Mietverträge mit Wohngemeinschaften

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Ansal, 01.07.2015.

  1. Ansal

    Ansal Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich habe über die Forensuche, gerade nichts passendes gefunden und hoffe das Thema wurde nicht schon x Mal durchgekaut.

    Wir haben eine 6Z Wohnung zu vermieten. Aktuell haben wir eine Anfrage von einer WG. Keine Studenten, eine Gruppe berufstätiger Männer.
    Am Freitag mache ich mit denen eine Besichtigung und wir sind uns noch nicht so ganz sicher wie wir, gegebenen Fall das passt für uns, dann die Mietverträge gestalten. Grundsätzlich könnten wir uns vorstellen, an eine WG zu vermieten.

    Wie sind da eure Erfahrungen?

    Mit jedem einen eigenen Vertrag, über das jeweilige Zimmer? Heißt ja das jeder auch einzelt ausziehen kann und wir evtl. nicht die volle Miete haben über Zeitraum X.

    Ein Hauptmieter, der sich um alles andere kümmert. Irgendwann wissen wir micht mehr wer alles in unserer Wohnung wohnt.

    Oder ein Vertrag mit allen und wenn einer auszieht, müssen alle "kündigen", mit Neubelegung wird mit allen wieder ein neuer Vertrag gemacht.

    Oder gibt es eine viel einfachere Lösung die ich nicht sehen?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Mal so, mal so. Eine Wohnung in dieser Größe (sind das dann 5 Mieter?) habe ich allerdings noch nicht an eine WG vermietet.


    Weiterere Nachteile:
    • Wenn ihr das Modell irgendwann aufgeben wollt, müsst ihr warten, bis der letzte ausgezogen ist.
    • Wenn man nur Zimmer vermietet, sollten die Gemeinschaftsräume eigentlich von euch ausgestattet werden.
    Weitere Vorteile:
    • Volle Kontrolle, wer einzieht.

    Weitere Nachteile:
    • An diesem Hauptmieter hängen eure Mietzahlungen. Erstens muss er mit den vereinnahmten Untermieten verantwortlich umgehen, zweitens muss er Zahlungsausfälle bei den Untermieten auffangen können.
    • Auch wenn ihr weiterhin wisst, wer in der Wohnung lebt (eine Informationspflicht hält man vertraglich fest), habt ihr darüber keine Kontrolle.
    Weitere Vorteile:
    • Kein Aufwand mit der Mietersuche für euch.
    • Keine andauernden Vertragsänderungen.

    ... oder der bestehende Vertrag wird immer wieder im allseitigen Einverständnis geändert.

    Weitere Nachteile:
    • Womöglich muss man eine funktionierende Mietergemeinschaft wegen einzelner Sturköpfe vor die Tür setzen.
    • Höherer Verwaltungsaufwand.
    • Eingeschränkte Kontrolle über die Belegung.
    • Bei Schäden an der Mietsache, kommen fast zwangsläufig Diskussionen darüber auf, wer "Schuld" ist, auch wenn das rechtlich gesehen irrelevant ist.

    Weitere Vorteile:
    • Hohe finanzielle Sicherheit, weil alle Mieter gemeinschaftlich für die gesamte Miete haften.

    Jede Variante hat Vor- und Nachteile. Wie du die Sache angehst, hängt von deiner persönlichen Bewertung dieser Vor- und Nachteile ab.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Zunächst einmal: weitere Varianten kann es nicht geben.
    Für welchen Weg man sich entscheidet, hängt von den persönlichen Präferenzen ab. Jede Variante hat Vor- und Nachteile.

    Gemeinsames Mietverhältnis:
    Bietet durch die gesamtschuldnerische Haftung sicher die beste Sicherheit. Bei einem Wechsel ist die Zustimmung aller Beteiligten erforderlich. Entweder man einigt sich oder es bleibt alles wie es ist oder das Mietverhältnis wird vom Mieter gekündigt. Bei einer Kündigung besteht dann selbstverständlich wieder das Neuvermietungsrisiko.

