Mietvertrag komplett durcheinander

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von AndreK, 07.08.2010.

  1. AndreK

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    Hallo,

    ich habe ein Haus gekauft, in dem eine Wohnung vermietet ist.
    Der Mietvertrag den ich ja praktisch übernommen habe, hat meiner Meinung ein Paar Fehler:

    Es steht folgendes im Vertrag:

    (1) Die Miete beträgt monatlich 400€
    (2) Die monatl. Vorauszahlung beträgt 130€
    Monatlicher Gesamtbetrag (1und2) beträgt Einhundertdreißig


    Wir bekommen monatlich 270€ Miete und 130€ Nebenkosten.


    Was sagt Ihr zu dem Vertrag? Der ist ja offensichtlich falsch.

    Was würdet Ihr mir raten?

    Gruß
     
  2. AdMan

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  3. #2 Thomas76, 07.08.2010
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    Das wäre ja dann doppelt falsch : erst mal hat offensichtlich derjenige, der den Vertrag ausgefüllt hat gepennt, und dann scheint der Mieter auch nicht rechnen zu können.(Letzteres könnte bei dem Vertrag aber auch von Vorteil sein :D )

    Ein Vertrag an sich kann nicht "falsch" sein, solange keine Unterschriften gefälscht wurden o.ä.Es sind lediglich widersprüchliche Angaben im Vertrag gemacht worden.Wenn man davon ausgeht, das soetwas regelmäßig dem Vermieter zum Nachteil ausgelegt wird, seit ihr mit 270 EUR Miete noch recht gut dran ;)

    Bei der Vertragsgestaltung würde ich gar nichts machen und hoffen, das der Mieter auch weiterhin die 270 EUR zahlt.Wenn ihr nämlich jetzt auf den Vertrag hinweist, könnte dem Mieter durchaus auffallen, das er ja bisher immer zuviel Miete gezahlt hat und dies ändern oder sogar noch Geld zurückfordern.

    Wie lang existiert dieser Vertrag denn schon ? Wenn jemand über längeren Zeitraum einen bestimmten Betrag zahlt, könnte man daraus u.u. die akzeptanz einer gewissen Vereinbarung ableiten.Da der Betrag, den der Mieter momentan zahlt aber weder in der einen noch in der anderen lesart zu dem paßt, was im Vertrag steht, weiß ich nicht ob soetwas hier auch in Betracht kommen könnte.
     
  4. #3 lostcontrol, 07.08.2010
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    wo siehst du da einen rechenfehler thomas?
    der mieter zahlt 400 euro inkl. betriebskostenvorauszahlung.
    dass der vertrag falsch ausgefüllt ist, ist natürlich blöd, aber 270 + 130 gibt meines wissens doch tatsächlich 400.
     
  5. #4 Thomas76, 07.08.2010
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    Da steht relativ eindeutig :

    Also wenn (1) 400 € sein soll und (2) 130 €, macht das nach meinen Mathematikkenntnissen 530 €, da steht ja in der dritten Zeile auch explizit 1 und 2.

    Wieso der Mieter das dann so interpretiert, das er zwar die Nebenkosten in voller Höhe zahlt, dann aber die Kaltmiete aus der Differenz zu 400 bildet, bleibt wohl vorerst sein Geheimnis.Wäre er dreist genug, würde er sich einfach auf die oben zitierte dritte Zeile berufen, nach der der Gesamtbetrag 130 € beträgt, und vermutlich würden seine Chancen vor Gericht nicht schlecht stehen.
     
  6. #5 lostcontrol, 07.08.2010
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    also ich kenn so einige leute die immernoch denken "miete" sei automatisch inklusive betriebskosten. die würden das zitierte wohl automatisch so verstehen, dass die gesamtmiete (also inkl. betriebskosten) 400 euro beträgt und die höhe der betriebskosten nur der vollständigkeit halber angegeben ist.

    dass die 130 euro darunter ganz offensichtlich falsch eingetragen sind dürfte dafür aber wohl jedem klar sein.
     
  7. #6 Thomas76, 07.08.2010
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    Aber nicht, wenn, wie in diesem Fall die einzelnen Zeilen mit (1) und (2) durchnummeriert sind, und dann in der dritten Zeile : (1 und 2) steht.
    Selbst wenn da das Ergebnis offensichtlich falsch eingetragen ist ergibt sich ja aus der Formulierung in Zeile drei, das Betrag 1 und Betrag 2 zu einem Gesamtbetrag zu addieren sind.Die Gesamtmiete kann also nicht nur Betrag 1 sein.
     
