Mietvertrag verlängern sowie anpassung von Mietzins

Diskutiere Mietvertrag verlängern sowie anpassung von Mietzins im Mietvertrag über Gewerberäume Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo, ich hab jetzt schon etwas gegoogled, kann aber nicht so richtig das passende finden. Der Mietvertrag wurde 2006 von einer Firma übernommen...

  1. rocky

    rocky Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich hab jetzt schon etwas gegoogled, kann aber nicht so richtig das passende finden. Der Mietvertrag wurde 2006 von einer Firma übernommen (Wir kauften ein geplantes Gebäude mit schon vorhandenen Mietern was aber noch im Bau war).
    Der Mietvertrag wurde Jan/06 unterzeichnet. Start der Miete war 3. Quartal 2006. Index wurde 2000 = 100 Punkte gesetzt.

    Ab einer Erhöhung von 10 Punkten durften wir die Miete erhöhen. Die Miete war damals noch mit 16%Mwst.
    Der Mietvertrag läuft auf 10 Jahre, sowie +2 wenn keiner kündigt.

    Der Mieter will nun reinvestieren, daher braucht seine Bank einen festen Mietvertrag von 10 Jahren.

    Wie gehe ich nun vor? Ich habe davon keine Ahnung und mein Vater überhaupt nicht.

    Der Vertrag müsste nun wieder 10 Jahre verlängert werden und dann wieder +2 wenn keiner kündigt.
    Der Mietzins muss angepasst werden auf den Indexstand von 2015 (100)? Mietpreis war 16€/m2² 2019 dürfte ich 20,63eur nehmen. Ist das so richtig, wie muss man das schreiben?

    Wie ist das mit den Nebenkosten, diese müssen ja auch angepasst werden. Ich hab nur so Musterverträge zur Verlängerung gefunden, aber wie setze ich die Erhöhungen mit rein? Das muss ja auch rechtskräftig sein.

    Nächste Frage wäre: wo kann man sich helfen lassen bei Mietverträgen? Irgendein Makler? Oder was kostet sowas?


    Grüße
     
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  3. Andres

    Andres
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    Streiche "braucht", setze "hätte gerne". Niemand zwingt die Bank, solche Forderungen zu stellen. Niemand zwingt den Mieter, auf solche Forderungen einzugehen. Niemand zwingt den Mieter, seine Finanzierung mit dieser Bank zu planen. Das ist das Vorwort zu ...

    Grundsätzlich ist das keine gute Voraussetzung. Für den ersten Schritt braucht man aber zum Glück relativ wenig Ahnung: Überlegen, was man selbst will. Es ist nämlich so, dass der Mieter gerne eine Vertragsänderung hätte. Damit ist die Frage ...

    ... wie man die Indexklausel nun genau anwenden muss (was sich ohne Kenntnis der Indexvereinbarung im Wortlaut ohnehin nicht beantworten lässt), ist völlig nebensächlich. Ihr verhandelt hier faktisch einen neuen Vertrag. Also haltet euch nicht mit dem aktuellen Zustand auf sondern verhandelt und gestaltet einen komplett neuen Vertrag zu Konditionen, die euch zusagen. Ob das nun eine Index- oder Staffelmiete wird, wie das im Detail funktionieren soll und wie die Laufzeiten vereinbart werden, bleibt komplett euch überlassen. Da ihr für einen langen Zeitraum (10 Jahre oder mehr!) an den Vertrag gebunden sein werdet, kann ich nur dringend raten, diesen Spielraum auch zu nutzen.


    Da es hier um Gewerberäume geht: Bei einem Anwalt, möglichst Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.


    Völlig nebensächlich. Überlegt mal, welche Miete ihr in 10 Jahren erzielt und wie viel Geld ihr für die Immobilie ausgegeben habt. Da juckt es überhaupt nicht, ob man jetzt ein paar Euros mehr für eine fachlich erstklassige Beratung ausgibt.
     
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  4. #3 Melanie123, 08.06.2019
    Melanie123

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    Entweder braucht Ihr sinnvollerweise ohnehin einen neuen Vertrag (z.B. weil der alte für Euch Bulls... schade ist) oder deutlich mehr Ahnung in der Anwendung,
    Beides zusammen wäre sehr, sehr sinnvoll.

