Mietvertrag prüfen lassen

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Wubbu, 05.11.2012.

  1. Wubbu

    Wubbu Erfahrener Benutzer

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    Moin zusammen,

    es scheint so, als würden wir die Wohnung tatsächlich bekommen. Nun kam auch der Mietvertrag in unterzeichenbarer Ausführung. Würde den Mietvertrag nun aber gerne noch prüfen lassen. Gibt es noch weitere Möglichkeiten, ausser dem Rechtsanwalt, der ja durchaus nicht günstig ist?

    Was mich auch noch interessieren würde. Wenn dort Klauseln enthalten sind, die in der Ausführung nicht in Ordnung sind, hab ich die dann mit Unterschrift dennoch anerkannt?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 05.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 05.11.2012
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    wenn du mit irgendwelchen Klauseln ein Problem hast zB einen (gültigen) Kündigungsverzicht willst du nicht abschliessen, dann sollte man das vor Unterschrift klären und ggf. abändern. Sollte eine Klausel ungültig sein, dann kannst du bedenkenlos ja unterschreiben, da die Klausel ja nicht greift.

    Evtl zu einem Mieterverein gehen (evtl muss man da aber Mitglied sein) ?

    Ansonsten wird`s schwer, denn wer ausser dem Rechtsanwalt für Mietrecht kann dir verbindliche & sichere Auskünfte geben ?
     
  4. #3 Papabär, 05.11.2012
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Hi Wubbu,
    hm ... den Thread über die vorherschende Meinung zu Mietervereinsanwälten hast Du ja vermutlich gelesen.

    Einen unabhängigen Fachanwalt einzuschalten kann u.U. immer noch preiswerter sein, als hinterher auf die Nase zu fallen ... wie aber die Rechtslage in (wie lange möchtest Du da wohnen?) Jahren sein wird, kann Dir auch der beste Anwalt nicht verraten.

    Hier vlt. auch mal den Anwalt Deines Vertrauens direkt mal nach den Kosten fragen, wenn Du ihm die Vertragsvorlage für ein paar Tage (z.B. als PDF-Datei) überlässt. Nach meiner Erfahrung ist eine Prüfung von Dokumenten zzgl. Antwort per Mail - bei der der RA sich seine Zeit ein wenig einteilen kann - oft preiswerter als eine Beratungsstunde.

    Die Alternative wäre, den Vertrag (ggf. mit konkreten Fragen) hier mal reinzustellen. Natürlich gibt´s hier keine Rechtssicherheit - aber wie gesagt, hellsehen kann auch ein Anwalt nicht.
     
  5. Wubbu

    Wubbu Erfahrener Benutzer

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    Nein, daß sich die Rechtslage ändern kann, ist klar. Darauf will ich auch gar nicht raus. Gibt aber bspw. eine Sache, die ich nicht verstehe.

    In der Klausel zur Schönheitsreparatur steht keinerlei Frist drin, weder mit der "weichen" Bezeichnung (in der Regel nach X Jahren), noch eine starre Frist (nach X Jahren). Im Wortlaut steht genauestens drin:

    Zudem würde mich folgendes interessieren. Es wird eine Einbauküche vorhanden sein. In der Raumauflistung steht die Küche auch mit dabei.

    Unten steht dann allerdings unter Sonstige Vereinbarungen:

    Können denn diese Reparatur- und Wartungskosten tatsächlich so problemlos auf die Mieter umgelegt werden? Beschädigungen sind klar, die hat der Verursacher bzw. dessen Haftpflichtversicherung, sofern vorhanden und der Schadensfall abgedeckt ist, zu tragen. Aber normale Abnutzung und Verschleiß?

    Krasses Beispiel: 4 Wochen nach Mietbeginn gehen Herd, Spülmaschine, Kühlschrank und Mikrowelle kaputt, da ein entsprechendes Alter vorliegt. Kann ja dann nicht sein, daß ich, da eine Reparatur nicht mehr möglich ist, neue Geräte anschaffen muss, die mir dann im Endeffekt nicht gehören.
     
