Mietvertrag/Kaution

Dieses Thema im Forum "Sicherheitsleistung" wurde erstellt von KriKa, 29.07.2007.

  1. KriKa

    KriKa Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    wir sind ziemlich neu hier und haben schon viel gelesen, was uns auch bisher schon sehr geholfen hat. Jetzt haben wir doch noch ein paar Fragen und hoffen auf Eure Hilfreichen Antworten.
    Wir sind ab dem 01. September neue Hausbesitzer in einer sehr guten Wohngegend und gleichzeitig übernehmen wir in der ELW einen Mieter. Er zahlt für 65qm 250€ Kaltmiete (300€ warm) und hat, wie uns die Verkäuferin mitteilte, keine Mietkaution hinterlegt. Das hat Sie auch schriftlich, so dass er keine beim Auszug verlangen kann.
    Die Miete wurde seit dem Einzug nicht erhöht.
    Jetzt unsere Fragen:

    1. Ist es möglich, die Miete zu erhöhen und wenn wie viel?? (Miete allgem. in der Wohngegend bei der qm-Zahl liegt bei 350€-380€ kalt)
    2. Können/Dürfen wir jetzt noch eine Kaution (von 3 Monatsmieten) verlangen? Mieter ist ca.3 Jahre in der ELW.
    3. Ist es möglich Ihm einen ganz neuen Mietvertrag zu erstellen?
    4. Wir glauben kaum, dass die 50€ NK monatl. für eine Person (manchmal 2) ausreichen, dürfen wir diese denn auch erhöhen?

    Auf zahlreiche Antworten und evtl. noch Hinweise auf was wir noch achten müssen wären wir Euch sehr sehr Dankbar...

    Vielen Dank im Voraus

    KriKa :-)
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Wenn in den letzten 15 Monaten keine Erhöhung erfolgt ist: Ja, jedoch nur maximal um 20% also auf 360€ (stichwort: Kappungsgrenze)
    Nein, da die Kaution wohl nicht Bestandteil des Vertrages ist.
    Natürlich ist das möglich, jedoch muss der Mieter den nicht unterschreiben.
    Sobald es Nachweise gibt, dass dieser Betrag nicht ausreicht, darf erhöht werden. Jedoch muss die Erhöhung im Rahmen bleiben und aufgrund von bisherigen Abrechnungen erfolgen, sodass kein utopischer Betrag gefordert wird.
     
  4. KriKa

    KriKa Neuer Benutzer

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    Hi Capo,

    erstmal vielen Dank für Deine rasche Antwort. Bist echt sehr Hilfreich!!

    Also zu Antwort 1 sagst Du:
    Ja, jedoch nur maximal um 20% also auf 360€ (Stichwort: Kappungsgrenze)

    Er bewohnt die ELW seit 15.08.05 und es wurde bis Dato keine Mieterhöhung vorgenommen. Meinst Du 20% auf die 250€ kalt, die er jetzt bezahlt? Dann wären es laut meiner Rechnung 300€ (also 50€ mehr) kalt. Oder rechnet man die 20% auf die Warmmiete??? Dann käme ich auch auf 360€. Ist das dann die Kaltmiete? Oder müssen wir die 50€ NK von den 360€ abziehen???
    Und stimmt es, dass die Mieterhöhung ab den 3.Monat nach schriftlicher Bekanntgabe erhöht werden darf?

    zu Antwort 2 sagst Du:
    Nein, da die Kaution wohl nicht Bestandteil des Vertrages ist.

    Im Mietvertrag, den der Mieter auch Unterschrieben hat, steht schriftlich (wörtlich):
    Der Mieter zahlt dem Vermieter bei beginn des Mietsverhältnisses eine Kaution in Höhe von 900€ (Drei Monatsmieten).
    Dann hat er wie gesagt eine Erklärung schriftlich eingereicht am 10.02.07, dass er keine Kaution gezahlt hat und kein Anspruch seinerseits auf Kaution besteht. Die wiederum nur von Ihm unterschrieben ist und an die ehemalige Vermieterin ging.
    Ist das Rechtens???

    zu Antwort 3 sagst Du?
    Natürlich ist das möglich, jedoch muss der Mieter den nicht unterschreiben.