  8. kathi

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    Also auch wenn die Gerichte sehr mieterfreundlich sind, würden sie hier wohl kaum urteilen, dass eine Miete in Höhe von 130€ vereinbart war, sondern eher dass im letzten Satz ein Schlampigkeitsfehler vorliegt. Schliesslich wurde die Miete wahrscheinlich jahrelang so überwiesen und auch vom Vorvermieter so akzeptiert. Folglich waren sich beide Parteien einig, dass die Gesamtmiete incl. Nebenkosten 400€ beträgt.
     
  9. #8 Thomas76, 08.08.2010
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    Wäre möglich, aber verlassen würde ich mich darauf nicht.

    Das wäre ein stichhaltiger Argumentationsansatz, den ich ja auch schon erwähnte.

    Nur gibt es jetzt ja einen neuen Vermieter, der das im Vertrag geschriebene scheinbar anders interpretiert, möglicherweise auch (nur) aufgrund dessen Haus und Wohnung überhaupt gekauft hat.Der wird sich nach vorhergehender Argumentation ja jetzt auch mit den 400€ Gesamtmiete zufrieden geben müssen.

    Bleibt die Frage, ob der Verkäufer in irgendeiner Weise Schadenersatzpflichtig sein könnte.Rein aufgrund der schriftlichen Vertragsinhalte vermutlich nicht, denn es dürfte zur Sorgfaltspflicht des Käufers gehören, sich den bestehenden Mietvertrag vor kauf durchzulesen und solche Unstimmigkeiten abzuklären.

    Sollte der Verkäufer aber zusätzlich irgendwelche beweisbaren Aussagen gemacht haben (z.B. über Gesamtmieteinnahmen von 530 € ), könnte man da evtl. Ansetzen.
     
  10. #9 lostcontrol, 08.08.2010
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    so würd ich das aber auch sehen!
    zudem: in einem langfristigen mietverhältnis gibt's irgendwann 'ne mieterhöhung, die im normalfall nicht in den mietvertrag eingetragen wird. auch betriebskostenvorauszahlungen werden mit schöner regelmässigkeit angepast, stimmen also im seltensten fall mit dem betrag im mietvertrag überein. es wird also ohnehin so sein, dass in vielen mietverträgen bezüglich der höhe der miete (sowohl kaltmiete als auch betriebskostenvorauszahlung) etwas anderes steht als der aktuelle stand.

    mietvertrag hin-oder-her: der käufer sollte auch so "sorgfältig" sein nach den aktuellen mieteinnahmen zu fragen, wenn er ein haus oder eine wohnung kauft. der mietvertrag alleine besagt da ja (siehe oben) nicht allzu viel.

    wenn der verkäufer die betriebskostenvorauszahlung als mieteinnahme angegeben hat, dann wäre ich ohnehin vorsichtig, denn betriebskosten sind nun mal keine einnahmen.
     
  11. #10 Thomas76, 08.08.2010
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    Das ist dann aber normalerweise alles Erklär- und Belegbar.Außerdem ist das dann meist eine betraglich positive Veränderung, sprich es wird mehr gezahlt, als ursprünglich im Mietvertrag steht.

    In dem Fall, um den es hier geht, ist die Zahlung ja geringer, somit wäre theoretisch auch die Lage bei einer Klage eine ganz andere.

    Richtig, wobei man sich normalerweise auf das verlassen können sollte, was im Vertrag steht.Wenn's da gravierende Änderungen gibt, sehe ich eher den Verkäufer in der Pflicht, von sich aus darüber zu informieren.

    Das ist richtig (auch wenn die Steuer das offiziell tlw. anders sieht), geht halt darum, ob der Verkäufer irgendwelche Aussagen gemacht hat, die so nicht zutreffend sind, und auf die man evtl. irgendwelche Ansprüche gründen könnte.
     
  12. #11 lostcontrol, 08.08.2010
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    och, es gibt durchaus auch die andere variante, z.b. bei verwandtschaft oder wenn jemand hausmeisterpflichten übernimmt etc. und es gibt natürlich auch dauerhafte mietminderungen, wenn z.b. ein "problem" nicht vernünftig gelöst werden kann, der mieter aber damit leben kann wenn er weniger miete zahlen muss.

    nein, das kannst du bezüglich der miethöhe eben NICHT.
    aber das hatte ich ja bereits erklärt.

    die steuer sieht das genauso. entweder man lässt die betriebskosten als "durchlaufende posten" durchgehen (das ist in einigen regionen deutschlands und bei gewissen konstellationen ganz offiziell möglich, auch wenn einige hier das anders sehen) oder sie laufen als einnahmen und ausgaben die gegengerechnet werden, auch vor der steuer. de fakto kann man aus den betriebskosten nach abzug der ausgaben keine einnahmen erzielen wenn man sich an die betriebskostenverordnung hält.
     