    Hauptmieter mit Erlaubnis zur Untervermietung:
    Weniger Sicherheit, da der Vermieter nur den Hauptmieter in Anspruch nehmen kann. Ein Rückgriff auf die Untermieter ist nicht möglich. Erlaubnis zur Untervermietung kann von der Zustimmung zu jedem einzelnen Untermieter abhängig gemacht werde. Damit wären die Bedenken ausgeräumt, dass der Vermieter die Bewohner nicht kennt. Der Nachteil ist, dass sich der Vermieter mit jedem Wechsel befassen muss.

    Vermietung von einzelnen Zimmern und Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen:
    Unter dem Einnahmenaspekt nicht die schlechteste Variante. Mit dieser Variante dürften die höchsten Einnahmen zu erzielen sein. Es besteht - wie bei allen anderen Varianten auch - das Risiko von Mietausfällen. Dieses Risiko beschränkt sich aber auf den Betrag für die betreffenden Zimmer. Man hat dabei nicht mehr die Situation "alles oder gar nichts".
    Nachteil ist, dass man mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit eine hohe Fluktuation hat und man sich damit häufig um Neuvermietung wird kümmern müssen.

    Mal abgesehen davon, dass die Streitträchtigkeit einer WG mit der Zahl der Beteiligten zunehmen wird, entsteht dadurch weiteres Streitpotential, dass der Vermieter über die Belegung entscheidet.

    Die Unterschiede bei einer Vermieterkündigung sind gering. Alle Varianten werden den üblichen Regelungen unterliegen. Aus dem Rahmen fallen wird allenfalls ein möglicher Kündigungsgrund bei Vermietung von Einzelzimmern: Aufgabe der Vermietung von Einzelzimmern. Dies wird ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB sein. Niemand kann von Vermieter erwarten, dass er an einer irgendwann getroffenen Entscheidung bis in alle Ewigkeit festhalten muss oder Zimmer unvermietet lässt bis der letzte Mieter von sich aus kündigt.
     
  5. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    nicht so gut, aber das bedeutet ja nicht, das es bei dir genauso schlecht laufen muss.

    Probleme könnte es hier mit der Betriebskostenabrechnung geben, wenn du hier nur einzelne Zimmer vermietest und von Pauschalen halte ich wiederum nicht so viel. Desweiteren wollen die meisten WG`s selber bestimmen können, wer ggf. als neues WG-Mitglied miteinzieht.

    Naja, wenn es nur einen HM gibt, dann wird dieser trotzdem bei euch Anfragen müssen (unabhängig mal davon, ob du dem zustimmen muss oder nicht), wenn er einen neuen UM aufnehmen will. Mehr gedanken würde ich mir über die Haftung machen, denn von einem UM kannst du nichts einfordern.

    Nein, es müssen hier nicht zwangsweise alle kündigen, wenn einer ausziehen will. Genauso wenig muss man deswegen einen neuen Vertrag machen. Wenn sich alle einig sind geht das auch ohne bzw. hier mal ein Beispiel aus dem Internet dazu, damit du die Problematik erkennst die bei WG`s entstehen können:
    "Vermietet ein Vermieter an eine WG und ist dabei von vornherein vorgesehen, dass die Mitglieder dieser Wohngemeinschaft wechseln, entspricht es dem Vertragsinhalt, dass Mitglieder der WG ihre Entlassung aus dem Vertrag vom Vermieter verlangen können und zumutbare neue Personen in das Vertragsverhältnis aufzunehmen sind (LG Heidelberg 5 S 143/99 WM 2001)"

    Das Problem bei sehr großen Wohnungen ist halt oft, das man schwere Mieter findet die auch diesen Mietpreis zahlen wollen/können. Wie die Lage bzw. Nachfrage bei dir vor Ort aussieht, das kann ich natürlich nicht beurteilen. Letztlich wirst du das selber entscheiden müssen, ob du es mit WG probieren willst oder erstmal weiter Leerstand haben möchtest.
     
