Mietvertrag mit Kündigungsverzicht so darstellbar?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von JorgStB, 01.06.2016.

  1. #1 JorgStB, 01.06.2016
    JorgStB

    JorgStB Neuer Benutzer

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    Hallo Community,

    unsere lange Mieterin in unserer einzigen ETW, die sich nicht im nahen Umkreis befindet (Wiederaufbau Ost lässt
    Grüßen) ist verstorben. Nun steht eine Neuvermietung an, da sich mein Vater nur ungern von einmal gekauften Immobilien lösen kann. Eine Rendite von 5% (vor Makler und Sonderverwaltungsvergütung) ist darstellbar, daher habe ich im Prinzip nichts dagegen.

    Wir müssen für die Vermietung aber auf die Dienste eines Maklers zurückgreifen. Damit haben wir erstmal keine Probleme, sofern die gewählten Mieter solvent sind und gedenken die ETW längerfristig zu mieten. Erstes wird durch die beauftragte Maklerin überprüft. Die Langfristigkeit kann man aber nicht so leicht feststellen. Deswegen würden wir gerne einen beidseitigen Kündigungsverzicht von 2 Jahren in den Vertrag aufnehmen. Uns ist aber nicht daran gelegen, diesen gegen den Wunsch der Mieter aufrechtzuhalten. Daher die Frage:

    Kann zusätzlich zum 2 jährigen Kündigungsverzicht die Vereinbarung getroffen werden, dass der Vermieter auf den Kündigungsverzicht gegen Abstandszahlung verzichtet? Uns würde da eine Höhe von einer (zusätzlichen)Monatsmiete (1/2 Maklercourtage) vorschweben.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 01.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2016
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    und was spricht dagegen, den Vordruck so stehen zu lassen ohne Zusatzvereinbarung :? Ob du so was schreiben kannst (also das es auch rechtssicher ist), das kann dir ein Fachanwalt sicherlich besser beantworten. Ansosten, im Fall der Fälle kannst du doch auch auf Kulanz oder a`la Aufhebungsvertrag (schriftlich natürlich) was mit dem Mieter aushandeln. Klar hat der Mieter dann keine "Sicherheit" das du darauf eingehst im Fall der Fälle, aber du willst ja letztlich von Anfang an auch langfristig vermieten. Und 2 Jahre sind m.E. durchaus überschaubar.

    Wichtig noch, besorge dir bitte aktuelle MV aus sicheren Quellen!


     
  4. Syker

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    Hallo JörgStB,

    Ich würde da erstmal nichts an der Formulierung des Kündigungsausschluss ändern.
    Dem M kannst du das ja schon einmal mündlich kommunizieren, und wenn es dann soweit ist einen entsprechenden Aufhebungsvertrag abschließen.
    Hat den Vorteil dass du dich vorläufig nicht der Gefahr aussetzt etwas ungültiges zu vereinbaren (in die Zukunft kann man eh nicht gucken). Und per Aufhebungsvertrag kannst du flexibel auf die Gesetzeslage eingehen.

    VG Syker
     
  5. #4 Gewohnheitstier, 01.06.2016
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    Würde es sein lassen. Du willst Geld für etwas, ohne zusätzlich etwas dafür getan zu haben. Außer eben auf eine Klausel im Vertrag zu verzichten. Wenn überhaupt dann nur als Individualvereinbarung.
    Dann noch das Ganze mit der Provision des von Dir beauftragten Maklers zu verquicken halte ich für ein ganz heißes Eisen.

    Wie wäre es stattdessen damit, dem Mieter Geld anzubieten wenn der Vertrag so und so lange läuft? Da sollte nun wirklich kein Richter was auszusetzen habe.

    p.s.: Ich bin kein großer Fan von Kündigungsschlüssen.
     
  6. #5 anitari, 01.06.2016
    anitari

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    Ich halte diese Vereinbarung für unnötig.

    Möchte der Mieter vor dem wirksam vereinbarten gegenseitigen Kündigungsverzicht aus dem Vertrag entlassen werden, kann man immer noch die "Spielregeln" dafür aushandeln.

