Mietwohnung wird Gewerbe und dann wieder Mietwohnung. Welche Steuern fallen an?

Diskutiere Mietwohnung wird Gewerbe und dann wieder Mietwohnung. Welche Steuern fallen an? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich hoffe, Ihr könnt bei diesem „fiktiven“ Fall weiterhelfen. Person A erhielt 1999 als Schenkung ein Mehrfamilienhaus vom Großvater (neun...

  1. Block9

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    Hallo, ich hoffe, Ihr könnt bei diesem „fiktiven“ Fall weiterhelfen.

    Person A erhielt 1999 als Schenkung ein Mehrfamilienhaus vom Großvater (neun Parteien, Baujahr 1957, komplett abgeschrieben). Schenkungssteuer wurde damals bezahlt. Nießbrauch lag bis zum Tode des Großvaters in 2014 beim Großvater. Seit 2014 hat Person A den Nießbrauch, also die Mieteinnahmen.

    Eine der neun Wohnungen soll nun als Monteurwohnung vermietet werden. Person A möchte bzw. müsste ein Gewerbe anmelden, um diese Wohnung mit Beherbergungsvertrag vermieten zu können. Jedoch wird durch die Gewerbegründung die eine Wohnung von Privatvermögen zu Betriebsvermögen. Mal angenommen, Person A bemerkt nach einem halben Jahr, dass er die Monteurwohnungsvermietung nicht mehr betreiben möchte und löst das Gewerbe auf, um die Wohnung wieder privat zu vermieten.

    Frage 1:
    Fallen dann Steuern an, weil Betriebsvermögen jetzt wieder Privatvermögen wird?

    Frage 2;
    Könnte Person A eine Firma gründen (z. B. eine GmbH) und als Privatperson die Wohnung an diese Firma vermieten? Die Firma vermietet dann an Monteure unter, hat jedoch nicht die Wohnung als Betriebsvermögen.

    Über Tipps würde ich mich freuen.
     
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  3. #2 taxpert, 22.03.2019
    taxpert

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    Zunächst einmal ein paar generelle Sachen!

    1. USt
    Die kurzfristige Vermietung ist nicht steuerbefreit, §4 Nr.12 Satz 2 UStG. Bei der Vermietung nur einer Wohnung dürften allerdings die Grenzen des §19 UStG (17.500 €) nicht überschritten werden.

    2. ESt
    Die -kurzfristige- Vermietung nur einer Wohnung überschreitet im Normalfall nicht die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung. Bitte selber an Hand von H15.7 EStH "Ferienwohnung", "Fremdenpension" und "Vermietung möblierter Zimmer" und den dort genannten BFH-Urteilen prüfen!


    Grundsätzlich ja, aber die Wertsteigerung innerhalb weniger Monate dürfte überschaubar sein1

    Machen kann man alles, nur läge dann eine sog. Betriebsaufspaltung vor und die Vermietung an die GmbH würde wieder zu einem Gewerbebetrieb im steuerlichen Sinne führen!

    taxpert
     
  4. Block9

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    Hallo taxpert,
    vielen Dank für die bisherigen hilfreichen Infos. Ich wandle hier nur mit Halbwissen herum, aber ich habe irgendwo gelesen, dass bei dem Vorgang, das Betriebsvermögen (die Wohnung) wieder zu Privatvermögen zu machen, erhebliche Steuern gezahlt werden müssen. Da spielen so Begriffe wie Teilwert, Einlagewert, länger als drei Jahre... eine Rolle, aber so ganz kann ich das nicht zuordnen. Hast Du da noch einen Tipp, oder bist Du der Überzeugung, dass nur der Wertgewinn, der die Wohnung ab dem Zeitpunkt als Betriebsvermögen bis zur Löschung des Gewerbes und der damit folgenden Rückführung ins Privatvermögen, versteuert werden müsste? Was könnte einen Wertgewinn verursachen?
     
  5. Duncan

    Duncan
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    gehe das ganze Spiel en Detail mit deinem Steuerberater durch, der deine konkrete Situation ganz genau kennt. Da spielt zu viel rein als das man da mal eben im Vorbeigehen, mehr als nur grundsätzliche Fragen klären kann. Da hätte dann auch der Arbeitgeber von taxpert was gegen.

    Grundsätzlich sind solche Konstrukte wie Ferienwohnungen und Monteursunterkünfte eher Notlösungen als lukrative Einnahmeoptionen. Da steckt deutlich mehr Zeit und Geldaufwand drin als die meisten denken, ein geregeltes Angestelltenverhältnis z.B. ist neben solcher Vermietung kaum möglich.
     
