Mietshaus kaufen - Meinungen,Tipps?

Diskutiere Mietshaus kaufen - Meinungen,Tipps? im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo zusammen, Vorab, ich habe irgendwie kein passendes Unterforum gefunden. Falls ich hier falsch bin, bitte ich einen Admin um verschieben des...

  1. #1 funatic84, 28.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 28.06.2018
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    funatic84 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Vorab, ich habe irgendwie kein passendes Unterforum gefunden. Falls ich hier falsch bin, bitte ich einen Admin um verschieben des Threads. Ich bin neu hier und würde gern Eure Meinung bzw. Tipps zum evtl. Kauf eines Mietshauses (4 vermietete Wohnungen, eine davon meine) hören.
    Ich verfüge über keinerlei Erfahrung mit Vermietung.

    Situation:
    Ich lebe mit meiner Familie (Frau und kleine Tochter) in einer 60m² Wohnung in einem 4-Parteien-Haus. Wir sind bereits seit einigen Jahren auf der Suche nach Wohneigentum, aber in unserer Gegend ist das Angebot rar und teuer (Tourismus!!!). Nun haben unsere Vermieter (gute Bekannte von uns) angeboten uns das Haus zu verkaufen, da sie sich zur Ruhe setzen wollen. Ich möchte kurz die Situation (sozial und finanziell) im Haus schildern!

    EG, links. Bewohnt von einem Rentnerpaar. Sehr gutes Verhältnis zu uns. Nette umgängliche Leute!

    EG, rechts. Bewohnt von verwitwetem Rentner. Gutes Verhältnis zu uns. Nett und umgänglich!

    OG, links. Bewohnt von einem Rentnerpaar. Angespanntes/Neutrales Verhältnis. Mit allen andere Parteien im Haus nicht ganz grün (Lässtern, Mobbing). Anstrengende, gehässige Menschen. Mit jetzigem Vermieter regelmäßig im (Rechts)Streit über alles was man sich vorstellen kann.

    OG, rechts. Wir!

    Das Haus ist baulich in akzeptablem Zustand, energetisch aber eine absolute Krücke. Ein DDR-Bau aus dem Jahre 1953, ohne großartigen Sanierungsstau (soweit bisher bekannt). Abgesehen davon das die linke Hausseite mit Nachtspeicheröfen beheizt wird. Dafür hat die linke Hausseite (gerüchteweise) sehr niedrige Mieten. Unsere Kaltmiete beläuft sich auf ca. 7,5€ pro m², die linke Hausseite lebt seit mehr als 40 Jahren im Haus und zahlt angeblich ungefähr die Hälfte. Beide (linken) Parteien teilen die verfügbaren Gartenstücke (nicht in deren Mietvertrag) unter sich auf und zahlen (im Gegensatz zu den rechten Parteien) auch Ihren PKW Stellplatz nicht zusätzlich. Die Intention des jetzigen Eigentümers war, er will seine Ruhe haben und keinen Ärger mit seinen Mietern.

    Pro & Con:
    *PRO: - "günstiger" Kaufpreis (der jetzige Eigentümer wünscht sich uns als Käufer, da sein eigenes Eigentum
    direkt angrenzt und er niemand Fremden so dicht auf der Pelle haben will)
    - keine Doppelbelastung (Miete/Kredit) für uns, da Um und Ausbau während des Bewohnens möglich
    - Endliche Probleme! Alle Mietparteien sind 80+! (klingt jetzt doof, ist aber nicht böse gemeint)
    - Konzept zur weiteren Nutzung steht (Umbau zu FeWo und Praxis nach Auszug der anderen Mieter)
    - Umbau des Hauses zum Doppelhaus (Bauliche Trennung zu den Mietern)

    *CON: -hohe Wahrscheinlichkeit auf sofortige Konflikte mit den "Problemmietern" (schrittweise Mieterhöhung,
    Verkleinerung/Wegnahme Garten für zusätzlichen PKW Stellplatz und Schuppen)
    - Nähe zu den Mietern (kurze Wege zum Beschweren), Mobbing durch "Problemmieter"
    (Gemeinsame Nutzung Grundstück, Zufahrt)


    Mein Plan: Ich habe vor mich von einem Fachanwalt beraten zu lassen, vor dem Kauf. Ich will genau wissen auf was ich mich einlasse (Situation Mietverträge, Sanierungsstau usw.).

