Mietvertrag befristet oder unbefristet?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Jette_Andre, 29.05.2015.

  1. #1 Jette_Andre, 29.05.2015
    Jette_Andre

    Jette_Andre Neuer Benutzer

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    In einem teil sanierten Zweifamilienhaus im ländlichen Bereich sollen zwei Wohnungen an eine Mietpartei vermietet werden.
    Es handelt sich um eine Wohnung im Obergeschoss und eine Wohnung im Dachgeschoss. Letztere besitzt keine Sanitärräume, so dass beide Wohnungen als eine Mieteinheit vermietet werden sollen.
    In Planung ist, Abhängig von der finanziellen Situation, ein Anbau der Dachgeschosswohnung mit sanitären Anlagen sowie eine Sanierung des Treppenhauses. Beides erfolgt erst in einigen Jahren.

    Es gibt einige offen Fragen, für die Wahl des Mietvertrages (befristet oder unbefristet).

    1.
    Als Vermieter wohnen wir in einem Ferienhaus mit Wohnduldung, die aber von der Gemeinde widerrufen werden kann, so dass dann Eigenbedarf besteht. Dafür kann aber kein konkreter Zeitpunkt genannt werden.

    2.
    Kann für die vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen, der Mietvertrag befristet werden?
    Auch dafür kann kein konkreter Zeitpunkt genannt werden.

    3.
    Ist eine Befristung auch nur für eine der Wohnung möglich?

    4.
    Ist der Mieter kündbar im Falle eines unbefristeten Vertrages bei den erwähnten Sanierungsmaßnahmen?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Ich sehe keine Frage, also muss ich mir eine ausdenken.
    Frage: Müssen wir dann unsere Wohnung verlassen?
    Antwort: Nein. Es liegt eine Wohnnutzung mit Wissen und sogar Duldung vor. Ihr genießt den vollen Kündigungsschutz. Das wäre ja auch noch schöner, wenn man den einfach so unterlaufen könnte.


    Ja. "Umfassende Sanierung" ist einer der Gründe, wegen der man einen Mietvertrag zwar nicht kündigen aber befristen darf.


    Das ist ein Problem. Der Zeitpunkt muss bei Vertragsschluss genannt werden - wie will man sonst das Mietverhältnis befristen? "Bis uns einfällt, dass wir sanieren wollen"?


    Mal unabhängig davon, ob das möglich ist: Wer schließt denn bitte einen Vertrag ab, bei dem irgendwann im Lauf des Mietverhältnisses die halbe Wohnung wegfällt?


    Nein.
     
  4. #3 Jette_Andre, 29.05.2015
    Jette_Andre

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    Welche Rechte als Vermieter habe ich, wenn ich Sanierungsmaßnahmen im Haus vornehmen will und der Mieter (unbefristeter Mietvertrag)
    nicht kündbar ist bzw. der Mieter eine Kündigung ablehnt?
     
  5. #4 Jette_Andre, 29.05.2015
    Jette_Andre

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    Zitat: "Mal unabhängig davon, ob das möglich ist: Wer schließt denn bitte einen Vertrag ab, bei dem irgendwann im Lauf des Mietverhältnisses die halbe Wohnung wegfällt?"


    Antwort:
    Es sind zwei Wohnungen, die als eine Wohneinheit vermietet werden soll, weil in der Dachgeschosswohnung keine Sanitärräume vorhanden sind und diese Wohnung deshalb allein nicht vermietbar ist.
     
  6. #5 Glaskügelchen, 29.05.2015
    Glaskügelchen

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    Kaum welche, aber du könntest den Zeitpunkt der Sanierung planen. Verzögert sich die Sanierung, ist eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags bis zur tatsächlichen Sanierung möglich. So zumindest verstehe ich §575 BGB/3.
     
  7. Andres

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    Das kommt auf die genaue Art der Maßnahme an. Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter dulden, aber eine Erhaltungsmaßnahme liegt nicht vor, wenn man zusätzliche Sanitärräume herstellt. Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter meist dulden - das wäre hier zutreffend, wenn durch die Sanitärräume eine Erhöhung des Gebrauchswerts eintritt. Ob das der Fall ist, d.h. ob die Mietsache durch ein zweites Bad tatsächlich aufgewertet wird, ist im Einzelfall festzustellen.