  6. Block9

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    Ja, ich denke der Steuerberater ist wohl mehr als sinnvoll. Jedoch finde ich nicht wirklich, dass da so viel reinspielt. Es kann ja auch nicht jeder Fall „zu individuell“ sein, um nicht ein klassisches Prozedere darauf anzuwenden.
    Wohnung wird Betriebsvermögen, es wird ein Gewerbe gegründet. Da bleibt meine Hauptfrage „einfach“, was passiert steuerlich, wenn man sich nach einer gewissen Testphase gegen die Monteurzimmervermietung entscheidet.
     
  7. #6 immobiliensammler, 22.03.2019
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    Ganz einfach, das Betriebsvermögen wird "entnommen" und dadurch wieder zu Privatvermögen. Welche steuerlichen Auswirkungen das hat ist von der persönlichen Situation abhängig, welche wir nicht kennen. Insofern - wie schon mehrfach geraten - ab zum Steuerberater.
     
  8. Block9

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    Um ehrlich zu sein, war „Person A“ schon wegen dieser Sache beim Steuerberater, der von Anfang an nicht gerade den kompletten Durchblick hatte und dies nochmal kontrollieren möchte. Und Person A ist an anderen Meinungen interessiert.

    Die persönliche Situation versuche ich jetzt nochmal zusammenzufassen, in der Hoffnung auf ein klareres Bild:

    1) Mehrfamilienhaus mit neun Parteien, Baujahr 1957. Bisher immer privat vermietet. Das Haus ist komplett abgeschrieben.

    2) Person A erhielt das Haus 1999 per Schenkung von Großvater. Nießbrauch lag bis zu seinem Tode Mitte 2014 beim Großvater. Person A ist momentan 46 Jahre alt.

    3) Bauamt und Bauaufsichtsbehörde haben grünes Licht gegeben für Monteurwohnung.

    4) Eine der neun Wohnungen soll Monteurwohnung werden und gewerblich per Beherbergungsvertrag vermietet werden.

    5) Ein Gewerbe soll gegründet werden, weil mit der Vermietung auch Serviceleistungen angeboten werden sollen wie: Endreinigung, Zwischenreinigung, Handtücher und Bettzeug, Brötchenservice. Außerdem wird Kurzzeitvermietung meines Wissens nach sowieso als gewerblich kategorisiert.

    Das Verwirrende, aber noch zu klärende beim Besuch des Steuerberaters war Folgendes:

    Die Begriffe wie „Teilwert“, „Einlagewert“, „drei Jahre“ usw fielen, wurden aber nicht komplett dargestellt, weil sich der Steuerberater nicht 100%ig sicher war und das nochmal kontrollieren möchte.

    1) Erste Aussage war ungefähr so:
    Da das Haus schon seit Jahren komplett abgeschrieben ist, ist die Einlage der einen Wohnung als Betriebsvermögen mit 0,-€ zu bewerten. Wenn man jedoch durch Auflösung des Gewerbes die Wohnung wieder aus dem Betriebsvermögen entnimmt, um sie wieder zu Privatvermögen zu machen, gilt der Zeitwert der Wohnung. Also mit 0,-€ rein und mit z. B. 200.000,-€ raus. Das wäre dann ein Wertzuwachs von 200.000,-€, der ggf. besteuert werden müsste. Das kam dem Steuerberater aber irgendwie eigenartig und unrealistisch vor, womit eine zweite Aussage entstand:

    2) Der Wert des Hauses muss geschätz werden, um den Wert der Wohnung festzustellen. Die Wohnung wird dann mit ihrem (Teilwert? Einlagewert?) dem Betriebsvermögen beigeführt und bei einer eventuellen Auflösung des Gewerbes wieder dem Privatvermögen zugeführt. Der Wertzuwachs wäre dann sehr gering und eine Versteuerung fiele niedrig aus.

    Inwieweit der Begriff „drei Jahre“, „Anschaffungskosten“, „Herstellungskosten“ in diesen Kontext passen, bekomme ich als Laie nicht auf die Reihe. Durch Schenkung waren die Anschaffungskosten bei 0,-€.

    Vielen Dank für Eure Geduld.
     
  9. #8 immobiliensammler, 23.03.2019
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    Du siehst aber schon, dass 1) und 2) komplett gegensätzlich ist. Ich würde zu 2) tendieren, die Wohnung wird mit dem Wert, den sie aktuell hat zum Betriebsvermögen. Der "Veräußerungsgewinn" (Anschaffungskosten 0, Einlagewert sagen wir 100.000 Euro) ist steuerfrei. Da diese Werte später bei der Betriebsaufgabe enorme Auswirkungen haben können würde ich das übrigens nicht schätzen sondern ein Verkehrswertgutachten einholen, kostet nicht die Welt und spart später Stress und Streit mit dem Finanzamt.

