Mietvertrag Unterzeichnung, Schlüsselübergabe später

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Sven Werner, 07.03.2014.

  1. #1 Sven Werner, 07.03.2014
    Sven Werner

    Sven Werner Benutzer

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    Hallo,

    was muss man beachten, wenn man schon mal den Mietvertrag unterschreiben lässt, aber 2 Wochen später erst die Schlüsselübergabe + Übernahmeprotokoll macht? Sollte man den unterschriebene Mietvertrag wieder mitnehmen und erst bei der Schlüsselübergabe aushändigen? Oder reicht es, wenn man das hier im Mietvertrag aufnimmt:

    "Anlässlich der vor Mietbeginn stattfindende Schlüsselübergabe wird ein Übergabeprotokoll gefertigt, das von beiden Parteien zu unterschreiben ist. Dieses wird Vertragsbestandteil." und

    "bei der Schlüsselübergabe ist die erste Warmmiete und die erste Rate der Kaution in bar zu zahlen".


    Grüße Sven
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 07.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.03.2014
    Pharao

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    Hi,

    erst den MV unterzeichen und bei Übergabe bringt jede Partei seinen MV nochmals mit, damit man dann gemeinsam das Übergabeprotokoll (was üblicherweise in den meisten MV schon drinnen ist) ausfüllen kann.

    Der Satz klingt etwas nach: der Vermieter nimmt beide MV wieder mit. Das geht natürlich nicht ;)

    Die erste Miete wird mit Mietbeginn fällig und das muss nicht zwangsläufig der Termin der Schlüsselübergabe sein. Wenn du also die Schlüssel vor Mietbeginn raus gibst, dann ist trotzdem die erste Miete erst bei Mietbeginn fällig.

    Das brauchst du nicht in den Mietvertrag aufnehmen, denn wenn die erste Rate der Kaution beim Übergabetermin fehlt, dann gibts eben keine Schlüsselübergabe.
     
  4. Wired

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    Warum so kompliziert?

    Beide unterschreiben Mietvertrag und legen ihn bei sich zu Hause zu den Akten. Am Mietbeginn trifft man sich vor Ort, übergibt die Schlüssel und fertigt ein Übergabeprotokoll und legen es bei sich zu Hause zu den Akten. Fertig.

    Im Vertrag muss kein Verweis auf das Übergabeprotokoll stehen (und wenn Sie es unbedingt wollen dann "Bei Mietbeginn soll die Schlüsselübergabe stattfinden und ein Übergabeprotokoll gefertigt werden, das Vertragsbestandteil wird.", es könnte nämlich sein, dass beide keinen funktionierenden Stift dabei haben ;) )

    Die erste Miete ist am dritten Werktag des Monats fällig, die erste Rate der Kaution vor Mietbeginn.

    Warum wollen Sie das Geld in bar, wollen sie es an der Steuer vorbei schleusen?
     
  5. #4 Pharao, 07.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 07.03.2014
    Pharao

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    :? Sorry, aber manche haben hier Fantasien ... :109:

    Mal abgesehen davon, das es nicht verboten ist die Kaution oder die Miete in Bar entgegen zu nehmen !

    Ja und es könnte auch sein, das bis dahin das Haus abgebrannt ist ..... :verrueckt006:
     
  6. Duncan

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    Nur Bares ist Wahres. Ich hatte dieses Jahr den Fall das ein Mieter mir nach Zahlungserinnerung am 20.1. seinen Kontoauszug mit Überweisung der Miete am 2.1. gezeigt hat. Ich hatte meinen Kontoauszug daneben ohne Eingang der Zahlung. Dank ZahlensalatIBAN- mal eben die Ziffern verglichen, alles stimmte. Ende vom Lied: die Februarmiete war pünktlich und am 8.2. kam dann die Januarmiete. Die Bank hatte da irgendwas verbustelt, Nachverfolgungsauftrag des Mieters führte dazu das ihm das Geld wieder gutgeschrieben wurde, das er umgehend an mich überwies. Der Mieter reagierte auf jede Information innerhalb 24h. Sämtliche Ausfall/Wartezeiten waren mit der Arbeitsgeschwindigkeit der Bank zu erklären...

