Mietvertrag Nichtraucher Klausel ?

Diskutiere Mietvertrag Nichtraucher Klausel ? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, darf mann im Mietvertrag eine Klausel einbringen das der Mieter Nichtraucher ist ? Danke Freundlicher Gruß
Ino75

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Dürfen schon, aber die ist dann ungültig. Kann man sich also auch sparen.

Wenn, dann muss das eine Individualvereinbarung sein. Hierbei ist jedoch zu beachten, daß eine Individualvereinbarung tatsächlich individuell zwischen beiden Parteien ausgehandelt sein muss. Es reicht nicht, daß der Vermieter einen extra Zettel mitbringt, den der Mieter unterschreibt. Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, daß es individuelle Verhandlungen gab und der Mieter Einfluss auf den Inhalt nehmen konnte.
 
Duncan

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Moderator
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Darf man. Man darf aber auch damit rechnen, dass der zum Zeitpunkt der Unterschrift nichtrauchende Mieter, den Stift beiseite legt und sich eine Zigarette anzündet und in der Wohnung raucht. Ohne Sanktionsmöglichkeit, legaler Art.
Grds. gehört das Rauschen zur höchstpersönlichen Lebensgestaltung und geht damit den Vermieter nichts an. Spannend wird es erst, wenn das Rauchen zu (erheblichen) Schäden führt, die weit über den Normalgebrauch hinausgehen, und du wirst dich wundern, was RiAG so als normal ansehen, oder es zu Belästigungen der Nachbarn kommt. Da gab es in den letzten Jahren ein paar pressegängie Entscheidungen, allesamt für Vermieter wenig erbaulich.
 

kgb

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Oha das ist natürlich sehr schade. Ich hatte Mieter die haben dann nach kompl Sanierung der Wohung schön extrem geraucht die Neuen weißen 3-fach Glas Kunststoffenster war nicht mehr weis sondern Gelb nach 6 Monaten. Sowas mach mich sehr traurig. Was wäre eine sinvoll lösung um das Rauchen zu minimieren ?
Vielen Dank freundlicher Gruß
 

Aydal

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Dürfen schon, aber die ist dann ungültig. Kann man sich also auch sparen.

Wenn, dann muss das eine Individualvereinbarung sein. Hierbei ist jedoch zu beachten, daß eine Individualvereinbarung tatsächlich individuell zwischen beiden Parteien ausgehandelt sein muss. Es reicht nicht, daß der Vermieter einen extra Zettel mitbringt, den der Mieter unterschreibt. Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, daß es individuelle Verhandlungen gab und der Mieter Einfluss auf den Inhalt nehmen konnte.
Was wär so ein Individualvereinbarung wie beispiel genau?
Wie kann mann sich das vorstelle?
 
Ino75

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Oha das ist natürlich sehr schade. Ich hatte Mieter die haben dann nach kompl Sanierung der Wohung schön extrem geraucht die Neuen weißen 3-fach Glas Kunststoffenster war nicht mehr weis sondern Gelb nach 6 Monaten. Sowas mach mich sehr traurig. Was wäre eine sinvoll lösung um das Rauchen zu minimieren ?
Vielen Dank freundlicher Gruß

Also, das kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen. Ich bin selbst Raucher und auch der stärkste Kettenraucher schafft es nicht in 6 Monaten, neue Kunstoffenster zu ruinieren. Dann muss mit den Fenstern was nicht gestimmt haben (Oberfläche vielleicht porös?). Aber wenn sich das wirklich so zugetragen hat, dann wäre das ein Schaden, der weit über eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hinaus geht und der Mieter wäre schadenersatzpflichtig. Du könntest dann ggf. neue Fenster einbauen lassen und der Mieter müsste die Kosten übernehmen (abzgl. des bereits abgelaufenen Zeitwerts). Ich vermute jedoch eher, dass man die Fenster vielleicht nur mal gründlich abseifen musste. Das könnte man dem Mieter u.U. auch in Rechnung stellen.

