Mietvertrag bevor man im Grundbuch steht

Diskutiere Mietvertrag bevor man im Grundbuch steht im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen ich hoff ihr könnt mir helfen. Hab über die Suche keinen Fall gefunden der auf mich zutrifft. Also ich hab im September 2017 einen...

  1. Joeee

    Joeee Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen ich hoff ihr könnt mir helfen. Hab über die Suche keinen Fall gefunden der auf mich zutrifft.
    Also ich hab im September 2017 einen Notartermin gehabt für den Kauf einer Wohnung, die kaufpreiszahlung sollte zum 30.oktober 2017 sein, hat sich um 8 Tage verschoben also zu November 2017.
    Im Oktober 2017 bin ich aber zu der Wohnung und hab mit den Mietern einen neuen Mietvertrag gemacht (vorher angekündigt), ich weiß das mussten sie nicht - haben sie aber. Jetzt wollen sie den Mietvertrag anfechten weil ich den zu einem Zeitpunkt gemacht hab als ich noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Ich hab auch keine schriftliche zustimmung vom Verkäufer gehabt o.ä.
    Ich hab den Mietvertrag aber vordatiert zu November 2017.
    ich hoff ihr könnt mir helfen. Vielen Dank schonmal
     
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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Joeee,
    gibt es bei Deinen Datennennungen auch Tag des Monats, heute bspw. 19. November?
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Die Begründung wäre interessant, denn ich sehe durchaus Chancen für den Mieter. Ist mit dem neuen Vertrag gleichzeitig der alte aufgehoben worden, über den du ja zu diesem Zeitpunkt (und wahrscheinlich noch nicht einmal jetzt) verfügen konntest, könnte man zumindest über Irrtum (§ 119 BGB) und vielleicht sogar über Täuschung (§ 120 BGB) nachdenken. Diese Fragen stellen sich noch viel drängender, wenn der alte Vertrag gar nicht aufgehoben wurde.

    Neben der Anfechtung müsste man sich auch Gedanken machen, ob die Mieter diesen neuen Mietvertrag einfach kündigen können, ggf. sogar fristlos.


    Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit löst ein solcher "Besuch" ein Widerrufsrecht des Mieters aus. Ist der Mieter darüber korrekt belehrt worden? Hier lauert ein weitere Ansatz für den Mieter, aus diesem Vertrag herauszukommen.


    Nein. Erstens können und dürfen wir die Rechtslage hier im Forum nicht in der Tiefe erörtern (Rechtsberatung), zweitens ist es für die wirklich guten Ratschläge längst zu spät. Die wären gewesen:
    • Zuerst die Rechtslage beim Wechsel der Vertragsparteien verstehen, dann handeln.
    • Erstkontakt mit dem Mieter gut planen, denn er prägt sehr wahrscheinlich den Rest des Mietverhältnisses.
    • Vor dem Grundbucheintrag gegenüber dem Mieter die Füße stillhalten, zumindest sofern man keine Vollmacht des Verkäufers hat.
    Jetzt muss man sich eben mit den frisch geschaffenen rechtlichen Problemen befassen.
     
  5. #4 immobiliensammler, 19.11.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Tut mir leid, wenn ich Dir eine Illusion nehme, aber Du wirst wohl auch im November 2017 nicht im Grundbuch stehen. Ist der Grunderwerbsteuerbescheid schon eingegangen und wurde die Grunderwerbsteuer bereits bezahlt? Vor Zustimmung des Finanzamtes erfolgt nämlich auch keine Umschreibung.

    Je nach Grundbuchamt kenne ich Zeiten von 3 - 9 Monaten für die Eintragung des neuen Eigentümers.
     
  6. Joeee

    Joeee Neuer Benutzer

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    Ohne Begründung. Einfach ein neuen mietvertrag gemacht.
    Ich denke nicht das es ein Haustürgeschäft war weil ich mich eine Woche vorher angekündigt hab.
     