    Meine Frage. Was denkt Ihr über die Situation? Habt Ihr vielleicht noch Tipps was ich übersehen habe bzw. worauf man insbesondere achten sollte?


    Danke im Voraus!
     
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  3. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Also ich persönlich würde nicht mit Mietern in einem Haus wohnen wollen, siehe Deinem Punkt *CON 2
    Zudem würde ich zuerst schauen dass ich für mich eine passende Wohnung als Eigentumswohnung finden würde.
    Du wirst mit dem Haus einige arbeit haben, da musst Du Dir überlegen ob Du die Kapazität dafür aufbringen willst.
     
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  4. #3 immobiliensammler, 28.06.2018
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    Zu welchen Faktor wird Euch das Haus angeboten? (Anzahl der Nettojahresmieten?)
     
  5. #4 funatic84, 28.06.2018
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    Eine Summe bekommen wir erst Ende dieser Woche genannt. Aufgrund der Aussagen im Vorgespräch vermute ich das es uns für ca. 140k€ angeboten wird.
    Das Haus hat ca. 240m² Wohnfläche plus sehr großem Dachboden und Teilunterkellerung. das Grundstück ist in etwa 800 bis 900m² groß. Die Mieteinnahmen (brutto) belaufen sich schätzungsweise auf ca. 15k€. Genaue Zahlen (und Nettobeträge) erhoffe ich mir ebenfalls am WE.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 28.06.2018
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    Das würde mich nicht grundsätzlich stören.
    Mit dem Vermieter in einem Haus wohnen hat seine Vor- und Nachteile, genau wie eine externe Wohnung für den VM.

    Du solltest deine jetztigen Nachbarn aber nicht unterschätzen.
    Falls du hier vom Nachbarn zum Vermieter mutierst, kann das bisher gute Verhältnis schnell in die Brüche gehen. Du planst ja auch einige Änderungen, welche die jetztigen Mieter bestimmt nicht gut finden werden.

    Ich lebe auch mit einem Teil meiner Mieter unter einem Dach. Ob das gut geht oder nicht, hängt vom Einzelfall ab. Als VM sitzt du in diesem Fall immer auf dem Präsentierteller und Mieter fühlen sich oft stärker beobachtet.
    Teilweise ist es schon spannend zu sehen, wie sich Mieter gegenseitig als tolle Nachbarn loben, als Mieter aber unter dem Kapitel "schnellstmöglich raus mit denen" laufen.
    Da wird dann schnell aus einer Klage wegen Mietrückständen ein angebliches Mietermobbing, Schikane usw., weil man dem Nachbarn natürlich nur von einer Klage erzählt, aber nicht den Grund dafür.
    Andererseits hat man die kurzen Wege. Vieles kann schneller und unbürokratischer aus der Welt geschafft werden, als wenn man erst zu den Mietern fahren muss.
     
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  7. #6 funatic84, 28.06.2018
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    Danke für Eure Beiträge zum Thema!

    Wir werden uns im Falle eines Kaufs gut auf Konfliktsituationen vorbereiten bzw. sind uns sicher das es die geben wird (zumindest mit einigen Mietern).
     
  8. #7 dots, 28.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 28.06.2018
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    Woher weißt du, dass die Erben den Mietvertrag nicht fortführen (was deren gutes Recht wäre) und dass die Erben weniger Probleme machen werden?