    Ich auch nicht.
     
  7. Andres

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    Ich halte diese Gestaltung für eine Vertragsstrafe, die bei Wohnraummietverträgen gem. § 555 BGB unwirksam ist. Zulässig wäre eine Entschädigung aber z.B. in einem Aufhebungsvertrag, d.h. man vereinbart einen einfachen Kündigungsausschluss und verhandelt die Konditionen über einen vorzeitigen Ausstieg dann, wenn der Mieter diesen Wunsch äußert.


    Ich auch nicht. Eher sollte der Mieter so ausgewählt werden, dass ein baldiger Umzug weniger wahrscheinlich ist.
     
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  8. #7 JorgStB, 01.06.2016
    JorgStB

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    Das ist wohl eine sehr gute Idee. Vielen Dank!!!

    Da spricht ja auch nichts dagegen. Das werden wir auch versuchen zu kommunizieren. Der am besten passende Interessent bekommt den Zuschlag. Aber eine gewisse Sicherheit ist halt auch schön :)

    Stellvertretend für alle mit der Ansicht:

    Wieso nicht? Wo ist der Hacken für den Vermieter?

    Wenn ich selber die Vermietung übernehme, dann sind in den Mietverträgen auch nie Kündigungsausschlüsse. Wenn dann im kurzen Zeitraum gekündigt wird ist das ok. Aber wenn ich 2 MM an den Makler abdrücken muss, möchte ich auch ein bisschen an Sicherheit. Was ist daran falsch?
     
  9. #8 Papabär, 01.06.2016
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    Der Makler!

    Spaß beiseite ... Wenn Mieter (hier insbesondere jene mit chronisch leeren Taschen) aufgrund eines Kündigungsausschlusses nicht kündigen kann, riskierst Du dass der Mieter einfach so verschwindet. Das gibt nur Ärger & Stress und ist der eigenen Gesundheit nun so gar nicht zuträglich. Klar, in gewissen strukturschwachen Gegenden ist man froh, überhaupt einen Mieter zu finden ... aber da inseriere ich lieber selber und versuche die Besichtigungen & Wohnungsübergabe über den Hausmeister zu organisieren. Die Kosten eines Maklers erreiche ich damit bei weitem nicht.
     
  10. #9 JorgStB, 01.06.2016
    JorgStB

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    Stimmt!!! Aber in diesem Fall hat er sogar seine Berechtigung. Auch wenn es nicht die beste Investition meiner Eltern war, wurde die Immobilie zum Glück nicht in einer struckturschwachen Region erworben. Die Nachfrage scheint seit einigen wenige Jahren ziemlich gut zu sein.

    Ob man im Falle des Falls auf den Kündigungsverzicht besteht ist wieder was anderes. Wir würden uns halt besser fühlen, man hat zumindest die Möglichkeit einen Teil der Courtage (in Form eines festen Betrags) wieder zu erhalten.
     
  11. #10 Pharao, 01.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2016
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    Hi,

    interessant ist hier erstmal, wie die Nachfrage vor Ort bei dir aussieht. Je nach dem kann man natürlich mal mehr oder mal weniger von einen Mietinteressenten verlangen bzw. das betrifft auch die Vertragsbedingungen.

    Das du all die damit abschreckst, die ganz sicher eh nicht vor gehabt hätten länger bei dir zu wohnen, das wäre ja eher ein positiver Nebeneffekt. Allerdings schreckst du ggf. auch all die Mietinteressenten ab, die nicht für die nächsten 1,2,3 oder 4 Jahre voraus planen wollen oder können.

    Kann jeder handhaben wie er lustig ist. Also ich bin auf jeden Fall kein Fan von Gewohnheitstieren :hut009: :005sonst:


     
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  12. #11 Pharao, 01.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2016
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    Hi,

    hier stimme ich dir voll & ganz zu, weil ich auch lieber selber so was in die Hand nehme. Das was ein Makler kann, das sollte m.E. jeder Vermieter auch können, wenn nicht sogar viel besser.

