Mietvertrag etc.

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von klauspeter, 02.01.2011.

  1. #1 klauspeter, 02.01.2011
    klauspeter

    klauspeter Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen und vorab ein frohes neues Jahr!

    Meine Frau und ich haben uns vor ein paar Monaten eine zweite Immobilie zwecks Vermietung gekauft. Es handelt sich hierbei um ein Einfamilienhaus (DHH) aus den 80er Jahren. Wobei die Immobilie im Prinzip aus 3 Wohneinheiten (Keller, EG und OG mit je einem Badezimmer) besteht.

    Unsere Intentionen sind wie folgt, der Keller + EG sollen als eine Wohung deklariert werden und als zweite Wohnung soll das OG dienen. Beide Wohungen sollen an unserer Verwandschaft vermietet werden. Soweit so gut, jetzt stellen sich uns nur ein paar Fragen....

    Im ganzen Haus gibt es lediglich nur einen Strom-, Wasser- und Gaszähler. Jetzt ist unsere Frage, sind zwingend weitere Zähler vorgeschrieben? Da wie gesagt es sich um Verwandschaft handelt und diese sich untereinander einigen wollen. Oder ist es trotzdem ratsam z.B. Zwischenzähler installieren zu lassen? Wir wollen eine möglichst kostenneutrale Lösung.

    Des weiteren stellt sich die Frage wie wir den genauen Mietpreis herbeiführen. Klar, lt. Mietspiegel lässt sich der Mittelwert entnehmen. Aber welche Faktoren spielen z.B. Garten und Garage?

    Muss der Souterrain komplett angerechnet werden, oder gibt es hier irgendwelche Abschläge oder Einschränkungen zu berücksichtigen?

    Wir möchten gerne eine verringerte Miete ansezten, wie hoch muss diese mindestens sein um steuerliche Nachteile zu vermeiden? Lt. meiner Information sind das doch 75%, darunter können Werbungskosten nur noch anteilig angerechnet werden, oder?

    Vielen Dank im voraus.

    Gruß
    KP
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 02.01.2011
    Christian

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    Hallo Klauspeter,

    die Miete kann im Grunde genommen frei vereinbart werden. Es gibt Grenzen, mit denen du aber höchstwahrscheinlich nie in Kontakt kommen wirst (z.B. Mietwucher etc.).

    Du solltest die Miete m.E. möglichst hoch ansetzen, dabei aber beachten, daß mindestens ein Mieter bereit ist, diese geforderte Miete auch zu zahlen.

    Wie du diese Miete kalkulierst, ist deine Sache.
    Ich z.B. habe mit meiner ehemaligen Mieterin zuerst eine Kaltmiete von 300 Euro und eine Miete für den Stellplatz in Höhe von 30 Euro diskutiert, letztendlich haben wir uns aber auf 330 Euro Kaltmiete (in der dann der Stellplatz "für lau" mit drin war) geeinigt.

    Ganz allgemein ist das der Faktor von "Angebot und Nachfrage". Will der Interessent überhaupt einen Garten? Oder wäre ihm eine Wohnung ohne Garten lieber? Gibts in der Nachbarschaft ähnliche "Angebote" zum günstigeren Preis?

    ---

    75% wovon? Woher hast du diese Information?


    Gruß,
    Christian
     
  4. #3 klauspeter, 02.01.2011
    klauspeter

    klauspeter Neuer Benutzer

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    Hallo Christian,

    danke für die schnellen Antworten!

    Das habe ich aus dem Internet recherchiert:

    "Anerkennung der Werbungskosten bei verbilligter Vermietung

    Beträgt die Miete mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete, wird das Mietverhältnis und damit Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung ohne weitere Prüfung der Gewinnerzielungsabsicht anerkannt.

    Beträgt die Miete weniger als 75 %, aber mindestens 56 % der Marktmiete, ist die Gewinnerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Fällt diese positiv aus (Totalgewinn), sind die Werbungskosten und damit die Verluste in voller Höhe anzuerkennen. Ist die Prognose negativ (Totalverlust), führt dies nicht zu einem Abzugsverbot für die gesamten Werbungskosten; vielmehr ist die Vermietung in einen entgeltlichen Teil (= verbilligte Miete) und einen unentgeltlichen Teil (= Differenz zur Marktmiete) aufzuteilen. Steuerlich abziehbar sind dann nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten.