  7. #6 immobiliensammler, 19.11.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Spielt für das Haustürgeschäft keine Rolle!
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 19.11.2017
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    Na du bist ja lustig...
    Dann klapper mal irgendwelche Mehrfamilienhäuser ab und mach überall neue Mietverträge ohne Eigentumsnachweis oder Vollmacht dazu.
    Aber wundere dich nicht, wenn dann die rechtmäßigen Eigentümer der Wohnungen Strafanzeige erstatten!


    Oha, du definierst also auch ganz locker mal die Privatwohnung der Mieter zu deinen Geschäftsräumen um, mit der Begründung du hast dich vorher angemeldet.
    Tja, wenn das sooooo ist, ist das natürlich kein Haustürgeschäft...


    Mein Tip:

    Such dir schnell einen Anwalt. Mist gebaut hast du genug, daß es auch rechtlich ernsthafte Konsequenzen für dich haben kann.
    Und lass die Finger von Rechtsgeschäften, von denen du keine Ahnung hast. Man kann Fachleute damit beauftragen, wenn man sich nicht selber im Vorfeld aufschlauen will.
     
  9. Berny

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    Spielt keine Rolle, denn jeder kann als Vermieter einen Mietvertrag abschliessen. Dazu bräuchte er noch nicht einmal die Vollmacht des (noch nicht) Eigentümers.
     
  10. Joeee

    Joeee Neuer Benutzer

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    Ok hab ich also alles richtig gemacht oder nicht? Bin etwas verwirrt jetzt.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 19.11.2017
    ehrenwertes Haus

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    Warum verwirrt?

    Du hast doch alle offensichtlichen Fehler gefunden, die man machen kann und hast alle Fehler erfolgreich umgesetzt. Fehler vermeiden sieht anders aus.
    Jetzt musst du nur noch die kleineren Fehler mit harmloseren Folgen finden und befolgen.


    Nur die Sache wie man es richtig machen kann, die meidest du wie der Teufel das Weihwasser.
     
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  12. #11 Ich-bin-es, 19.11.2017
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    Na ja, blöd gelaufen würde ich sagen. Da hast Du schlechte Karten. Warum wolltest Du eigentlich einen neuen Vertrag mit den bisherigen Mietern machen? Also klingt so als wohnten die bereits da. Wenn Du einen neuen Vertrag machen wolltest, dann gabs da sicher Dinge zu Deinen Gunsten. Richtig? Nun schnallt das der Mieter und geht dagegen an. Doof gelaufen. Allerdings besteht der alte Vertrag ja noch. Wenn der neue nicht gilt, gilt noch der alte und in den steigst doch ein.
     
  13. Joeee

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    Ja aber ich hab doch einen neuen Mietvertrag gemacht und inzwischen bin ich im Grundbuch eingetragen
     
  14. #13 Gewohnheitstier, 19.11.2017
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    Und? Hattest du zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Recht über fremdes Eigentum einen Vertrag zu schließen? Zum 8. November ist ja lediglich der Kaufvertrag ,wirksam' geworden. Der Eintrag im Grundbuch ist wieder eine andere Geschichte. Hattest du eine entsprechende Vollmacht, zum Beispiel laut Kaufvertrag?

    Worauf gründet dein Anspruch, dass der Vertrag gültig sei? Worauf gründet der Widerspruch der anderen Vertragspartei?

    Ist der neue Vertrag wirklich so viel besser für dich, als dass du es auf einen Streit ankommen lassen willst?

    Nebenher kann man sich noch damit beschäftigen, ob es nun ein Haustürgeschäft war oder nicht und ob der geschlossene Vertrag entsprechendes vorsieht.

    Eine detaillierte Zeitlinie würde die Nachvollziehbarkeit übrigens erhöhen.
     
  15. Berny

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    ... wie ich es bereits im zweiten Posting schrieb. Hat der TO allerdings bis jetzt noch nicht geschafft...
     
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  16. #15 anonym2, 20.11.2017
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    Hallo Andres,

    Das Widerrufsrecht würde - falls in diesem Fall überhaupt- nur für Verträge zwischen Unternehmer und Verbraucher gelten.
    Ist der Fragesteller Unternehmer?