    Könnte ich im neuen Mietvertrag auch die Kaution (900€) mit einbeziehen, da die ja auch im letzten Mietvertrag ursprünglich verlangt wurde?
    Und wenn der Mieter den neuen Mietvertrag nicht unterschreiben sollte...was hat das für Konsequenzen (für uns...für Ihn)???

    zu Antwort 4:
    Vielen Dank ... endlich eine Antwort verstanden :lol

    Hoffe Du/Ihr kannst/könnt uns mal wieder weiter Helfen...

    LG

    KriKa
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die 20% beziehen sich auf die KALTMIETE also die 250€ (mein Fehler; sorry)

    Grundsätzlich: Es wird allgemein unterschieden in GRUNDmiete (ugs: Kaltmiete)
    und Nebenkosten (Vorauszahlungen oder Pauschale -> Grund- + NK = Warmmiete)
    Nur die Grundmiete ist im Mietspiegel angegeben und alles Mietmäßiges bezieht sich darauf, da die NK indiv berechnet werden. (Ausnahme: Mietminderung)

    Bevor man irgendwas berechnet: Grundmiete alleinstellen und berechnen.
    ausweisung bei einer erhöhung der Grundmiete + NK (gesondert).

    eine NK Anpassung ist nicht mit sovielen Vorschriften behaftet und auch keine Erhöhung, sondern nur eine Anpassung.

    Da die Kaution noch aussteht, kann die gefordert werden (Vertragsbruch und somit ist der Mietvertrag kündbar...)

    Wird der neue Vertrag nicht unterschrieben: läuft alles weiter wie bisher.
    Bitte hier beachten: ein neuer Vertrag kann an die aktuelle Miethöhe angepasst werden. ein laufender Vertrag kann nur im Rahmen erhöht werden. Deswegen ist das ein schlechtes Vermietergebahren, einen neuen Vertrag unterzujubeln.
     
  6. KriKa

    KriKa Neuer Benutzer

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    Hi Capo...

    DANKE...DANKE...DANKE :-)

    Das mit der Grundmiete und den NK haben wir soweit verstanden, vielen Dank nochmals.

    Was wir nicht so verstanden haben ist dieser Satz:
    eine NK Anpassung ist nicht mit sovielen Vorschriften behaftet und auch keine Erhöhung, sondern nur eine Anpassung.
    Könntest Du Ihn uns bitte nochmal etwas einfacher erklären ;-)?

    Also ist das richtig, dass wenn wir den alten Mietvertrag übernehmen würden uns noch die Kaution von 900€ (Drei Monatsmieten) zusteht??
    Wir eine Mieterhöhung von max.20% auf die 250€ kalt verlangen können also 300€ ???

    Und wenn er die 900€ Kaution nicht bezahlt ist eine Kündigung des MV möglich...richtig?

    Sollten wir Ihm einen ganz neuen Mietvertrag als neue Vermieter ausstellen, kann die aktuelle Miethöhe von 350€ verlangt werden...richtig verstanden? Aber er muß nicht Unterschreiben! Soweit richtig?

    Und gilt es ab den 3.Monat wenn wir den alten MV übernehmen und max.20% Mieterhöhung verlangen?

    Vielen Dank...

