Mietvertag zwischen Verwandten notwendig?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von shaXx, 14.03.2008.

  1. shaXx

    shaXx Neuer Benutzer

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    Hallo,

    habe eine Frage leider konnte ich per Sufu nix finden.

    Ich ziehe bald in die Wohnung meines Vaters ein ( EIngentumswohnung ).

    Benötigen wir unbedingt einen Mietvertrag? Ich weiss nicht wie es rechtlich ausschaut.

    Danke shaXx
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Das muss der Vermieter / Vater wissen. Wenn er dir auch mal eine Miete erlassen will oder ähnliches, macht es keinen Sinn. Wenn er jedoch denkt, dass es im laufe des Mietverhältnisses Probs geben kann (Besucher, ruhestörung etc) dann macht das mE sinn. Auch das Finanzamt freut das immer wieder, wenn jemand Mietraum kostenlos zu Verfügung stellt. Dann fällt steuerlich die Sache mit der "einkübfte aus Vermietung und Verpachtung" komplett weg..
    Es ist also vielmehr eine steuerliche Sache, als eine Vertrauensgeschichte.
     
  4. shaXx

    shaXx Neuer Benutzer

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    vielen Dank für die schnelle Info..

    Probs wird es mit Sicherheit keine geben vielmehr verlangte die Telekom den Wisch als ich einen Anschluss beantragen wollte. Der Grund war das wohl viele Mieter in dem Gebäude fristlos gekündigt wurden. Das ganze hat mir dann auch zu Denken gegeben ob sowas zwingend notwendig ist. Hmm naja werden wohl einen Vertrag aufsetzen aber ist ja eh egal was drin steht im Endeffekt.
     
  5. #4 gr.9846, 15.03.2008
    gr.9846

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    zur steuerlichen Anerkennung eines Mietvertrages zwischen nahen Angehörigen wird immer verlangt, dass der Vertrag wie zwischen fremden Dritten durchgeführt wird. Da es ohne schriftliche Vereinbarung immer zu Beweisproblemen kommt, ist die Schriftform für einen Mietvertrag in der Regel Pflicht. Mietzahlung bitte auf ein Konto des Vermieters, keine Barzahlung (wegen s.o.).
     
  6. #5 lostcontrol, 15.03.2008
    lostcontrol

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    da hab ich letztes jahr von unserem steuerberater erfahren, dass man auch verwandte nicht kostenlos wohnen lassen darf, sondern dass man mindestens 58% der ortsüblichen vergleichsmiete verlangen muss...

    das finanzamt wird auf jedenfall irgendwann nachfragen, wenn nämlich die wohnung weder als leerstehend gemeldet ist (dann müsste der eigentümer ja betriebskosten wie grundsteuer, versicherung usw. sowie eine grundheizung selbst bezahlen) noch miete fliesst, werden die irgendwann skeptisch, ob da auch alles mit rechten dingen zugeht.

    wir haben familienintern auch so einen fall, der wohnt jetzt zu 58% der ortsüblichen vergleichsmiete (untergrenze) mit diversen mietminderungen (die wohnung sieht ja soooooo schlimm aus - da kann man endlich mal alles anwenden was es an minderungsgründen mieterseits so geben könnte, egal wie abstrus das anmuten mag) und zahlt letztendlich jetzt mehr sowas wie 'nen symbolischen betrag.
    wurde aber selbstverständlich alles vom steuerberater so abgesegnet.

    ich find das ehrlich gesagt 'ne ziemliche frechheit, dass eltern ihre kinder nur im selbstbewohnten eigenen haus "umsonst" wohnen lassen dürfen - aber das finanzamt braucht wohl was zu tun...

    ach ja: nur für den fall der fälle: falls jemals alg2 = hartz4 benötigt werden sollte gibt's das übrigens auch nur, wenn nachgewiesen werden kann, dass man 'nen eigenen haushalt führt - und dann will die ARGE (bzw. die zuständige behörde - andernorts heisst das glaub anders) nämlich einen korrekten mietvertrag sehen, und der darf dann nicht erst gestern geschlossen worden sein...

    ich würde empfehlen den mietvertrag in jedem falle aufzusetzen - wie man das dann mit dem geld macht (überwiesen werden sollte es schon, aber es gibt ja unzählige möglichkeiten das auch wieder zurück fliessen zu lassen) muss man halt sehen...
     
