"Mietvertragsstörungen"

Dieses Thema im Forum "Mietminderung" wurde erstellt von Ratlos78, 28.08.2009.

  1. #1 Ratlos78, 28.08.2009
    Ratlos78

    Ratlos78 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    neulich kam mein Mieter zu meinen Eltern den Wohnungseigentümern. Er meinte, dass ich kein Vermieter sein kann, weil ich nicht der Eigentümer bin.
    Die Mieterverträge von Haus und Grund seien ebenso ungültig wie die Mietsumme die ich extra von Haus und Grund berechnen lies.
    Der Mieter hätte bereits mit dem Amt (er bekommt Harz 4 und somit zahlt das Amt die Miete) gesprochen und die Miete gemindert.

    Was sagt ihr dazu? Gibt es einen Weg wie mir das Amt die Miete auf mein Konto DIREKT überweist?
    Mir hat die Allianz Versicherung extra eine Rechtschutzversicherung verkauft. Wie seht ihr das: Der Rechtsanwalt von Haus und Grund meinte, ich wäre der Vermieter, auch wenn ich nicht der Eigentümer bin. Kann ich trotzdem von der Rechtschutzversicherung gebrauch machen?
    Kann ich mit dem Amt selber sprechen und die Miete direkt auf mein Konto überweisen lassen, oder wird das Schwierig und sollte lieber per Rechtsanwalt aufgesetzt werden?

    Mit freundlichen Grüßen

    Ratlos78
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 28.08.2009
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    mit welcher begründung hat er denn die miete gemindert?

    ja, über eine abtretungserklärung die der mieter unterschreiben muss.
    allerdings kann er die auch jederzeit von heute auf morgen widerrufen (bringt also nicht viel).

    eine normale rechtsschutzversicherung oder eine spezielle vermieter-rechtsschutzversicherung? erstere bringt dir nämlich garnichts, die werden die kosten im streitfall nicht übernehmen.

    wenn die entsprechenden voraussetzungen dafür gegeben sind, ist das durchaus möglich. wie die genau aussehen wird dir sicher RMHV noch genau erklären können.

    deine eigenschaft als kind der eigentümer alleine reicht dafür jedenfalls NICHT.

    du kannst nur dann von der rechtschutzversicherung gebrauch machen, wenn diese auf dich läuft. und wenn's um mietsachen geht, dann sollte es eine spezielle rechtsschutzversicherung sein, sonst nutzt sie dir garnichts.

    kannst du versuchen, aber mit sehr hoher wahrscheinlichkeit wird man schon wegen des datenschutzes da nicht weiter mit dir sprechen.

    der mieter muss mit der abtretungserklärung einverstanden sein und sie unterschreiben. wenn er das nicht will wirst du nichts tun können, da hilft dir auch kein anwalt.
     
  4. #3 Michael_62, 28.08.2009
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    Na mal langsam. Der Eigentümer kann jedem Dritten erlauben sein Eigentum zu vermieten.

    Musste ich auch gerade erst lernen.

    Z.B. kaufen Konzerne Wohnungsbestände welche sie verleasen und dem Leasingnehmer die uneingeschränkten Rechte zur Vermietung einräumen. War mir neu, aber geht hier genauso. Wenn Eigentümer (Eltern) Kind erlauben zu vermieten, dann darf er das.
     
  5. #4 lostcontrol, 28.08.2009
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    dafür braucht's aber was schriftliches gelle?
    und wenn ratlos78 das hätte, könnt er's ja den zickigen mietern vorlegen...

    p.s.: heisst das dann ich bin mit meinen ganzen allumfassenden vollmachten auch automatisch die vermieterin der immos meiner mutter? *neugier*

    p.s.s.: wer muss dann im mietvertrag stehen als "vermieter"? und wenn z.b. mein bruder die gleichen vollmachten hätte und exakt zeitgleich einen mietvertrag für meine mutter abschliessen würde, welcher wäre dann gültig?
     
  6. #5 Thomas76, 28.08.2009
    Thomas76

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    Ich würde mal ganz blauäugig vermuten, das derjenige Vermieter ist, der im Mietvertrag als solcher angegeben ist.Ob dieser dann rechtlich auch dazu berechtigt ist, ist eine andere Frage.Das hat aber wohl in der Regel nicht den Mieter zu kümmern.