    LG
    KriKa
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Die Erhöhung der Grundmiete ist eine Erhöhung, die ugs Erhöhung der NK ist eine Anpassung, da die Kosten bereits geschätzt werden. Unterschied: Bei einer Erhöhung wird der Kostensteigerung rechnung getragen und nutzt dem Vermieter.
    Bei einer Anpassung wird bisherigen Verbrauch des Mieters Rechnung getragen und nutzt dem Mieter (weniger Nachzahlung bis zur Rückzahlung)

    Bei einem neuen Mietverhaältnis (was ein neuer Vertrag begründen würde) kann bis zum Mietspiegel angehoben werden. Ohne Unterschrift ist der neue Mietvertrag nicht gültig.

    Wann die Mieterhöhung gilt, legt ihr fest. Ihr müßt nur die Gesetze beachten (BGB) und der Mieter muss sich dann einverstanden erklären. Will er das nicht, kann die eingeklagt werden, die Miethöhe muss jedoch vor Gericht belegt werden.
    Über 20% ist es eine Straftat...
     
  8. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Na, bis dahin ist es noch ein weiter Weg. Also bitte nicht die Pferde scheu machen.



    Zum Thema Kaution:

    Ich denke die ist verwirkt.
     
  9. #8 Vermieterheini1, 01.08.2007
    Vermieterheini1

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    Anspruch auf die Mietkaution nach 3! Jahren?

    Hallo KriKa,

    du schreibst in deinem Beispiel, dass der Mieter schon ca. 3 Jahre da wohnt.
    D. h. der alte Vermieter hat es ca. 3 Jahre lang ohne jede Reaktion! hingenommen, dass keine Mietkaution gezahlt wurde!
    Ich meine dass es unter diesen Umständen problematisch sein kann die Mietkaution mit juristischen Mitteln einzufordern.
    Ein mieterfreundlicher Richter könnte der Meinung sein, dass der Vermieter durch schlüssiges Handeln (= das JAHRELANGE Nichts-Tun) endgültig auf die Mietkaution verzichtet hat, quasi eine "stillschweigende" Mietvertragsänderung.

    Selbstvertändlich kann der neue Vermieter die immer noch nicht gezahlte Mietkaution anfordern.
    Aber was will der neue Vermieter machen wenn die Mietkaution nicht gezahlt wird?
    Einen Mahnbescheid erlassen?
    Und wenn der Mieter dem widerspricht, was dann?
    Ist der neue Vermieter wirklich bereit bei der unsicheren Rechtslage (wegen der ca. 3 Jahre Nichts-Tun des alten Vermieters!) gegen den Mieter vor Gericht zu ziehen?

    =================================================

    Hallo Capo,

    meines Wissens ist die nicht gezahlte Mietkaution kein Grund zu fristlosen Kündigung. D.h. die Mietkaution wird hier nicht zu den Mietschulden gezählt.
    Könnte es nicht sein, dass mieterfreundliche Richter im Nichtzahlen der Mietkaution keinen so schwerwiegenden Grund sehen, der eine fristgerechte Kündigung des Mieters durch den Vermieter ALLEINE AUS DIESEM GRUND rechtfertigt?

    Ich meine, dass es zeitnah zum Zahlungstermin besser wäre über eine Urkundenklage die Zahlung der Mietkaution zu erzwingen.
     
  10. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    RE: Anspruch auf die Mietkaution nach 3! Jahren?

    @ Vermieterheini

    Da gibt es das Zeit und das Umstandsmoment.
    Das Zeitmoment hast Du schon erwähnt. Das Umstandsmoment könnte sein
    der Vermieter lässt sich vom Mieter bescheinigen, dass er keine Kaution zurückfordern wird.

    In unsicheren Fragen würde ich keine Urkundenklage machen, da kommt nachher
    ein normales Verfahren hinterher und Du hast beide (?) Kosten am Bein.
     
  11. #10 Vermieterheini1, 02.08.2007
    Vermieterheini1

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    RE: Anspruch auf die Mietkaution nach 3! Jahren?

    Hallo * Dr.No *,

    ich stimme dir bei der Urkundenklage zu.
    Wenn man das "Instrument" Urkundenklage einsetzt muss man - wie immer - genau wissen was das (die Urkundenklage) ist, wann man die verwenden kann und welche Konsequenzen das hat bzw. haben kann.

