Mietvertrag mit den Eltern Ja/Nein?

Diskutiere Mietvertrag mit den Eltern Ja/Nein? im Mietvertrag über Wohnraum Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo. Ich bin neu hier und habe eine Frage: Ich besitze ein Haus, und wohne darin mit meinen Eltern. Die Frage ist ob ich einen Mietvertrag mit...

  1. #1 Phillip, 19.12.2018
    Phillip

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    Hallo.

    Ich bin neu hier und habe eine Frage:
    Ich besitze ein Haus, und wohne darin mit meinen Eltern.
    Die Frage ist ob ich einen Mietvertrag mit meinen Eltern abschließe oder nicht.

    Aber kurz zum Sachverhalt:
    Ich habe 2017 das Haus meiner Eltern gekauft, und bin nun alleiniger Besitzer.
    Das Haus ist BJ 1995 und seitdem leben wir gemeinsam in dem Haus. Wir haben auch alle Kosten für das Haus immer als Familie zusammen getragen (und so ist es auch weiterhin). Ein Mitvertrag bestand bis dahin nicht.

    Meine Mutter ist nicht berufstätig. Sie ist Hausfrau und pflegt auch meinen behinderten Bruder.
    Da mein Vater gesundheitsbedingt die letzten 2 Jahre nicht mehr arbeiten konnte hatte er zuerst Krankengeld bezogen.
    Ab Januar 2018 bekam er ALG2. Hier bekommen meine Eltern auch Geld für eine Wohnung, allerdings nur wenn sie auch Miete zu bezahlen haben.

    Deshalb haben wir am 01.01.2018 einen Mietvertrag abgeschlossen.
    Ich bewohne die Einliegerwohnung im Dachgeschoss. Meine Eltern zusammen mit meinem Bruder die Wohnung im EG.

    Mein Vater ist jetzt aber seit 2 Wochen offiziell Rentner, und bekommt nun Rente (also auch kein Zuschuss mehr für die Wohnung).
    Den Mietvertrag hatten wir eigentlich nur wegen dem ALG2 abgeschlossen. Jetzt wollten wir den Mietvertrag eigentlich wieder auflösen. Ich bin mir aber nicht sicher ob es vielleicht besser ist den Vertrag einfach weiter laufen zu lassen?

    Meine Steuer lasse ich diesmal auch von einem Steuerberater machen. Ich weis auch nicht, was da auf mich zukommt. Bis ich die Unterlagen zusammen habe, und meine Steuer einreichen kann vergehen noch ein paar Wochen. Und das Ergebnis bekomme ich dann wahrscheinlich erst in 2-Monaten.

    Vielleicht könnt ihr mir ja ein paar Tipps geben, und sagen, wann sich ein Mietvertrag lohnt, und wann es besser ist ohne (Vor- und Nachteile).


    Gruß
    Phillip
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Gute Idee!
    Denn die vereinnahmte Miete musst du ja auch versteuern.
    Ob davon noch anteilige Afa abgezogen werden kann, Finanzierungskosten etc. ???
    Ob das für diese kurze Zeit eine gute Idee war, wage ich zu bezweifeln, wenn z.B. die Miete nicht an dich gezahlt wird.
     
  4. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Trotz Pflege eines behinderten Kindes? Wurde dieser Aspekt nicht berücksichtigt?
     
  5. #4 Phillip, 19.12.2018
    Phillip

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    @sara
    Die Miete wird natürlich versteuert. Finanzierungskosten (Notar, Grundbuch) hatte ich bei der Steuer für 2017 angegeben.
    Die Miete habe ich natürlich bekommen. Das lief auch alles ganz offiziell als Dauerauftrag über das Konto.
    Ohne Mietvertrag würde ich den Anteil auch bekommen (Nur nicht als Miete). Wie oben gesagt kommen wir für alle Kosten als Familie gemeinsam auf.
    Ich weiß nur nicht was in unserer Situation jetzt besser wäre.
     
  6. #5 Phillip, 19.12.2018
    Phillip

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    @Nanne
    Das Geld vom der AG würde für 2 Personen bezahlt (Vater und Mutter). Die Rente von meinem Vater ist jetzt etwas höher als der Betrag den die AG für beide gezahlt hat.
    Deshalb besteht jetzt kein Anspruch mehr.
    Mein behinderter Bruder bekommt die Grundsicherung und Pflegegeld. Das Pflegegeld wird an die Mutter überwiesen.
    Da mein Bruder mit in der Wohnung lebt, hat er durch die Vermietung etwa 80 Euro mehr Grundsicherung bekommen (ich glaube Anteil für die Nebenkosten).
    Die 80 Euro würden dann wieder wegfallen, wenn er und die Eltern "mietfrei" ohne Vertrag hier wohnen würden.
     