    Wegen solchem Blödsinn braucht man sich kein ordentliches Mietverhältnis vergiften. Umso weniger potentielle Fehlerstellen da sind umso besser.
     
  7. #6 Bürokrat, 07.03.2014
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    Was soll das bitte damit zu tun haben etwas an der Steuer vorbeischleusen zu wollen. Wenn man die bar entgegengenommene Kaution verzinst anlegt wird die KEST sowieso fällig, wenn man (was so freilich rechtlich nicht ganz in ordnung ist) das Geld einfach daheim liegen lässt fallen keine Zinsen an und daher muss man auch nichts versteuern. Die Kaution ist ja keine Mietzahlung....

    Im übrigen garantiert eine bar gezahlte Kaution eine weit höhere Kooperationsbereitschaft des Mieters in Bezug auf den Zustand der Wohnung.
     
  8. Wired

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    OK, wir sind hier in einem Vermieter- und nicht in einem Juristenforum und die hier angeführte Vorgehensweisen mögen in der Praxis, angedacht der Machtstellung des Vermieters bei Mietbeginn, auch leicht durchsetzbar sein, dennoch halte ich es für sinnvoll darauf hinzuweisen, wie die korrekte Abwicklung ist - und das besonders, da der Fragesteller offenbar wenig Ahnung und Erfahrung hat.

    Sicher, verboten ist die Barzahlung der Miete (gegen Quittung) nicht aber genau wie die Barzahlung von Handwerkern hat sie ein "Geschmäckle", wie man das heute nennt. Und da inzwischen Ermittlungen auf Basis von "kriminalistischer Erfahrung" geführt werden, würde ich empfehlen den Anschein zu vermeiden. ;) Übrigens ist der Verwaltungsaufwand durch Barzahlung erhöht, es gibt Vermieter die bei Barzahlungen Gebühren verlangen.

    Zur Kaution: Der BGH vertritt die Meinung, dass der Mieter die Sicherungsleistung nicht einmal auf ein Konto des Vermieters überweisen muss sondern die Nennung eines "insolvenzfesten Kontos" verlange kann (Az.: VIII ZR 98/10), da nur so das Geld dem Zugriff von Gläubigern und dem Pfandrecht der Banken entzogen ist. Eine Barzahlung der Kaution zu verlangen, auch der ersten von drei Raten, entbehrt damit einer Grundlage.

    Ich gebe zu, ich habe etwas flapsig formuliert aber der Unterschied zwischen "wird ein Übergabeprotokoll gefertigt" und "soll [...] ein Übergabeprotokoll gefertigt werden" ist doch wohl einsichtig, oder?

    Und zur Forderung der Miete "bei Schlüsselübergabe" sei nochmal darauf verwiesen, dass die Miete gem. § 556b Abs. 1 BGB eben zu Beginn des Mietverhältnisses, "spätestens bis zum dritten Werktag", fällig ist.

    Gem. § 551 Abs. 3 BGB darf der Vermieter die Sicherungsleistung eben nicht daheim liegenlassen. Wenn der Vermieter nicht in die Insolvenz geht, dürfte der Mieter wenigstens entgangenen Zinsgewinn geltend machen können, den der Vermieter dann "aus eigener Tasche" zahlen muss.

    Wieso? Der Zusammenhang erschliesst sich mir echt nicht.

    Sicher hat der Vermieter mitunter die Macht bei Mietbeginn die abstrusestend Forderungen durchzusetzen und bei unkundigen Mietern sogar während der Mietzeit aber zu solchem Verhalten raten sollte man sicher nicht.

    Ich würde einem Vermieter, der Barzahlung von mir verlangt, den Rücken zuwenden, genauso wie ich es mit Handwerkern tue, die Barzahlung erwarten.
     
  9. Berny

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    Streiche "Schlüsselübergabe", setze "Übergabe der Mietsache".
    Wenn vom 3. Werktag d.M. die Rede ist, dürfte korrekterweise natürlich der 3. Bankenarbeitstag d.M. gemeint sein.
     