  7. #6 gr.9846, 16.03.2008
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    die 58 % sind im angesprochenen Fall vielleicht angesetzt worden. Frage bitte aber nach, wieviel % der Aufwendungen abzugsfähig sind. 100 % oder auch nur die 58 %? Bei neueren Verträgen müssen es mindestens 75 % der ortsüblichen Miete sein, damit 100 % der Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden dürfen.

    Wenn eine Wohnung neu angemietet wird, dann sind da in der Regel keine Mängel die zu einer Mietkürzung führen können! Das wirkt sehr unglaubwürdig ... Wenn Mängel da sind, dann müssen diese schriftlich dem Vermieter gegenüber angezeigt werden, er muss die Mängel fachgerecht beheben lassen. Bestimmte Mängel würde ein Mieter nicht über Jahre hinweg tolerieren.

    Ich bin kein Finanzbeamter, aber ich weiß, dass jeder Finanzbeamter begründete Tatsachen aktzeptiert. Aber sie mögen es nicht, wenn sie hinters Licht geführt werden sollen. Dann werden sie sauer und vor allem pingelich. Immer bedenken, Finanzbeamte sind auch Mieter bzw. Vermieter. Sie kennen das Leben.
     
  8. #7 lostcontrol, 16.03.2008
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    die 75% waren mal - 58% ist der neue stand (laut steuerberater und internet).
    aufwendungen? werbungskosten?
    bei vermietung an verwandtschaft gibt's keine werbungskosten.
    aufwendungen? was für aufwendungen meinst du denn?
    die instandhaltung eines gebäudes / einer wohnung ist unabhängig davon, ob die wohnungen leerstehen oder nicht. auch eine unbewohnte wohnung verfällt auf dauer, wenn auch nicht ganz so schnell wie bewohnt.

    es gilt: gemietet wie gesehen.
    eine wohnung kann von anfang an mängel haben, ist ja nicht alles luxussaniert.
    und häufig wird z.b. auch unrenoviert vermietet.
    und wenn ein mangel bekannt ist (z.b. austauschbedürftige fenster) dann kann man sehr wohl von anfang eine entsprechend niedrigere miete ansetzen.
    die "ortsübliche vergleichsmiete" ist ja auch abhängig vom zustand der wohnung, da gibt es ja unterschiede ob die wohnung luxussaniert ist oder unrenoviert.

    wir reden hier über vermietung an verwandtschaft. da läuft das dann doch ein bisschen anders.

    deswegen habe ich ja betont dass das alles vom steuerberater abgesegnet wurde.
    wir ham 'ne ganze weile rumgebastelt, bis wir das so hinbekommen haben, dass das fürs finanzamt ok ist.
     
  9. #8 gr.9846, 16.03.2008
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    Das mit den 58% dürfte stimmen - da habe ich eine veraltete Info hervorgekramt. Aber warum soll es bei Vermietung an Verwandschaft keine Werbungskosten geben? Wenn das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhält, warum dann nicht? Vor allem dann, wenn die Mietpartei volljährig ist und eigene Einkünfte hat um die Mieten zu erbringen.

    Eben weil wir uns hier über Vermietung an Verwandschaft unterhalten, will das Finanzamt den Fremdvergleich.
     
  10. #9 lostcontrol, 16.03.2008
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    definiere mal "werbungkosten". vielleicht versteh ich ja nur was anderes darunter als du.
    eins dürfte klar sein: der aufwand ist bei vermietung an verwandtschaft gleich null, da braucht's weder 'n makler noch 'ne anzeige noch irgendwas in dieser art.
    wenn man keine werbungkosten belegen kann, kann man auch keine absetzen, ganz einfach...

    also bei uns will das finanzamt keinen "fremdvergleich" - was auch immer das sein soll.
    kannst du mal erklären was du damit meinst?

