Mietvertrag von Firma übernehmen

Diskutiere Mietvertrag von Firma übernehmen im Mietvertrag über Stellplätze Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo! Wir haben von einer GmbH Garagen gekauft, die bereits vermietet sind, d.h. die Mietverträge übernehmen wir. Da auf den Mietverträgen MwSt...

  1. eFKa

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    Hallo!
    Wir haben von einer GmbH Garagen gekauft, die bereits vermietet sind, d.h. die Mietverträge übernehmen wir. Da auf den Mietverträgen MwSt ausgezeichnet sind und wir selbst privat vermieten müssen wir die Verträge entsprechend anpassen.
    Nun meine Frage: Aktuell zahlen die Mieter pro Monat 95,00 € + 19 % MwSt, Gesamtmiete also 113,05 € . Wir würden die Gesamtmiete pro Monat jetzt auf 105,00 € (ohne MwSt weil wir privat vermieten) anpassen. Kann man das so machen? Im Grunde erhöhen wir ja den Nettomietbetrag von 95,00 € auf 105,00 € - ist das rechtlich ok?
    Über eine Antwort freue ich mich, Franzi
     
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  3. Andres

    Andres
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    Nein, ihr müsst nicht. Zunächst einmal: Die Vermietung von Stellplätzen ist umsatzsteuerpflichtig, egal ob man "privat" vermietet. Ihr fallt nur vermutlich unter die Kleinunternehmerregelung, zumindest sofern ihr sonst keine steuerbaren Umsätze habt und nicht gerade ~100 dieser Garagen vermietet. Trotzdem seid ihr nicht verpflichtet, diese Ausnahme in Anspruch zu nehmen. Lektüre von § 19 UStG als Einstieg - den Rest beim Steuerberater.


    Im Regelfall nicht. Sofern der Mietvertrag nicht Klauseln vorsieht, wann und wie die Miete angepasst werden kann, ist die dort getroffene Vereinbarung bindend. Ihr könnt aber normalerweise die Verträge einfach kündigen und neue Verträge zu neuen Konditionen anbieten (Änderungskündigung), zumindest sofern das in den Verträgen nicht ausgeschlossen ist. Im Wohnraum geht das alles deutlich anders, weil dort der Vermieter im Regelfall nicht kündigen darf ...
     
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  4. eFKa

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    D.h. wir erhalten einfach 113,05 € Miete pro Monat und obwohl hier 19% MwSt im Mietvertrag ausgezeichnet sind, führen wir nichts ans Finanzamt ab?
     
  5. #4 immobiliensammler, 23.02.2020
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    Nein, wenn Ihr Mehrwertsteuer vereinnahmt müsst Ihr diese auch ans Finanzamt abführen. Nähere Infos gibts beim Steuerberater! Hat Euch die GmbH die Garagen nicht auch zuzüglich Mehrwertsteuer verkauft?
     
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  6. eFKa

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    Okay, d.h. wir passen den Mietvertrag doch an und nehmen die MwSt raus, sonst müssen wir sie abführen !?
    Die Garagen haben wir ohne MwSt gekauft.
     
  7. #6 immobiliensammler, 23.02.2020
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    Da müssen die Mieter aber zustimmen. Wenn jemand die Garage gemietet hat, der selbst umsatzsteuerpflichtig ist könnte er die Vorsteuer ja geltend machen, zahlt also insofern drauf!
     
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  8. Karin2

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    Wenn eFKA in Zukunft für 95,00 Euro ohne zusätzliche MwSt. vermietet, kann natürlich ein vorsteuerabzugsberechtigter Mieter diese nicht mehr geltend machen. Da er aber netto immer noch 95.- Euro bezahlt, ist dann wo das Problem?
     
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  9. #8 immobiliensammler, 23.02.2020
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    Hast Du den Plan von @eFKa gelesen?

     
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  10. Karin2

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    Ja, aber ich habe Beitrag No. 5 als aktuellsten Plan interpretiert.
     
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  11. eFKa

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    Und du denkst auch, dass meine ursprüngliche Idee nicht geht?
    Wenn ja, wieso? (weil ich nicht einfach die Nettomiete erhöhen kann oder was wäre hier der Grund?)
     
  12. Karin2

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    Sorry, ich bin eigentlich nur kurz über das Umsatzsteuerthema gestolpert.

    Mietrechtlich hat das doch der Verfasser unter 2 doch schon beantwortet.
     
  13. SaMaa

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  14. #13 immobiliensammler, 23.02.2020
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    Weil Du den Vertrag dadurch änderst und das geht eben nur einvernehmlich. Nur für die Mieter, die die an Dich (oder den Vorvermieter) bisher gezahlte Umsatzsteuer selbst nicht geltend machen können wäre das eine Ermäßigung der Miete, für alle anderen Mieter eine Mieterhöhung.