    Für Mietverträge gibt es übrigens KEIN Widerrufsrecht, es sei denn, der Mieter hat die Wohnung vorher NICHT besichtigt.

    Soweit mein -unverbindlicher- Kenntnisstand;)

    Viele Grüße,
    anniroc9
     
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    Hä?
    Ich darf doch jederzeit eine x-beliebige Mietsache vermieten. Ich muss nur bedenken, dass der Mieter auch einen Anspruch auf die Mietsache hat. Solange ich dem Mieter die Mietsache (die mir gar nicht gehören muss!) zur Verfügung stellen kann, ist doch alles okay.
    Ein Eigentumsnachweis oder eine Vollmacht ist keinesfalls nötig. Meinem Vermieter gehörte die Mietsache auch nicht, wie ich im Nachhinein festgestellt habe. Trotzdem war es vollkommen legal, dass der Sohn mir die Wohnung, die seiner Mutter gehörte, vermietet hat.
     
  18. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Du hast alles, was man auch nur falsch machen kann, falsch gemacht.
    Und dass du "verwirrt jetzt" bist, merkt man. Wie alt bist du, dass du es nötig hast, Beiträge in einem solchen Stil zu schreiben?
     
  19. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ja, das hatte er.
    Man darf durchaus fremdes Eigentum vermieten. Auch ohne Vollmacht, etc.
     
  20. #19 Gewohnheitstier, 20.11.2017
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    Ja, hast recht. Stellt sich dann aber die nächste Frage, wie es sich mit dem bisherigen Mietvertrag verhält. Der wurde nur vielleicht wirksam gekündigt. Spätestens an der Stelle bin ich raus.
     
  21. #20 BHShuber, 20.11.2017
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    Hallo,

    Kauf bricht Miete nicht, dieser Grundsatz ist gesetzlich verankert, doch es gibt Ausnahmen.

    Wenn, sich der Mieter mit dem Abschluss eines neuen Mietvertrages einverstanden erklärt, mit Unterschrift.
    Wenn, eine damit einhergehende Mieterhöhung im gesetzlich zulässigen Rahmen bewegt.
    Wenn, der Abschluss nicht erzwungen wurde mit z. B. Androhung einer Eigenbedarfskündigung
    Wenn, der Mieter in Vollbesitz seiner Geistigen Kräfte handelte.

    Offensichtlich, ist hier ein Vermieter seinem Unwissen (eine Absicht möchte hier nicht unterstellt werden) und ein Mieter seiner Unwissenheit unterlegen.

    Im Normalfall und mit nachweisbarer Unterschrift des Mieters würde der Mieter wohl bei einem Verfahren verlieren, hier allerdings, war der Vermieter aufgrund des fehlenden Nachweises als neuer Eigentümer und Vermieter etwas zu voreilig, was aber nicht zur Ungültigkeit des neuen Mietvertrages führt.

    Was diesem das Genick brechen wird, ist die einvernehmliche Aufhebung unter Umständen Beendigung des alten Vertrages, zwei rechtsgültige Mietverträge muss der Mieter nicht hinnehmen, so bleibt die Gültigkeit des alten Mietvertrages der Streitpunkt bei der Geschichte.

    Insofern hier sehr voreilig gehandelt wurde, der alte Mietvertag nicht beendet, stehen die Chancen für die Anfechtung von Seiten des Mieters auf keinem schlechten Blatt, abzuwarten ist allerdings, ob er handelt.

    Was aber an der Beendigung des alten bestehenden Mietvertrages wenig ändert, es sei denn, was nicht anzunehmen ist, der Mieter wäre bereit mittels Aufhebungsvereinbarung einvernehmlich diesen aufzugeben!

    Zusammenfassend, es kann kein neues vertragliches Mietverhältnis hergestellt werden, wenn noch ein rechtsgültiges Mietverhältnis besteht!

    Gruß
    BHShuber
     
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