    *****

    ergänzung bezügl. der "mietminderungen":

    nur als beispiel: in besagter wohnung müsste eigentlich der parkettboden DRINGEND aufgearbeitet werden. jeder "normale" mieter würde da sofort die miete kürzen. wir haben im mietvertrag eine auflistung der mängel (um beim beispiel zu bleiben: schadhafter parkettboden XX%) und die vereinbarung, dass die mietminderung bis zur renovierung des bodens bestehen bleibt.
    sowas ist durchaus zulässig, ich hatte die situation auch schon mal als mieterin, da bin ich in eine wohnung gezogen, in der es einen wasserschaden gab, dessen behebung durch einen gerichtsstreit verzögert wurde. da wurde auch im mietvertrag vereinbart "bis zur behebung des wasserschadens wird die miete um XX% gemindert).
    warum sollte das nicht glaubwürdig sein?
    renovierungen können sich aus unterschiedlichen gründen verzögern...
    natürlich darfst du da nichts reinschreiben, das nicht stimmt (immerhin könnte es ja mal kontrolliert werden), aber wenn man so sieht wegen welchen kinkerlitzchen fremde mieter öfter mal die miete mindern, dann muss man die ja auch häufig mit der lupe suchen...
     
  11. #10 gr.9846, 16.03.2008
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    Ich stelle fest, dass wir den Begriff Werbungskosten ganz und gar unterschiedlich interpretieren. Für mich sind Werbungskosten "Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen". Werbung z.B. eines Elektronikmarkts, ob in Printmedium, Radio oder Fernsehen sind für mich Werbekosten. Ein Inserat, bei dem eine Wohnung zu Vermietung angeboten wird, ist Werbungskosten im Rahmen der steuerlichen Einkunftsermittlungsart. Werbungskosten können bei Vermietung an nahe Angehörige auch sein: Schuldzinsen, Grundsteuer, Reparaturen usw. ...

    Fremdvergleich: alles was normal im Mietvertrag sonst auch drin steht. Also ortsübliche Miete (58% lasse ich jetzt mal aus Vereinfachung weg, s.o.), Mietfälligkeit, Nebenkosten einschl deren Abrechnung, wer übernimmt Schönheitsreparaturen usw. Wenn dies alles so in Ordnung ist, dann hält ein Vertrag dem Fremdvergleich stand und das Mietverhältnis wird steuerlich anerkannt. Es ist nicht gesagt, dass das Finanzamt einen Vergleich von Dir will, es stellt ihn zunächst intern an.

    Damit sind wohl ein paar Missverständnisse aus dem Weg geräumt. In diesem Sinne noch einen schönen Sonntagabend.
     
  12. #11 lostcontrol, 16.03.2008
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    wird in diesem fall ja nicht anfallen, kann ergo auch nicht abgesetzt werden.

    dass schuldzinsen werbungskosten wären, ist mir neu. aber damit kenn ich mich tatsächlich nicht aus.

    GRUNDSTEUER gehört zu den BETRIEBSKOSTEN - das hat bei den werbungskosten definitiv überhaupt nichts zu suchen!!! mal ganz abgesehen davon dass das ein durchlaufender posten ist... wie willst du denn steuer von der steuer absetzen?

    REPARATUREN gehören zur INSTANDHALTUNG - auch das hat bei den werbungskosten nichts zu suchen...

    die ortsübliche miete steht nie im mietvertrag sondern lediglich die miete, die der mieter bezahlen muss. die kann von der ortsüblichen miete ziemlich abweichen.

    das finanzamt will einen mietvertrag sehen.
    aber dem finanzamt ist es ziemlich wurschd, ob die klauseln im mietvertrag alle auf dem aktuellsten stand sind oder nicht und sie werden diese auch nicht prüfen. da können himmelschreiende klauseln drin stehen, das juckt das finanzamt null. das finanzamt ist ja nicht zuständig für mietrecht sondern lediglich für die versteuerung der einnahmen, in diesem falle diejenigen aus vermietung und verpachtung.
    ergo wird lediglich der betrag geprüft, sonst nichts.
    die vergleichen das nicht mit anderen, FREMDEN mietverträgen.

    naja, nicht ganz: ich weiss immernoch nicht, was du im falle der vermietung an verwandtschaft an werbungskosten absetzen können willst bzw. was da anfallen sollte.
     
