Mietvertrag erstmals ohne Makler - viele Fragen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Gast, 21.05.2015.

  1. Gast

    Gast Gast

    Hallo an alle, ich vermiete in der nächsten Zeit meine derzeit von mir bewohnte Wohnung. Diese Wohnung hatte ich schon einmal vermietet, damals war ein Makler zuständig und dieser hatte auch die Mietverwaltung übernommen. Aus Kostengründen werde ich mich nun um alles selbst kümmern. Knackpunkt ist der, dass ich 400 km vom Objekt wegziehe. Aus diesem Grund möchte ich auf jeden Fall einen beidseitigen Kündigungssauschluss vereinbaren. Der sieht so aus:
    1. Mietbeginn

    Das Mietverhältnis beginnt am xxxxxxx. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.
    Das Recht der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wird für die Dauer von 4 Jahren ab Abschluss des Mietvertrages für beide Parteien ausgeschlossen.
    Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig.


    Besonders wichtig ist auch der Punkt sonstige Vereinbarungen:

    § 21 Sonstige Vereinbarungen

    1. Die Wand-und Bodenfliesen in Bad/WC und Küche dürfen nicht angebohrt werden.

    2. Alle Wohnungstüren sowie die Türzargen dürfen weder beklebt noch angebohrt werden und es dürfen keine farblichen Veränderungen vorgenommen werden.

    3. Die Mieter verpflichten sich, während der Dauer des Mietverhältnisses eine private Haftpflichtversicherung abzuschließen oder nachzuweisen.

    4. Der Mieter wurde darauf aufmerksam gemacht, dass in der Umgebung des „Wohnparks“ Baumaßnahmen durchgeführt werden könnten. Während einer evtl. Bauphase können aufgrund baulicher Behinderungen (Lärm, Staub etc.) keine Mietkürzungen vorgenommen werden.

    5. Der Mieter übernimmt die Gartenpflege. Er verpflichtet sich, den zu seinem Mietobjekt gehörenden Gartenanteil und die Terrasse zu pflegen. Das bedeutet im einzelnen:
    - Rasen wässern und mähen,
    - Unkraut jäten und Laub beseitigen,
    - Hecken und Sträucher wässern und schneiden. Zu schneiden sind jeweils die Hecken links und rechts zu den neben liegenden Gärten, einseitig, also nur auf der zum Mietobjekt gehörenden Seite. Die Sträucher an der Grenze zum im Süden liegenden Gemeinschaftseigentum sind vom Mieter beidseitig zu schneiden.




    - Ein weiteres Thema bei dem ich mich noch ein bisschen schwer tue, ist, wie ich mich am Telefon verhalten soll. Welche Fragen sollte ich unbedingt schon am Telefon stellen? Wie "umschiffe" ich die doch meist zuerst gestellte Frage "wo ist denn die Wohnung"? Ich möchte nicht sofort ALLES von der Wohnung erzählen, sondern eigentlich erstmal wissen, mit wem ich es denn zu tun habe.

    - Wie gehe ich mit Maklern um, die sich auf meine Anzeige hinmelden? Hole ich die trotz Gesetzesänderung mit ins Boot oder lasse ich es ganz bleiben.

    Ich bin mir sicher, das die "alten Hasen" hier, bestimmt wissen, wie es zu machen ist.

    Es wäre nett, wenn ich Antworten von Euch bekäme.

    Viele Grüße kabi
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 dots, 21.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 21.05.2015
    dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Würde mich wundern, wenn das so gültig wäre.


    Das heißt, der Mieter darf nicht wegen der defekten Heizung mindern, solange gebaut wird?
    Sowas ist bestimmt nicht gültig/zulässig.

    Und was ist mit der Oberseite? Oder soll das alles ins unermessliche nach oben wachsen?

    Okay, ich würde dann ein mal im Jahr den Rasen mähen und danach 2 Gießkannen Wasser verteilen. Damit habe ich meine Pflicht erfüllt.

    Unterm Strich kann man hier durchaus die Intention erkennen. Ich könnte es nicht besser formulieren, aber so ist das unterm Strich Mist, weil das Ziel nicht erreicht wird.
     
