Mietvertrag Gewerbe erstellen

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Pschyrembel, 16.06.2015.

  1. #1 Pschyrembel, 16.06.2015
    Zuletzt bearbeitet: 16.06.2015
    Pschyrembel

    Pschyrembel Neuer Benutzer

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    Hallo an Alle,
    ich plane ein Haus mit einer dazugehörigen Gewerbeeinheit zu kaufen. Im Haus wohnen zwei Mietparteien mit bestehenden Mietverträgen und der derzeitige Besitzer möchte die Gewerbeeinheit (nach dem Kauf in meinem Besitz) dann zur Miete nutzen.
    D.h. ich muss mir Gedanken machen über einen Gewerbemietvertrag. Es handelt sich um ein einzelstehendes separates Haus welches eine Fläche von ca. 200m^2 hat. Es existiert ein kleines Büro und der Rest ist Verkaufsfläche. Die Mietvorstellungen des Noch-Besitzers über seine zukünfitge Miete finde ich illusorisch-niedrig, da er sich vorstellt für 3€ den Quadratmeter zu mieten. Laut Gewerbemietspiegel der Stadt liegt die Vergleichsmiete jedoch bei 5-15€ pro Quadratmeter. Da die Miete auch Bestandteil der Kaufverhandlungen sind fühlt er sich in der besseren Position seine Vorstellungen durchdrücken zu können.
    Habt ihr Ideen wie man da vorgehen kann bzw. welche Argumente gegen so eine niedrige Miete sprechen (abgesehen von den geringen Einnahmen meinerseits)? Ich meine auch gelesen zu haben das es Probleme mit dem Finanzamt gibt wenn man deutlich unter dem Mietspiegel vermietet?! Und wie sieht es mit einer Befristung des Mietverhältnisses aus? Ist das üblich oder eher nicht? Wenn ja wie lange? Der derzeitiger Besitzer möchte gerne noch so zwischen 2 und 5 Jahren dort bleiben und das Geschäft sogar ggf. von seiner Tochter übernehmen lassen.
    Ich hoffe ihr könnt mir in dieser verzwickten Lage ein wenig helfen.
    Vielen Dank im voraus.

    Pschy
     
  2. AdMan

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  3. #2 Newbie15, 16.06.2015
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    Geringe Miete muss sich zwangsläufig in einem deutlich geringeren Kaufpreis niederschlagen. Sonst rentiert sich die Anlage ja nicht und das ist nun mal erstes Kriterium für eine Geldanlage.

    Argumente? Naja, geringer Kaufpreis, ansonsten wird nicht gekauft. Je nachdem, auf welche Miete ihr euch einigt, was mit der Miete bereits an Betriebskosten abgegolten ist usw. kannst du einen Kauf in Erwägung ziehen oder auch nicht. Viele haben im Moment vollkommen überzogene Vorstellungen, was alles gekauft wird und zu welchen Preisen. Da muss man einfach vernünftigt bleiben, auch wenn einem das Objekt ansonsten gefallen würde.

    Befristung ist bei Gewerbe üblich. Laufzeit ist natürlich verhandelbar und je nachdem, wie gut dort Gewerbe zu vermieten ist, auf welchen Mietzins ihr euch einigen könntet, etc. sind längere Verträge besser. Typische Laufzeiten für Gewerbe sind 5-10 Jahre, länger oder kürzer geht natürlich auch und hängt auch vom Gewerbe ab. Was für dich besser ist, musst du selbst wissen. Denn Auslaufen eines Vertrages kann u.U. beim Gewerbe auch monatelangen Leerstand bedeuten.