    Es ist ein schwerer Fehler vom Vermieter auf eine maximale Mietkaution zu verzichten. Aber wenn bei Beitreibung durch jahrelange Untätigkeit (hier des alten Vermieters) so unsicher ist, könnte es besser sein an dieser Sache nicht zu rühren - vor allem dann wenn es ansonsten keine Probleme mit dem Mieter gibt.
    Man bedenke: Aktio = vielleicht RE-Aktion
    Der Mieter hat unendlich viele Möglichkeiten sich ungestraft und lustvoll am Vermieter zu rächen, wenn er sich vom Vermieter "angegriffen" oder belästigt fühlt!

    Eine Bestätigung vom Mieter, dass er keine Kaution zurückfordern wird halte ich für unnötig, in diesem Fall möglicherweise für ungeschickt. Damit würde der (neue) Vermieter dem Mieter beweisen, dass er mit Vertragsverletzungen durch den Mieter ausdrücklich einverstanden ist. Der (neue) Vermieter outet sich gleich am Anfang als "Weichei". Welche Folgen könnte das haben?
    Wenn der Mieter später die (im Beispielfall nicht gezahlte) Mietkaution zurück haben will, muss er dem Vermieter erst mal beweisen, dass er diese Mietkaution überhaupt bezahlt hat. (Siehe Urkundenklage - Nachverfahren.)
     
  12. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Hallo Vermieterheini,

    ich bin ganz Deiner Meinung.

    Das "ungeschickte" Dokument ist allerdings bereits in der Welt. Deswegen sehe ich ja gerade die Sache so kritisch.
     
  13. #12 Icke4711, 10.08.2007
    Icke4711

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    Hallo :wink
    ich denke mal das die Höhe der Kaution 900 € eher das Problem ist. Bei einer Kaltmiete von 250,- € hätte diese höchstens mit 750,- € vereinbart werden dürfen. Liegt hier nicht eine "Übersicherung" vor, mit der Wirkung, dass die Vereinbarung zur Zahlung einer Kaution unwirksam ist.
     
  14. Anna6

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    Da hat Icke recht.
    Es darf höchstens 3 Monatskaltmieten als Kaution genommen werden.

    Die 20 % Mietserhöhung beziehen sich auf die Grundmiete von 250 €, also hier 50 € Erhöhung der Grundmiete. Die Mieterhöhung kann erst nach 3 Monaten der Anzeige erfolgen. Stimmt der Mieter nicht zu, muß geklagt werden.

    Die Kautionszahlung kann nur innerhalb (ich glaube) von 4 Jahren angemahnt werden. Danach tritt die Verjährung ein. In dem o.g. Fall hat sich der VM wohl mit dem Mieter auf eine Nichtzahlung (ob mündlich oder schriftlich) geeinigt.

    Wenn ich dein Mieter wäre, würde ich den neuen Mietvertrag nicht akzeptieren.
     
  15. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Kommt auf die konkrete Formulierung an.
     
  16. #15 Icke4711, 10.08.2007
    Icke4711

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    Wieso auf die "Formulierung" verstehe ich nicht. (Wie geht eigentlich das mit dem Zitat? :wand: :wand: :wand:)
    Der § 551 BGB schreibt höchstens 3 Kaltmiete vor und im Abs. 4 ist eine Abänderung dieser Vorschrift zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen (unwirksam). Oder spielst Du auf eine Individualvereinbarung an ?
     
  17. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Die Gültigkeit richtet sich im Zweifelsfall danach ob die
    Klausel den Blue-Pencil-Test besteht.
     
  18. KriKa

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    Hallo zusammen :wink,

    erstmal vielen vielen Dank für Euer großes Interesse und den vielen Antworten hier, seid wirklich *S*U*P*E*R*, Danke.

