Mietvertrag Garage - kreative Gestaltung möglich ?

Diskutiere Mietvertrag Garage - kreative Gestaltung möglich ? im Mietvertrag über Stellplätze Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Liebe Forumsmitglieder, angenommen es gäbe folgenden Sachverhalt: Bis Mitte diesen Jahres habe ich zu einem MFH die dazugehörige Doppelgarage...

  1. #1 HobbyHandwerker, 07.11.2016
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    Liebe Forumsmitglieder,

    angenommen es gäbe folgenden Sachverhalt:

    Bis Mitte diesen Jahres habe ich zu einem MFH die dazugehörige Doppelgarage saniert und daraus zwei Einzelgaragen gemacht. Eine davon hat ein Mieter des Hauses mit separatem Vertrag abgenommen. Für die zweite hat sich niemand im Haus interessiert, daher habe ich lediglich ein "Garage zu vermieten"Schild am Tor zur Hofeinfahrt angebracht. Nach mehreren Monaten hat sich nun jemand gemeldet und die Garage angeschaut. Haken war der Preis. Meine Vorstellung war 45€ / seine unter 40 €. Er hat die Befürchtung, dass wenn ein Mieter kommt und die Garage möchte er die Kündigung bekommt und ich, dass er zum Frühjahr die Garage kündigt. Abgestellt werden soll ein Youngtimer + Motorroller / Motorrad. Jetzt ist mir die Idee gekommen folgendes anzubieten: Befristeter Vertrag für 12 Monate ohne Kündigungsmöglichkeiten für beide Seiten zum Preis von 420€ zahlbar in einem Betrag in Bar bei Schlüsselübergabe. Dann natürlich noch die üblichen Garagenpassagen...... Natürlich alles ordnungsgemäß vereinbart, quittiert und verbucht (meine Frau könnte sonst Nachts nicht schlafen).
    Spricht da was dagegen ? Macht jemand solche Verträge ? Würde mal sagen, da hätten doch beide Seiten was davon !

    Für ein Feedback bedankt sich herzlich "der Hobbyhandwerker"
     
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  3. #2 BHShuber, 08.11.2016
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    Hallo,

    was du bei der ganzen Sache vergessen hast, die Garagenmiete bei separaten Verträgen ist nicht mehr Umsatzsteuerfrei!

    Die Vermietung von Garagen oder Stellplätzen ist nämlich nur umsatzsteuerfrei, wenn es sich um eine Nebenleistung zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung einer Immobilie handelt. Die Nebenleistungen teilen das umsatzsteuerliche Schicksal der Hauptleistung.

    Wichtig ist jedoch, dass diese Verträge auch tatsächlich zwischen denselben Vertragspartnern abgeschlossen werden, damit die Garagen- bzw. Stellplatzvermietung auch als Nebenleistung zur Vermietung der Immobilie angesehen werden kann.

    Was ganz anderes kann es sein, wenn die Garage einzeln an einen Nichtmieter aus der Nachbarschaft vermietet wird, just so wie du das vorhast, dann wäre nach meinem Verständnis, zugegeben ich bin nicht der Steuerfachmann, nicht mehr von der Umsatzsteuer befreit.

    Doch dürfte mit einer einzigen Garage, hier eine Kleinunternehmerregelung Anwendung finden.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. #3 immobiliensammler, 08.11.2016
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    Und wenn nicht dürfte es im Jahr der Sanierung satt Geld vom Finanzamt zurückgeben (Vorsteuer aus den Sanierungsrechnungen, auch wenn nur Material gekauft wurde)

    Aber im stimme dem Vorredner zu, fällt wohl weg wegen Kleinunternehmerregelung
     
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  5. #4 Pharao, 08.11.2016
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 08.11.2016
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    Hi,

    grundsätzlich kannst du alles Vereinbaren, nur ist im Fall der Fälle dann fraglich, ob das rechtlich wirksam ist :? Das wird dir aber bestimmt ein Anwalt sagen können, ob man hier zB Vorkasse verlangen kann oder was die Vertragsbedingungen, ect so angeht ;)