    Kann ich so nicht bestätigen und ich vermiete ausschließlich seit Jahren nur mit Kündigungsausschluss. Allerdings hole ich mir auch keine "chronisch leeren Taschen" freiwillig ins Haus ;)


     
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  13. #12 Papabär, 01.06.2016
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    Wer macht das schon. Aber wenn Dein Objekt nahe 50% Leerstand hat und Du kämpfen musst um überhaupt ausreichend Einnahmen für die lfd. Kosten zu generieren, dann wird Dir der ALG II-Empfänger, der gerade die Restschuldbefreiung bekommen hat und mit´m tiefergelegten 7´er BMW incl. wummernden Bässen (einer Band, für die sich vermutl. der Verfassungsschutz [Gehaltsscheck?] interessiert) vorfährt, irgendwann wieder sympatisch ... so mehr oder weniger.

    Da bei JorgStB die Auswahl an Interessenten offenbar etwas größer zu sein scheint, ist die Überlegung aber eh´ rein hypothetisch.
     
  14. Nanne

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    Und genau diese Interessenten will er sich ohnehin vom Hals halten.

    Dazu bin ich auch übergegangen. Insbesondere bei kleinen Wohnungen, die vorwiegend von Singles angemietet werden, ist es vielfach der Fall, dass diese sehr schnell umzugsbereit sind, oder vorneweg die Wohnung sozusagen als Sprungbrett benutzen. Mit Kündigungsverzicht von mind.2 Jahren schließe ich das künftig aus. Sollte ein M. dennnoch früher aus ersichtlichem Grund früher ausziehen wollen/müssen wird sich eine Lösung finden.
     
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  15. #14 anitari, 02.06.2016
    anitari

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    Wenn es keinen Grund zur außerordentlichen Kündigung gibt, wohl aber welche die eine ordentliche Kündigung rechtfertigen würden, kann man dem Mieter nicht vor bzw. zum Ende des Kündigungsverzichtes Kündigen.

    Da ich mit meinen Mietern auf dem selben Grundstück wohne will ich mir ersparen einem Mieter, der sehr wohl weiß das ich ihm nicht kündigen kann und einen Aufhebungsvertrag ablehnt, der mir täglich frech grinsend über den Weg läuft zu begegnen.

    Wohnt man nicht in unmittelbarer Nähe des Mieters mag das sicher anders sein. Aber auch da halte ich persönlich 2 Jahre für zu lang.

    Aber, dass muß ich zugeben, ganz ohne Kündigungsverzicht geht es bei mir auch nicht. Allerdings nur bis zum vereinbarten Mietbeginn.
     
  16. #15 Pharao, 02.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 02.06.2016
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    Hi,

    deswegen ja auch der vorige Hinweis auf "Interessant ist hier erstmal, wie die Nachfrage vor Ort bei dir aussieht. Je nach dem kann man ....". Also wenn ich mal davon ausgehe, das dieser hohe Leerstand regionsbedingt oder wegen dem Zustand der Immobilie ist, dann brauch ich mir wahrlich kleine Gedanken über Kündigungsausschluss machen.

    Naja, anscheinend nicht ganz, ansonsten würde er ja nicht auf Ideen kommen wie zB "Kann zusätzlich zum 2 jährigen Kündigungsverzicht die Vereinbarung getroffen werden, dass der Vermieter auf den Kündigungsverzicht gegen Abstandszahlung verzichtet?".

    Zumal diese Mietergruppe durchaus vor haben kann, grundsätzlich schon was länger anzumieten, nur das sie das eben nicht "sicher" vorab planen können oder wollen. Zum Beispiel könnte das das frisch verliebte Paar sein, was gemeinsam ihre erste Wohnung gründen will. Grundsätzlich also schon für länger ausgelegt in dieser Wohnung zu bleiben, aber 4 Jahre sind denen dann ggf. doch etwas zu weit in die Zukunft geguckt, falls die rosarote Brille irgendwann mal wieder nachlässt. Solche Mietinteressenten verlierst du halt eventuell, obwohl die vielleicht zu 99% sich nicht getrennt hätten innerhalb der nächsten 4 Jahre bzw. mit etwas Glück wären die vielleicht sogar die nächsten 25 Jahre bei dir geblieben, wenn die Wohnung auch für evtl. Nachwuchs geeignet wäre.