  13. #12 Thomas76, 08.08.2010
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    Stimmt, aber auch das ist normalerweise alles belegbar und nachvollziehbar.

    Interessant wird's immer dann, wenn zwischen Vertragsinhalt und tatsächlicher Zahlung eine Differenz besteht, und keiner Erklären kann, was es damit auf sich hat bzw. der Verkäufer darüber im Vorfeld keine Auskunft gegeben hat.

    Um's nochmal klarzustellen : wenn ich ein Haus kaufe, mir ein bestehender Mietvertrag vorgelegt wird und ich keine zusätzlichen Informationen bekomme, gehe ich sehr wohl davon aus, das das, was im Vertrag steht auch aktuell so ist, GERADE in Bezug auf die Zahlungen.
    Ansonsten sehe ich nämlich rechtlich den Verkäufer in der Pflicht, mich unaufgefordert über Abweichungen zu informieren.

    Ich vermute, das derartiges Verschweigen den Verkäufer Schadenersatzpflichtig machen kann, ihm möglicherweise im Extremfall sogar Betrug vorgeworfen werden könnte.

    Unabhängig davon kann natürlich explizites nachfragen seitens des Käufers vor dem Kauf nie verkehrt sein.

    Deswegen wäre es auch schön, wenn sich der Threadstarter hier noch mal äußern würde, u.a. dazu, ob und was denn bei dem Hausverkauf noch besprochen bzw. nachgefragt wurde.
     
  14. #13 lostcontrol, 08.08.2010
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    tja, das ist dann ein grober fehler von dir, wenn du davon ausgehst.
    denn: über ausstehende zahlungen steht ja im mietvertrag auch nichts.

    das glaub ich nicht, dass man das als "verschweigen" bzw. "betrug" ansehen könnte. wer sich ein haus kaufen will, muss doch wohl schlau genug sein nach den aktuellen mieteinnahmen zu fragen. oder um dich zu zitieren, es liegt in seiner "sorgfaltspflicht".
    tut er das nicht ist er meiner meinung nach selbst schuld.
     
  15. #14 Thomas76, 08.08.2010
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    Mag sein, aber auch darüber hat dann der Verkäufer zu informieren.

    Ähm, was ist denn dann der Unterschied zwischen "nicht sagen" und "verschweigen" ? Betrug ist vieleicht eine andere Liga, aber verschweigen liegt da ja für mein Verständnis auf jeden Fall vor.

    Der Käufer informiert sich ja, in dem er in den Mietvertrag guckt.Im Normalfall sollte das gelten, was dort steht.Ist das nicht so, ist meiner Meinung nach der Verkäufer unaufgefordert in der Pflicht, auf diese Abweichung hinzuweisen.
     
  16. AndreK

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    Hallo,

    wir haben das Haus von einer Erbengemeinschaft gekauft. Da war nicht sehr viel mit Fragen, da sich keiner Verantwortlich für die Antworten gefühlt hat.

    Ich ging davon aus, dass es 400€ Miete sind. Scheinbar ist dies aber der Betrag incl. Nebenkosten.

    Meine Frage ziehlt darauf ab, ob ich dem Mieter einen Neuen Mietvertrag vorlegen kann und er diesen akzeptieren muss da der alte Fehler enthält.

    Die Vergleichsmiete hier in der Gegend liegt bei 400-500€ Plus Nebenkosten.
     
  17. #16 lostcontrol, 08.08.2010
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    na irgendwer hat ja die miete kassiert und müsste entsprechend auskunft darüber geben können, wieviel es denn nun wirklich war.

    nein, kannst du nicht - es sei denn der mieter akzeptiert einen neuen mietvertrag (werden wohl die wenigsten, es sei denn der neue ist besser für sie).
    du kannst aber natürlich die miete erhöhen (nach den gesetzlichen vorgaben).

    was ist es denn für ein haus?
    womöglich ein 2-parteien-haus, in dem der eigentümer/vermieter selbst eine partei bewohnt? dann gibt's jede menge sonderregelungen (mal ganz abgesehen davon, dass du auch ohne begründung kündigen kannst, wenn auch mit um 3 monate verlängerter frist).