    Ansonsten hat vor allem der Mieter Rechte: Sollte keine Modernisierung vorliegen, muss er die Maßnahme gar nicht dulden. So oder so darf er die Miete mindern, wenn seine Nutzung der Mietsache irgendwie eingeschränkt werden sollte, was garantiert passiert. Du hast die Baufreiheit auf eigene Kosten und eigenes Risiko herzustellen. Der Mieter muss also keinen Finger krumm machen und darf erwarten, dass alles (mindestens) so hinterlassen wird, wie es vorgefunden wurde.


    Ich meinte das aus Mietersicht.


    Du schreibst oben von "finanzieller Situation". Gibt diese Situation wirklich nicht her, dass man den Umbau (oder wenigstens die Abtrennung der DG-Wohnung zum späteren Ausbau) sofort vornimmt? Derartige Maßnahmen würde ich nicht freiwillig im laufenden Mietverhältnis vornehmen - das gibt nur Ärger.
     
  8. Duncan

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    Ärger bedeutet es kostet Geld. Ich würde das Risiko in Geldwert deutlich höher bemessen als die möglichen Mieteinnahmen durch die zusätzliche Vermietung der unfertigen DG-Whg.. Will sagen, leerstehen lassen ist wahrscheinlich deutlich billiger, so es sich nicht um Ewigkeiten handelt. Also wie ist das Zeitfenster im Hinterkopf? Eher 2-3 Jahre oder doch eher 30 oder 40 Jahre?
     
  9. #8 Jette_Andre, 30.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 30.05.2015
    Jette_Andre

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    In der Region gibt es sehr viel Leerstand. Unser Haus stand 10 Jahre leer und ist schwer vermietbar aufgrund der Teilsanierung.
    Wir sind also froh, dass wir einen Mieter haben. Ohne Vermietung, fehlt das Geld für die vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen.
    Wir denken, dass es sich um einen Zeitraum von bis zu 10 Jahren handelt.
     
  10. RMHV

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    Dann denke doch einfach mal weiter... Wenn die Wohnungen beide gemeinsam vermietet sind, besteht kein akuter Bedarf für den angedachten Umbau und damit auch keine zwingende Notwenigkeit, jetzt schon Vorkehrungen für eine mögliche Beendigung des Mietverhältnisses zu treffen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann man neu entscheiden.

    Wer Probleme mit der Vermietung hat sollte den Vertragsabschluss heute vielleicht nicht dadurch gefährden, dass er heute schon Probleme lösen will, die vielleicht in 10 Jahren entstehen.
     
  11. #10 Jette_Andre, 30.05.2015
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    Wir möchten die Wohnungen irgendwann getrennt von einander vermieten, daher ist die Sanierung schon notwendig, zumal die Miete auch gemindert angeboten wird. Wir denken, das wir mit einem befristeten Mietvertrag auf der sicheren Seite sind.
     
  12. #11 Newbie15, 30.05.2015
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    Aber nur dann, wenn ihr den Vertrag rechtssicher befristet hin bekommt und dann auch noch einen Mieter findet, der ihn unterschreibt. Du schreibst was davon, dass ihr einen Mieter habt. Auch für einen befristeten Vertrag? Bei so viel Leerstand ist das fraglich, außer ihr vermietet wirlich billig. Das Problem bei befristeten Verträgen ist nämlich normalerweise, dass der Mieter auch nicht kündigen kann. Das kann man zwar vereinbaren, aber dann steht ihr evtl in 8 Jahren da und seid auf einen Mieter angewiesen, wegen der finanziellen Geschichte, der einen Vertrag auf zwei Jahre befristet unterschreibt. Auch nicht unbedingt leichter, wenn nicht gerade echter Wohnungsmangel herrscht. Oder ihr müsst halt gerade dann sanieren, wenn der Mieter eben auszieht.

    Außerdem könnt ihr bei einem befristeten Vertrag definitiv nie während der Vertragslaufzeit wegen Eigenbedarf kündigen. Kann ja auch sein, dass ihr den Eigenbedarf aus anderen Gründen anmelden müsst.

    Ich denke, es ist einfacher, ihr macht einen normalen Mietvertrag und geht davon aus, dass der Mieter, wie meistens der Fall, irgendwann auszieht und könnt dann sanieren. Je nachdem, wie schnell das ist eben ein bisschen früher oder später. Oder ihr sucht euch dann noch mal einen Mieter mit einem befristeten Vertrag zu einem planbaren Datum und nicht so langer Laufzeit. Oder ihr einigt euch dann auf einen Aufhebungsvertrag, wenn der Mieter trotz herkommlicher Mieterhöhungen, Modernisierungen und verbundenen Mieterhöhungen immer noch bleiben will. Natürlich besteht ein gewisses Risiko dabei, aber das hat man immer, wenn man vermietet.
     