    Ansonsten siehe #2
     
  15. eFKa

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    Genau, dass das einvernehmlich sein muss ist klar. Dann könnte ich ja bei allen Mietern, die keine Umsatzsteuer geltend machen können, die Gesamtmiete auf 105 € anpassen und bei den anderen auf 95 € lassen. Das müsste gehen oder?
     
  16. Andres

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    Nochmal, weil es irgendwie noch nicht angekommen ist: Die Verträge sind einzuhalten. Wenn im Vertrag steht, dass die Miete 95 € zzgl. 19 % Umsatzsteuer beträgt, dann gilt genau das. Weder ist es nun erlaubt, plötzlich 113 € netto zu verlangen, noch ist es erlaubt, einfach so auf die Erhebung der Umsatzsteuer zu verzichten. Der Mietvertrag gilt diesbezüglich als Rechnung und dort ist die Umsatzsteuer ausgewiesen.

    Wie man das sauber abwickelt, um zukünftig die Kleinunternehmerregelung aus § 19 UStG in Anspruch zu nehmen, soll euch bitte ein Steuerberater erklären, und zwar zeitnah und noch bevor sonst irgendwelche Entscheidungen getroffen oder Erklärungen abgegeben werden. Ihr macht euch sonst unter ungünstigen Umständen am Ende noch strafbar und das muss wirklich nicht sein.
     
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  17. eFKa

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    Danke euch!
     
  18. eFKa

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    Für Interessierte: Ich habe mich beim Steuerberater informiert. Da der vorherige Eigentümer MwSt erheben musste, ich aber nicht, muss eine Anlage zum Mietvertrag erstellt werden. Hier wird der "neue Vermieter seit ... " aufgeführt und unbedingt der Satz "Gemäß Kleinunternehmerregelung nach §19UStG wird keine Umsatzsteuer erhoben." im Abschnitt Zahlung eingefügt. Außerdem müssen die ausgezeichneten MwSt entfernt und so die neue Gesamtmiete pro Monat ausgezeichnet werden. Mit Zustimmung kann dann einfach der Netto-Betrag erhöht werden (mein Vorschlag aus #1 ist also zulässig).
    Ein privater Mieter wird mit hoher Wahrscheinlichkeit zustimmen, denn er muss anstelle der 113,05 € nur noch 105,00 € zahlen.
    Ein gewerblicher Mieter (z.B. GmbH) wird vermutlich nicht zustimmen, denn er muss anstelle der 95,00 € (die 19% holt er sich vom Finanzamt wieder) jetzt 105,00 € zahlen.
     
  19. #18 immobiliensammler, 24.02.2020
    immobiliensammler

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    Denk daran, dass Du - wegen der Kleinunternehmerreglung - jährlich eine Umsatzsteuererklärung (nur Erklärung des erzielten Umsatzes) abgeben musst! Ich denke aber, dass der Steuerberater Dich darauf schon hingewiesen hat!
     
  20. #19 taxpert, 25.02.2020
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    Die ERHEBUNG der USt obliegt dem FA und nicht Dir und ist im §18 UStG geregelt! Entweder schreibst Du "Gemäß §19 UStG wird keine USt ausgewiesen" oder einfach "Die Rechnung unterliegt den Regelungen des §19 UStG".

    Dir sollte übrigens folgendes bewusst sein:

    Auch die Leistungen eines Kleinunternehmers im Sinne §19 UStG sind steuerbar und steuerpflichtig! Die Umsätze sind nicht etwa steuerfrei! §19 UStG ist eine reine Verwaltungsvereinfachungsregelung, um das FA von "Kleinsch..." zu befreien. Das heißt, das FA verzichtet darauf, die von Dir geschuldete USt einzutreiben! Wenn Du diesen Vorteil an deine Kunden/Mieter weitergibst, ist das deine Entscheidung. Dir sollte aber bewusst sein, dass auch dann der Betrag grundsätzlich 19% USt enthält! Solltet ihr -aus welchen Gründen auch immer!- die Grenzen des §19 UStG überschreiten, müsst ihr die USt aus dem Betrag nachentrichten. Dabei spielt es keine Rolle, ob Ihr die USt ausgewiesen habt oder nicht! Bei einem Privatmieter werdet Ihr kaum die Chance haben, die USt rückwirkend nachzufordern, denn das wäre tatsächlich eine rückwirkende Mieterhöhung.

    Grundsätzlich sollte man sich hier sowieso überlegen, ob die Kleinunternehmerregelung wirklich sinnvoll ist! Alle Mieter zahlen ja bereits die USt, so dass ihr nicht belastet seid. Eine Mieterhöhung ist natürlich trotzdem möglich, vergleiche #2. Im Gegenzug besteht für Euch die Möglichkeit, in Rechnung gestellte USt als VoSt geltend zu machen. Dies gilt natürlich auch bereits für die Anschaffungskosten (Notarrechnung, ggf. Makler). Der Verzicht auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung (Kleinunternehmen ist man Kraft Gesetzes!) wäre jedoch für fünf Jahre bindend.

    taxpert
     
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