  10. #9 Bürokrat, 08.03.2014
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    @ wired:

    Habe ich die Kaution bar vereinnahmt muss der Mieter die Herausgabe erst einmal einklagen wenn es einen streitigen Sachverhalt gibt,
    liegt dagegen eine ominöse Konstruktion wie eine Kautionsversicherung o.ä. vor darf ich erst einmal massive Bemühungen unternehmen das Geld überhaupt zu sehen.

    Freilich bringt die bare Entgegennahme nichts bei Mietern die sowieso wissen dass sie die Kaution nicht zurückerlangen werden (x Monate Miete nicht gezahlt, Zerstörungen, Mietnomaden) aber dann habe ich mir wenigstens den bürokratischen Aufwand der Einforderung der Kaution gespart.

    Außerdem ist der größte Vorteil einer in voller Höhe bar kassierten kaution eine gewisse Sicherheit die ich keinesfalls missen will. Ich habe bisher noch mit jedem Mieter der nicht zu Beginn des MV die Kaution in voller Höhe leisten konnte schlechte erfahrungen gemacht. Daher bekommen solche Leute keine Wohnungen mehr von mir. Du kannst das freilich anders handhaben wenn du willst...
     
  11. #10 Pharao, 08.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.03.2014
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    Hi,

    was für ein "Geschmäckle" da bleibt, ändert nichts am Sachverhalt !

    Im übrigen besteht auch kein Quittungszwang, aber ich würde trotzdem jeden Mieter dringend anraten auf eine Quittung bei Barzahlung zu bestehen, wegen der Beweisbarkeit.

    Im übrigen, manchmal sollte man auch die Urteile lesen ..... Da giehn es nämlich um die Kündigung wegen nicht zahlen der Kaution, einen Kündigungsausschluß der (soweit ich das Urteil gelesen hab) ungültig war und ein paar weiteren Kleinigkeiten die durchaus auf die Formulierung im MV zurück greifen. So wie du das jetzt hinstellst, stimmt das nämlich m.E. nicht.

    U.a. wurde dort entschieden, das Zitat:

    "Der Mieter habe mangels abweichender und auch hier nicht vorliegender Vereinbarung keinen Anspruch darauf, dass ihm sogleich ein insolvenzfestes Konto benannt werde, auf das er die Kaution überweisen könne. Vielmehr könne er erst nach Erbringung der Kaution einen Nachweis über ihre insolvenzfeste Anlage durch den Vermieter verlangen."

    Desweiteren in der Revision:

    blablabla ... ".... dass der Mieter bei Einzug entweder den Kautionsbetrag in bar oder ein Sparbuch mit einem entsprechenden Guthaben übergeben muss, die gängigste Zahlungsform - die Überweisung der Kautionssumme auf ein Konto des Vermieters - hingegen ausgeschlossen sein soll. Dabei bedarf es auch hier keiner Entscheidung, ob der Zusatz "Übergabe bei Einzug in bar" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wie die Revision meint."
     
  12. Andres

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    Auch Autohändler erwarten Barzahlung - und meinen damit genau das gleiche: Barzahlung oder eine andere Bezahlart, die nicht unsicherer ist. Wenn der Mieter mir die Kaution lieber vor Übergabe überweisen will (falls ich sie anlegen soll) bzw. mir zur Übergabe ein Kautionssparbuch mit Abtretungserklärung überreicht, habe ich damit kein Problem.

    Barzahlung hat auch kein "Geschmäckle", sofern es einen Beleg gibt - jedenfalls in Deutschland. Im Ausland wird das teilweise anders wahrgenommen.
     
  13. Duncan

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    Wenn dir das öfter passiert, solltest du mal dein Geschäftsgebaren überdenken. Die Leistung erst nach vorheriger Barzahlung ist oft das letzte Entgegenkommen des Handwerkers an chronisch zahlungsunwillige/unfähige "Kunden".
    Irgendwann hat man keine Lust mehr monatelang seinem Geld hinterher zu rennen. Grundsätzlich arbeiten Handwerker deutlich lieber auf der Baustelle als vor Gericht dem Geld hinter her zu klagen. Ich habe auch schon für eine Hausverwaltung die Insolvenz angemeldet, die nicht zahlen wollte. Der damalige GF der Hausverwaltung saß dann fast 3 Jahre.