    Als Mieter setzt man seine Schwerpunkte regelmäßig auf ganz andere Dinge als es ein Vermieter tun würde.
    Das Augenmerk ist halt oft auf komplett gegensätzliche Dinge gerichtet.
    Das, was für den Mieter eine Traumimmobilie ist, kann für den Vermieter der Alptraum sein - und umgekehrt.
    Ich kann (noch) nicht einschätzen, in wie weit das für dich ein Problem ist UND wird.


    Quasi nicht möglich, falls mitvermietet. Kann durchaus auch mündlich und/oder nachträglich als Ergänzung zum schriftlichen Mietvertrag geschehen sein.

    Frage aus wirklichem Interesse: Wie?

    Für den Sanierungsstau sollte man dann aber doch noch jemand anderen zu Rate ziehen als den (gemeinen) Fachanwalt.
     
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  9. #8 funatic84, 28.06.2018
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    Ist das so? Können sie das einfach so? Wir erhoffen uns hierbei Klärung unserer offenen Fragen durch den o.g. Anwalt! Wobei wir die Erben ebenfalls persönlich kennen, diese Hausbesitzer sind und sich bestimmt keine extra Mietwohnung ans Bein binden werden!? Wofür auch. Trotzdem danke für die Anmerkung!

    Laut Aussage des Eigentümers gibt es keine derartigen Vertragsbestandteile bzw. Absprachen, höchstens ein Gewohnheitsrecht. Wir planen vorerst einen kleinen Teil davon als Eigenbedarf für Stellplatz bzw. Schuppen. Auch da sollte der Anwalt klären können bzw. den richtigen Weg weisen.

    So gut es halt geht! Und zwar indem wir uns gründlich überlegt haben ob uns das Ganze ein paar Jahre Streit und Zoff wert ist und wir uns das alles antun wollen. Und indem wir keine Änderungen angehen ohne uns vorher juristisch darüber beraten zu lassen. Mehr kann man glaub ich gar nicht tun. Das Alles in der Hoffnung mit möglichst wenig Unannehmlichkeiten durch zu kommen!

    Natürlich!

    Ich muss dazu vielleicht noch klarstellen das die Kaufentscheidung noch nicht final gefallen ist. Das hängt von den Mieteinnahmen, dem Kaufpreis und der Beratung durch den Anwalt bzw. BauIng unseres Vertrauens ab.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 28.06.2018
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    Das klingt zwar blöde, aber es ist gut, wenn du dich auf Streit einstellst und vom worst-case ausgehst. Aber wirklich darauf vorbereiten kann man sich nicht.

    Lies doch einfach mal hier im Forum quer was sich manche Mieter einfallen lassen oder fordern. Es gibt hier viele Bsp. bei denen man das nervliche Vermieterwrack sehr deutlich merkt.
    Besonders Neulinge lassen da gerne zu viel an sich ran, nehmen die Dinge zu persönlich, und verzetteln sich gerne in Nebenschauplätzen.
    Hinterfrage dich und deine Frau, wie du ihn ähnlichen Situationen regieren würdest und ob ihr wirklich meint, das ist was für euch.
    Rein sachlich kann man das Vermieterhandwerk, sprich Verwaltung, Reparaturen beauftragen, Mieterhöhungen durchsetzen usw. erlernen.
    Menschlich ist aber nicht Jeder dafür geeignet.

    Ich möchte dir deinen Gedanken nicht ausreden, aber auch nicht zu rosig schildern.
    Mit den richtigen Mietern, ist das Vermieter sein wirklich ein lockerer Job.
    Mit echten Mieterkotzbrocken, kann das ein verdammt harter Job sein.

    Auf den Sanierungsstau eines Gutachters, kannst du noch locker ein paar % drauf legen für unvorhergesehene Maßnahmen.
    Das einzig Gute am festgestellten Sanierungsstau vom Gutachter ist, das die meisten Maßnahmen i.d.R. nicht zwingend sofort fällig sind und somit planbar. Das dafür erforderliche finazielle Polster, sollte dich aber nicht überfordern.
     