    Ich stolper z.B. über 16% MWSt. Gab der Vertrag da keine Erhöhung her, weil alles incl. ist (im Gegensatz zu "Miete X € zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen MWSt") oder konntet Ihr Eure Rechte mangels Wissen nur nicht einfordern?

    Gleiches gilt für die Nebenkosten. Ein Ottonormalgewerbemietvertrag sollte bereits entsprechende Regelungen beinhalten, dass ein Vermieter auch einseitig erhöhen kann.

    Habt Ihr die Indexmiete bereits einmal angepasst? Falls nicht, habt Ihr ziemlich viel Geld verschenkt. Wann? Vermutlich (genauer Wortlaut) läuft ab da die 10 Punkte-Schwelle neu. Was sich durch einen neuen Vertrag natürlich aushebeln lässt. Deine Indexberechnung kann ich ohne Deinen Rechenweg nicht nachvollziehen.

    Was soll denn mieterseits reinvestiert werden? Geht es da nur um Mobiliar wie Ladenausstattung oder vielleicht auch um Umbauten? Bei letzterm sollte festgehalten werden, was wie genau bei Ende des Mietverhältnisses zurück gebaut werden soll und was nicht. Ist die Kaution dafür ausreichend?

    Ich vermute einige Fehler in Unkenntnis dessen, was der bestehende Vertrag hergibt, auf Eurer Seite.
    Da braucht es nicht nur einen guten Anwalt, um einen neuen Vertrag aufzusetzen (Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht ist guter Hinweis, allerdings sollte er sich außerdem mit Gewerbemietrecht auskennen)., sondern auch einiges an Nachhilfe, wie man mit guten Verträgen umgeht.
    Nachhilfe sollte da ansetzen, wo Euer Wissen aufhört. Man kann sich einiges autodidaktisch durch Bücher oder einen VHS-Kurs aneignen.
    Allerdings braucht es auch dazu eine gute Grundlage. Denn: woher soll ich wissen, wen ich fragen kann, wenn ich keine Ahnung habe, was ich überhaupt fragen sollte/könnte/müsste?

    Eine m.E. für das erste gute Herangehensweise:
    1. bisherigen Mietvertrag Satz für Satz durchlesen und verstehen. Alles nicht verstandene (was bedeutet das?) auf die Frageliste für den zu beauftragenden Anwalt setzen.
    2. Fakten auflisten. Wer oder was ist der Mieter und in welchem Gewerbe? Gibt es (gewerbliche) Besonderheiten? Ist der Mieter kleiner (Einzelunternehmer, der um seine Existenz kämpft) oder größer (Mrd.-Aktiengesellschaft mit angestellten Anwälten) als Du? Wie bist Du selbst aufgestellt?
    3. geeigneten Anwalt finden. Was willst Du haben, was kann er liefern? Ihr müsst in Anbetracht von 2. zueinander passen.
     
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  5. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Den wichtigsten Satz von Andres beherzigen: Überlegen, was man selbst will.
    Und mit dieser Erkentnis zum Anwalt einen Vertrag ausknobeln lassen. Diesen Vertrag in Ruhe lesen und versuchen zu verstehen, alles unverständliche/ zweifelhafte Nachfagen. Und keine Eigenen, gut gemeinten, Formulierungen hinzufügen.
     
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  6. rocky

    rocky Neuer Benutzer

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    Der Vertrag wurde von einer Firma gemacht, ist etwas kompliziert. Mein Vater musste damals Geld reinvestieren. So hat er sich an einen Architekten gewendet. Dieser fand ein Grundstück inkl. einem sich im Bau befindenen Gewerbeobjekts. Diese Firma hat den Bau geleitet, hat sich Mieter gesucht und die Verträge verfasst. Anschließend wurde alles an uns übergeben. Ein paar dinge konnte man ändern, aber nicht sehr viel.

    Und mein Vater lässt gerne immer alles laufen, leider.. ich sagte schon vor 2-3 Jahren er solle es anpassen. Und das ist bestimmt nicht wenig Geld aufs Jahr gerechnet.

    Der Mieter ist eine Bäckerei Die Küche soll erneuert & ausgebaut werden. (Also keine große Firma mit Riesen-Umsatz.

    Der Vertrag wurde halt 2006 gemacht als Index=100 wurde das Jahr 2000 gesetzt. Ich habe dazu Online einen VPI Rechner genutzt. Habe dort 2006 April genommen 16eur, und April 2019. Da wurde dann angezeigt April 2006 87,5 Punkte und heute 105,2. also 17,7 Punkte unterschied. Demnach dürfte die Miete nun auf 19,24eur angehoben werden. ZZGL 19% Mwst.
    Nebenkosten werden immer angepasst.