    Der Mieter will von mir einen Wert von zigtausend Euro überlassen bekommen, entweder er geht auf die Sicherungsbedingungen ein, die ich für richtig halte oder ich suche mir gerne einen anderen Mieter.
     
  14. Berny

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    So isses... hiess mal eine Sendereihe mit J.v.d.Lippe.:smile018:
     
  15. Wired

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    Upps (so hiess eine billige Homevideo-Sendung), ich dachte, hier soll Fragestellern geholfen werden, indem man sie auf gesetzliche Regeln hinweist oder ihnen halblegale praktischen Tipps gibt, sind Pöbeleien hier auch Teil der Netiquette?

    Das ist ein freies Land, Du kannst machen was Du willst, auch illegales und dummes. Solange in Deinem Geschäftsbereich die Nachfrage das Angebot übersteigt, wirst Du damit vermutlich auch durchkommen.

    Aber dennoch bleibe ich stoisch dabei, dass man einem (unerfahrenen) Fragesteller auf die Gesetzeslage hinweisen sollte.
     
  16. Wired

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    Entschuldigung, dieses Posting hatte ich vergessen zu beantworten.

    Mit diesem Zitat wird auf Seite 5 die Begründung des Berufungsgerichts zu seiner Entscheidung wiedergegeben. Der BGH hat jedoch dieses Urteil mit seinem Urteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

    Auf das "blablabla" kommt es an, denn im Urteil führt der BGH auf Seite 9 aus:

    "Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt sich der formularvertraglichen Abrede in § 6 des Mietvertrags ("Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe bei Einzug") aus der Sicht eines verständigen Erklärungsempfängers nicht entnehmen, dass der Mieter bei Einzug entweder den Kautionsbetrag in bar oder ein Sparbuch mit einem entsprechenden Guthaben übergeben muss, die gängigste Zahlungsform - die Überweisung der Kautionssumme auf ein Konto des Vermieters - hingegen ausgeschlossen sein soll. Dabei bedarf es auch hier keiner Entscheidung, ob der Zusatz "Übergabe bei Einzug in bar" wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wie die Revision meint."

    Der Kernsatz des Urteils steht ganz am Anfang: Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.

    In seiner Begründung führt der BGH auf Seite 8 aus:

    "In den Gesetzesmaterialien wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen (BT-Drucks. 9/2079, S. 10). Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter diesen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Der Mieter müsste dann im Interesse seiner eigenen Absicherung nachträglich einen Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der Kaution verlangen und seinen dahin gehenden Anspruch gegebenenfalls durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an der laufenden Miete (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 10) oder durch Klageerhebung durchsetzen. Für einen solchen 'Umweg' gibt es keinen sachlichen Grund. Der Vermieter wird dadurch, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen sogleich ein insolvenzfestes Konto für die Zahlung der Kaution benennen muss, nicht unangemessen belastet, denn er muss dieses Konto nach Erhalt der Kaution ohnehin einrichten und dem Mieter nachweisen. Dem steht auch nicht entgegen, dass § 551 BGB die Erbringung der Sicherheit auch in der Weise erlaubt, dass der Mieter selbst ein Konto eröffnet, auf das er die Kaution einzahlt und das er anschließend an den Vermieter verpfändet oder zur Sicherheit an ihn abtritt. Zwar könnte der Mieter auf diese Weise - ohne Mitwirkung des Vermieters - erreichen, dass die Kaution von Beginn an vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt ist. Die Anlage der ihm vom Mieter überlassenen Kaution durch den Vermieter ist aber der typische und in der Praxis häufigste Fall, von dem die Parteien regelmäßig ausgehen. Der Mieter muss sich deshalb - soweit nicht im Einzelfall besondere Abreden getroffen sind - nicht darauf verweisen lassen, selbst ein Mietkautionskonto einzurichten; er darf vielmehr die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen."