    Handhabe ich genauso.

    Je nach dem was der Grund für den Wunsch nach einer vorzeitige Beendigung ist und natürlich spielt hier u.a. auch eine Rolle, wie das Mietverhältnis bis Dato war, ggf. auch die finanzielle Lage des Mieters, usw., je nach dem Entscheide ich was ich mache oder anbiete bzw. oder eben ggf. nicht anbiete. Das kann also von "wir können sofort den MV beenden" bis hinzu "ich bestehe auf Vertragserfüllung laut MV" sein.

    Das gleiche Risiko geht aber der Mieter auch ein, wenn er einen beidseitigen Kündigungsverzicht für einen Zeitraum x unterschreibt ... :91:

    Also mir geht es beim Kündigungsverzicht in erster Linie darum, all die Mietinteressenten auf natürlichem Wege auszusortieren, die von vorhinein ganz sicher nicht vorhaben länger wo wohnen zu bleiben. Und ja, ich bekomme einige Anfragen mit Laufzeiten von zum Teil nur 1-2 Monaten bis hin zu 3, 6, 12 oder 24 Monaten. An solchen Mietverhältnissen habe ich aber kein Interesse, da wir i.d.R. sehr lange Mietverhältnisse haben und auch suchen. Und da leider nicht alle Mietinteressenten ehrlich sind mit ihren Angaben, ist ein Kündigungsverzicht von zB 4 Jahren hier die beste Lösung, weil gerade solche unehrlichen Mietinteressenten dann auf einmal ganz schnell das Interesse an einer Anmietung verlieren.

    Wieviele Monate/Jahre liegen da zwischen, das dies von Nöten wäre :?

    Ich mein, solange das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat, ist der Schaden i.d.R. ja eher gering, wenn der neue Mieter wieder abspringen will bzw. kündigt mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Also was gewinnst du hier großartig, wenn ich mal davon ausgehe, das der Kündigungsverzicht hier dann vielleicht 1-2 Wochen oder max 1-2 Monate ist?


     
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  17. Nanne

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    Merkst Du Pharao, es geht überwiegend um den Mieter, der doch planen muß, der VM, der vielleicht genau so planen muß, wird gar nicht erwähnt. Dabei wird gerade der VM gelegentlich am meisten geschädigt bei ständigen Umzügen,z.B. neu inserieren, Wohnung neu richten, evtl.Leeratand etc. etc.
     
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  18. #17 Gewohnheitstier, 02.06.2016
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    Geschädigt ist nun wirklich ein hartes Wort. Welcher Schaden entsteht denn konkret? Es passiert nichts, was nicht ohnehin passiert und zum Dasein eines Vermieters gehört.

    Kündigungsaussschlüsse sind mMn bestenfalls ein nett gemeinter Hinweis. Praktisch stellt der willige Mieter schlicht die Zahlung ein, wird fristlos gekündigt, bezahlt dann seine Außenstände und der Vermieter versucht so schnell wie möglich neu zu vermieten. Wenn es Leerstand gibt, wirklich ein Schaden entsteht, darf der Vermieter gerne eine Schadensersatzklage anstrengen.
     
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  19. Nanne

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    Geschädigt, ersetzt durch geplagt, gerupft etc. wie auch immer. Schäden in Form von renovierungsbedürftiger Wohnung in sehr kurzer Zeit. Vergessen habe ich noch den Zeitaufwand des Vermieters bis wieder vermietet ist.
    Das alles muß nicht, aber kann sein, überwiegend Realität. Dem entgegenzuwirken ein gegenseitiger Kündigungsausschluß .Das Dasein des Vermieters darf man doch auch erleichtern, wenn möglich, oder?