    1. "Sollte sich der durch das statistische Bundesamt in Wiesbaden bekannt Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr 200 = 100) gegenüber dem Monat vor der Übergabe des Mietgegenstandes um mehr als 10 Punkte nach oben oder nach unten verändern, so ändert sich, auch während der Vertragsdauer, der vereinbarte Mietzins prozentual entsprechend. Einer besonderen Aufforderung bedarf es nicht."

    2. Für eine Spätere Mietangleichung gilt Abs. 1 entsprechend mit der Maßgabe, dass Ausgangsbasisjahr jeweils der Index zum Zeitpunkt der letzten Mietangleichung ist.

    Demnach wäre Aktuell ein Mietzins von 19,24+19% fällig - richtig?

    Dann muss ich mal schauen ob es hier in der Gegend einen Anwalt für Gerwerbemietrecht gibt.

    Schonmal besten dank für Eure Hilfe!


    Grüße!
     
  7. Andres

    Andres
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    Warum April 2006? Im Vertrag heißt es:
    Oben schreibst du, dass der Mietvertrag im 3. Quartal 2006 begonnen hat. Das passt für mich nicht zusammen.

    Und warum "16eur"? Ist das die Miete?


    Das bezieht sich aber auch die Basis 2015, was auf der Seite auch deutlich steht.


    Die 17,7 Punkte ergeben sich aber auf Basis 2015, nicht auf Basis 2000. Hier ist ein Basiswechsel erforderlich: Die Werte des VPI Basis 2015 multipliziert mit 100/79,9 ergeben die Werte des VPI Basis 2000.


    Nein. Da die Anpassung auch ohne Erklärung eintritt, hat sich die Miete automatisch verändert. Im April 2006 lag der VPI (2000) bei 109,9. Die Miete hat sich also bei Überschreiten von 119,9 Punkten erhöht. Das war im Dezember 2011. Der VPI (2000) wurde da schon lange nicht mehr geführt also muss man von Basis 2015 umrechnen: Der VPI 2015 liegt im Dezember 2011 bei 96,0, das sind bezogen auf die Basis 2000 dann 120,2 Punkte. Im November 2011 lag er noch unter der Schwelle.

    Zu diesem Zeitpunkt hat sich also die Miete um gut 9 % erhöht. Die genauen Zahlen spare ich mir, da sich durch Rundung ohnehin leicht abweichende Werte ergeben würden und du die genaue Miete ja nicht genannt hast.

    Eine ähnliche Anpassung dürfte es dann noch einmal in der zweiten Jahreshälfte 2018 gegeben haben. Daraus - und nicht etwa aus dem aktuellen Indexstand - ergibt sich die aktuelle Miethöhe.

    Nochmal: Verhandelt einen neuen Vertrag! Der sollte so gestaltet sein, dass ihr ihn auch selbst abwickeln könnt. Wenn der Vater die Dinge gerne laufen lässt, sollte das auch im Vertrag geeignet berücksichtigt werden. Bei einer Staffelmiete entfällt z.B. die Rechnerei. Da muss man nur im Vertrag ablesen. Man könnte die Miete auch auf 10 Jahre festschreiben - das würde Peinlichkeiten des aktuellen Kalibers (Mietnachforderung bis zur Verjährungsgrenze) vermeiden.


    Oben habe ich die genaue Bezeichnung des Fachanwalts genannt. Der kennt sich auch mit Gewerbemietrecht aus.
     
  8. rocky

    rocky Neuer Benutzer

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    Ja, die Miete betrug 16eur/m² . Der Vertrag wurde im April unterzeichnet und "Mietbeginn" war angesetzt als 3. Quartal (Gebäude war ja im April noch im Bau...) Wie gesagt, wurde alles von einer Firma gemacht.
    Mein Vater war nun eben im Ort bei einem Anwalt, dieser setzt gerade einen neuen Vertrag auf...
    Dann soll dieser in der nächsten Woche auch mal die anderen 2 Verträge prüfen und dort eine Mieterhöhung mit einbeziehen. Und dann ist da erstmal wieder Ruhe.

    Besten Dank für die Hilfe.

    Grüße!
     
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