung Reinigungspflicht Treppenhaus und Gehwege
    Wie sind diese mündlichenn Absprache nun zu betrachten, da ich ja nicht weiß damals tatsächlich besprochen wurde? M. E. müsste im Zweifelsfall immer der Mietvertrag (von Haus und Grund) zählen, oder?
     
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  3. #2 immobiliensammler, 05.01.2019
    immobiliensammler

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    Wenn es vor Gericht geht ist halt immer die Frage, was beweisbar ist. Wenn der Mieter z.B. Zeugen dafür aufbietet, dass etwas mit dem Vermieter mündlich vereinbart wurde dann kannst Du wohl kaum das Gegenteil beweisen. Was wäre z.B. wenn alle beiden Mietparteien behaupten, dies alles in einem Dreier-Gespräch mit dem Vermieter vereinbart zu haben, also ein Mieter ist Zeuge für den jeweils anderen?
     
  4. GSR600

    GSR600
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    Naja, der Stellplatz gehört ja nicht zum Mietvertrag der Wohnung, also kann er ja mit einer Frist von 4 Wochen zum Monatsende gekündigt werden. Bzw wenn es eine unentgeltliche Überlassung ist kann diese glaub ich mit 14 Tagen beendet werden.

    Bzw sollte hier doch BGB 604 greifen, oder sehe ich das falsch?

    https://dejure.org/gesetze/BGB/604.html
     
  5. #4 immobiliensammler, 05.01.2019
    immobiliensammler

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    Und wenn der Mieter nun behauptet, der Mietvertrag sei mündlich um den Stellplatz erweitert worden?
     
  6. dots

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    Dann wäre es gut, wen der (vorhandene schriftliche) Mietvertrag einen Satz enthält a la "es gibt keine weiteren mündlichen Vereinbarungen; alle weiteren Vereinbarungen müssen in Schriftform verfasst sein".
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 05.01.2019
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    Miete setzt irgendeine Gegenleistung für die Nutzung von Irgendwas voraus. Ohne Gegenleistung ist man im Bereich der Leihe.

    Eine Vertragserweiterung müßte auch vom Mieter irgendwie belegt werden.
    Ich denke, da ist eine Leihe schon glaubwürdiger, wenn nicht nachweislich irgendwelche Gegenleistungen erbracht werden.

    Freilich läßt sich mit (falschen) Zeugen so ziemlich alles belegen, auch wenn die angebliche mündliche Vereinbarung nur das Ergebnis eines schönen Traum war.
     
  8. #7 immobiliensammler, 05.01.2019
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    Vorsicht: Es gibt schon Urteile (glaube sogar BGH), dass eine solche Klausel auch wieder einvernehmlich aufgehoben werden kann - und zwar auch mündlich. Dafür reicht es z.B. dass eine einzige wirklich dokumentierte (z.B. in der Praxis durchgeführte) Vertragsänderung mündlich vereinbart wird (also z.B. die Nutzung irgendeines Abstellraumes schon zu Lebzeiten vereinbart wurde), damit ist diese Klausel für einen findigen Anwalt zu knacken.
     
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  9. #8 immobiliensammler, 05.01.2019
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    Eben, und darum geht es ja, wer kann im Zweifel was behaupten und dann auch beweisen: Und wenn Gesprächspartner A als Zeuge nicht mehr zur Verfügung steht (verstorben), Gesprächspartner B aber Beweis antritt (z.B. durch jemanden, der beim ... angeblichen ... Gespräch zugegen war, dann ist halt die Frage, inwieweit der Richter den Zeugen glaubt.
     
  10. Nanne

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    In den Verträgen von H&G ist vielfach der Hinweis:" Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag müssen schriftlich festgelegt und mit diesem Vertrag verbunden werden."

    Möglicherweise ist dieser Passus auch im vorhandene MV. Würde ja heißen dass es ohne diesen Anhang keine Vereinbarung gäbe,oder?
     
  11. #10 immobiliensammler, 05.01.2019
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    Auf die Gefahr, dass ich mich speziell für Dich noch mal wiederhole (mein Post #7):


     
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  12. Toborg

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    Erstmal vielen Dank für die zahlreichen Anworten.
    Diese Klausel bzgl."Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag..." gibt es tatsächlich. Darauf werde ich mich bei den strittigen Fragen jetzt erstmal beziehen, da ich sonst keinen Ansatzpunkt sehe.
     