Grundsätzlich gibt es aber kaum eine Möglichkeit, Mieter am Rauchen zu hindern. Das ist halt persönliche Lebensführung. Man kann natürlich in einem Gespräch vorab einfach mal fragen, ob die potentiellen Mieter Raucher sind und sich dann eben für Nichtraucher entscheiden. Aber auch die können mit dem Rauchen anfangen oder viel Besuch haben der raucht und dagegen kann man als Vermieter nichts machen.

Was wär so ein Individualvereinbarung wie beispiel genau?
Wie kann mann sich das vorstelle?

Ein genaues Beispiel habe ich nicht, aber ich denke, das wird in diesem speziellen Fall sehr, sehr schwer. Wie gesagt, eine Individualvereinbarung muss von beiden Seiten ausgehandelt werden. Und bei "Ich will nicht, dass in der Wohnung geraucht wird" gibt es eben keinen wirklichen Verhandlungsspielraum. Aber es könnte z.B. so aussehen:

Vermieter: "Ich würde gerne vereinbaren, dass Sie im Haus nicht rauchen dürfen."
Mieter: "Damit sind wir aber nicht einverstanden."
Vermieter: "Wären Sie damit einverstanden, dass wir uns drauf einigen, dass Sie nur in der Küche rauchen?"
Mieter: "Nein, aber wir könnten uns drauf einigen, dass wir nur in der Küche und im Wohnzimmer rauchen. Und wenn wir Besuch haben oder Partys feiern, dann auch in den anderen Räumen."
Vermieter: "Ja, das hört sich gut an, machen wir so."

Das Ganze hält man dann schriftlich fest und protokolliert die Verhandlungsschritte und dann wäre das wahrscheinlich eine gültige Individualvereinbarung.

Was keine Individualvereinbarung ist, ist z.B. das hier:

Vermieter: "Hier ist der Mietvertrag, bitte unterschreiben."
Mieter: *unterschreibt*
Vermieter: "Und hier ist eine Individualvereinbarung, dass Sie im Haus nicht rauchen dürfen. Bitte auch unterschreiben."
Mieter: *unterschreibt*
 

Ferdl

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Die größte Wahrscheinlichkeit das nicht im Haus geraucht wird, hat man wenn man nicht an Raucher vermietet.
Ob ein Mietinteressent Raucher ist, kann man als Nichtraucher in der Regel riechen, solange man sich nicht negativ über Raucher äußert, kann man es meist auch sehen, wenn der nach der Besichtigung die Fluppe anzündet. Wenn man dann noch im seinem PKW den überquellenden Aschenkasten siehst, weißt du recht genau, wie der M sich verhalten wird.

Ich habe mal eine Wohnung vermietet wo es mir egal war da du Bude eh schon total verquarzt war, da haben die Mieter ungefragt hoch und heilig versprochen dass sie nicht in der Wohnung Rauchen allein schon wegen dem Neugeborenen....
der Vorsatz hat keine 3 Wochen gehalten.
 

teilhalt

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Die größte Wahrscheinlichkeit das nicht im Haus geraucht wird, hat man wenn man nicht an Raucher vermietet.
Ob ein Mietinteressent Raucher ist, kann man als Nichtraucher in der Regel riechen, [...]
Sofern er Tabak(zigaretten) verwendet ja. Bei einem Raucher von e-Zigaretten, noch dazu ohne Aroma riechst Du nichts. Aber das Zeug sollte auch wenig Einfluss auf die Substanz der Whg haben. Zumindest vergilbt nichts.
 

Birliban

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Hallo Ihr Weisen des Vermieter-Forums,
ich habe mich auch schon gedanklich mit dem Thema Individualvereinbarung im Mietvertrag beschäftigt und dazu die Paragraphen 305 bis 310 im BGB näher angeschaut. Meine erste Frage an das Forum ist, gibt es hier jemand, der schon mal wirksam eine schriftliche Individualvereinbarung ausgehandelt hat? Wie seid ihr dabei vorgegangen?