    Wir haben uns jetzt mit dem noch jetzigen Vermietern telefonisch unterhalten. Der jetzige Mieter in der ELW zahlt wie gesagt (nur) 250€ Kaltmiete und soll auch ein ganz netter und zuverlässiger sein. Also keine Probleme mit der monatlichen Überweisung. In der Wohngegend ist eine qm-Preis von 6€ üblich. Er zahlt jetzt für die 65qm einen pm-Preis von 3,84€.
    Wir würden Ihm gerne ab den 01.09.07 einen neuen MV übergeben (schriftlich), wo wir eine Mieterhöhung von 20% einkalkuliert haben, also 300€ Kaltmiete (4,61€ pm-Preis). Würden dann auch die Kaution nicht mehr verlangen, da er bisher auch wirklich sehr zuverlässig und korrekt war. Meint Ihr das ist ok so mit der Mieterhöhung???

    Die Vormieterin, eine ältere Dame, hat nur 50€ NK verlangt, was nicht ausgereicht hat! Sie hat den Rest aus der eigenen Tasche bezahlt, weil er den Rasen gemäht hat und sich ein bisl um das Haus kümmerte (Wort wörtlich :-) ).
    Ist es i.O., wenn wir die NK ab dem 01.09.07 auf 75€ erhöhen anstatt den 50€?

    Und eine letzte Frage.
    Bisher, hat die Vermieterin auch den Kabelanschluss für den Mieter bezahlt. Wir werden, wollen einen Satellitenanschluss installieren. Muss der Mieter nach Ankündigung des Satelliten sich automatisch anschließen, oder kann/darf er sich weigern und alleine Kabel-TV bezahlen? Was wäre die Beste Lösung? Wir würden Ihm auch einen Satelliten-Receiver zur Verfügung stellen.
    Vielen Dank jetzt schon mal für Eure Antworten.... und :respekt
     
  19. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Ich denke die Mieterhöhung geht klar.

    Die Frage zu den BKs ist davon abhängig, was mietvertraglich vereinbart ist.
    Da kommt es auf die genaue Formulierung an, also her damit. :wink
     
  20. #19 Vermieterheini1, 13.08.2007
    Vermieterheini1

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    Vorwort: Der neue Eigentümer = neuer Vermieter möge sich mit den nachfolgenden Worten gleich an die rauhe Realität gewöhnen.

    Da kommt einer daher, der vom Vermieten bzw. dem Mietrecht und der Vermieterpraxis so gut wie nichts weis (nach dem Geschriebenen zu urteilen) und enwickelt Ideen, Vorstellungen, usw..
    Klar, jeder darf Denken, Träumen, usw..

    Zurück zu dem Beispielfall.
    Wenn der Mieter mitmacht, ist vieles problemlos möglich!

    Wenn aber der Mieter intelligent und/oder wissend ist, dann:
    1. Wir würden Ihm gerne ab den 01.09.07 einen neuen MV übergeben (schriftlich)
    <= Der neue Eigentümer = neuer Vermieter kann dem Mieter gerne einen neuen Mietvertrag übergeben. Aber was ist, wenn der Mieter keine Lust hat den für ihn (vermutlich) schlechteren Mietvertrag zu unterschreiben?
    Der neue Eigentümer = neuer Vermieter weis wohl nicht, dass der bestehende Mietvertrag nach dem Gesetz nach dem Verkauf zeitlich unbegrenzt und unverändert weiterbesteht? Ein Mieter hat also gar keinen Grund einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben.