    Warte doch mal ab, was der Steuerberater sagt, nachdem er sich aufgeschlaut hat. Wenn er das nicht schafft wäre der Wechsel des Steuerberaters ratsam!
     
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  10. #9 taxpert, 25.03.2019
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    Dann sind wir natürlich im Gewerbebetrieb drin, BFH vom 11.7.1984!

    Nein, nicht zwingend, siehe meine erste Antwort!

    Da das ganze Konstrukt noch weiter gehende Auswirkungen hat (AfA), ist es nur sinnvoll, das ganze nochmals in Ruhe durch zu denken! Aus dem Grund melde ich mich auch erst heute, da ich daheim eben nicht den vollen Zugriff auf die Literatur habe!

    Einfach vergessen, interessiert hier nicht, denn Schenkung ist keine Anschaffung im steuerlichen Sinne!, sondern Gesamtrechtsnachfolge!

    Sowohl die Einlage, als auch die spätere Entnahme werden mit dem Teilwert im jeweiligen Zeitpunkt bewertet. Der Teilwert ist -grob gesagt- der Marktwertwert. Die Differenz zwischen Wert der Einlage minus AfA und dem Wert der Entnahme ist steuerpflichtig.

    Und ja, es gibt hier bei Einlage in ein Betriebsvermögen wieder AfA, BMF-Schreiben vom 27.10.2010. Von daher sind dann aber auch die ursprünglichen Anschaffungs-/Herstellungskosten des Großvaters relevant!

    taxpert
     
  11. Block9

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    Also erstmal möchte ich mich für Eure Tipps bedanken und auch dafür, dass Ihr Euch da richtig intensiv Gedanken gemacht habt. Das ist wirklich toll.

    Zwischenzeitlich war ich nochmal beim Steuerberater und die Wohnung wird wohl sehr wahrscheinlich zu Betriebsvermögen, obwohl ich das am liebsten vermieden hätte. Dafür muss ich den Wert der Wohnung feststellen lassen, was ja auch noch ein bisschen was kosten wird.

    Jetzt spukt mir aber noch ein (hoffentlich vorerst) letzter Gedanke im Kopf herum und da hoffe ich nochmal auf Euren Input:

    Gibt es nicht noch einen anderen Weg, bei dem ich die Wohnung nicht als Betriebsvermögen einsetzen und somit auch nicht den Wert bestimmen lassen muss, aber die Vermietung an die Monteure letztendlich trotzdem gewerblich ist?

    Mal wieder Halbwissen:
    Könnte ich die Wohnung nicht privat an eine Kapitalgesellschaft vermieten, bei der ich unter 50% beteiligt bin? Und diese Kapitalgesellschaft vermietet dann gewerblich mit Beherbergungsvertrag an die Monteure unter? Dann wäre doch die Wohnung weiterhin Privatvermögen von mir, oder übersehe ich da etwas?

    Viele Grüße
     
  12. #11 immobiliensammler, 27.03.2019
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    Warum willst Du eigentlich krampfhaft Kosten produzieren? Eine Kapitalgesellschaft kostet Dich zwischen 500 und 1.500 Euro alleine für die Gründung, dann noch laufende Kosten für Buchführung, Bilanz, evtl. Offenlegung? Aber über die Kosten für das Gutachten regst Du Dich auf?

    Ich verstehe ehrlich gesagt das Problem gerade nicht - entweder gar nicht gewerblich tätig werden (geht auch bei entsprechend weniger Leistung) oder halt komplett!

    Bei den aktuell hohen Marktwerten (für die Einbringung): Welche Gewinne erwartest Du denn für die Zukunft noch? Die Preise werden eher abwärts gehen!
     
  13. Block9

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    Ich winde mich momentan noch ein bisschen mit dem Gedanken, dass die EINE der neun Wohnungen gewerblich sein wird, weil ich mir noch nicht sicher bin, ob durch diese Gewerblichkeit dieser einen Wohnung dann plötzlich die restlichen acht Wohnungen gewerblich infiziert werden.
     
  14. Block9

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    Aber letztendlich kann diese Infizierung nicht stattfinden, da die restlichen acht Wohnungen schon immer privat auf Langzeit vermietet sind und auch keine Serviceleistungen wie bei den Monteurwohnungen stattfinden. Hoffe ich zumindest...
     
  15. #14 taxpert, 29.03.2019
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    Du hoffst zurecht!


    Dann musst Du den Umfang der Vermietung hinsichtlich der Nebenleistungen beschränken! Nur so bleibst Du im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung, vgl. BFH vom 11.7.1984.