  13. #12 Petra_44, 06.01.2019
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    Was die Reinigung angeht: Unabhängig davon, was irgendwann einmal vereinbart wurde - du kannst jetzt jederzeit eine externe Reinigungskraft für das Treppenhaus beauftragen und diese Kosten auf die Mieter umlegen! (Oder du kannst es auch erst einmal ankündigen - vielleicht kriegen die sich dann wieder ein.)

    Normalerweise beschließt man so etwas auf der Eigentümerversammlung, falls nötig, Aber bei dir gibt es ja keine Eigentümerversammlung, wenn dir das ganze Haus gehört. Beschließen kannst du es natürlich trotzdem.
     
  14. Andres

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    Das ist falsch. Falls die Umlage der entsprechenden Betriebskosten nicht vereinbart sein sollte (was wir nicht wissen), scheidet diese Umlageform schon einmal aus. Wenn den Mietern die Pflicht zur Vornahme von Reinigungsleistungen auferlegt ist, kann man auch nicht einfach so dauerhaft extern reinigen lassen und die Kosten dann als Betriebskosten verlangen. Man könnte dann höchstens bei nicht erfolgter Leistung durch den Mieter jemanden beauftragen bzw. selbst zur Tat schreiten und die Kosten als Schadenersatz einfordern. Das ändert aber nichts daran, dass der Mieter jederzeit die Leistung wieder selbst aufnehmen kann.
     
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  15. Toborg

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    Nach langer Zeit muß ich das Thema leider nochmal hochholen. Und die Situation ist leider kompliziert geworden. Nachdem entschieden wurde das Haus zu verkaufen wollte ein Mieter das Haus kaufen und wir haben die oben geschilderte Problematik laufen gelassen. Nach einiger Zeit hat sich aber herausgestellt, dass die kaufinteressierten Mieter die Finanzierung nicht stemmen können und das Haus wurde an eine andere Person verkauft, der Übertrag ist aber noch vollzogen wegen alter Grundbucheintragungen. Die Mieter machen sich diese Situation nun zunutze und zahlen die Miete nur noch nach Mahnung und das auch noch verspätet. Dies hatte ich zum Anlass genommen einige Privilegien der Mieter zurück zu nehmen: Ich habe pauschal alle ggf. gemachten Vereinabrungen mit dem verstorbenen Vermieter gekündigt (z. B. Schrank im Treppenhaus oder kostenloses Parken untersagt und Mievertrag für Stellplatz angeboten). Der Schrank wurde daraufhin entfernt, aber ein Mietvertrag für einen Stellplatz wurde nicht eingewilligt.Trotzdem parken die nun weiter im Hof. Nachdem ich dem Mieter dann darauf angesprochen habe teilte er mir mit, dass er nicht gewillt ist eine Stellplartz zu mieten. Daraufhin habe ich nochmals schriftlich das Parken im Hof untersagt und die Zufahrt mit Hohlblocksteinen blockiert. Die hat der Mieter dann weg geräumt und wieder im Hof geparkt. Interesannter Weise ist dann auch einen Tag später ein Park-Verbots-Schild, welches an einer Garage geklebt wurde, "von der Wand gefallen" und "vom Wind weggeweht". Also es wurde entfernt und entwendet. Bevor das ganze jetzt noch weiter eskaliert bräuchte ich einen Rat, wie ich am besten weiter verfahren soll.
    Zugang zum Hof mit Blumenküblen versperren und Mieter über Anwalt abmahnen und Unterlassungserklärung unterschreiben lassen? So etwas wie ein Gewohnheitsrecht gibt es ja schon lange nicht mehr.
     
  16. Andres

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    Erstens scheint mir hier ein "nicht" zu fehlen, zweitens ist die Wortwahl auch sonst etwas irreführend: Ist das Geschäft nun vollzogen oder nicht, d.h. ist der Kaufvertrag geschlossen?


    Es ist mindestens fraglich, ob das überhaupt möglich ist. Ich halte diese Vereinbarungen nicht für eigenständige Rechtsgeschäfte (wer würde schon unabhängig von einem bestehenden Mietvertrag einem Wildfremden erlauben, einen Schuhschrank ins Treppenhaus zu stellen?), sondern für Ergänzungen des bestehenden Mietvertrags. Daran ändert auch die weiter oben zitierte Vertragsbestimmung nichts: Es gibt keine Möglichkeit, ein unumstößliches Schriftformerfordernis einzuführen.