  4. #3 anitari, 21.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 21.05.2015
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Unwirksam da ein gegenseitiger Kündigungsverzicht maximal 45 Monate ab Vertragsabschluß zulässig ist.

    unwirksam

    unwirksam

    unwirksam

    Mein Rat kauf einen Mietvertrag bei Haus & Grund oder noch besser werde dort Mitglied.

    Warum willst Du die Frage umschiffen? Spätestens wenn der Interessent sie besichtigen möchte mußt sagen wo sie ist.

    Erste Frage die ich immer, durch die Blume, stelle ist die nach dem Beruf der Tätigkeit.

    2. Frage wo man denn zur Zeit wohnt und warum man umziehen will.

    3. Frage nach, wenn nicht vom Interessenten selbst kommt, evtl. Hund(en).
     
  5. #4 Newbie15, 21.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 21.05.2015
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Wenn das der Markt hergibt.

    Die Frage ist hier auch, ob das so gültig ist. Solange der Mieter die Tür wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen kann, kann dir das doch egal sein.
    Kannst du nicht wirksam vereinbaren. Das ist immer noch Sache des Mieters, zumal du davon eh nicht wirklich etwas hast, denn Schäden an Mietwohnungen sind nur selten überhaupt abgedeckt. Ob der Mieter das für nötig hält oder nicht, geht dich nichts an.
    Geht es hier um eine bestimmte Baumaßnahme? Ansonsten: Pauschale Vereinbarungen sind unwirksam.

    Dazu die wichtigste Regel: Lage, Lage, Lage

    Die Frage nach der Lage ist für die meisten die alles entscheidende. Ich habe schon bei vielen Häusern und Wohnungen direkt abgesagt (egal ob Miete oder Kauf), weil mir nach Nennen der Adresse klar war, dass es eh nicht in Frage kommt. Ich habe gewisse Ansprüche und von denen weiche ich keinen cm ab. Deshalb frage ich auch grundsätzlich als allererstes nach der Adresse. Wenn die nicht passt, brauche ich keinerlei Angaben von mir machen, keinen Besichtigungstermin etc, weil es für alle verschwendete Zeit ist.

    Wenn du diese Frage vermeiden willst, solltest du die ungefähre Lage ggf. schon gleich nennen. Angaben zur Lage sind schon hilfreich, damit Interessenten sortieren können. Ein Interessent braucht auf Anzeigen mit "zentrale Lage, Nähe Bahnhof..." erst gar nicht reagieren, wenn er nun mal eine ruhige Randlage möchte.
     
  6. #5 anitari, 21.05.2015
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Markt ist egal, die Rechtsprechung zählt. Und die sagt mehr als 45 Monate ab Vertragsabschluß ist unzulässig bzw. unwirksam.

    Mal davon abgesehen würde ich als Vermieter niemals einen so langen Kündigungsverzicht vereinbaren und als Mieter würde ich das schon gar nicht wollen. Maximal 2 Jahre.
     
  7. #6 Glaskügelchen, 21.05.2015
    Glaskügelchen

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    Die Punkte 1-4 halte ich ebenfalls für unwirksam. Zu Punkt 4 vielleicht noch: Meines Wissens nach darf man konkret anstehende Baumaßnahmen in der Umgebung aufmerksam machen. Das wäre dann ein konkreter Mangel für die Bauzeit, und der Mieter dürfte die Miete dann wegen des Baulärms nicht mindern, da er die Wohnung mit diesem Mangel angemietet hat. Mal kurz die Minderung für sämtliche vielleicht irgendwann anstehenden Baumaßnahmen auszuschliessen funktioniert nicht. Die Minderung selber sollte man auch nicht ausschliessen, sondern nur den konkret anstehenden Mangel benennen.

    Wo die Wohnung ist, sollte eigentlich schon in die Anzeige. Oder meinst du die genaue Adresse? Das wird am Telefon meist erst gefragt, wenn ein Besichtigungstermin ansteht. So meine Erfahrung.