    Also das hat ja nun überhaupt nichts damit zu tun, wer Vermieter ist.Eine Mietsumme muß man auch nicht berechnen lassen, die "sagt" man als Vermieter an und der potentielle Mieter kann sich dann überlegen, ob er die Bude zu dem Preis haben möchte oder nicht.
    Mir scheint, das da der Mieter so einiges durcheinander wirft.
     
  7. Capo

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    Dem Mieter geht es nur um das zustande gekommene Vertragsverhältnis. Er geht davon aus, dass der eigentümer mit dem Vermieter übereinstimmen muss. DAS IST JEDOCH NICHT SO!
    Der Vertrag ist zustande gekommen, wenn der Vermieter als Erfüllungsgehilfe des Eigentümers handelt. Das hat den Mieter zu interessieren. Der Vermieter handelt also im auftrag des Eigentümers und das sollte er dem Mieter auch mitteilen.
    Das kann schon passieren, wenn der Vermieter im Mietvertrag angiebt, dass er im Auftrag des Eigentümers handelt. Wie dieser Vertrag aussieht und ob er schriftlich oder mündlich vorliegt, hat dabei wirklich nicht zu interessieren.

    @Thomas76
    nach deiner Meinung vermiete ich nun mal deine Buden und gebe natürlich mein Konto an... :D
     
  8. #7 Thomas76, 28.08.2009
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    Da kämen wir dann zu dem zweiten Satz in meinem Beitrag : "Ob dieser dann rechtlich auch dazu berechtigt ist, ist eine andere Frage" ;)
     
  9. #8 lostcontrol, 28.08.2009
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    und da wären wir auch wieder dabei, welcher vertrag denn gültig wäre, wenn mein bruder und ich gleichzeitig im auftrag meiner mutter einen vertrag abschliessen...
     
  10. #9 Thomas76, 28.08.2009
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    Ich würde mal vermuten, das der zuerst geschlossene Vertrag Gültigkeit hätte.In dem Moment, in dem der erste Vertrag von beiden Seiten unterschrieben ist, ist die Wohnung ab Datum X vermietet.Wenn dann einer von euch beiden eine halbe Stunde später mit anderen Interessenten einen Vertrag über die gleiche Bude unterschreibt, ist die Wohnung ja bereits berechtigt anderweitig vermietet worden.
    Anders kann es ja nicht gehen, wenn ihr beide gleichwertig Berechtigt zum Vermieten seid.
    Sollte sowas theoretisch wirklich bis vor Gericht kommen, müßte wohl jeweils glaubhaft belegt werden, wann der jeweilige Vertrag abgeschlossen wurde.

    Aber das Problem dürfte sich in der Praxis wohl auch nicht wirklich stellen, oder ? ;)
     
  11. #10 lostcontrol, 28.08.2009
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    na bei mir nicht, ich hab zwar alle vollmachten, aber ich hab mich noch nie "offziell" vermieterin genannt bei den immos, bei denen meine mutter eigentümerin ist.

    mir ist da auch ehrlich gesagt immernoch unklar, welche "berechtigung" man da brüchte bzw. wie die konstellation den aussehen müsste, damit vermieter und eigentümer unterschiedliche personen sind.
    mir fällt da eigentlich nur ein fall ein, in dem mir die konstellation logisch erscheint, und das ist bei eigentümerwechsel in der zeit die es braucht, bis alle formalen geschichten durch sind (vertrag, bezahlung, grundbucheintrag etc.).
    ich hoffe mal RMHV erklärt uns das noch :-)

    unklar ist mir auch, wofür das gut sein soll, wenn der sohn als vermieter fungiert wenn die eltern eigentümer sind - wem bringt das welchen vorteil?
    den ganzen hausverwaltungskram eigenständig erledigen kann sohnemann ja so oder so, auch ohne den "vermieter-titel" - mach ich ja auch. und im standard-mietvertag gibt's doch auch ein feld "vertreter des vermieters" etc.

    anders gefragt:
    was bringt der "titel" vermieter denn für vorteile mit sich? ich hab zwar nicht vor in unseren internen verhältnissen da irgendwas zu ändern, aber jetzt bin ich neugierig...
     
