Mietwohnung gekündigt, unschön übergeben, was nun?

Erst mal ein großes Hallo, bin neu hier im Forum und als Vermieterin unterwegs. :-)

Unsere Mieter haben formlos, mündlich Ende August 2005 gekündigt. Anfang September 05 haben wir uns zusammen gesetzt und das Mietende auf den 30.11. fest gesetzt! Ausgezogen ist man schon Anfang Oktober 2005. Nur die Übergabe hat sich gezogen. Man bedenke, dass die Wohnung 2002 (vor deren Einzug) komplett (!!!) saniert wurde. Bei Auszug wurden neben verschimmelten, selbst versuchten Silikonfugen im Bad, noch so einiges verkommen hinterlassen.

Das erste Übergabeprotokoll wurde am 6.11. übergeben, daraufhin wurde durch die Mieter einiges versucht, um die Wohung wieder hin zu bekommen. Leider vergebens. Sie hatten lt. Protokoll bis zum 30.11. Zeit. Nun hat man uns die Wohnung (Miete wurde übrigens einfach nicht mehr für Nov. 05 gezahlt) so übergeben und die Mängel wurden in einem erneuten Protokoll festgehalten und auch schriftlich festgelegt, dass der Mieter die Kosten trägt und der Vermieter anhand von Kostenvoranschlägen abrechnen darf. Unterschrift haben wir nun! Die Übergabe erfolgte nach merhmaligen Anrufen nun endlich am 2.12.!

Nun meine Fragen:
1. Die Wohnung muss ja jetzt erst noch in einen ordentlichen Zustand versetzt werden. Man hätte die Wohnung schon ab 1.12. weiter vermieten können,w as nicht machbar war. kann ich die Mietausfallkosten geltend amchen? Wie mache ich das? Wir haben nun Mieter ab de. 1.1. kann ich den Monat Dez. geltend machen? Die Reparaturen werden nun nach und nach gemacht. Kann ich dafür den Monat Dez. komplett anrechnen? Habe schon Kostenvoranschläge vorliegen, die mit der Kaution alleine nicht abzudecken sind. Kann ich die einreichen? Und kann ich anschließend selbst tätig werden?
2. Die Heizkostenabrechnung unseres Wärmelieferes ist nie korrekt. Es existiert sehr viel Schriftverkehr und Einsprüche unsererseits. Nun wurde die Heizkostenabrechnung von 2003 geändert. Kann ich nun noch die Abrechnung für 2003 machen? Bislang habe ich dies nicht getan, da eben einiges unklar gewesen ist und nicht richtig abgerechnet wurde. Die Änderung der Abrechnung erfolgte durch den Wärmelieferer im August 2005.
3. Die Heizkostenabrechnung für 2004 kann wieder aus bei Punkt 2 genannten Gründen nicht erfolgen und es wurde unsereseits Einspruch eingelegt. Sollte ich im Vorfeld doch lieber anhand der fehlerhaften Abrechnung eine Abrechnung für die Mieter für das Jahres 2004 machen und kann ich bei einer eventuellen Korrektur durch den Wärmelieferer dann eine Korrektur der Heizkostenabrechnung für die Mieter machen oder müssen die dieses dann nicht mehr anerkennen?

Freue mich über Hilfe und Rat!

Danke

sweetzombie

 

Bei der Nebenkostenabrechnung musst du bereits innerhalb der Frist (Du hast 12 Monate nach ende des Abrechnungszeitraumes Zeit.) anmelden, warum die Abrechnung später kommt. Der Grund darf nicht dein Verschulden sein. (Was bei dir ja auch nicht der Fall ist!)
Also noch dieses Jahr für 2004 einen Brief aufsetzen, in dem du die Verzögerung und den Grund angibst. Formlos reicht.
Bei der 2003 Abrechnung ist dann wohl alles zu spät. Ich gehe davon aus, dass der Abrechnungszeitraum am 31.12.03 geendet hat. Dann hätte zumindest ein Schreiben bis 31.12.04 eintrudeln müssen. Versuche die Abrechnung trotzdem zu zustellen und in der Abrechnung den Grund nennen. Der Nachweis kann ja geführt werden.
Ich würde es jedenfalls versuchen.

Die Schönheitsreps darfst du entsprechend durch einen Maler erledigen lassen. Die Rechnung dann dem Mieter berechnen.
ABER: Die kaputte Silikonfuge oder andere behelfsmäüßige Ausbesserungen sind dein Ding, da dir als Vermieter die Instandhaltung obliegt. Der Mieter hat dir da nur Geld gespart... :

Die Schönheitsreps sind nur mit Tapete, Farbe und etwas Gips zu bewältigen. Mehr darfst du dem Mieter nicht in Rechnung stellen.
Außer Beschädigungen, die an Türen Waschbecken etc zu finden sind und nicht normale Abnutzung sind.