    Meist frage ich nach Beruf, und für wie viele Personen gesucht wird. Das Alter kann man meist an der Stimme schon etwas abschätzen.
    Dann noch nach dem Grund für die Wohnungssuche. Und da ich bei den letzten Vermietungen sehr viele Anrufer hatte, die für ihre nicht der deutschen Sprache mächtigen Verwandten/Freunde angerufen haben, frage ich auch, ob sie für sich selber suchen.

    Entweder gleich "keine Makler" in die Anzeige schreiben, oder bei Anruf konkret nachfragen, wie sich das nach der Gesetzesänderung verhält. Da bin ich selber mal gespannt. Auf jeden Fall würde ich gleich ganz direkt sagen, dass du keinesfalls einen Vermittlungsauftrag erteilst.
     
  8. #7 Newbie15, 21.05.2015
    Newbie15

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    Ja, da hast du natürlich Recht und es ist ein wichtiger Hinweis. Hab ich nicht genau genug gelesen, dass da steht, dass erst nach Ablauf von 4 Jahren gekündigt werden kann. Genaugenommen stimmen aber auch nicht 45 Monate, weil da die 3 Tage im 46. Monat fehlen. ;).
     
  9. Gast

    Gast Gast

    Hm, Danke schon mal. :unsicher007:

    Also, das mit den 4 Jahren habe ich so gelesen. Wenn es bei 4 Jahren bliebe, wäre diese Formulierung wohl besser.

    Eine Kündigung ist erstmalig 3 Monate vor Ablauf des genannten Zeitraum mit der gesetzlichen Frist zulässig

    Sollte ich nur 2 Jahre vereinbaren, dann müsste mein erster Entwurf doch passen?!?!?!

    Die sonstigen Vereinbarungen Punkte 1-3 habe ich quasi vom alten Vertrag (dem vom Makler) abgeschrieben. :smile024:

    Oberseite Hecke???? Danke für den Tipp, vielleicht reicht ein Passus die Oberseite gem. der gesetzlichen Bestimmungen schneiden?

    Es gibt in der Nachbarschaft demnächst eine bestimmte bauliche Maßnahme, die sollte ich anführen, dann ist es nicht pauschal.

    Danke schon mal.
     
  10. Gast

    Gast Gast

     
  11. #10 anitari, 21.05.2015
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Auch nicht so wirklich gut.

    Besser so wie Du schon formuliert bzw. übernommen hast nur:

    Das Mietverhältnis beginnt am xxxxxxx. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit.
    Das Recht der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wird für die Dauer von 4 Jahren ab Abschluss des Mietvertrages für beide Parteien ausgeschlossen.
    Eine Kündigung ist erstmalig ZUM Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig.



    Kein Kommentar:91:

    Na dann nüscht wie hin. Die helfen auch rund um die Vermietung.
     
  12. #11 Glaskügelchen, 21.05.2015
    Glaskügelchen

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    Die Punkte sind auch meines Wissens nach nicht schädlich. Vielleicht führt die Aufnahme dieser Punkte tatsächlich dazu, dass der Mieter keine Löcher in die Fliesen bohrt. Gebunden ist der Mieter aber nicht daran.
    Zur Vermeidung von Bohrlöchern in den Fliesen kam hier mal der Tipp einfach alle möglichen Halterungsvorrichtungen selbst anzubringen. Du kannst dafür ja in die Fugen bohren. Und die wenigsten Mieter werden neben einem bereits vorhandenen Handtuchhalter noch einen zweiten oder dritten anbringen.
     
  13. Gast

    Gast Gast

     
  14. Gast

    Gast Gast

    omg, ich kenne mich mit diesen Funktionen hier nicht aus. :15::15::15: Zitieren und so.

    Tja, die Formulierungen. Danke anitari, Glaskügelchen und an die anderen auch.:wink002:

    Vermieten macht keinen Spaß! Mir zumindest nicht.... und NEIN, ich möchte nicht, das meine Fliesen angebohrt werden, da krieg ich die Krise.

