Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023?

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  • Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023? Beitrag #1

Marvsen

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Hallo in die Runde,

ich habe einen Mietvertrag mit dem Mieter ohne Erhöhungsklausel.
Die Miete ist für den Berliner Friedrichshain sehr moderat mit Potenzial zur Erhöhung ab 2023.
Es gibt ja keinen Mietspiegel für 2022 - nur für 2021.
Kann ich für die aktuelle Preisfestsetzung (ab 01.01.2023) dann den Mietspiegel von 2021 benutzen und die entsprechende Indexerhöhung (ca. 7,9%) draufschlagen?

Danke!
 
  • Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023? Beitrag #2
Andres

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Es gibt ja keinen Mietspiegel für 2022 - nur für 2021.
Das ist normal, Mietspiegel werden nur alle 2 Jahre aktualisiert bzw. neu erstellt. Allerdings ist der letzte Berliner Mietspiegel unwirksam. 2023 kommt wohl ein neuer.

Kann ich für die aktuelle Preisfestsetzung (ab 01.01.2023) dann den Mietspiegel von 2021 benutzen und die entsprechende Indexerhöhung (ca. 7,9%) draufschlagen?
Nein, und zwar völlig unabhängig vom Mietspiegel. Entweder Index (mit entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag) oder Mietspiegel.
 
  • Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023? Beitrag #3

Marvsen

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Okay danke - heißt, wenn es keine Vereinbarung im Mietvertrag gibt, gibt es eine Anpassung 'nur' über den Mietspiegel.
Index ist in diesem Fall ausgeschlossen?
 
  • Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023? Beitrag #4
Andres

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Okay danke - heißt, wenn es keine Vereinbarung im Mietvertrag gibt, gibt es eine Anpassung 'nur' über den Mietspiegel.
Nein, neben dem Mietspiegel (nochmal: den es im Moment nicht gibt) kommt auch eine Begründung über Vergleichswohnungen, Gutachten oder Mietdatenbank in Betracht. In Berlin ist der Mietspiegel (sobald es wieder einen gibt) dann normalerweise ein qualifizierter Mietspiegel, d.h. hier ist zusätzlich die Vermutung zu widerlegen, dass der Mietspiegel zutreffend die ortsübliche Miete ausweist. Daher wäre aktuell in Berlin eine hervorragende Gelegenheit, eine deutlich zu niedrige Miete anzupassen.

Index ist in diesem Fall ausgeschlossen?
Ja, eine Indexmiete muss vereinbart sein und schließt dann auch andere Mieterhöhungen mit Ausnahme von Modernisierung und Anpassung der Betriebskosten aus.
 
  • Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023? Beitrag #5

Sven Werner

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kann man jetzt in Berlin bei Neuvermietung mehr als 10% über den von einem Gericht als nicht gültigen definierten Mietspiegel von 2021 nehmen?
 
  • Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023? Beitrag #6
Andres

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kann man jetzt in Berlin bei Neuvermietung mehr als 10% über den von einem Gericht als nicht gültigen definierten Mietspiegel von 2021 nehmen?
Das ist keine so ganz einfache Frage. Nach wie vor darf man nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Wenn der Mieter nun behauptet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete X beträgt und die verlangte Miete mehr als 10 % darüber liegt, ist er darüber beweispflichtig. Ohne Mietspiegel (und noch dazu ohne qualifizierten Mietspiegel), ist dieser Nachweis schwieriger, aber nicht unmöglich. Der Mieter könnte nun genau so, wie es bei einer Mieterhöhung der Vermieter tun würde, Vergleichswohnungen oder Gutachten anbringen.

Ob das ist der Praxis passiert, ist eine andere Sache. Nach meiner Beobachtung sind die Mietpreisbremsen dort, wo es keinen Mietspiegel gibt, ziemliche Totgeburten. Eine Garantie ist das halt nicht ...
 
  • Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023? Beitrag #7

Sven Werner

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das Problem für Ottonormalvermieter ist in dem Fall den Nachweis für die ortübliche Vergleichsmiete zu erbringen, wenn der Mietspiegel nicht mehr gilt. Er wäre maximal noch ein Indiz. Welche Möglichkeiten hat man da als Kleinvermieter? Ich vermute, einfach Inserate aus der Nähe zu nehmen reicht wohl nicht.
 
  • Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023? Beitrag #8

Ulli

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Es gibt alle 3/4 Jahre einen neuen Mietspiegel. Wenn du eine Vergleichswohnung nehmen möchtest, muss da alles genau drin stehen. Baujahr. Name des Mieters, genaue Anschrift. Ich würde aus datenschutzrechtlichen Gründen auf den Mietspiegel verweisen. Wenn du den letzten Mietspiegel noch hast, kannst du ihn ruhig noch nehmen
 
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Mietvertrag ohne Erhöhungsklausel: Mietspiegel (2021) plus Indexerhöhung für 2022/2023?

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