  6. Duncan

    Duncan
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    Da ich das Modell aus Mietersicht gut kenne: Erhöhung der Miete für die einzelnen Zimmer bei Unterbelegung der Wohnung, vertraglich festgeschrieben, und dann Lübisches Stadtrecht. Der Rat besteht aus x Personen, der Rat ergänzt sich selbst. Zustimmungsvorbehalt durch VM selbstverständlich.
    Aufwand VM bei Neuvermietung: Prüfung der neuen Kandidaten und Zustimmung/Absage.
    Da Unistadt war halt immer zum Semesterwechsel Umzugssaison. Wenn man Pech hat also halbjährlich drum kümmern oder wie bei uns auch mal ein paar Jahre gar nichts von hören außer den Mietzahlungen und nen gelegentlichen Schnack mit dem HM.
     
  7. Ansal

    Ansal Neuer Benutzer

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    Danke für eure Hilfe. Ich denke wir werden uns dafür entscheiden, sollte diese oder eine andere WG gern mieten, mit allen einen einen Vertrag über den ganzen Wohnraum zu machen. Muss ich mich jetzt nur mal schlau machen wie das dann im Detail aussicht. WIr haben bis jetzt immer standart Mietverträge, die es schon fix und fertig zu kaufen gibt, genutzt.

    Ich muss allerdings noch mal dumm fragen, wie gestaltet sich das dann mit der Miete. Kann ich den Mietern sagen das ich eine Zahlung haben möchte und die sollen das dann unter sich klären. Oder haben die ein Recht alle seperat zu zahlen?
    Die Nebenkosten sollten sich nicht all zu schwer klären lassen, Snstiges dann einfach durch X, Wasser geht pro Kopf, Heizung wird pro Heiskörper von einer Firma abgerechnen (jeder sein Zimmer und Gemeinschaftsräume durch X), Strom müssen die Mieter selber anmelden.

    Ich bin mal gespannt ob WG-Vermietung unsere Lösung wird, leider haben wir sonst hauptsächlich Anfragen von Mietern die sich kaum mit uns verständigen können oder die gleich in der ersten Mail ohne Anrede und Unterschrift fragen, ob sie einen Hunderter weniger zahlen können. Auf Grund der Größe sind wir schon einiges unter den Mietspiegel gegangen.
    Wir haben das Haus selber mal bewohnt, da hatten mir Montagearbeiter "mitgekauft", die hatten zwei möblierte Zimmer, waren nur zum schlafen unter der Woche da. Nette, höfliche, ruhige Männer, haben auch gern mal den Bohrhammer von der Arbeit mitgebracht, wenn wir neue Kabel verlegen wollten.
    Leider hat deren Firma die Beiden wegrationalisiert. Von der Sorte hätte ich auch eine ganze Hand voll einziehen lassen.
     
  8. Andres

    Andres
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    • Wenn die Wohnung an einen Mieter mit Erlaubnis zur Untervermietung vermietet ist, schuldet er die Miete alleine.
    • Ist die Wohnung gemeinschaftlich an alle Bewohner vermietet, schulden alle gemeinsam die ganze Miete und du kannst jeden Einzelnen unbeschränkt in die Pflicht nehmen, d.h. von jedem einzelnen (bzw. von dem, bei dem du die besten Chancen siehst) die gesamte Miete fordern.
    • Sind einzelne Zimmer vermietet, schuldet jeder nur die Miete seines Zimmers.

    Aus praktischer Sicht habe ich nichts dagegen, wenn die Miete in Teilbeträgen bei mir ankommt. Ich weise in solchen Fällen aber darauf hin, dass die Bewohner trotzdem selbst verantwortlich sind, dass die vereinbarte Gesamtmiete pünktlich bei mir ist.
     