Wenn ich die betreffen Klauseln der §305 - 310 BGB richtig verstanden habe, kann ich mich drehen und wenden wie ich will. Es wird unter dem Strich im eine AGB daraus werden, wenn ich nicht glasklar nachweisen kann, dass die Vereinbarung ausgehandelt wurde.

Der Punkt, ab wann etwas als AGB angesehen wird definiert der §310, Absatz 3, Satz 1 BGB folgendermaßen:
"Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden"
Sprich, alles was von meiner Seite (also dem Vermieter) kommt ist AGB. Dabei ist es egal ob im Mietvertrag oder auf einem gesonderten Beiblatt die Individualvereinbarung festgehalten wird.

Jetzt mal mein Gedankenansatz dazu. Ich gehe mal von folgender Randbedingung aus. Ich habe eine frisch renovierte Wohnung in attraktiver Lage, welche ich zu einem fairen Preis vermieten möchte. Aufgrund der aktuellen Lage in Ballungsräumen ist die Nachfrage an dieser Wohnung recht hoch. Ich bin nun an den Punkt gekommen, an welchen eine überschaubare Menge an Bewerbern für die Wohnung übrig geblieben ist. Ab hier kommuniziere ich mit den potentiellen Mietern ganz offen mein Anliegen, dass ich gerne das Rauchen gänzlich ausschließen möchte, dies aber aufgrund der gesetzlichen Regelungen nicht möglich ist. Deswegen fordere ich die Interessenten auf, sich ihrerseits sich mit der Thematik zu befassen und mir nach einer angemessen Bedenkzeit schriftlich eine Vereinbarung zu unterbreiten, welches als Grundlage für ein weiteres Aushandeln dient, weil dann gilt:"...es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden".
Nun warte ich ab, was sich die Interessenten an Formulierungen ausdenken.
Da meine Position bzgl. des Rauchens nicht verhandelbar ist, Aushandeln aber ein Geben und Nehmen darstellt, kann an dieser Stelle mein weiteres Verhandeln nur so aussehen, dass ich dem potentiellen Mieter auf andere Art und Weise entgegenkomme. Letztendlich gehe ich davon aus, dass das Entgegenkommen sich sehr schnell auf die Höhe der NK-Miete konzentrieren wird. Dies bleibt mir dann überlassen, wo meine Schmerzgrenze liegt oder wie weit ich im Vorfeld bei der bei ursprünglich angesetzten NK-Miete vorgesorgt habe. Jetzt meine Frage an Euch, meint Ihr, dass dieses Vorgehen als rechtswirksame Individualvereinbarung vor Gericht durchgehen könnte?
 

Ferdl

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Wohnung in attraktiver Lage, welche ich zu einem fairen Preis vermieten möchte.
fair für wen?
Sorry, aber ich krich die Krätze wenn ich so was höre.

Aber zum Thema, allgemeiner Tenor hier im Forum ist, das Individualvereinbarungen in der Regel nicht Rechtswirksam sind. Insbesondere dann nicht wenn sie die Grundrechte des Mieters einschränken.
Vereinbaren kann man dass Trotzdem und hoffen das der M sich dran hält, wenn nicht, dann nicht.
wie weit ich im Vorfeld bei der bei ursprünglich angesetzten NK-Miete vorgesorgt habe.
Jo nee, und kein Richter kommt auf die Idee mal in den Mietspiegel zu schauen...
 

Aydal

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fair für wen?
Sorry, aber ich krich die Krätze wenn ich so was höre.

Aber zum Thema, allgemeiner Tenor hier im Forum ist, das Individualvereinbarungen in der Regel nicht Rechtswirksam sind. Insbesondere dann nicht wenn sie die Grundrechte des Mieters einschränken.
Vereinbaren kann man dass Trotzdem und hoffen das der M sich dran hält, wenn nicht, dann nicht.