  7. #6 Florian88, 19.12.2018
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    Moin,

    Rechtlich lässt sich die Frage ganz einfach beantworten. Fließt Geld, ist dieses anzugeben und zu versteuern.
    Alles andere wäre "offiziell" Steuerbetrug. Diese Regelung gilt grundsätzlich auch bei nahen Angehörigen.

    Viele Faktoren haben Einfluss und könnten relevant sein, bzw. werden.
    Sind zum Beispiel Umbauten geplant oder gab es schon größere Projekte, die schon abgeschrieben werden?
    Denn wenn du vermietest, kannst du steuerlich einiges geltend machen (Abschreibungen des Objekts, Kreditzinsen, Instandhaltungsarbeiten,...) die offiziell natürlich nur auf die zu vermieteten Räume anfallen. Demgegenüber hast du aber auch immer die Einnahmen. Sollten die Einnahmen die Ausgaben übersteigen, legst du am Ende natürlich drauf. Solltest du allerdings über Jahre Rückzahlungen erhalten, weil du mehr abschreibst, als einnimmst, könnte dir das Finanzamt Liebhaberei unterstellen. Um alle Ausgaben voll abschreiben zu können, gibt es außerdem eine 66 % Regelung. Liegst du mit deiner Mieter unter 66% der ortsübliche Miete, kannst du deine Werbungskosten nur noch anteilig in der Steuererklärung geltend machen.
    Schwierig wird's jetzt wahrscheinlich, da schon einmal Mieteinnahmen geflossen sind.


    Deutlich besser erklärt dir dass aber bestimmt ein guter Steuerberater.
    Dieser sieht auch, ob es sich lohnt oder eben auch nicht.
     
  8. #7 Phillip, 19.12.2018
    Phillip

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    @Florian88
    Vielleicht kann ich ja Mal ein paar ungefähre Zahlen angeben.
    Die Wohnung der Eltern hat ca. 100qm.
    Die Miete beträgt 470 Euro. Plus 50 Euro für die Garage. Die Nebenkosten sind 180 Euro.
    Ist es richtig dass die NK nicht zu den Einnahmen zählen? Würde dann bedeuten daß ich 520 Euro Mieteinnahmen im Monat habe. Also 6240 im Jahr. Größere Umbauten sind erstmal nicht geplant. Nur das was so anfällt: Mal neue Tapeten und Laminat, arbeiten an der Fassade, kleine Reparaturen. Da wir auch alles selbst machen sind das dann auch nur die Materialkosten. Da komme ich dieses Jahr auf ca. 2200 Euro. Dann kann ich ja noch die Zinsen für die Finanzierung geltend machen.
    Das macht natürlich alles der Steuerberater.
    Hätte nur gerne eine grobe Einschätzung.
    Bis ich alle Unterlagen zu einreichen hab, und bis der Steuerbescheid für 2018 dann vorliegt vergehen ja noch einige Monate.
     
  9. #8 immobiliensammler, 19.12.2018
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    Doch die Nebenkosten zählen natürlich als Einnahmen, gleichzeitig stellen die "Hauskosten" anteilig für die vermietete Wohnung eben auch wieder Werbungskosten dar, sollte sich also in etwa ausgleichen.
     
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  10. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Ich würde vorsichtig sein mit keiner Miete mehr zahlen, da Du schon Geld vom Jobcenter schon erhalten hast kannst du diese nicht mehr senken. Anderenfalls könnte man Dir Betrug nach dem SGB unterstellen. Du musst Deine Eltern wie richtige Mieter gleich stellen. Und richtigen Mietern würdest Du auch nicht die Miete senken und schenken.

    Warum macht man so etwas um ein Jahr zu überbrücken? Oder anders ausgedrückt Du hast den Hals nicht voll bekommen und wolltest das größtmögliche abschöpfen.
     
  11. #10 Phillip, 19.12.2018
    Phillip

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    @Pitty das hat ganz sicher nichts damit zu tun, das man den Hals nicht vollbekommt.
    Mein Vater hat 44 Jahre gearbeitet. Sein letztes Jahr vor der Rente musste er leider ALG2 beziehen. Die AG hat selbst gesagt, um Zuschuss für die Wohnung zu bekommen müssten Sie einen Mietvertrag abschließen.
    Ohne den Zuschuss für die Wohnung wer es nicht einfach gewesen, wenn man auf einmal 500 Euro weniger zu Verfügung hat (und mein Vater hat zuvor ein einfaches Gehalt bekommen).
     