  12. Capo

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    Es geht aber um das Vertragsverhältnis zwischen Eigentümer und Vermieter.
    Was ist ein Mietvertrag? Die zeitlich begrenzte Überlassung von eigentum gegen Entgeld. Also kann das nur der eigentümer machen. Will er vermieten, aber nicht als Vermieter auftreten, wird einen dafür beauftragen, der in seinem Namen oder mit seiner Vollmacht die Vermietung und Verwaltung durchführt. Es besteht praktisch ein Verwaltungsauftrag zwischen Vermieter und eigentümer.

    In familiären Verhältnissen wird das wohl mündlich geschehen. Eine fremder Vermieter braucht dafür etwas schriftliches. eine vollmacht oder einen Verwaltervertrag.

    Das Problem kommt häufiger vor. Das ist wie die doppelte Vermietung, wenn die Vermietung nur durch eine Person durchgeführt wird...
     
  13. #12 Thomas76, 28.08.2009
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    Das dürfte sich auch in anderen Fällen nicht stellen, da ja normalerweise, wenn schon nicht der Eigentümer selber vermietet zumindest nur EINE Person berechtigt und beauftragt ist, und nicht mehrere Leute gleichzeitig vermietungstechnisch "rumwurschteln"

    Naja, der Eigentümer wird dich einfach damit beauftragen bzw. bevollmächtigen müssen, sein Eigentum zu vermieten.

    Ich denke mal, das es Fälle gibt, in denen jemand sein Eigentum vermieten will, aber mit der eigentlichen Vermietung und den Mietern nichts zu tun haben möchte, so eine Art "erweiterte" Verwaltung.Vieleicht auch durch große räumliche Distanz zum Mietobjekt oder ähnliches.

    Vieleicht wollten die Eltern ganz auf Nummer sicher gehen, mit der ganzen Sache selber nicht direkt in Berührung zu kommen, warum auch immer.Vieleicht liegts am Alter, wenn man das selber nicht mehr schafft ist man ja möglicherweise ganz froh, das alles aus der Hand an den Nachwuchs geben zu können.
     
  14. #13 lostcontrol, 28.08.2009
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    na das ist ja bei mir auch so, dass ich den ganzen kram schon längere zeit für meine mutter erledige, die da zum einen nur noch wenig lust drauf hat und zum anderen einfach auch findet, dass es gut ist wenn ich mich drum kümmere, weils ja früher oder später sowieso alles in meiner verantwortung liegt.

    dann bin ich also auch in den fällen, in denen meine mutter eigentümerin ist, ganz offiziell vermieterin? ich hab mich bisher eigentlich immer dagegen verwehrt, ober ok, dann is das wohl so. ändert ja eh nix.
     
  15. #14 Vermieterheini1, 29.08.2009
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    Hallo Ratlos78,

    wenn deine Eltern als Wohnungseigentümer dir nicht in den Rücken fallen, bist du der rechtmäßige Vermieter.
    Lasse dir vorsichtshalber von deinen Eltern (vor deiner Mietvertragsunterschrift rückdatiert) eine Vermieter-Generalvollmacht ausstellen.

    Sollte es keine rechtsgültigen Gründe für die Mietminderung geben, SOFORT bei JEDEM Zahlungsverzug bzw. bei JEDER ungerechtfertigten Mietminderung gerichtsbeweisbar zugetellt eine Abmahnung an den Mieter mit Verzugszinsen, Mahngebühr, usw..
    Nicht vergessen unmissverständlich die fristlose Kündigung anzukündigen.
    Kopie an die Wohngeldzahlende Stelle.
    Ich würde den Mieter wegen Zweckentfremdung des Wohngeldes anzeigen
    und die direkte Auszahlung den Mieten an dich als Vermieter verlangen.

    Sobald die gesetzlichen Bedingungen erfüllt sind SOFORT fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigen, mit Kopie an die Wohngeldzahlende Stelle.
    Vermutlich ist dann eine Räumungsklage mit Berliner Räumung erforderlich.
     
  16. #15 Michael_62, 29.08.2009
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    :tröst
    Doch es sind Unterschiede.

    Vermieter ist der Vertragsschliessende, der im Vertrag als Vermieter aufgeführt ist.
    Der Mieter kann ihm glauben, dass er berechtigt ist zu vermieten, sich dieses Recht aber auch nachweisen lassen.
    Der Nachweis der Berechtigung muss schlüssig zum Eigentümer rückvollziehbar sein, so wie ich das sehe, ansonsten besteht der Verdacht, dass der Vermieter hier einen Vertrag zu Lasten Dritter ausführt.