  6. kathi

    kathi Gesperrt

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    Zu den Schönheitsreparaturen:
    Meiner Meinung nach so wirksam. Wenn selbst offene Formulierungen wie "der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen" wirksam sind, dann ist es diese Formulierung auch.
    Wobei mich der folgende Teil wundert:
    "Werden
    Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes des Hauses bereits während der Mietdauer notwendig, um
    nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen
    Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht aufgeführt
    werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser
    Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten erlangen, die zur Ausführung der
    Seite 5 von 10
    Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nach Satz 1 hat der Mieter die Ausführung
    dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu
    dulden."
    Zum einen fällt mir ad hoc keine einzige Schönheitsreparatur ein, bei der, sollte sie nicht ausgeführt werden, nachhaltig die Substanz der Mieträume geschädigt wird. Wie soll das gehn? Selbst wenn man 40 Jahre kein einziges Mal streicht, wird nix geschädigt, sondern nur unschön. Ausserdem bezweifle ich, dass man dem Mieter vorschreiben kann, wann er WÄHREND der Mietzeit zu streichen hat.


    Zu der Küche:
    Wenn der Nachtrag eine Individualvereinbarung ist, dann wäre es möglich Reparatur und Wartung so auf den Mieter zu übertragen. Kann man sich natürlich drüber streiten, ob es denn eine ist.
    Meiner Meinung nach wäre es eine, da der Mieter etwas bekommt, nämlich eine kostenlose Küche und dafür auch etwas gibt, nämlich die notwendigen Reparaturkosten zahlt.
    Sollten tatsächlich so viele Geräte den Geist aufgeben, müsstest du keine neuen Geräte anschaffen, sondern nur gleichwertige, also auch ältere Gebrauchtgeräte.
     
  7. Wubbu

    Wubbu Erfahrener Benutzer

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    Um das jetzt mal zu vereinfachen, also die Schönheitsreparaturen:

    So, wie die Klausel formuliert ist, müssen sie gemacht werden, spätestens bei Auszug aus der Wohnung. Seh ich das richtig?
     
  8. #7 Papabär, 05.11.2012
    Papabär

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    Boah ... das ist ´ne Menge. Also zunächst mal zu der Einbauküche:

    Hier wird eindeutig vereinbart, dass die Einbauküche Bestandteil der Mietsache sein soll. Ob die EBK dem Mieter kostenfrei überlassen wird oder in China ein Sack Reis umfällt kommt dabei m.E. auf das gleiche raus.

    Interessant ist dieser Zusatz bezügl. der Reparatur, denn es wird hier kein Maximalbetrag genannt. Eine solche unbegrenzte Kostenübernahme durch den Mieter ist - soweit ich das noch im Hinterkopf habe - nicht zulässig (ich glaub´ laut AGB-Gesetz).

    Da eine Einbauküche üblicherweise dem regelmäßigen Zugriff ausgesetzt ist, könnte hier höchstens noch eine entsprechende Kleinreparaturklausel greifen ... sofern diese wirksam ist.

    Ach ja, hast Du eine Info wie alt die Küche ist? Sofern der Vermieter Dich beispielsweise (irgendwann einmal) in die Haftung nehmen will/kann, dann gilt der Zeitwert.
     
  9. kathi

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    @ Wubbu
    Ja, so würde ich das sehen. Hatte Punkt 3 übersehen. Der dürfte unwirksam sein, da dir nicht die Gelegenheit gegeben wird die notwendigen Schönheitsreparaturen selber durchzuführen.
    @papa
    Was die Küche anbelangt ist halt die Frage, ob es sich um eine AGB handelt oder um eine Individualvereinbarung.
     
  10. Wubbu

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    Also Individualvereinbarung würde ich mal als nicht gegeben sehen, denn ich (wir) hatten keinerlei Einfluss auf die Ausgestaltung dieser Klausel. Diese stand einfach schon drin, bzw. wurde nun im unterzeichnungsfähigen Exemplar hinzugefügt. Im ersten Entwurf, den ich per eMail erhalten hatte stand dieser Punkt nicht dran. Nur eben der Punkt mit der Satschüssel und dass die Kaution vor Bezug zu stellen ist (was imho auch nicht korrekt ist?).
     