    @ thomas:

    wer sagt das?

    wenn der käufer nicht fragt - selbst schuld.
    oder würdest du es dann auch als "betrug" ansehen wenn der verkäufer dem käufer nicht sagt, dass der eine mieter an krebs erkrankt ist, die andere mieterin häufigen herrenbesuch hat und der dritte mieter schwul ist?
    dass der mietbetrag, der im mietvertrag steht, eher selten dem aktuellen stand entspricht weiss man doch. wenn man dann nicht nachfragt was der aktuelle stand ist, ist man doch reichlich dämlich.

    im mietvertrag kann man sich über die miete zu mietbeginn informieren und über die vertraglichen vereinbarungen, aber eben nicht über den aktuellen stand der miethöhe. und es gilt eben NICHT dass es der normalfall wäre, dass das was im mietvertrag steht der aktuelle stand ist, das gegenteil ist der fall.
    ich wüsste nicht warum der verkäufer UNAUFGEFORDERT in der pflicht sein sollte darauf hinzuweisen dass es da abweichungen geben könnte, er ist ja nicht der kindergärtner der käufer.
    ich bin eher der überzeugung dass der käufer nicht so blöd sein sollte auf die info über die aktuellen mieteinnahmen zu verzichten.
     
  18. AndreK

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    Es ist ein 3 Parteien Haus in dem wir eine Partei selbst bewohnen. Die beiden anderen haben wir vermietet.

    Wie ist hier das Kündigungsrecht Vermieterseitig?
     
  19. #18 Thomas76, 08.08.2010
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    Jetzt weißt du auch warum :D

    Scheinbar ist der Vertrag wirr ausgefüllt worden, der Mieter zahlt das, was er für richtig hält und die bisherigen Vermieter waren damit scheinbar einverstanden.Ich würde mal einen Anwalt befragen, ob man gegen den/die Verkäufer wg. Verschweigen irgendwelche Forderungen erheben kann.

    Wie Lostcontrol schon schrieb, muß er nicht und wird er auch kaum freiwillig machen.

    Nein, das muß man nicht wissen, da es erstens nicht immer so sein muß (meine Verträge z.b. entsprechen fast immer den tatsächlichen Umständen) und zweitens bei Veränderungen normalerweise Belege für diese gibt.Diese hat der Verkäufer natürlich nicht erst auf nachfrage rauszurücken.

    Den Vorwurf muß man sich moralisch vermutlich gefallen lassen.Nur ist die Sache damit ja nicht erledigt.

    Und den Richter möchte ich sehen, der auf die Frage an den Verkäufer, warum er denn den Käufer nicht über die aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen des Objektes informiert hat, die Antwort : "er hat mich ja nicht gefragt" akzeptiert.

    Nein, weil das keinerleih Auswirkungen auf die Mietsache und die Einnahmen hat.Oder zahlen die Leute wegen ihrer "Macken" weniger Miete ?

    Wenn die Mieteinnahmen deutlich von dem abweichen, was im Mietvertrag steht, hat der Verkäufer da sicherlich drüber auskunft zu geben, auch ungefragt.

    Warum ? Weil es bei Vertragskäufen allgemein so üblich ist, das der Kaufgegenstand einem bestimmten, definiertem Zustand entspricht.Als "definierten Zustand" würde ich beim Kauf eines vermieteten Hauses u.a. ganz klar und in erster Linie die Höhe der Einnahmen sehen.

    Wenn du ein Auto kaufst, im Kauvertrag steht : Laufleistung 50.000 km, und zuhause merkst du, das der Tacho 200.000 km anzeigt, würdest du nicht auch regressforderungen stellen ? Klar kann man dir dann vorwerfen , das du ja auch vorher auf den Tachostand hättest gucken können, dieser Vorwurf wird den Verkäufer aber nicht von seiner Pflicht entbinden, dir ein vertragsgemäßes Auto zu liefern (privatverkäufe und windige Vertragskonstruktionen jetzt mal aussen vor gelassen)
     
  20. #19 lostcontrol, 08.08.2010
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    ganz normal gesetzliche kündigungsfristen. keine sonderregelungen.
    siehe dazu auch hier: vermieterkündigung

    @ thomas:

    thomas - bei deiner hohen fluktuation ist das auch kein wunder. hattest du überhaupt schon mal 'ne mieterhöhung? oder 'ne anpassung der betriebskostenvorauszahlung?
    wenn du auch mal längerfristige mieter hättest, dann wäre das bei dir auch nicht so, dass im mietvertrag die höhe der aktuellen kaltmiete und betriebskostenvorauszahlung steht.