    Allerdings ist Vermietung nicht von Eigentum abhängig. Das Recht zur Vermietung kann einzeln verpachtet, verkauft usw werden, auch für Teile des Eigentums. Schwer zu verstehen, aber komischerweise so.

    Derjenige der Vermietet ist Haftungsadressat für die Belange des Mietverhältnisses. Dies ersetzt aber nicht die Haftung des Eigentumsverhältnisses.

    Also mal konkret.

    Schnee nicht geräumt. Fall, Bruch, Krankenkasse will Regress.
    Mieter war beauftragt, du hast nicht mal stichprobenweise geprüft und auch die Prüfung nicht deligiert.
    Die Krankenkasse wird sich an die HP deiner Mutter halten, diese Regress bei deiner HP nehmen wegen der Aufsichtsverletzung.

    Wenn du den Vertrag nicht als Vermieter sondern als Erfüllungsgehilfe geschlossen hast, trifft dich diese Problematik nicht.

    Vielleicht sehe ich es falsch, aber so ungefähr dürfte der Unterschied in deinem Falle sein.
     
  17. #16 lostcontrol, 29.08.2009
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    ist das so zu verstehen, dass der eigentümer für die immobilie (also z.b. instandhaltung, reparaturen etc.) zuständig ist, der vermieter aber für die ganzen verwalterischen aufgaben wie überwachung der mieteingänge, kontrolle der hausreinigung, kontakt mit den mietern etc.?

    schlechtes beispiel michael, zuständig wäre nämlich nicht die normale personen-haftpflicht der eigentümerin (die nämlich keine schäden aus vermieteten immos übernimmt) sondern die gebäudeversicherung bzw. die gebäudehaftpflicht.
    ich find dazu diesen artikel hier ganz interessant:
    http://www.stern.de/reise/wetter/winterpflicht-wer-fegen-und-streuen-muss-552541.html

    aber hier stellt sich mir die frage:
    wer wäre denn zuständig dafür, dass die verschiedenen versicherungen abgeschlossen sind, bezahlt werden und von veränderungen erfahren?
    vermieter oder eigentümer?

    wenn ich als vermieter dafür zuständig bin, die verträge aufzusetzen und die mieter an ihre verpflichtungen aus diesen verträgen zu erinnern (und sie gegebenenfalls zu kontrollieren), dann würde ich es für logisch halten, dass ich auch zur verantwortung gezogen werde, wenn da was schiefläuft.
    bist du dir mit deinem beispiel da ganz sicher?
    es wäre ja ein witz wenn ein vermieter einem eigentümer jede menge faule eier ins nest legen kann, die dann der eigentümer ausbrüten muss...

    ach, für mich macht das so oder so keinen unterschied.
    gesetzt den fall sowas würde bei uns passieren, würde meine mutter von mir so oder so erwarten, dass ich die dinge regle.

    wichtig ist für mich vor allem dass die mieter ganz genau wissen wer ihr ansprechpartner ist. und das ist bei uns ganz klar geregelt, auch wenn ich nicht als vermieterin im vertrag stehe - da gibt's einen abschnitt in den "sonstigen" bzw. "individuellen vereinbarungen" in dem steht dass ich zuständig bin (abgesehen davon dass ich schon ganz oben auf seite 1 eingetragen bin unter "vermieter... vertreten durch...").
     
  18. #17 Michael_62, 29.08.2009
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    Hi Lostcontrol

    Du hättest dir alles bis auf den Abschnitt sparen können. Du bist Erfüllungsgehilfe deiner Mutter und nicht Vermieter.

    Du haftest deiner Mutter allerhöchstens im Innenverhältnis zwischen euch beiden, aber nach aussen nur im Rahmen $823ff aus deliktischer Haftung, welche mit dem Mietsverhältnis nix zu tuen hat (wenn du z.B. den Mieter die Treppe runterschmeisst).

    Lies den ersten Post nochmal in Ruhe. Wegen dem Schnee gehen Sie zunächst an die HP deiner Mutter, diese geht dann ggf im Regress weiter. Aber nie auf Erfüllungsgehilfen, da sich deren Handeln der Auftraggebende zurechnen lassen muss und die Versicherung wieder bei sich selbst landen würde.
    Eine Erfüllungsgehilfenhaftplicht gibt es daher nicht.
     