  12. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Zuschuss zum Leben wären auch Warmkosten gewesen. Die bekommt man auch ohne Mietvertrag anteilig. Oder meinst Du sämtliche Eigenheimbesitzer hätten keinen Anspruch auf Harz4? Es reicht der normale Regelsatz aus zum leben. Oder meinst Du sämtliche Harz4 Bewohner könnten über ihre Miete verfügen?
     
  13. #12 Florian88, 20.12.2018
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    Die wird dir hier keiner geben können! Zig Faktoren spielen in diese Frage mit herein.
    Was sich heute, bzw. für die nächsten 5-10 Jahre lohnen kann, kann dir in 10 Jahren (wenn zum Beispiel Kredite abbezahlt sind) einen riesigen Strick in die Rechnung machen.
    Wie Pitty schon schreibt ist das Problem, dass du bereits eine Miete in XY Höhe erhoben hast. Warum solltest du deine Eltern also jetzt umsonst wohnen lassen?


    @Pitty: Naja, ich denke hier spielt auch eine große Unwissenheit mit rein, nicht nur seitens des Fragenstellers.
     
  14. #13 Phillip, 20.12.2018
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    @Pitty wenn meine Eltern Hausbesitzer gewesen wären, dann wär das alles kein Problem gewesen. Vielleicht wurden wir auch von der AG falsch beraten. Meine Eltern bekamen zusammen 1200 Euro. Abzüglich Miete und NK. Blieben 500 Euro für 2 Personen.
    Dann kommen noch Versicherungen, PKW, ...
    Das war keine einfache Zeit und ich musste meinen Eltern öffters unter die Arme greifen.
    Aber dass hat nichts mit der eigentlichen Frage zu tun.

    @Florian88 da hast du wohl Recht. Ich werde es erstmal so weiterlaufen lassen, und mich dann Mal vom Steuerberater beraten lassen.
     
  15. #14 taxpert, 20.12.2018
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    Grundsätzlich steht es jedem frei, seine Angelegenheiten so zu ordnen, dass nicht nur z.B. steuerlich am geschicktesten sind, sondern auch im Hinblick auf staatliche Unterstützung! Das ist zunächst nichts verwerfliches!

    @Florian88 : Vieles richtig erklärt, einen Bock geschossen und das momentane steuerliche Problem nicht erkannt!

    Einkünfte nach §21 EStG sind steuerlich privilegiert! Bei unbefristeter Vermietung einer Wohnung wird die Überschusserzielungsabsicht unterstellt! Es kann daher nie Liebhaberei vorliegen!

    Das eigentliche Problem ist hier nach Sachvortrag zweigleisig!

    Da kann man dann schon unterstellen, dass eine unbefristete Vermietung nie beabsichtigt war! Kommt in dem Jahr, in dem vermietet wurde ein Überschuß der Einnahmen über die WK zustande, dann wird man den gerne der Steuer unterwerfen. Kommt es jedoch zu einem Wk-Überschuss bestand keine Überschußerzielungsabsicht und der Verlust wird steuerlich nicht anerkannt!

    Grundsätzlich besteht hier dann natürlich auch die Gefahr, dass das ganze insgesamt als Scheinvertrag gedeutet wird. Das FA wäre dann dazu verpflichtet diesen Sachverhalt der ARGE mitzuteilen, §31a AO, da ggf. Leistungsmissbrauch im Raum steht. Was die ARGE daraus macht weiß ich nicht!



    Das weitere mögliche Problem ist der Vertrag an sich! Verträge zwischen nahen Angehörigen stehen immer im Fokus der Prüfung durch die Finanzverwaltung. Ein solcher vertrag sollte daher immer 110%ig einem entsprechenden Vertrag zwischen fremden Dritten entsprechen und auch gelebt werden!

    Das ist zwar schon mal ein guter Anfang, aber auch in allen anderen Bereichen sollte solch ein Vertrag "wasserdicht" sein, also z.B. Kaution, Regelung der NK-VZ und deren Abrechnung, etc.! Und natürlich muss dass, was im Vertrag geschrieben wurde, auch tatsächlich gelebt werden! Also Zahlung der Miete entsprechend Vertrag und nicht etwa einmal im Jahr! Tatsächliche Abrechnung der Nebenkosten! Und auch eine mögliche Kaution müsste natürlich fließen und vom Vermieter entsprechend den gesetzlichen Vorschriften angelegt werden!