    2. wo wir eine Mieterhöhung von 20% einkalkuliert haben, also 300€ Kaltmiete (4,61€ pm-Preis)
    <= Klar, eine Erhöhung der Grundmiete ist im Prinzip immer möglich.
    Der neue Vermieter hat sich sogar über die ortsübliche Grundmiete kundig gemacht.
    Weis der neue Vermieter, dass er dem Mieter ein MieterhöhungsGESUCH schreiben muss?
    Meine Wortwahl kommt nicht von ungefähr oder ist übertrieben.
    Kennt der neue Vermieter ALLE gesetzliche Vorgaben für ein rechtsgültiges MieterhöhungsGESUCH?
    Was macht denn der neue Vermieter, wenn der Mieter die Mieterhöhung ablehnt oder sich einfach nicht rührt?
    Wird der neue Vermieter die Mieterhöhung einklagen?

    3. Würden dann auch die Kaution nicht mehr verlangen
    <= Wenn der Mieter nicht einen neuen Mietvertrag unterschreibt:
    Weis der neue Vermieter denn nicht, das das gesetzlich nicht zulässsig ist?

    4. nur 50€ NK verlangt ... auf 75€ erhöhen
    <= Weis denn der neue Vermieter nicht, dass NACH jeder (jährlichen) Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten (so mietvertraglich rechtsgültig vereinbart) die Vorauszahlungen von beiden Seiten in Textform angepasst werden können?

    5. Ist es i.O., wenn wir die NK ab dem 01.09.07 erhöhen
    <= Weis denn der der neue Vermieter nicht, ab wann - bezogen auf den Zugang des Erhöhungsschreibens beim Mieter bezogen - die erhöhte Vorauszahlung für die Betriebs- und Nebenkosten fällig ist?

    6. was nicht ausgereicht hat! Sie hat den Rest aus der eigenen Tasche bezahlt
    Bisher, hat die Vermieterin auch den Kabelanschluss für den Mieter bezahlt.
    <= Wie soll man das verstehen?
    Wenn die alte Vermieterin jahrelang? auf die "Weitergabe" von Betriebs- und Nebenkosten ohne Vorbehalt verzichtet hat, könnte ein mieterfreundlicher Richter darin eine Vertragsänderung sehen!

    7. Wir wollen anstelle eines einen Kabelanschlusses einen Satellitenanschluss installieren. Muss der Mieter sich automatisch anschließen, oder kann/darf er sich weigern und alleine Kabel-TV bezahlen? Wir würden Ihm auch einen Satelliten-Receiver zur Verfügung stellen.
    <= Der neue Vermieter schuldet dem Mieter eine Anschlussmöglichkeit für Radio- und TV-Empfang im bisherigen Umfang.
    Wie der Vermieter die Anschlussmöglichkeit für Radio- und TV-Empfang im bisherigen Umfang realisiert, ist seine Sache.
    Durch den vom neuen Vermieter gewollten Wechsel von Kabelanschlusses auf Satellitenempfang dürfen dem Mieter keine höheren Kosten entstehen, ansonsten müsste der Mieter ausdrücklich zustimmen. Die Kosten der Umstellung trägt ausschließlich der Vermieter.
    Unter diesem Aspekt würde ich bei der längerfristigen Gesamtkostenbetrachtung als Mieter die Zurverfügungstellung einen Satelliten-Receivers durch den Vermieter mit einkalkulieren.



    Kennt der neue Vermieter überhaupt den bestehenden Mietvertrag?
    Bis ins allerletzte Detail?
    Kann der neue Vermieter wirklich verstehen was da drinnsteht - mit letzter Konsequenz und in voller Kenntnis der aktuellen Rechtsprechung?
    Hat denn der neue Vermieter geprüft, in wie weit im bestehenden Mietvertrag rechtsgültig Vorauszahlungen für die Betriebs- und Nebenkosten vereinbart sind und für welche Positionen?
     
  21. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Hat der Heini auch das erleichterte Kündigungsrecht für Einliegerwohnungen in Betracht gezogen, mittels dessen man sich eines sperrigen Mieters entledigen kann?

    Vor dem Hintergrund sollte die Verhandlung nicht so schwierig sein.
     
Thema: Mietvertrag/Kaution
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