    Sollte man als VM Pech haben dann kann man es so machen wie von Dir beschrieben.:guru
     
  20. #19 Pharao, 02.06.2016
    Zuletzt bearbeitet: 02.06.2016
    Pharao

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    Hi,

    wenn man einen Kündigungsausschluss vereinbart, ja dann rechne ich auch so damit, das in dem Zeitraum u.a. keine Unkosten für Neuvermietung, etc. anfallen. Und da man durchaus auch noch andere Dinge im MV vereinbaren kann (tatsächlich zu Gunsten des Mieters), entsteht durch einen vorzeitigen Auszug vor Ablauf der Kündigungsfrist durchaus dem Vermieter ein Schaden. Also ich kann dir den genau in Eurönchen benennen.

    Also bei mir ist das sicherlich kein nett gemeinter Hinweis, denn ich zum Spaß vereinbare!

    Das ist m.E. ein sehr riskanter Plan den du hier aufzeigst, gerade wenn du an den falschen Vermieter kommst, der sich davon nicht einschüchtern lässt.
    • Wer sagt das ich als Vermieter hier fristlos Kündigen muss :? Rechtlich gesehen mag ich vielleicht kündigen dürfen, aber ich "muss" nicht!
    • Und warum "so schnell wie möglich neu (...) vermieten" :? Also bei mir lässt sich hier immer aus unerfindlichen Gründen irgendwie gerade kein akzeptabler Nachmieter finden - weis auch nicht woran das liegt und ich strenge mich doch dabei so an ... :91: Gegenteile von Unterstellungen darf der Mieter gerne vor Gericht beweisen!
    • Wer sagt das das alle Schadensersatzforderungen an den Mieter werden :? Sorry, aber da bist du ziemlich optimistisch oder einfach nur naiv.


     
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  21. #20 Gewohnheitstier, 02.06.2016
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    @ Nanne:
    Also wirklich nichts, was schädlich ist. Nur das ganz normale Tagesgeschäft.

    Der Kündigungsausschluß erleichtert eben nur vielleicht. Klar, es gibt auch Mieter bei denen schon der Verweis auf so eine Klausel jeden Gedanken an vorzeitigen Auszug im Keim ersticken lässt. Aber die welche raus wollen kommen raus, auch ohne Aufhebungsvertrag. Daher sehe ich eine solche Klausel nur als netten Hinweis.

    @ Pharao:
    Welcher Schaden soll es denn sein? Was in der Mietsache ist so eng an den Mieter geknüpft, dass es bei dessen Auszug wertlos wird? Durch vorzeitigen Auszug entstehen dem Vermieter erst mal kein Schaden. Bei Auszug und fehlender Herausgabe der Mietsache sieht es schon anders aus. Dann wird es hässlich.

    Wenn es mehr als ein netter Hinweis sein soll muss der Vermieter schon einigen Aufwand betreiben. Ob der sich lohnt wage ich zu bezweifeln. Wo oder was muss man denn vermieten, dass man die Bude über Monate oder Jahre nicht an den Mann bekommt und man erstmal in eine Schadensersatzklage investiert?
    Bei der Schadensersatzklage müsstest Du dann beweisen, dass Dir trotz der Bemühungen zur Neuvermietung Schaden entstanden ist.

    Das Mahnwesen schleifen zu lassen, kann man natürlich machen. Das birgt aber wieder ganz andere Risiken.

    Natürlich kann man einen Mieter noch für andere Dinge haftbar machen wollen. Aber hier geht es erst mal nur um den Kündigungsausschluß und die damit hoffentlich/vermeintlich gesicherten Mietzahlungen.
    Meine Meinung ist, da diese Klausel die Mietzahlungen eben nicht wirklich sichert und auch nicht sichern kann. Klar, erstmal mauern und auf Einhaltung des Vertrages bestehen. Aber eben nur im Einzelfall bis zum Ultimo auf dieser beharren.
     
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