Mietvertrag Grundstück

[white_manta]

Hallo,

ich weiss, dass es nicht ganz die richtige Kategorie ist, aber ich habe leider keine passende(re) gefunden.

Zum Thema an sich: Wir wollen ein Grundstück vermieten (nicht verpachten) und ich sitze gerade an der Erstellung des Mietvertrages. Dazu habe ich noch einige Fragen:

1. Leider habe ich keine guten Vorlagen für Mietverträge gefunden, geschweige denn etwas zum käuflich erwerben. Könnt ihr mir da zufällig etwas empfehlen? Mir widerstrebt es mir etwas eigenes zu basteln zwecks Fehleranfälligkeit, Rechtssicherheit usw.
2. Ich würde die Mietdauer gerne auf 1 Jahr begrenzen und dann immer nur um ein Jahr verlängern. Hintergrund ist der, dass wir das Grundstück vielleicht irgendwann bebauen wollen. Geht die Befristung bei einem Grundstück so einfach oder gelten da die gleichen Regeln wie bei der Wohnraumvermietung (Befristung nur mit schriftlich festgehaltenem Grund usw.)?
3. Spricht etwas dagegen, nur eine Kaltmiete / Pauschalmiete zu vereinbaren? Da das Grundstück unerschlossen ist, fallen keine Betriebskosten außer Grundsteuer an. Oder sollte man hinsichtlich der eventuellen Erhöhung der Grundsteuer auch hier in Kaltmiete und Nebenkosten unterscheiden?
4. Spricht etwas dagegen eine Kaution zu verlangen oder "darf" man das nicht / ist es unüblich bei Grundstücksvermietungen?
5. Gibt es bei der Grundstücksvermietung irgendetwas besonderes zu beachten? Bei meiner Suche bin ich auf nichts gestoßen und mir selbst fällt auch nichts ein, sodass der Vertrag aus meiner Sicht bisher ziemlich simpel ausfällt.
6. Auf dem Grundstück davor (gehört zu unserem Mehrfamilienhaus) stehen einige Schuppen, wovon einer zusammen mit dem Grundstück vermietet werden soll. Ist es schlauer, hierfür einen extra Mietvertrag zu nehmen oder einen gemeinsamen mit dem Grundstück?

Danke schon mal für eure Hilfe.

 

[Andres]

Wir wollen ein Grundstück vermieten (nicht verpachten)

Vielleicht möchtest du grob die beabsichtigte Nutzung umreißen. Das könnte bei der Einschätzung helfen.

1. Leider habe ich keine guten Vorlagen für Mietverträge gefunden, geschweige denn etwas zum käuflich erwerben. Könnt ihr mir da zufällig etwas empfehlen? Mir widerstrebt es mir etwas eigenes zu basteln zwecks Fehleranfälligkeit, Rechtssicherheit usw.

Abhängig von der Nutzung kann man sich an Vorlagen für Gewerbeflächen, Stellplätzen oder Gartengrundstücken orientieren. Ein bisschen individuell wird die Sache am Ende aber wahrscheinlich doch werden müssen.

2. Ich würde die Mietdauer gerne auf 1 Jahr begrenzen und dann immer nur um ein Jahr verlängern. Hintergrund ist der, dass wir das Grundstück vielleicht irgendwann bebauen wollen. Geht die Befristung bei einem Grundstück so einfach oder gelten da die gleichen Regeln wie bei der Wohnraumvermietung (Befristung nur mit schriftlich festgehaltenem Grund usw.)?

Da außerhalb des Wohnraummietrechts weitgehend Vertragsfreiheit herrscht, sehe ich hier kein grundsätzliches Problem.

3. Spricht etwas dagegen, nur eine Kaltmiete / Pauschalmiete zu vereinbaren? Da das Grundstück unerschlossen ist, fallen keine Betriebskosten außer Grundsteuer an. Oder sollte man hinsichtlich der eventuellen Erhöhung der Grundsteuer auch hier in Kaltmiete und Nebenkosten unterscheiden?

Geschmackssache. Da der Vertrag ja ohne Angaben von Gründen gekündigt werden kann (berechtigtes Interesse gibt es nur im Wohnraum), wäre eine Anpassung auch auf diesem Weg möglich und sprunghafte Steigerungen bei der Grundsteuer sind eher ungewöhnlich. Es ist sicher bequemer, eine Pauschalmiete zu vereinbaren.

4. Spricht etwas dagegen eine Kaution zu verlangen oder "darf" man das nicht / ist es unüblich bei Grundstücksvermietungen?

Es gibt keine (feste) Grenze. Solange du keine sittenwidrige Kaution verlangst, kannst du machen, was du willst. Bereits bei der Vermietung von Gewerberäumen kommt es gelegentlich vor, dass Sicherheitsleistungen weit oberhalb von einigen Monatsmieten verlangt werden.