    Hab auch noch eine Einbauküche, die ich mit vermiete und und und
     
  15. dots

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    *kopfklatsch*
    Ich bin nicht davon ausgegangen, dass man das ernst nehmen könnte, aber da es jetzt nunmal so ist:
    Wie ist denn die erwähnte "gesetzliche Bestimmung"?
    Was ist, wenn die nicht eindeutig ist? Was ist, wenn der Mieter die Hecke 10cm über dem Boden abrasiert, weil sich das mit den "gesetzlichen Bestimmungen" in Einklang bringen lässt? Oder wenn der Mieter gar nichts macht, weil es keine eindeutige "gesetliche Bestimmung" (was auch immer das sein soll) gibt?

    Ich hab mal irgendwo einen schlauen Spruch gelesen:

    Wenn man versucht, eine Lücke zu schließen, erhält man 2 neue Lücken (Übergangsbereiche).
    Das passt prima auf alle möglichen Regelungen.
    Je mehr du regelst, um so mehr Angriffsfläche bietest du und um so mehr Grau-/Übergangsbereiche schaffst du.
     
  16. #15 anitari, 21.05.2015
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    So ist es.
     
  17. Gast

    Gast Gast

    diese Bestimmungen gibt es hier, es sind in unserer Gemeinde 1,80 in der Höhe (zumindest so wie die Hecke gepflanzt ist)

    .........und ich hab mal gelesen, dass man nur über etwas reden (verhandeln) kann, was schwarz und weiß geschrieben ist, naaaaaa? wer hat das gesagt?

    Aber ich möchte Deinen Blutdruck nicht in die Höhe treiben, Danke Dir trotzdem. War nett und wieder mal sehr hilfreich.

    Foren und ähnliches sind nichts für mich .............
     
  18. #17 dots, 21.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 21.05.2015
    dots

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    Merkt man!


    Bisher ist hier noch jedem, der ordentlich gefragt hat, ordentlich geholfen worden. Du wirst nicht der erste sein, für den das nicht gilt.

    Kabi, sind die "Bestimmungen in eurer Gemeinde" denn gesetzliche Bestimmungen? Oder stehen die gar nicht im Gesetz, sondern in der Gemeindeverordnung oder wasweißichwo?

    Du kannst das noch so richtig und gut meinen, aber wenn es keine gesetzlichen Bestimmungen, aber "Bestimmungen in eurer Gemeinde" gibt, hast du ein Problem.
     
  19. Gast

    Gast Gast

    OK, Dots.

    Dann würde ich Dich bitten, mir alternativ einen Vorschlag bezüglich des § 21 Punkt 5 zu machen. Es hat Gründe, warum ich das gerne "geregelt" hätte.
     
  20. #19 Aktionär, 21.05.2015
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    Warum machst Du es dann?
    Wenn man keinen Spaß an der Sache hat gibt es doch zwei einfache Lösungen:
    1. Man schafft sich kein Vermietungsobjekt an bzw. wenn man eines (vererbt) bekommt verkauft man.
    2. Man bezahlt jemanden dafür sich um die Vermietung zu kümmern.

    Masochistische Neigungen durch Vermietung auszuleben lasse ich mal aussen vor. ;-)
     
  21. #20 AJ1900, 21.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 21.05.2015
    AJ1900

    AJ1900 Erfahrener Benutzer

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    Also ich kenne bislang keinen rechtssicheren Weg der einem davor schützt, das der Mieter nicht den Garten verkommen lässt, schön wäre es. Im grunde kann man nur dran bleiben und nerven, aber jemandem vorzuschreiben wann und wie oft er Rasen zu mähen hat, und zu wässern usw. wird halt nicht wirklich klappen.
    Gehen dann die Pflanzen ein hat das prizipiell schon mal gar nichts damit zu tun das der Mieten sie in 10 Jahren nicht ein mal gegossen hat, sondern die waren garantiert krank, und er hat Sie lediglich erlöst, sozusagen, da stellt sich dann immer das Beweisproblem.
    Andererseits kann man auch nicht erwarten das nun jeder einen grünen Daumen hat. Interessant wird es dann eigentlich erst bei Auszug, wenn du dokumentiert hast das es bei Mietebeginn noch einen Rasen und eine Buxbaumhecke vorhanden war, und nach dem Auszug nur nach Steppe vorherrscht und sich ein dürrer Strauch leise im Wind wiegt.
     
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