    Ich weiss, dass es Vermieter gibt, die ihre Macht ausnutzen und die Barzahlung verlangen aber das ist die aktuelle Gesetzeslage.
     
  17. Duncan

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    Die Gesetzeslage bildet immer die Grenzen der freien Vereinbarung, insbesondere im Mietrecht. Keine meiner Empfehlungen und Vorgehensweisen widerspricht diesen.

    Aus psychologischen Gründen ist es dem unerfahrenen Vermieter zu empfehlen, die erste Kautionsrate in bar bei Wohnungs- und Schlüsselübergabe zu kassieren. Dies ist Steuerrechtlich absolut unbedenklich. Der Betrag wird quittiert und auf dem Kautionskonto eingezahlt, entsprechend verbucht und fertig.

    Sorry, deine Empfehlung halte ich für den unerfahrenen Vermieter für ungeeignet.
     
  18. Wired

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    Mein Vorschlag hat aber doch den Vertrag vereinfacht (kein Verweis auf Protokoll) und der Ablauf ist auch simpel.

    1. Vertragsunterzeichnung mit Hinweis auf das Kautionskonto, Vertrag zu den Akten
    2. Kontrolle ob (1/3 der) Kaution eingegangen ist
    3. Bei Mietbeginn, wenn (1/3 der) Kaution eingegangen ist, Übergabeprotokoll mit Schlüsselübergabe (Vertrag bleibt zu Hause)
    4. Nach dem 3. Werktag, wie jeden Monat, kontrollieren ob die Miete eingegangen ist
    Ehrlich, wen das überfordert, der sollte die Vermietung Profis machen lassen, auch wenn das den Gewinn schmälert.

    Wenn das Geld auf dem Konto eingegangen ist, sollte das genauso psychologisch beruhigend sein, wie eine Barzahlung.

    Ausserdem ist der Aufwand bei Barzahlung grösser, denn der Betrag muss aufs Girokonto (Bareinzahlung oder übers private Girokonto), dann aufs Kautionskonto und die Buchhaltung erwartet für die Barzahlung einen Beleg. Bei einer direkten Überweisung durch den Mieter ist der Beleg durch den Kontoauszüge vorhanden ohne das der Vermieter etwas tun muss.
     
  19. Duncan

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    Die psychologische Komponente ist auf Mieterseite wichtiger als auf Vermieterseite. :91:
    Buchhalterisch ist das auch alles halb so wild.
    Geld kassieren und Quittung ausstellen ~5-7min., geht in der Übergabe unter, Betrag aufs Geschäftskonto einzahlen/übertragen ~1-2min. und von da auf Kautionskonto ~1-2min. geht in den täglichen Bankgeschäften unter. Kontrolle Mietkonto eh arbeitstäglich.
     
  20. Wired

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    ...weshalb ich mich wundere, dass hier die Barzahlung der Kaution und Miete propagiert wird, wenn ich empfinde Barzahlung ab gewissen Beträgen als unseriös. Und als Mieter erst recht, weil für den Rest des Mietverhältnisses (im Normalfall) sowieso bargeldlos die Miete gezahlt wird.

    Sicher reden wir hier nicht über Zeitfresser, es sei denn der (vierstellige?) Betrag wird extra zur kontoführenden Filiale gebracht, dennoch halte ich den komplett bargeldlosen Weg nicht für den unerfahrenen Vermieter für ungeeignet, wer daran scheitert, sollte die Vermietung nicht selber machen.
     
  21. Duncan

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    @Wired: die bar geleistete Zahlung wird nach meiner Erfahrung stärker wahrgenommen. Die gewünschte Wirkung der Kautionszahlung, die schonende(re) Behandlung der Mietsache, wird unabhängig von der absoluten Höhe eher erreicht. Kein Vermieter der guter Dinge ist will die Kaution angreifen müssen.
     
Thema: Mietvertrag Unterzeichnung, Schlüsselübergabe später
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