  11. #10 Papabär, 05.11.2012
    Papabär

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    So, jetzt mal meine Einschätzung zu den Schönheitsreparaturen

    Bis hierhin m.E. nicht zu beanstanden.


    Hier ist mir - wie kathi auch - nicht klar, welche nachhaltigen Schäden unterlassene Schönheitsreparaturen auslösen könnten.

    Klar, ´ne beschädigte Lackierung an einem Heizkörper lässt Dir diesen "unterm Hintern" wegrosten ... ein beschädigter Innenanstrich am Holzfenster in der Küche kann das Holz aufquellen lassen usw. ... das sind doch aber eher Beschädigungen, oder?

    Hier solltest Du bei der Wohnungsübergabe vlt. mal ein Auge drauf haben - nicht das es hier Vorschäden gibt, von denen Du noch nichts weißt.

    Grundsätzlich halte ich auch diesen Teil für zulässig - wobei ich mir nicht sicher bin, ob der Mieter die Durchführung durch Dritte zu dulden hat.



    Diesen Teil halte ich für nicht zulässig. Zum einen tritt die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ja erst bei entsprechendem Abnutzungsgrad ein (d.h. die Klausel würde beispielsweise auch dann Fall triggern, wenn die Wohnung bei Vertragsende noch tiptop ist, was einer starren Endrenovierungsklausel gleich kommt), zum anderen wird die Renovierung durch Eigenleistung hierbei von vorneherein ausgeschlossen. :113:
     
  12. kathi

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    Ok, wenn es denn keine Individualvereinbarung ist, dann ist halt die Frage was du tun willst? Jetzt rumdiskutieren und die Wohnung evtl. nicht bekommen oder Aufschlag zahlen oder später mit dem Vermieter rumzoffen.
    Was zur Kaution drin steht weiss ich nicht, aber so wäre das nicht ok. Als Vermieter würde ich das auch nicht in einen Vertrag reinschreiben, sondern nur mündlich klarstellen, dass der Vertrag nur zustande kommt, wenn der Mieter zum Unterzeichnungstermin die Kaution mitbringt. Auch nicht ok, aber wie du hier aus dem Forum weißt, haben viele schon schlechte Erfahrungen gemacht oder wissen von anderen Vermietern mit schlechten Erfahrungen.
     
  13. Wubbu

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    Nein, wegen der Kaution diskutieren wir auch nicht rum, die 940€ werden, wie gewünscht, am Anfang gleich überwiesen. Ich kenn es halt so, dass man (laut Gesetzgeber?) die Kaution in bis zu drei Monatsraten begleichen kann.

    Bei der Schönheitsreparaturklausel bin ich nun auf dem Standpunkt, ich führe die Arbeiten aus, wann ich lustig bin, sofern eben durch das Unterlassen keine Schäden an der Bausubstanz entstehen.

    Ob es denn letztlich eine richtige Übergabe geben wird, ich weiß es nicht. Denn zu dem Thema steht im Mietvertrag wortwörtlich drin:

    Punkt 1 klingt für mich so: "Hier habt ihr die Schlüssel, wenn ihr Schäden oder dergleichen findet, schreibt sie mir binnen vier Wochen. Tut ihr es nicht oder überseht etwas, dann seid ihr es gewesen". Oder leg ich den Punkt komplett falsch aus?
     
  14. #13 Papabär, 05.11.2012
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    Nuja, Du hättest immer noch die Möglichkeit, diese Klausel zu streichen. Und da die Klausel im 1. Entwurf (per Mail) noch nicht Bestandteil war, könnte der Nachweis der mangelnden Disposition schwierig werden. Die Frage ist m.E. eher, wie oft der Vermieter diese Formulierung verwendet.