Jo nee, und kein Richter kommt auf die Idee mal in den Mietspiegel zu schauen...
Hallo Ferdl dann habe du sicher Beispiele wo Individualvereinbarung von gericht wegen Rauchen weggeschoben wird.
Oder villeicht nicht?

Aydal der denke gut ist wenn es geht.
 
Ino75

Ino75

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Ab hier kommuniziere ich mit den potentiellen Mietern ganz offen mein Anliegen, dass ich gerne das Rauchen gänzlich ausschließen möchte, dies aber aufgrund der gesetzlichen Regelungen nicht möglich ist. Deswegen fordere ich die Interessenten auf, sich ihrerseits sich mit der Thematik zu befassen und mir nach einer angemessen Bedenkzeit schriftlich eine Vereinbarung zu unterbreiten, welches als Grundlage für ein weiteres Aushandeln dient, weil dann gilt:"...es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden".
Nur so als lieb gemeinter Tipp, allein die Absicht, die Rechtslage bezüglich AGBs zu umgehen, führt meist dazu, dass eventuelle Vereinbarungen dann erst recht als AGB gelten. Und die Gefahr sehe ich in Deinem Fall als sehr erheblich. Du versuchst nämlich, eine Individualvereinbarung, die Du im Leben nicht vor einem Gericht durchkriegen würdest, durch Trick 17 doch noch durchzukriegen.

Am besten findest Du Dich damit ab, dass es keine wirkliche Möglichkeit gibt, Mieter am Rauchen zu hindern und setzt drauf, dass Nichtraucher, für die Du Dich letztlich entscheidest, auch weiterhin Nichtraucher bleiben.
 

Ferdl

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Da hast du Recht, ich werde keine Urteile anbringen und das aus simplen Grund, es geht hier um eine Individualvereinbarung demnach kann es dazu kein Gerichtsurteil geben weil dieses immer auf genau den einen verhandelten Fall wirkt. Das Problem mit Individualvereinbarungen ist, dass diese Individuell getroffen werden müssen. Schlisst du zweimal eine inhaltsgleiche Vereinbarung selbst mit unterschiedlichen Worten ist sie schon nicht mehr Individuell. Der Gesetzgeber hat die Hürden bewusst so hoch gelegt, dass sie im praktischen Alltag kaum umgangen werden können. Eine gültige Individualvereinbarung wird in der Regel vom Mieter ausgehen, zB VM erlaubt die Haltung von Großkarnivoren und vereinbart im Gegenzug ein Verbot der Kaninchenhaltung. Dumm nur, wird die Karnivorenhaltung zB behördlich untersagt, ist das Karnickelverbot vermutlich auch hinfällig.
Oder um realistischer zu bleiben, ein VM baut zB ein Luftreinigungsgerät auf Wunsch des Mieters nur in Verbindung mit einem Rauchverbot ein. Das könnte durchaus Gerichtsfest sein.
 
immobiliensammler

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gibt es hier jemand, der schon mal wirksam eine schriftliche Individualvereinbarung ausgehandelt hat?

ja, ich.

Wie seid ihr dabei vorgegangen?

Ein langjähriger Mieter einer Dreizimmer-Wohnung wollte die direkt neben seiner Wohnung liegende, freiwerdende Zweizimmerwohnung ebenfalls mieten aber nur wenn ein Durchgang geschaffen wird, die Wohnungen also zu einer großen Wohnung zusammengelegt werden. In der Vereinbarung dazu wurde festgelegt wer die Kosten trägt (Mieter und Vermieter hälftig), wer die Kosten für den Rückbau trägt (der Mieter) und wie diese Kostentragung abgesichert wird.

Hier also wohl überhaupt kein Thema, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt!
 

braut

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Ich habe z.B. eine Individualverereinbarung mit meiner Mieterin, dass Ich die Materialkosten für neue Bodenbeläge übernahm, sie die Verlegung, mit konkreter Angabe der Abschreibungsdauer, falls sie vorzeitig auszieht, und deren Anrechnung auf die Kautionszahlung.
 
Thema:

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