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  11. dots

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    Auch oder gerade wenn man aktuell keinen Bedarf an richtig günstigem Wohnraum hat, könnte der Erbe die Wohnung (mit dem günstigen ererbten Mietvertrag) untervermieten - er verdient u. U. dabei richtig viel Geld. Soviel zum Thema "keine extra Mietwohnung ans Bein binden" - kategorisch ausschließen würde ich das nicht.

    Du bräuchtes vielleicht Jahre, um auf eine aktuell übliche Miete zu kommen - der Erbe könnte vom Untermieter direkt eine übliche/höhere Miete verlangen.
     
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  12. #11 FMBerlin, 28.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 28.06.2018
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    So einfach/gefährlich ist das aber nicht: Wenn der Erbe nicht im Haushalt des Mieters lebt, hat der Vermieter bei Eintritt in das Mietverhältnis ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 Satz 2 BGB) . Und selbst als Haushaltsangehöriger benötigt der Erbe zur Untervermietung der gesamten Wohnung die nicht einklagbare Zustimmung des Vermieters (§ 540 BGB) .
     
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  13. #12 immodream, 28.06.2018
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    Hallo funatic84,
    es ist schon einmal vorteilhaft, das du dich auf Ärger mit deinen neuen /alten Mietern eingestellt hast.
    Selbst der Neidfaktor, das du auf einmal vielleicht recht preiswert an ein Mietobjekt gekommen bist, kann schon neuen Streit auslösen.
    Vermieten kann wie o. a. wenn du gute Mieter hast, Freude machen, bei Arschl.... hab ich auch schon öfters Mordgedanken bekommen .
    Der Vorteil ist , das deine Mieter schon über achtzig sind. Davon hab ich auch zahlreich Mieter ausgesessen, nette wie auch weniger nette Menschen.
    Grundsätzlich mußt du dir darüber Gedanken machen, wie die Mietsituation in eurer Stadt ist.
    60 m² Wohnungen sind eigentlich gut zu vermieten und bei drei Mietparteien kann man auch als Anfänger das Vermieten gut üben.
    Hier im Ruhrgebiet werden z. B. Kaufpreise vom 12-15 fachen der Nettomiete gezahlt.
    Da bei meinen Objekten die Mieten vollkommen " auf dem Boden lagen " und auch Sanierungsstau bestand, hab ich die Kaufpreise anders gerechnet.
    Zum Kaufpreis hab ich grob die Sanierungskosten gerechnet und die dann neu zu erzielenden Mieten gegengerechnet.
    Das sollte dann nach einigen Jahren auch das 12 fache der Gesamtinvestitionen sein.
    Du kannst zum Kaufpreis erst einmal ca. 10-11 % Nebenkosten und langfristig Sanierungskosten für jede Wohnung von ca. 40 T €
    Zusätzlich werden sich bisher nicht planbare oder sichtbare weitere Sanierungskosten oder Kosten für Rechtsstreite und Mietausfälle einstellen.
    Sind bei mir aber nicht so aus dem Ruder gelaufen wie beim Berliner Flughafen.
    Der Rest ist unternehmerisches Risiko.
    Was sagt denn deine Frau dazu ? Wenn die das Risiko scheut oder zu anständig ist, vergiss es.
    Grüße
    Immodream
     
  14. #13 funatic84, 29.06.2018
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    Dankeschön für die schnelle Aufklärung!
     
  15. #14 funatic84, 29.06.2018
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    Danke für Deinen Beitrag und die Tipps!