    Noch dazu ist durch diese Vorgehensweise nun schwer zu bestreiten, dass es solche Vereinbarungen gar nicht gegeben hat. Wie @immobiliensammler schon in der allerersten Antwort erklärt hat, ist das einer der besten Ansätze: "Wie, Vereinbarung? Können Sie denn beweisen, dass es so etwas gab?" Dieser Weg ist nun zumindest erschwert.


    Würde ich damit rechnen, dauerhaft der Vermieter zu sein, würde ich irgendwie in dieser Art vorgehen. Abhängig davon, wo du im Verkaufsprozess genau stehst, würde ich mich damit aber gar nicht mehr befassen wollen. Das kann dann der nächste Eigentümer regeln.
     
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  17. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ja, kann man machen.
    Wenn der Mieter aber einen Stellplatz im Hof (mit-)gemietet hätte, wäre dieses Vorgehen sicherlich nicht zu deinem Vorteil.
     
  18. Toborg

    Toborg Neuer Benutzer

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    Es liegt kein schriftlicher/mündlicher Mietvertrag vor.


    Zum ersten Punkt:
    Der Kaufvertrag ist geschlossen. Es muß allerdings noch ein sehr alter Eintrag im Grundbuch gelöscht werden.
    Das sollte (lt. Kaufvertrag) eigentlich der Notar machen, ist da aber scheinbar an Grenzen gestossen, daher mußte ich mich dann selber darum kümmern und die Kaufpreisfälligkeit wurde dadurch verzögert.

    Zum letzten Punkt:
    Zähneknirschend werde ich wohl so vorgehen, da es sich nur noch um einige Wochen handeln kann, bis der Kaufpreis fällig gestellt wird.
     
  19. SaMaa

    SaMaa Erfahrener Benutzer

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    Leider kann ich zur Thematik nicht besteuern, aber es stellt sich mir trotzdem die Frage:

    Wenn das Haus notariell beglaubigt verkauft ist, jetzt nur noch die Kaufpreiszahlung fällig gestellt werden muss und in ein paar Wochen, das Eigentum "Geschichte" ist.
    Warum führt man dann den Kampf mit dem Mieter weiter :unsicher001:

    Das wäre mir nun sowas von egal. Denn für so einen Kinderkram bzw. so einen unnötigen und wahrscheinlich auch aussichtslosen Kampf, den man in der kürze der Zeit und in diesem vertraglich schwebenden Verfahren gar nicht gewinnen kann, wäre mir meine Zeit viel zu kostbar!
     
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  20. dots

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    Nur dir nicht? Oder auch dem "Mieter" (oder was auch immer derjenige für eine Rolle inne hat) nicht?
    Kannst du zweifelsfrei ausschließen, dass irgendwann irgendwas mit irgendwem (im Zusammenhang mit diesem Thema) besprochen, abgesprochen, vereinbart wurde?
    Sowas kann auch stillschweigend geschehen!
     
  21. #20 Goldhamster, 05.07.2020
    Goldhamster

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    Hallo @Toborg

    Glückwunsch für den (fast) geglückten Verkauf. Nur nicht die Nerven verlieren.
    Besteht eine Kautionshinterlegung seitens der Mieter bei euch?


    Hi @SaMaa
    es geht doch um ausbleibende Mietzahlungen - bzw. verspätete, erst auf Anforderung eingehende Zahlungen etc.
    Da muß man doch schon mal auf anderen Kanälen Druck machen dürfen.
    Wenn man dem Käufer später nicht die volle Kautionssicherheit (siehe Frage an den TE oben) übergeben kann, so ist doch dort wieder Ärger programiert.

    Ich würde mit dem Käufer eine "Zwischenabnahme" der Mietsachen durchführen. Einschl. Fototechnischer Dokumentation.
    Allein schon um den Mietern zu zeigen, wer der Koch und wer der Kellner ist.


    gut dokumentiert lebt
    rER HAMSTEr
     
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Mietshaus geerbt - was ist mit vermeintlichen mündlichen Absprachen

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