    Insgesamt drängen sich natürlich auch weitere Fragen auf! Warum z.B. waren den die Eltern in 2018 unterstützungswürdig?
    Dann stand ihnen doch der gesamte erhaltene Kaufpreis in 2018 zur Verfügung! Ich habe hier so gewisse Vermutungen, die zwar auch steuerrechtlich einen gewissen Einfluß haben, bei denen ich aber -ohne jedoch dafür Fachmann zu sein!- Bedenken hätte, ob nicht der bestehende Gestaltungsspielraum nach SGB doch schon überstrapaziert wurde!

    taxpert
     
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  16. #15 Phillip, 20.12.2018
    Phillip

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    @taxpert
    Erstmal Danke für deinen ausführlichen Beitrag.

    Das Problem hier ist, dass nicht nur sachlich auf die Fragen geantwortet wird. Es wird oft unterstellt vermutet und hinterfragt.
    Die Frage war eigentlich: Vor und Nachteile beim zusammenleben mit und ohne Mietvertrag.
    Ok dass sich das nicht so einfach beantworten lässt habe ich jetzt verstanden.

    Die ganze familiäre Geschichte und Hintergründe zu erklären würde zu lange dauern und bringen mich/uns bei der Frage nicht weiter.

    Ich Versuchs trotzdem mal in Kurzform:
    Die Zinsbindung des Hauses war abgelaufen, und da die Zinsen heute anders sind als vor 10 Jahren wollten wir neu finanzieren. Wir wollten es eigentlich zusammen finanzieren. Da es aber sein kann das meine Eltern das Ende der Finanzierung nicht mehr erleben werden, war es das einfachste wenn ich das Haus kaufe. So sparen wir uns (in hoffentlich) sehr vielen Jahren die Umschreibung und die Erbschafts Angelegenheiten, was mir einem behinderten Bruder auch nicht so einfach wäre.
    Gekauft wurde das Haus in Höhe der Restschuld von den Eltern. (die lag ca. 25% unter dem Hauswert). Meine Eltern haben damit also Ihr Darlehen bei der andern Bank abgelöst. Übrig blieb also nichts. Kurz gesagt hab ich einfach das Haus und die Restschuld übernommen. Zu dem Zeitpunkt war auch noch nicht klar, das meine Eltern mal auf ALG2 angewiesen sein werden.

    Ich hatte auch ein kurzes Telefonat mit meinem Steuerberater. Er hat mir ein paar Infos gegeben, aber genau bespreche ich das dann noch in einem Gespräch mit ihm.

    Mietfreies zusammenwohnen bei Verwandten ist erst mal kein Problem. Ich kenne unzählige Familien wo Eltern und (volljährige und berufstätige) Kinder zusammenwohnen. Auch das sich beide Seiten die kosten teilen ist in der Regel kein Problem.
    Das Problem bei mir ist wahrscheinlich nur, das ich mit dem Vermieten angefangen habe.

    Er meine nur jetzt den Mietvertrag zu beenden wäre wohl nicht so gut und könnte dann eventuell Probleme geben (würde halt blöd aussehen). Allerdings sieht er kein Problem darin den Mietvertrag in 1 oder 2 Jahren zu kündigen, wenn es denn überhaupt Sinn macht. Den so wie es aussieht lohnt sich das Vermieten für uns mehr.

    Grundsätzlich darf man jemanden in seiner eigenen Immobilie auch kostenfrei wohnen lassen.
    Hier könnte dann aber Schenkungssteuer anfallen, für den der kostenlos wohnt, weil man ihm sozusagen die Miete schenkt. Das wird aber in der Regel nicht angewandt. Außerdem sind bei nahen Verwandten (Eltern/Kind) bis zu 400.000 Euro in 10 Jahren Steuerfrei bei Schenkung.
    Das war jetzt aber nur ein Beispiel.
     
  17. #16 taxpert, 20.12.2018
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    Lies Dir deine bisherigen Angaben ohne die Kenntnis der jetzt genannten Tatsachen durch und Du wirst erkennen, warum mancher Teilnehmer im Forum eher kritisch war.
    Dann dürfte ein teilentgeltlicher Erwerb vorliegen. Such für deinen Besuch beim StB also schon einmal die Unterlagen über den Erwerb durch deine Eltern rus!
    Ist auch keines ... wenn die Eltern und der Bruder tatsächlich ausziehen UND es in der Zwischenzeit ein Ereignis gibt, dass dazu geführt hat, dass die Wohnung nicht mehr vermietet werden soll! Aus steuerlicher Sicht wäre das ansonsten immer noch (Wk-Überschuss unterstellt!) ein von vorne herien befristeter Mietvertrag gewesen! Die unbefristete Vermietung ist hier eine steuermindernde Tatsache, für die der Stpfl. die Nachweislast trägt. Also auch wenn Du in 5 oder 8 Jahren "kündigst" -z.B. weil dann die Zinsen so niedrig und die Miete wegen §21. Abs.2 EStG so hoch ist, dass ein Einnahmeüberschuss entsteht!- UND deine Eltern dann trotzdem weiterhin mietfrei dort wohnen, so sieht das eben nicht nach unbefristeter Vermietung aus!