  13. Duncan

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    Und was spricht dagegen an den jetzigen Mietkandidaten unbefristet zu vermieten und die Sanierung aufzuschieben aus bis wann auch immer der Mieter freiwillig auszieht? Egal ob in 5, 10 oder 15 Jahren? Das Geld für die Sanierung kann man ja so oder so beiseite packen. Bei dem Zeitfenster kommt es doch auf ein oder 2 Jahre auch nicht mehr an. Danach wird halt saniert und getrennt an 2 Parteien vermietet.

    Befristete Mietverträge sind schon fast die hohe Schule des Wohnraummietrechts, die bekommen auch gestandene Verwalter gerne mal verbaselt.
     
  14. #13 Sepultura, 31.05.2015
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    Auch bei negativen EZB Zinsen? Die Inflation frist doch das Geld in diesen Tagen auf.:unsicher038:
     
  15. Syker

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    Er sprach von Geld beiseite legen und nicht auf die Bank legen ;-)
     
  16. #15 Sepultura, 31.05.2015
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    Dir ist schon bewusst, dass 0% Zinsen heißt, dass du Geld verlierst? Wenn du 100 EUR heute sparst bei 0% und 1% Inflation, bedeutet das, du hast in einem Jahr Geld im Wert von 99 EUR (Heute)
     
  17. #16 Newbie15, 31.05.2015
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    Wenn es so sinnlos ist, Geld anzulegen, kannst du dir ja eigentlich auch deine erste Immobilie kaufen. Wenn es ja so einfach ist, ohne Eigenkapital eine größere Finanzierung zu bekommen und man die dann auch locker bezahlen kann. Gute Konditionen im Moment bekommt nur, wer entweder ordentlich Eigenkapital mitbringt oder eine noch bessere Bonität durch bereits vorhandenes Vermögen hat ( wi die 10. Immobilie, wenn der Rest schuldenfrei ist oder zumindest fast) und dann auch noch kräftig tilgen kann. Ansonsten sind die 1-2% nicht zu kriegen.
     
  18. Duncan

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    Und dir ist schon bewusst, dass Handwerker heute, wie auch in 10 Jahren, ganz sicher nicht für Gotteslohn arbeiten werden? Also muss ich ausreichende Rücklagen bilden, um solche Arbeiten vornehmen (lassen) zu können. Langfristig sichert mir nur dies die Mieteinnahme. Verluste in der Kaufkraft muss ich halt entsprechend einkalkulieren.

    Aber z.Bsp. 150T€ für nen neues Dach muss ich halt irgendwie ansparen, dass klappt nicht aus der Portokasse.
    Wann wolltest du nochmal deine erste eigene Wohnung kaufen? Weil bei diesen ach so günstigen Zinsen da bekommst die Wohnung doch quasi inflationsbereinigt geschenkt. :finger008:

    :huepfend012:
     
  19. #18 Sepultura, 31.05.2015
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    Weißt du, was ein Kredit ist? Warum finanzierst du es nicht American Style? Schulden aufnehmen und hoffen, dass es nicht schiefgeht!
     
  20. Duncan

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    Ja. Nach meinen Erfahrungen etwas ganz Tolles, wenn man es nicht braucht. Da er grundsätzlich teurer ist als aus dem Ersparten zu finanzieren, bin ich sehr froh, wenn ich keinen benötige. Weißt du auch was er bedeutet? Thomas Paine: Kredit ist schlummerndes Misstrauen.
    Weil ich weiß, dass es ganz sicher schief geht?

    Was macht nochmal deine von dir finanzierte Immobilie? Ich habe letzte Woche neue Grundbuchauszüge(Eintragung) bekommen und nächste oder übernächste Woche müssten nochmal welche kommen, Rechnung des Grundbuchamtes ist schon überwiesen. :musik012:
    Ohne Kredit. Aber du wirst mir sicher gleich erklären, was ich falsch mache und du so toll richtig...
     
  21. Syker

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    Hallo sepultura,

    Dir ist schon klar, das das heute bei fast allen sicheren SparFormen der Fall ist?

    Und wenn negativ Zinsen kommen wird es noch schlimmer, und darauf (auf die negativ Zinsen) bezog sich mein Beitrag.

    Stichwort Verlusstminimierung

    VG Syker
     
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