    nochmal die frage:
    wer sagt das?

    den richter der das fragt möchte ICH sehen.
    so ein richter weiss nämlich, dass es sowas wie mieterhöhungen, anpassung der betriebskostenvorauszahlungen usw. gibt. ich denke eher der richter wird den käufer fragen, warum er sich denn nicht informiert hat und jetzt bei ihm antanzt wegen seiner eigenen dummheit.

    ein krebskranker wird eventuell demnächst ausziehen, wahrscheinlich wird er niedrigere einkünfte haben als zu der zeit, als er noch nicht krank war, eventuell kann er seine miete nicht mehr bezahlen.
    der häufige herrenbesuch schlägt sich auf die verbräuche nieder, da kann eine anpassung der betriebskostenvorauszahlung nötig sein.
    so wie du argumentierst wären das auch dinge, die der verkäufer dem mieter sagen müsste...

    und nochmal die frage:
    wer sagt das? wo steht das?

    die höhe der einnahmen ist aber nun mal kein zustand sondern schwankt. von daher kann es diesbezüglich garkeinen "definierten zustand" geben. was ist wenn einer der mieter plötzlich nicht mehr bezahlt, willst du dann auch den verkäufer dafür haftbar machen?

    beim tachostand geht's ja um einen "definierten zustand".
    hättest du jetzt als beispiel den benzinverbrauch genommen, hätte das besser gepasst. und der kann eben beim verkäufer niedriger gewesen sein als beim käufer, weil der verkäufer eine ökologischere fahrweise hatte. drum steht das mit dem bezinverbrauch ja auch nie im kaufvertrag für ein auto, weil es eben KEIN "definierter zustand" ist.

    ich denke AndreK wird selbst entscheiden ob er deswegen prozessieren will oder nicht. ich für meinen teil würd's nicht machen, denn erstens sind die fraglichen zeilen im mietvertrag für seine seite äusserst ungünstig und zweitens sehe ich definitiv keine chance dass er den prozess gewinnen könnte. was sollte er auch gewinnen? dass der mieter plötzlich nur 130 euro gesamtmiete bezahlen muss?
     
  21. #20 Thomas76, 08.08.2010
    Thomas76

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    Lostcontrol - es gibt div. andere Wohnungen, in denen die Fluktuation auch nicht niedriger ist.Von einem Normalzustand diesbezüglich, das die Angaben im Mietvertrag immer von den tatsächlichen Abweichen kann also keine Rede sein.Ein Mietvertrag ist immerhin ein verbindliches Dokument und keine ungefähre Willenserklärung.

    Nein, weil das Dinge sind, die sich nicht definieren lassen.Es geht nicht darum, was vieleicht passieren könnte, sondern was aktuell Sache ist.Und eine aktuell niedrigere Miete als im Vertrag angegeben ist halt kein unverbindliche Vorschlag, sondern eine gewichtige Angabe, auf die man sich in einem gewissen Rahmen muß verlassen können.

    Wonach muß man denn deiner Meinung nacc sonst noch alles nachhaken beim Kauf ? Vieleicht hat der ehemalige Vermieter ja bei jedem zweiten Absatz im Mietvertrag mündliche Sondervereinbarungen mit seinen Mietern getroffen, muß ich ihm die auch alle einzeln aus der Nase ziehen ? Es gebietet doch wohl der gesunde Menschenverstand, das solche Dinge von sich aus erwähnt werden.

    Selbstverständlich, du kannst doch den ist-Stand benennen.Oder weißt du bei deinen Immobilien auch nie so genau, was die letzte Zeit so bezahlt wurde ?

    Natürlich kann der Verkäufer keine Gewähr dafür übernehmen, das sich ein Mieter ab nächsten Monat überlegt keine Miete mehr zu zahlen.Aber wenn im Vertrag steht 400 € Kaltmiete, der Mieter aber seit Jahren nur 200€ zahlt, ist das ja wohl ein ist-zustand, der Berichtenswert und auch klar benennbar ist.

    Drum ist dein Benzinverbrauch ja auch ein unpassender Vergleich.Die Kaltmiete ändert sich nicht einfach so.Wenn der Mieter jahrelang Summe X überweist, ist das ein klar definierter ist-zustand, was gibt es daran zu deuten ?

    Er soll ja auch nicht gegen den Mieter, sondern den Verkäufer prozessieren, eben wg. des Verschweigens der tatsächlichen Einnahmen.
     
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