    Es wäre nicht verkehrt, wenn sich zu der (in der Tat nicht unwichtigen) Frage nach der Individualvereinbarung hier vlt. noch andere user räuspern würden.



    Oops, ... hab ich etwas übersehen?
     
  15. Wubbu

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    Das stand auch schon im Entwurf drin, Papabär ;) nur eben der Punkt mit der Küchenausstattung kam dazu. Bin am überlegen, ob ich nicht nach und nach die E-Geräte ausbauen sollte, gegen eigene Geräte. Dann umgeh ich den Teil eh, bis eben auf Schränke, Schubladen und Spüle samt Armaturen.
     
  16. #15 Papabär, 05.11.2012
    Papabär

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    Hä?
    Ich glaube, Dein Vermieter ist mit dem Begriff "versteckter Mangel" nicht so ganz vertraut. Wenn Du im Hochsommer in eine Wohnung einziehst, dann darf es durchaus auch mal mehrere Monate dauern, bis Du feststellst, daß ein Heizungsthermostat defekt ist.
    Wenn Du eine Wohnung ohne Lampen übernimmst, wird wohl kein Richter von Dir verlangen, dass Du im Zuge der Übergabe an alle Kontakte langst, nur um zu überprüfen ob da Strom anliegt.

    Hier greift §536 (4) BGB: "Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam"

    Natürlich ist es immer sinnvoll, evtl. vorhandene Mängel möglichst kurzfristig aufzuzeigen.
     
  17. kathi

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    Nö, so ungefähr liegst du da schon richtig ;-)

    Kannst du natürlich machen, wenn du die Geräte so lagern kannst, dass sie während der Lagerung keinen Schaden nehmen und du sie bei Auszug wieder einbauen kannst.


    @ papa
    Das mit der Individualvereinbarung ist halt echt so ne Sache. Wenn der Vermieter sie nirgends sonst in nem Vertrag drin hat (wo bekäme man die entsprechenden Verträge überhaupt her?) wäre es keine AGB. Eine IV sollte aber Aushandlungscharakter besitzen (wie auch immer man das in Verträgen kennzeichnen kann), und das ist hier nicht geschehen.
     
  18. #17 Papabär, 05.11.2012
    Papabär

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    Und dann? Willst Du die E-Geräte so lange einlagern oder willst Du lieber die von Dir erworbenen Geräte ggf. zurückgeben?
     
  19. Wubbu

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    Aber Du verstehst es auch so, dass es eine Übergabe mit dem Vermieter voraussichtlich nicht geben wird? Ich muss ja dazu sagen, das läuft ja alles über einen Makler. Allerdings bekamen wir von dem bislang auch noch nichts schriftliches bzgl. der Provision. Auch sollen wird den Mietvertrag in zweifacher Ausfertigung unterzeichnen und an ihn senden. Er übergibt das dann an den Vermieter und wir erhalten dann ein Exemplar für unsere Akten. Ich bin jetzt noch am Überlegen, wie wir das mit der Zahlung der Maklercourtage regeln, nicht dass wir im Endeffekt über 500€ los sind ohne dann eine Wohnung zu haben.
     
  20. #19 Papabär, 05.11.2012
    Zuletzt bearbeitet: 05.11.2012
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    Grundsätzlich soweit klar. Deswegen schrieb ich ja, das der Nachweis der mangelnden Disposition ggf. schwierig werden könnte. Ich muss allerdings gestehen, dass sich meine Erfahrungen bezügl. Individualvereinbarungen in Grenzen halten. Ich weiß (so etwa) was gemeint ist und wo´s steht ... das war´s.
     
  21. kathi

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    Würd ich im Moment so sehen. Ich würde an eurer Stelle den Zustand der Wohnung direkt nach Übergabe genau dokumentieren, mit Fotos etc.

    Die Maklergebühr wird erst fällig, wenn ein Vertrag zustande gekommen ist. Das ist er nicht, wenn nur ihr unterschreibt, aber der Vermieter dann einen Rückzieher macht.
     
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