  9. #8 Pharao, 02.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.07.2015
    Pharao

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    Hi,

    wenn alle HM sind, dann kannst du m.E. schon verlangen, das die Miete (egal von wem) in seinem Stück kommt. Grundsätzlich muss aber nicht der Mieter die Miete zahlen, sondern zum Zeitpunkt x muss einfach die Miete überwiesen sein. Von wem die letztlich kommt, spielt eigentlich keine Rolle, es muss nur zuortbar sein. Sollten die Mieter zB die Miete mal schuldig bleiben und Briefe, ect. bringen nix, dann kannst du dir raussuchen, von welchen HM du sie einfordern willst.

    Das mit den NK versteh ich so nicht. Wenn alle HM sind, gibt es eine NK-Abrechnung an alle. Wie die das untereinander klären wer welchen Anteil davon bezahlt, das kann dir doch egal sein.

    Ich schon, weil mein selber geschriebenes Buchungsprogramm damit nicht fertig wird und ich jedes mal dann einen Warnhinweis erhalte und selber nachrechnen muss, ob die Gesamtmiete bezahlt wurde. Ich bin hier zwar schon die ganze Zeit auf der suche nach einer Lösung, aber irgendwie bekomm ich das nicht hin. Gleiches Problem habe ich aber auch, wenn Mieter zu früh bezahlen, also im Vormonat. Allerdings ist das Problem ohne Nachrechnen leicht zu sehen, also nicht so schlimm.
     
  10. Ansal

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    Ja, brauch micht dann nicht kümmern, aber da es halt so oder so eine Abrechnung gibt in der jedes Zimmer/ Heizkörper aufgeführt ist, können die Mieter das ja auch nutzen um ihren persönlichen Verbrauch zu ermitteln.
     
  11. #10 anitari, 02.07.2015
    anitari

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    Das halte ich für die schlechteste aller Varianten. Einen Mietvertrag mit 4 - 5 Personen als Mieter. Da sind Probleme vorprogrammiert.

    Dem einen oder anderen könnte das WG-Leben doch nicht so gefallen. Dann kommt er allein nicht aus dem Vertrag. Und einem von den Personen kannst Du im E-Fall auch nicht einzeln kündigen.
     
  12. Ansal

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    Ich habe grob im Internet nach Mietverträgen für Wohngemeinschaften geschaut und da war das durch Absätze wie:
    "Kündigt nur ein Teil der Mietparteien, wird ein neuer Nachfolgevertrag mit den verbleibenden und den neu hinzukommenden Mietparteien geschlossen." geregelt.
    Klingt für mich ausreichent. Meine Gedanken dazu waren:
    In Fall einer gemeinsammen Vermietung, müssten ja auch die anderen Mieter den Mietausfall der werfallenden Mietpartei auffangen. Oder sehe ich das falsch.
    Vermiete ich nur die jeweiligen Zimmer, jeder zahlt und ist haftbar für seinen Teil, hat der Rest kein großes Intresse schnell wieder Mitmieter zu suchen. Und ich den Mietausfall.

    Dazu war in den Mietverträgen die ich quer gelesen habe nichts extra aufgeführt. Ich würde dazu noch extra etwas in den Vertrag aufnehmen wollen.
     
  13. #12 Pharao, 02.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.07.2015
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    Hi,

    deswegen wäre es m.E. auch Sinnvoll hier Mieter zu haben, die so was auch auffangen können ohne deswegen gleich finanzielle Probleme zu bekommen. Wenn das ganze nur klappt, wenn die volle Besetzung steht, dann finde ich das schon etwas gewagt.

    Vorsicht ! Nicht alles was man in einen MV reinschreibt, muss gültig sein. Und das zählt häufig, wenn das eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters wäre/ist. Mal ganz abgesehen davon, deine Kündigungsgründe sind als Vermieter eh sehr eingeschränkt.