    Beim Gewerbe Mieten zu vergleichen ist sehr viel schwieriger, weil da alles Verhandlungssache ist. Welche Betriebskosten die Mieter zahlen, welche bereits in der Miete enthalten sind, gibt es Deckelungen für Betriebskosten (Mieter zahlt also eine Maximalsumme im Jahr, wird mehr gebraucht, trägt der Vermieter den Rest), welche Ausstattung stellt der Vermieter, welche Umbaumaßnahmen macht er noch...
    Mein Mann arbeitet in der Gewerbe-Mietverwaltung und das ist eigentlich nicht mit Wohnraumvermietung zu vergleichen. Da gehen bei Neuvermietung schnell mal 3-4 Monatsmieten von mehreren Tausend Euro für die Vorbereitung des Mietobjektes drauf, weil neuer, spezieller Boden verlegt wird, eine Klimaanlage eingebaut, Wände komplett umgebaut...
    Das muss man natürlich als Vermieter nicht zwangsläufig machen, aber dann kommen eben deutlich geringere Mieten dabei heraus, weil dann der Mieter das Risiko trägt, dass der Vertrag nach 2 (oder 5) Jahren nicht verlängert wird und er auf seinen ganzen Unkosten sitzen bleibt ... Dann sind 3 €/m² vielleicht gar nicht mal so schlecht, je nach Lage.
     
  4. #3 alibaba, 16.06.2015
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    einfach nicht kaufen ,wenn du kein gutes Gefühl hast dabei , bedenke der AltEigenTümer kennt jede Schwachstelle

    am Objekt und nun will er einmieten ,schon komisch mit lebenslanges wohnrecht und billigkaltmiete :D

    der wird dir auf die Nase rumtanzen ,demnächst :D der formt dich ja jetzt schon vor dem kauf :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  5. #4 Pschyrembel, 16.06.2015
    Pschyrembel

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    der Altbesitzer ist keiner der Wohnmietparteien, sondern will lediglich als Mieter der Gewerbeeinheit bestehen bleiben.
     
  6. Andres

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    Mein Senf zum Thema:

    Ein Argument hast du doch schon selbst gefunden: Der Mietspiegel weist eine deutlich höhere Miete aus. Die große Spanne im Mietspiegel ist u.a. darauf zurückzuführen, dass "Gewerbe" alles mögliche sein kann, vom Lagerraum ohne jegliche Ausstattung in irgendeinem Außenbezirk bis zur Einzelhandels- oder Gastronomiefläche in bester Innenstadtlage. Wo du dich da einsortieren darfst, kannst du selbst grob einschätzen.

    Außerdem gibt es natürlich das eine Totschlagargument: Angebot und Nachfrage. Gibt es einen großen Überschuss an Gewerbeflächen, hast du keine Verhandlungsposition. Das gilt auch, wenn die Kaufinteressenten Schlange stehen. Im umgekehrten Fall brauchst du überhaupt keine Argumente - du willst Miete X, sonst kein Kauf. Punkt.


    In der expliziten Form gilt das nur für Wohnraum (§ 21 Abs. 2 EStG, 66 % sind die magische Grenze), aber auch bei allen anderen Mietverhältnissen fragt sich das FA früher oder später, ob hier eine Gewinnerzielungsabsicht oder doch nur Liebhaberei vorliegt. Dass eine Miete von 3 €/m² kostendeckend sein soll, kann mir niemand erzählen.


    Üblich.


    Frei verhandelbar. 1 Jahr habe ich schon gesehen, 15 Jahre auch. Das kommt auf die Vorstellungen beider Parteien an - und wieder darauf, wer welche Verhandlungsposition hat. Außerdem gibt es die Möglichkeit, statt einer Befristung nur einen längeren Kündigungsausschluss zu vereinbaren. Auch (einseitige) Optionen auf eine Verlängerung um ein paar Jahre sind nicht unüblich.

    Da hier im Gegensatz zum Wohnraum sehr langlaufende Vereinbarungen erlaubt sind, muss man sich unbedingt Gedanken machen, wie man die Miete auf einem angemessenen Niveau hält. Stichwort: Wertsicherungsklausel.


    Ein schönes Beispiel dafür, wie man mit vielen Worten wenig Information vermitteln kann. Laufzeit also ab 2 Jahren und nach oben offen. Ohne grob festgelegte Laufzeit kann man die Miete nicht mit dem Kaufpreis verrechnen. Die Miete muss also insgesamt marktüblich sein, sonst finanzierst du den beiden ihre Selbständigkeit.


    Ja. Wenn es nicht schon immer dein Traum war, ein Ladengeschäft zu vermieten, würde ich mir eine andere Immobilie suchen. Bei den Einkommensverhältnissen, die ich aus deinem anderen Thread in Erinnerung habe, gibt es profitablere Dinge, die du mit deiner Zeit anfangen kannst.
     