    Für mich wäre der steuerliche Aspekt aber der wirklich allerletzte Baustein bei den Überlegungen! Ich persönlich bin ein großer Fan von sauberen Verträgen auch zwischen nahen Angehörigen! Nur weil man "Familie" ist, hat nicht immer und vor allem nicht dauerhaft gleichgerichtete Interessen! Mit einem (Miet-)Vertrag haben beide Parteien eine rechtliche Sicherheit für die Zukunft! Deine Eltern und Bruder haben dann ein RECHT die Wohnung zu bewohnen, auf das sie sich mehr oder weniger stark verlassen können! Sie haben aber uch die PFLICHT den vereinbarten Mietzins zu entrichten, was wiederum Dir die Sicherheit gibt z.B. für die nächste Finanzierung weil am Haus ein größerer Schaden behoben werden muss!

    Erfahrungsgemäß sind ansonten nämlich irgendwann einmal die Erwartungen an den jeweils anderen entgegen gesetzt! Da mag irgendwann einmal der Zeitpunkt kommen,da deine Eltern erwarten, dass Du Verständnis hast wenn sie die Miete ein paar Monate nicht bezahlen, während Du die Erwartung hast, dass deine Eltern Verständnis dafür haben wenn Du die Miete erhöhen musst! 20 Jahre Prüfererfahrung haben mich gelehrt, dass das -auch wenn man es heute beiseite schiebt (Doch nicht bei uns! Wir sind so!)- verdammt häufig geschieht!

    Ein Teil des Freibetrages ist natürlich bereits durch den teilentgeltlichen Erwerb verbraucht, ich gehe aber nicht davon aus, dass der Freibetrag mit der nichtgezahlten Miete innerhalb der nächsten 10 Jahre überschritten würde!

    taxpert
     
  18. #17 Florian88, 20.12.2018
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    Deshalb habe ich ja auf eine Steuerberatung verwiesen ;-)



    NEIN? Verstehe ich das richtig?
    Da gibt's doch immer dieses Beispiel vom "Schein"Kleinunternehmer mit dem Porsche als Firmenwagen.
    Gilt das bei Vermietung nicht auch? (die 15% Regel mal außer Acht gelassen)
    Wenn ich also meine Immobile jahrelang steuerlich "geschickt" betreibe ohne einen Überschuss am Ende des Jahres zu haben, würde das Finanzamt nie auf die Barrikaden gehen?
     
  19. #18 immobiliensammler, 20.12.2018
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    Ja Du verstehst es richtig, da die Einkünfte aus V+V eben in dieser Hinsicht privilegiert sind.
     
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  20. #19 taxpert, 21.12.2018
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    Vgl. Rz. 1 + 2 des BMF-Schreibens vom 08.10.2004:

    Auch die in diesem BMF-Schreiben in Rz. 13 geforderte Totalüberschussprognose in bestimmten Fällen ist durch die Änderung des §21 Abs.2 EStG ab dem VZ 2012 überholt!

    taxpert
     
  21. #20 Petra_44, 22.12.2018
    Petra_44

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    Ja, es sollte ein Mietvertrag bestehen. Das Amt hat bestimmte Vorgaben, wie viel es maximal für die Wohnung zahlt. Und wenn du möglichst günstig vermieten willst - es gibt hier, auch bei Vermietung an Angehörige, eine Untergrenze.

    Aber wenn ihr einen Mietvertrag abschließt, hat das zwei Vorteile:
    1. Das Amt zahlt für die Miete deiner Eltern. (Wie soll das denn ohne Vertrag gehen?)
    2. Du kannst die anteiligen Unkosten für die vermietete Wohnung von der Steuer absetzen, denn du hast diese ja vermietet. Das wäre vor allem die Gebäudeabschreibung, aber auch z.B. die anteiligen Müllgebühren, etc.

    Es ist Arbeit, diesen Blödsinn auszurechnen. Aber es lohnt sich.
     
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