    Auch mit so was wäre ich vorsichtig im MV, denn wenn du denen pauschal immer einen "Austausch" erlaubst, wirst du im schlimmsten Fall so eine WG nicht mehr los. Zum Schluss können im Fall der Fälle ggf. dann komplett andere Mieter drinnen wohnen und kein Ende in Sicht. Das ist dann im Endeffekt genau das gleiche, wie in Post #4 schon angedeutet.

    M.E. ist es hier besser so was nicht mit aufzunehmen, sondern ggf. lieber von Fall zu Fall Einzelentscheidungen zu treffen.

    Dir muss/sollte vorab klar sein, was für Folgen deine schriftlichen Zusagen bzw. Vereinbarungen haben können. Jetzt magst du das evtl. noch anders sehen, weil du die Mietinteressenten gerade mal für 5 min. kennengelernt hast und ggf. als nett empfindest, aber wie sieht das in x Jahren aus, zB wenn das Mietverhältnis nicht so "toll" läuft wie gedacht? Dann wirst du dich evtl. tierisch über solche schriftlichen Zusagen/Vereinbarungen ärgern :91:

    Bitte nicht falsch verstehen, ich will hier keinem Mieter was böses unterstellen, aber wie ein Mietverhältnis tatsächlich wird, das lässt sich i.d.R. frühestens nach ein paar Monaten bzw. Jahren abschätzen und letztlich erst bei Auszug wirklich sicher sagen.
     
  14. Duncan

    Duncan
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    Lass den Mietvertrag lieber von jemandem machen, der weiß was er da tut.
    Oder Sepultura, da ist dann nur wichtig, dass die Mieter FTTH bis ans Bett haben...
     
  15. #14 Pharao, 02.07.2015
    Zuletzt bearbeitet: 02.07.2015
    Pharao

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    - oder die Miete in Raten gezahlt werden kann
    - oder die Miete erst zum 30. fällig wird - Juhu, dann wohnt man ja im Februar kostenlos :84:
    - oder ... usw. ...


    Sorry, aber ich kann "ES" nicht mehr ernst nehmen.
     
  16. #15 anitari, 03.07.2015
    anitari

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    Um Himmels Willen! [​IMG]

    Das ist ja auch Aufgabe des Vermieters, nicht der Mieter.

    Weil das rechtlich nicht möglich ist, selbst wenn Du einen Passus rein bastelst.

    So ist es.
     
  17. Ansal

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    OK, danke für die Meinungen. Ich bin mir zwar immer noch nicht ganz kar wie wir das machen. Aber es ist ja auch noch nicht klar, ob es eine WG wird oder doch wieder eine Familie.
    Ich habe eine Anwältin für Immobilienrecht im Bekanntenkreis, die ich dann eh noch mal drüber schauen lasse. Also ganz so naiv gehen wir doch nicht ran. :zwinkernd004:

    Intressant ist das ich in unserem Bekanntenkreis von ehmalingen WG-Bewohnern bzw. WG Vermieter, mehrheitlich die Antwort bekam das sie das genau so handhaben, alle stehen im Mietvertrag für die ganze Wohnung. Zum Teil gibt es ein Konto, auf das alle ihren Teil einzahlen und von dem per Dauerauftrag an der Vermieter überwiesen wird. Bei Auszug wird der Vertrag dann angepasst.

    Mit der Variante einzelne Zimmer zu vermieten kann ich mich nicht wirklich anfreunden. Ich habe keine Lust evtl. ständig neue Mieter zu suchen. Mietausfall könnten wir schon auffangen, das wäre nicht das Problem.
    Und wenn ich Mieter wäre...WG-Leben kann schon so recht schwierig sein, wenn dann der Vermieter mir noch irgendwen in die Wohnung setzen kann, dann ist doch Ärger / höhere Fluktuation vorprogrammiert.
     
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