    Wir leben auf einem kleinen Dorf und die Wohnungssituation ist generell angespannt, da ein Großteil der verfügbaren Wohnungen im Umland tage- oder wochenweise an Touristen vermietet werden (eigentlich ist das ganze Jahr über Konjunktur, in der Saison natürlich besonders). Daher mache ich mir wenig Sorgen ob ich später Mieter/Urlauber finden werde. Zumal wir auch noch andere Ideen haben was wir mit den Wohnungen anfangen könnten. Meine Frau ist mit im Boot und will das Haus. Wir sind uns einig, über einen Kauf (wenn die Konditionen stimmen) und über die Richtung in die es gehen soll. Allerdings müssen wir beide lernen als Vermieter professionell zu bleiben und uns nicht von persönlichen Antipathien und natürlich auch Sympathien leiten zu lassen. Das wird schwer aber wir kriegen das in den Griff, denn wir haben es ja schon erkannt....
     
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  16. dots

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    Ja, schon, ich wollte ja auch nur zum Ausdruck bringen, dass man das nicht einfach so
    Das, was ihr bereits erkannt habt, ist aber bei weitem noch nicht alles, was die genannte Professionalität ausmacht. Eher nur ein klitzekleiner Teil.
     
  17. #16 funatic84, 29.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 29.06.2018
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    Da hast Du Recht! Das wäre jetzt auch die nächste Frage. Literaturempfehlungen zum "Vermieterhandwerk"! Ich habe bereits hier im Forum gesucht und es gibt sehr viele Bücher zum Thema. Ich hatte fürs Erste "Wohnungseigentumsverwaltung - Tipps und Tricks für Ein- und Umsteiger (Hammonia bei Haufe) von Jörg Schlüter im Blick. Kennt das jemand? Wenn ja, würdet Ihr dazu raten? Ist das vielleicht ne Nummer zu groß (Schließlich werden wir max. 3 WE vermieten und das Ganze ja quasi Privat)? Mich spricht aber das Wort "Einsteiger" an! :-)
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 29.06.2018
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    Geh in eine Buchhandlung und lies einige Bücher an. Schlag irgendein Kapitel auf, dass für dich Böhmische Dörfer sind und schau wie verständlich das für dich erklärt wird. Das Buch, dass dir dann am meisten zusagt, kannst du nehmen. Im Kern steht in allen das Gleiche drin, nur in unterschiedlicher Wortwahl und unterschiedlich ausführlich.

    Und natürlich hier Lesen und Fragen stellen, wenn dir etwas unklar ist.
    Kein Buch der Welt ist aktueller und praxisnäher als die Berichte hier oder kann an das wirklich extrem breite Wissen hier ran kommen.
    Hier finden sich Leute aus den unterschiedlichsten Fachbereichen rund ums Thema Haus (Technik, Bauwesen, ...) und Vermietung, Verwaltung...
     
  19. #18 funatic84, 30.06.2018
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    Nur um die Interessierten auf dem laufenden zu Halten: Wir hatten gestern Abend ein weiteres Gespräch mit den Eigentümern. Leider haben diese Ihre vorherigen Aussagen revidiert und einen stolzen Kaufpreis von 400k€ aufgerufen. Bei Bruttomieteinnahmen von 14k€ im Jahr finden wir das nicht akzeptabel. Sanierungsstau besteht nicht, wurde versichert, aber ich sehe das etwas anders ( eher Modernisierungsstau). Dazu kommt das dieses Haus ein energetisches Wrack ist. Wenn wir dann noch den geplanten Umbau unserer Wohnung dazu addieren sind wir an der finanziellen Grenze.
    Fazit: Das Gesamtpaket ist somit absolut uninteressant geworden und das Projekt ist tot! Witzigerweise hat sich aber schon eine neue Option aufgetan.... EFH mit Grundstück. Es wird also nicht langweilig.
    Danke Euch allen für Eure Kommentare & Tipps!
     
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  20. #19 immobiliensammler, 30.06.2018
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    Zum selbst bewohnen eventuell gut, bezüglich Vermietung würde ich von einem EFH dringend abraten. Sind regelmäßig die schwierigsten Objekte mit dem höchsten Problempotential!
     
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