5. Gibt es bei der Grundstücksvermietung irgendetwas besonderes zu beachten? Bei meiner Suche bin ich auf nichts gestoßen und mir selbst fällt auch nichts ein, sodass der Vertrag aus meiner Sicht bisher ziemlich simpel ausfällt.

Das ist sehr wahrscheinlich eine zutreffende Einschätzung. Komplizierte wird die Sache - wenn überhaupt - wegen der beabsichtigten Nutzung, nicht wegen der Mietsache an sich.

6. Auf dem Grundstück davor (gehört zu unserem Mehrfamilienhaus) stehen einige Schuppen, wovon einer zusammen mit dem Grundstück vermietet werden soll. Ist es schlauer, hierfür einen extra Mietvertrag zu nehmen oder einen gemeinsamen mit dem Grundstück?

Erstens besteht die Möglichkeit, dass auch bei zwei Vertragsurkunden ein sog. "einheitliches Rechtsverhältnis" entsteht. Die Kernfrage dazu ist: Hätte es den einen Vertrag auch ohne den anderen Vertrag gegeben?

Selbst wenn man diese Klippe umschifft, bleibt die zweite Frage: Welchen Nutzen sollte man daraus ziehen? Nach wie vor kann der Vertrag ohne Angaben von Gründen gekündigt werden. Die wirkliche Frage ist also: Wie willst du es haben? Sollen die beiden Mietsachen getrennt anzumieten und zu kündigen sein oder gibt's die nur als Tandem?

 

[white_manta]

Danke für deine ausführliche Antwort. Das hilft mir schon mal weiter.

Zu deinen Fragen:
- Das Grundstück soll einfach nur zum Entspannen, Spielen mit Hunden und Kindern usw. genutzt werden.
- Nein, den Vertrag für den Schuppen hätte es ohne den Grundstücksvertrag nicht gegeben. Heißt das, dass beides in einen Vertrag muss? Oder einfach nur, dass es geschickter wäre?

 

[Ferdl]

den Vertrag für den Schuppen hätte es ohne den Grundstücksvertrag nicht gegeben.

Daraus ergibt sich ein einheitliches Mietverhältnis.

Heißt das, dass beides in einen Vertrag muss? Oder einfach nur, dass es geschickter wäre?

weder noch. Es heißt das, auch bei zwei Verträgen dies vermutlich als ein Gesamtmietverhältnis betrachtet wird. Zwei Verträge bieten also idR keinen Vorteil.

Wesentlich Wichtiger wäre die Frage, ob der "Garten" Mieter auch Wohnungsmieter bei dir ist.
Dann könnte auch da ein einheitlicher Mietvertrag entstehen, was wesentlich unangenehmer wäre.

gehört zu unserem Mehrfamilienhaus)

 

[Andres]

Das Grundstück soll einfach nur zum Entspannen, Spielen mit Hunden und Kindern usw. genutzt werden.

Ok, dann würde ich mal nachschauen, was es so an Vorlagen für Garten-/Freizeitgrundstücke gibt, aber weil das überhaupt nicht meine Baustelle ist, kann ich dir dazu nichts direkt empfehlen.

Hinsichtlich der Nutzung wäre meine größte Sorge, dass das Grundstück und der Schuppen als Schrottplatz genutzt werden, insbesondere zum Abstellen alter Fahrzeuge. Neben der zulässigen Nutzung des Grundstücks sollte also vor allem in diese Richtung möglichst viel möglichst explizit ausgeschlossen werden.

Als nächstes auf meiner Liste steht das Thema "bauliche Veränderungen". Das wird zwar sehr wahrscheinlich in so ziemlich jeder Vorlage stehen (nur mit Einverständnis des Vermieters), aber das ist eine Sache, die man im Blick behalten muss. Spätestens wenn der Mieter anfängt, Beton anzurühren, sollte man mal ganz diskret ein paar Bilder machen und freundlich vorsprechen, was das denn werden soll.

Danach kommt noch der Dauerbrenner Gartenpflege: Viel mehr als "gelegentlich mal mähen" ist da kaum effektiv durchsetzbar. Im Idealfall hast du sowieso keine größeren Ansprüche.

Nein, den Vertrag für den Schuppen hätte es ohne den Grundstücksvertrag nicht gegeben. Heißt das, dass beides in einen Vertrag muss? Oder einfach nur, dass es geschickter wäre?

Wie Ferdl bereits geschrieben hat: Es bedeutet, dass es so oder so ein einheitliches Vertragsverhältnis ist, also kann man das auch auf dem Papier gleich so regeln. Solange kein einheitliches Mietverhältnis mit Wohnraum entsteht, besteht weiter die Möglichkeit zur Kündigung ohne Angabe von Gründen.

 

[white_manta]

Danke euch Beiden, insbesondere für den Hinweis mit dem Abstellen alter Fahrzeuge usw.

Es ist ein "externer" Mieter, also niemand aus dem Mehrfamilienhaus.