    Beträgt die Miete weniger als 56 % der Marktmiete, ist die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen (§ 21 a Abs. 2 EStG). Für den entgeltlichen Teil wird die Einkünfteerzielungsabsicht dann nicht noch mal geprüft (BFH-Urteil vom 22.7.2003, IX R 59/02, BStBl. 2003 II S. 806)."

    Gruß
    KP
     
  5. #4 pragmatiker, 02.01.2011
    pragmatiker

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    antworten fett im text
     
  6. #5 lostcontrol, 02.01.2011
    lostcontrol

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    laut betriebskostenverordnung bzw. heizkostenverordnung musst du verbrauchsabhängig abrechnen (abgesehen von ausnahmeregelungen, die hier aber nicht vorliegen). entsprechend wirst du um die zähler nicht drumrum kommen.

    garage kannst du getrennt vermieten (wäre auch sinnvoll, denn sie hinterher wieder aus dem mietvertrag zu lösen ist enorm schwierig).
    garten ist sowas wie 'ne "verbesserte ausstattung". allerdings auch mit pflege-aufwand verbunden. da solltest du dir rechtzeitig gedanken machen wie du das im mietvertrag unterbringst mit der gartenpflege, denn wenn du da nichts festlegst, darfst du dort regelmässig antanzen zum rasenmähen, heckenschneiden usw.

    laut unserem steuerberater bei vermietung an verwandtschaft 58% der ortsüblichen vergleichsmiete.
    haben wir auch schon erfolgreich durchexerziert.

    bitte beachten:
    vermietung an verwandtschaft kann sehr heikel sein - wie du leider auch zahlreichen threads hier entnehmen kannst. da werden manchmal ansprüche gestellt, die man sich beim "normalen" vermieter nicht erlauben würde.
    drum würd ich dir empfehlen erst recht und explizit alles schriftlich festzuhalten, was da irgendwie "ausgemacht" wird. selbstverständlich auch das mit dem "die einigen sich untereinander" (denn wenn dann mal einer sagt "die oben heizen viel mehr als ich, ich seh nicht ein dass ich dann xyz% bezahle" bist du der dumme).
    mach lieber alles doppelt hieb- und stichfest, GERADE bei verwandtschaft!
     
  7. #6 klauspeter, 05.01.2011
    klauspeter

    klauspeter Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die schnellen Antworten und tollen Tipps. Ist wirklich ein super
    Forum hier! :top

    Nach reiflichen Überlegungen werde ich das mit der Verwandtschaft auch so handhaben, man weiß ja nie wie sich das langfristig entwickeln wird.

    Gruß
    KP
     
  8. #7 lostcontrol, 05.01.2011
    lostcontrol

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    du solltest auf jeden fall was die mietvertraglichen vereinbarungen angeht (explizit auch die betriebskosten) bei verwandtschaft nicht anders agieren als bei fremden, dazu kann ich dir wie gesagt nur dringend raten.
    sich mit einem fremden in die haare zu kriegen weil der mietvertrag nicht eindeutig war (beispiel gartenpflege passt da vielleicht ganz gut) und gegen ihn vor gericht zu ziehen ist eine sache - und schon da kann's massiv emotional werden. nur kannst du die fremden vergessen sobald das ding gegessen ist. deine verwandtschaft nicht.

    ich möcht's mal so ausdrücken:
    GLEICHBEHANDLUNG ist das stichwort.
    wenn deine verwandtschaft nicht als "ganz normaler mieter" behandelt werden will, dann vermiete nicht an sie.
    extras kann man immer wieder freiwillig spendieren (tun wir für gute mieter immer wieder gerne), so einiges kann man tolerieren, obwohl's im mietvertrag anders steht (schuhschränkchen im treppenhaus etc.), sonder-genehmigungen (z.b. in sachen gartengestaltung) kann man jederzeit nachreichen, aber die grundlagen sollten schon klar vereinbart werden. ganz normale standard-mietverträge liefern schon genug stolperfallen, in den mietvertrag integrierte individual-vereinbarungen können falsch formuliert und deshalb unwirksam sein...
    sprich: lieber der knallharte mietvertrag der möglichst sämtliche eventualitäten ausschliesst und dann "ausser der reihe" nett sein als hinterher der dumme...
     
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