  19. #18 lostcontrol, 29.08.2009
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    ganz sicher nicht an die private personenhaftpflicht meiner mutter - die hat mit den vermieteten immobilien nichts zu tun und wird da auch nicht bezahlen.
    leute - ihr überschätzt alle mächtig eure haftpflichtversicherungen!
    ich kann da nur gebetsmühlenartig wiederholen dass sich JEDE/R da mal seine police gründlich durchlesen sollte! ich les hier so oft für was die private haftpflicht angeblich so alles zuständig ist, die normale standard-haftpflicht deckt aber gerade diese fälle explizit NICHT!

    selbst wenn ich das mit dem schnee verbocken würde (weil ich meiner verpflichtung dafür zu sorgen dass der winterdienst erledigt wird nicht nachgekommen bin - in welcher form auch immer), würde sich die gegenerische versicherung bzw. der geschädigte sicherlich erstmal an die eigentümerin wenden, denn die ist im gegensatz zum vermieter ja recht einfach zu ermitteln.
    da die gebäudeversicherung bzw. gebäudehaftpflicht ja immer auf den eigentümer läuft, bliebe abzuwarten ob die sich dann an mich wenden würde oder nicht.
    und genau das fände ich in dem zusammenhang ja spannend - meine mutter hat ja mich beauftragt und verlässt sich drauf dass ich mich drum kümmere, eigentlich könnte sie mir ja dann die versicherung auf den hals hetzen...

    aber ich glaub das führt hier wirklich viel zu weit, und in sachen versicherung werd ich mal meinen gefährten fragen wie das in so einem fall läuft, da hab ich ja den ultimativen profi an der hand.

    aber um wieder auf die eigentliche frage zurückzukommen:

    das sehe ich genauso wie schon geschrieben wurde:
    im endeffekt ist es völlig egal wer vermieter, eigentümer oder sonstwie "beauftragter" ist - es existiert ein mietvertrag, und er würde selbst dann existieren wenn er garnicht in schriftlicher form vorläge.
    die vereinbarte miethöhe ist gültig, egal wer sie berechnet hat (man kann sich ja durchaus von "haus und grund" dabei helfen lassen, wenn man selbst keine idee hat was hier angemessen wäre oder probleme bei der kalkulation der miethöhe hat) - in jedem fall wird sie per mietvertrag (ob mündlich oder schriftlich) zwischen den beiden parteien vereinbart.
    soweit ich weiss ist die einzige ausnahme in diesem zusammenhang wenn die immo in irgendeiner weise hinsichtlich "sozialer verpflichtungen" gefördert wurde, da gibt's dann ja auch entsprechende auflagen hinsichtlich der miethöhe und des personenkreises an den vermietet werden soll bzw. darf.

    wenn die ARGE die miethöhe nicht in ordnung findet, dann wird der mieter sich eine neue wohnung suchen müssen - so ist das gemeint, und nicht anders!

    ich habe auch schon mal wegen einer nicht-zahlenden mieterin mit der ARGE telefoniert und die hat mir doch dreisterweise geantwortet "ihre wohnung ist zu teuer" - ich hab nur noch gelacht als sie mir erklärt haben die wohnung dürfe höchstens 245 euro kosten. is klar. 'ne 60qm-3-zi-wo in guter lage mit EBK und eigentlich recht guter ausstattung.

    was die ARGE meint wenn sie sowas sagt ist: die mieterin kann sich ihre wohnung nicht leisten, die wohnung ist zu teuer für die mieterin bzw. dass die ARGE die miete nicht übernehmen wird -
    und NICHT: die miete ist zu hoch angesetzt.

    eine mietminderung muss begründet werden, drum hatte ich oben schon gefragt mit welcher begründung denn gemindert wurde - da muss es ja was schriftliches geben.
     
  20. #19 Vermieterheini1, 30.08.2009
    Vermieterheini1

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    Mietminderung OHNE Angabe von für den Vermieter nachvollziehbarer Gründe ist IMMER eine unberechtigte Mietminderung!
     
  21. #20 Ratlos78, 30.08.2009
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    hm, also sind die Eltern die Eigentümer.
    Ich als Sohn bin der Vermieter.

    Wisst ihr, wer dann die Steuern an Finanzamt zahlen muss? Vermieter oder Eigentümer?
    Gruß
    Ratlos
     
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