  13. #12 gr.9846, 17.03.2008
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    ein Tipp: frag Deinen Steuerberater ... ;-)
     
  14. #13 lostcontrol, 17.03.2008
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    muss ich nicht.
    aber vielleicht solltest du DEINEN wechseln, wenn der dir allen ernstes erzählen will, dass du die grundsteuer von der steuer absetzen kannst...

    sorry, aber ich glaub du solltest dich da wirklich mal intensiv schlau machen, was wie und wo abgesetzt werden kann.
    und dann solltest du mal schauen was du mit den betriebskosten anstellst - üblicherweise legt man die auf die mieter um.
    instandhaltungskosten sind absetzbar, aber definitiv keine werbungskosten.

    wenn du das alles korrekt machst, dann hast du vielleicht auch irgendwann keine schuldzinsen mehr...

    und wie gesagt: bei uns ist dies konstellation mit der vermietung an verwandtschaft vom steuerberater abgesegnet und völlig unproblematisch (abgesehen davon, dass letztendlich natürlich weniger einnahmen aus VV fliessen). es gibt auch keinerlei einschränkungen bezüglich der absetzbarkeit von instandhaltungen oder so.
    und werbungskosten hatten wir schlicht keine, die wir hätten absetzen können (bzw. wir nutzen da eben die pauschale).
    instandhaltung etc. läuft wie gewohnt.

    aber um auf den eigentlichen fall zurückzukommen:
    da könnte man durchaus auch mal darüber nachdenken, die eigentumswohnung "mit warmer hand" zu vererben, das würde dann erbschaftssteuer sparen...
     
  15. #14 gr.9846, 17.03.2008
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    Ich empfehle Dir trotzdem ein Gespräch mit Deinem StB - Du gehst von der Behandlung der Einnahmen und Ausgaben vom Mietrecht aus, ich betrachte das Steuerrecht.

    Meinen StB frage ich nicht - habe keinen. Meine Erklärung ist so einfach, die bekomme ich noch ganz gut manuell ohne fremde Hilfe wie StB oder ein Programm hin.

    "instandhaltungskosten sind absetzbar, aber definitiv keine werbungskosten" Wenn Du meine weiter oben erwähnte Begriffsbestimmung der Werbungskosten genau liest (Werbungskosten und Werbekosten), dann wirst Du feststellen dass sie abziehbar sind.

    Für mich ist die Diskussion hiermit beendet. Ich wünsche Dir noch einen schönen Tag.
     
  16. #15 lostcontrol, 17.03.2008
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    denk mal über deine betriebskosten nach.
    das sind keine einnahmen oder ausgaben, sondern durchlaufende posten.
    betriebskosten werden auf die mieter umgelegt.
    wenn du die grundsteuer von der steuer absetzen willst, dann ist das vielleicht "kreative buchführung", wird aber nicht von erfolg gekrönt sein.
     
  17. #16 gr.9846, 17.03.2008
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    Ich wollte nicht mehr antworten, aber bezüglich der Grundsteuer spreche ich nicht von kreativer Buchführung. Außerdem lesen andere Teilnehmer mit und ich stelle deshalb nochmals klar, dass ich von steuerlichen Seite eine Vermietung betrachte. Nicht im Verhältnis Vermieter - Mieter.

    Wie interpretierst Du folgende Formulierung:

    "Werbungskosten sind auch Steuern vom Grundbesitz soweit solche Ausgaben sich auf Gebäude beziehen, die dem Steuerpflichtigen zur Einnahmeerzielung dienen"

    Dies findest Du in § 9 Absatz 1 Satz 3 Ziff. 2 des Einkommensteuergesetzes. Hat also in keinster Weise mit kreativer Buchführung, sondern mit Gesetzesauslegung zu tun. Mein Ansatz der Grundsteuer bei den Werbungskosten wird von Erfolg gekrönt sein. Du kannst auch mal die Rückseite einer Anlage V zur Einkommensteuererklärung ansehen. Hier ist die Zeile 44 interessant. Dies jetzt definitiv mein letzter Beitrag zu diesem Thema. Sonst gerne per PN.
     
  18. #17 lostcontrol, 17.03.2008
    lostcontrol

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    du kannst von mir aus gerne versuchen die grundsteuer von der steuer abzusetzen.
    ich frag mich nur warum du die nicht auf die mieter umlegst.
    oder machst du etwa beides? die grundsteuer von den mietern holen und sie dann auch noch absetzen wollen?

    aber es tut ja in diesem fall nichts zur sache, DAS war nämlich nicht die frage.
    wie der vater des threateröffners seine steuererklärung macht kann uns egal sein.

    aber er wird in seiner steuererklärung einen betrag angeben müssen bei den einnahmen aus VV wenn er die wohnung an den sohn vermietet, und weil das finanzamt nicht viel übrig hat für mündliche vereinbarungen wäre hierfür ein mietvertrag bzw. wenigstens sowas wie 'ne "mietbestätigung" wichtig.
     
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