    Ansonsten verstehe ich deine Überlegung hier nicht. Denn jetzt würdest du dem Mietinteressenten für die Garage nicht nur geldlich entgegen kommen (420 € : 12 Monate = 35 €/Monat), sondern du kämst ihm ja auch mit diesem "Kündigungsschutz" entgegen. Klar, letzteres wäre auch für dich ein Vorteil, aber eine kurzzeitige Vermietung wäre m.E. immer noch besser als im schlimmsten Fall garkeine Vermietung über den Winter. Desweiteren solltest du auch bedenken, das wenn du dadurch wirklich mal einen Mietinteressenten für deine Wohnung verlieren solltest (weil der eben umbedingt eine Garage mit anmieten will), das dann ggf. der "Schaden" höher ausfallen kann als die Jahreseinnahme durch die Garagenmiete. Ob man im Fall der Fälle hier jemanden die Garage kündigt, nur damit der Mietinteressent für eine freie Wohnung nicht abspringt, das steht auf einem ganz anderen Blatt! U.U. ist es also garnicht so Sinnvoll hier solche Vereinbarungen zu treffen, zumal hier ja auch noch offen wäre, wie es nach diesem Jahr Kündigungsausschluss dann weiter gehen soll oder was ist, wenn der Mieter berufsbedingt Umziehen muss, ect?

    Mein Fazit, wenn du mit der niedrigeren Garagemiete keine Probleme hast, dann ist das m.E. schon entgegenkommen genug für das "Risiko" was der Mieter dann ggf. hier zu "tragen" hätte. Ansonsten sehe ich das immer so, bei manchen Sachen muss der Gegenüber eben auch etwas Vertrauen mitbringen, denn es hinter niemand sich an sein Wort zu halten, auch wenn die Rechtslage u.U. dazu anders aussieht.



     
  6. #5 Thomas Knedel, 08.11.2016
    Thomas Knedel

    Thomas Knedel Neuer Benutzer

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    Überlege einfach, was ist das Bedürfnis Deines Mietinteressenten?

    Ich denke, in diesem Fall ist dies recht klar: eine gewisse Vertragsbindung.

    Ich würde einem solchen Mietinteressenten nach Absprache daher Folgendes anbieten:
    - Mietvertrag mit Festlaufzeit bsp. 12 Monate, aber auch 24 würde ich machen
    - Zahlung der Miete - wie üblich - monatlich (warum anders?)
    - Wenn der Mieter mit 2 Monatsmieten in Rückstand kommt, hast Du Sonderkündigungsrecht ohne Frist. Damit ist Dein Ausfallrisiko mit dem eines kurzlaufenden Mietvertrags vergleichbar.

    Damit hast Du einen dankbaren Mieter und hast selbst eine gewisse Einnahmensicherheit.

    Garagenmietverträge können - wenn keine Wohnung mitvermietet wird - grundsätzlich völlig frei gestaltet werden. Ich arbeite u. a. im gewerblichen Immobilienbereich und kenne mich daher (kaufmännisch betrachtet) bestens mit Gewerbemietverträgen aus.
     
  7. Berny

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    Hallo HH,
    ich würde einen Mietpreis von 40€ anbieten plus eine Kaution von 100€ verlangen. Mindestmietzeit nach Bedarf.
     
  8. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    und was genau soll den Fragesteller hier jetzt "mehr" Sicherheit bringen :?

    Also die Aussage das du Zitat "im gewerblichen Immobilienbereich" tätig bist und du dich letztlich nur deswegen Zitat "bestens" damit auskennst (was natürlich völliger Quatsch seinen kann) oder das oft unscheinbare gern benutzte Wort Zitat "grundsätzlich" (was Umgangssprachlich i.d.R. genau das Gegenteil von der rechtlichen Sicht aus bedeutet)?



     
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  9. #8 Thomas Knedel, 08.11.2016
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    was möchtest Du mir sagen? :146:
     
  10. Pharao

    Pharao Gast

    Hmm - Vielleicht das ich nicht an deiner Verlosung, geschweige denn an dieser Veranstaltung teilnehmen möchte :? Sorry, aber eigentlich wollte ich dir damit garnix sagen, sondern eher dem Theadersteller .... :91:


     
  11. Andres

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    Wenn ihr in 12 Monaten beide noch mit dem Deal glücklich seid, braucht ihr einen neuen Vertrag, eine Änderung des bestehenden Vertrags oder ihr schlittert in ein möglicherweise eher unbestimmtes Rechtsverhältnis, über dessen Inhalt man dann trefflich streiten kann. Ich würde solche Verträge möglichst unbefristet schließen. Die Kündigung kann man ja trotzdem vorübergehend ausschließen oder dauerhaft auf bestimmte Zeitpunkte limitieren, z.B. alle 12 Monate.