  7. #6 Pschyrembel, 19.06.2015
    Pschyrembel

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    vielen Dank für die zahlreichen Tipps und Meinungen. Nun ist es leider so, dass ich das gesamte Objekt nur als Paket erwerben kann, also Liebhaberhaus (keine Rendite zu erwarten sondern lediglich wohnen) zusammen mit Gewerbeobjekt. Und dieses besagte Gewerbeobjekt hängt an der ganzen Sache wie ein lästiger Klotz am Bein. Wenn das Haus schon nur als Liebhaberobjekt funktioniert aufgrund der nicht vorhandenen Rendite dann soll aber wenigsten das Gewerbeobjekt eine wirtschaftliche Investition sein. So gesehen habt ihr recht, wenn es das nicht wird werde ich vom gesamten Objekt Abstand nehmen und mich nach was anderem umschauen.

    Und nun ist noch ein zweites "Problem" aufgetaucht. Bei der letzten Besichtigung des Gewerbeobjekts kam neben der Mietproblematik noch was anderes zum Vorschein. Im Gewerbehaus existiert keine Toilette. Der jetzige Besitzer geht zur Zeit immer in dem Wohnhaus im Keller auf die Toilette. Sollte ich aber kaufen würde ich das nicht mehr wollen (ist ja dann mein Haus). Das heißt er hat keine Toilette mehr. Dazu meine Frage: Ist es Pflicht in einem Ladengeschäft eine Toilette zu haben? Kann der jetztige Besitzer und spätere Mieter auf den Einbau, dann als Mieter, bestehen?

    Prinzipiell würde ich Abwasser und Toilette ja sowieso einbauen lassen, schon allein um es später anständig vermieten zu können. Und die Kosten dafür würde ich gerne vorher geklärt haben wollen. Also am besten vor dem Kauf vereinbaren das er eine Toilette einbaut.
     
  8. Andres

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    Tja, da könnte man sich schon fragen, wie man für eine Nutzungseinheit ohne Toilette eine Baugenehmigung bekommen hat. Vielleicht Bestandsschutz, vielleicht auch nicht. Ich weiß nicht, wie es für selbständige Einzelkämpfer aussieht, aber spätestens beim ersten Angestellten hat man hier auch ein Problem mit der Arbeitsstättenverordnung.

    Kann mir jemand einen Zaunpfahl leihen? :wink


    Vorsicht, kann teuer werden, wenn man es richtig macht. Und wenn ich eine Immobile anschließend verkaufe, weiß ich ziemlich genau, wie ich Investitionskosten gegen Folgekosten und Erhaltungsaufwand abwäge. Das Problem ist nicht der Sanitärraum selbst. Ich habe leider schon zu viel zu oft gesehen, wie Nebengelasse absolut stümperhaft ans Versorgungsnetz des Hauptgebäudes angeschlossen worden sind.

    Wasser/Abwasser muss vor allem absolut frostsicher liegen und das erfordert eine Tiefe, die mit dem üblichen Gartenwerkzeug Kraftsport für Wochen ist, also eher ein Fall für schweres Gerät. Das Abwasser will man eher mit dem vorhandenen Anschluss verbinden, um den zweiten Anschluss an den öffentlichen Kanal zu vermeiden, andererseits soll es möglichst ohne Hebeanlage abgehen - wieder wegen der Folgekosten. Anschließend ist die ganze Ausschachtung korrekt zu verfüllen, damit es keine bösen Überraschungen gibt, wenn später (nachdem man komplett vergessen hat, dass man da vor geraumer Zeit mal etwas verbuddelt hat) über den Leitungen ein Weg oder eine Terrasse angelegt werden soll. Ach ja, mindestens ein Fundament darf man auch durchbohren.

    Ich verstehe wirklich nicht, warum man sich das antut.
     
  9. Duncan

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    Tut's auch ein Brückenpfeiler?

    Man(n) kann sich nicht nur in die falsche Frau vergucken/verlieben. Das geht auch mit Häusern. Das böse Erwachen aus dem Traum von Traumfrau/Traumhaus ist ähnlich bitter und teuer. Kann schon mal die finanzielle Existenz kosten.
     
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