    Nein, nicht als Vermieter (Gründe s.o.) und auch als Mieter würde ich das nicht machen. Durch die vorschüssige Zahlung über einen so langen Zeitraum, nehme ich mir als Mieter das stärkste Druckmittel für den Fall, dass der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt, selbst aus der Hand.


    Das kommt (wie so oft) auf die Marktlage an. Wenn es ein ausreichendes Angebot an Stellplätzen gibt, würde vor allem diesem Vorschuss kaum ein Mieter zustimmen. Wenn es eine chronische Unterversorgung gibt, kannst du die Bedingungen mehr oder weniger diktieren. Den Unterschied zwischen "beide Seiten haben etwas davon" und "für beide Seiten ist es ein gutes Geschäft" erkennst du hoffentlich selbst.


    Diese Aussage ist so richtig wie nutzlos. Wir haben in Deutschland Vertragsfreiheit, also sind grundsätzlich alle Verträge frei gestaltbar. Trotzdem kann man hier nicht uneingeschränkt vereinbaren, wozu man lustig ist. Nebenbei dürfte der Mieter auch noch Verbraucher sein, also ist mindestens auch das AGB-Recht zu beachten, wenn man nicht sicher garantieren kann, dass die Vertragsgestaltung ein Einzelstück bleibt.
     
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  12. #11 HobbyHandwerker, 09.11.2016
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    Hallo zusammen,

    vielen Dank erst mal bis dahin für Eure Ideen, Anregungen und Kommentare.
    Das Thema MWST hatte ich gar nicht auf dem Schirm. Dies ist für mich jedoch schon relevant, da ich nebenbei ein Kleingewerbe betreibe und immer zum Jahresende schauen muss, dass ich nicht über der Umsatzgrenze liege ("im Dezember wegen Reichtum geschlossen"). Dieses Gewerbe hat einen hohen eigenen Wertschöpfungsanteil und würde sicherlich mit der Garage in einen Topf geschmissen werden. Da wäre eine Wegnahme des Kleinunternehmer Privilegs sehr teuer. Frage dazu mal unsere Steuerberaterin.
    Mieterwechsel habe ich relativ wenig, da steht die Ankoppelung bei Neuvermietung nicht so im Vordergrund. Stellfläche auf der Strasse gibt es auch in Hülle + Fülle.
    Interessant finde ich hingegen die Variante mit dem Kündigungsverzicht und der Kaution.
    Muss ich noch mal eine Nacht oder mehrere drüber schlafen. Kommt es auf ein paar Tage auch nicht an.
    Die Garage beherbergt bis jetzt meine kleine Kehrmaschine und muss nicht unbedingt vermietet werden. Natürlich muss ich dem FA meine Bemühungen glaubhaft verkaufen, damit die Sanierungskosten als Werbungskosten durchlaufen.

    Es grüßt sehr herzlich der HobbyHandwerker
     
  13. AJ1900

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    Mal ehrlich, wenn es an 5€ /Monat scheitert, wird das wohl kaum der richtige Mieter sein. Das wäre zumindest mein Standpunkt. Das mit dem 12 Monaten Kündigungsverzicht kann man machen, aber was soll das bringen? Das eine Garage auch beiderseits gekündigt werden kann, ist nun einmal der rechtliche Rahmen. Wenn er das nicht will, wirst du da nichts grundsätzliches dran ändern können. Das wird er wohl nur ausschließen können, wenn er selber eine Garage baut?
    Kurz gesag für um 40€ Miete macht man keine Juristischen Verrenkungen, so einfach ist das, mein Meinung.
     
  14. #13 Papabär, 09.11.2016
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    Ah, endlich mal jemand. Wir anderen hier sind nämlich alle absolute Noobs ... :respekt
     
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  15. #14 BHShuber, 09.11.2016
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    Hallo,

    dann muss ich ein absoluter Fachmann sein, denn ich kenne mich auf dem Weg zum Toillettengang auch bestens aus! :039sonst:

    Gruß
    BHShuber
     
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Mietvertrag Garage - kreative Gestaltung möglich ?

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