    Solange es sich wirklich nur um eine Wohnung handelt, dürfte das unter das Motto fallen: "Steuern sparen, egal was es kostet!"

    Sagt wer?

    Der Teilwert im Einlagezeitpunkt ist nichts anderes als eine Schätzung! Das Recht zum Schätzen hat nicht der Stpfl., sondern das FA!
    Du kannst dem FA eine eigene anbieten, die das FA zur eigenen Schätzung machen kann.

    Auch ein Gutachten ist letztendlich nichts anderes als eine Schätzung und ist für das FA nicht bindend! Warum willst Du also ohne Not das Geld in die Hand nehmen ohne vorher zu versuchen so zu einer Einigung mit dem FA zu kommen?

    Du konzentrierst dich bei deinen Überlegung zu sehr auf das Jahr der Entnahme und mögliche steuerliche Konsequenzen in diesem jahr! Bei einer langfristigen Betrachtungsweise wirst Du erkennen, dass dir eigentlich kein Nachteil droht!

    Beispiel: Immo (Bj. 1957) abgeschrieben, Teilwert im Zeitpunkt der Einlage sei 100.000 €, Teilwert nach 5 Jahren bei Entnahme sei 110.000 €. Auf die Aufteilung auf G+B und Gebäude wird aus Vereinfachungsgründen verzichtet!

    Bei Entnahme im Jahr 05 werden 20.000 € stille Reserven aufgedeckt (110.000 € minus Buchwert 90.000 €), die steuerpflichtig sind.

    Für 10.000 €, die im Rahmen der laufenden Veranlagung als AfA geltend gemacht worden sind, hat man -sozusagen- ein zinsloses erhalten, was man zurückzahlt (ohne Einlage hätte es keine AfA gegeben!). Verbleiben also tatsächlich 10.000 €, die man "zusätzlich" versteuern muss1

    Die Entnahme ist steuerlich jedoch ein anschaffungsähnlicher Vorgang, so dass ab dem Jahr 06 AfA aus dem Teilwert bei Entnahme geltend gemacht werden kann. Nach weiteren 5 Jahren ist in der Gesamtsicht also auch der versteuerte Betrag aus 05 egalisiert und man ist steuerlich in der "Gewinnzone", da man auch weiterhin AfA geltend machen kann, obwohl die HK des Gebäudes bereits 2007 vollständig abgeschrieben waren!

    taxpert
     
  16. Block9

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    Vielen Dank für Eure Antworten. Ihr habt Euch echt Gedanken gemacht. Das finde ich toll.
     
  17. #16 Benni.G, 17.04.2019
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    Verstehe ich das richtig, dass nach der Entnahme der komplette Wert (110.000 €) auf 50 Jahre abgeschrieben werden kann? Oder geht es nur um die 10.000 € Gewinn?
    Falls ersteres, dann wäre es ja sinnvoll jede Wohnung, die seit Kauf eine Wertsteigerung erfahren hat, zwischendurch immer mal als Gewerbe laufen zu lassen, um den Abschreibungsbetrag zu erhöhen.
     
  18. #17 taxpert, 17.04.2019
    Zuletzt bearbeitet: 17.04.2019
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    JEIN!

    Du musst immer zwischen AfA-Bemessungsgrundlage (AfA-BMG), AfA-Satz und AfA-Volumen unterscheiden!

    Sowohl Einlage in als auch Entnahme aus einem Betriebsvermögen stellen anschaffungsähnliche Vorgänge dar, die natürlich auch steuerlich gesehen die ähnlichen Folgen wie eine Anschaffung haben!

    Bleiben wir beim gewählten Beispiel (auf Entwicklung Grund und Boden wird aus Vereinfachungsgründen verzichtet!)

    Haus, Bj. 1957, AHK 50.000 = AfA-BMG 50.000, AfA-Volumen 50.000!
    Bis 2008 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bzw. im Rahmen der Einkünfteerzielung vermietet.

    Stand 2008: AHK 50.000, AfA-BMG 50.000, verbliebenes AfA-Volumen 0, da im Privatvermögen "verbraucht"!

    2009 Einlage in ein BV:

    AHK weiterhin 50.000, aber Teilwert (§6 Abs.1 Nr.5 EStG) 100.000! Ergibt AfA-BMG 100.000, AfA-Volumen aber nur 50.000, da 50.000 bereits im PV verbraucht (werden aber in der Bilanz ausgewiesen, da in dieser Höhe Entnahme eine Entnahme steuerfrei wäre!).

    2014 wird das Haus wieder dem PV zugeführt.

    AHK weiterhin 50.000, Teilwert (§6 Abs.1 Nr.4 EStG) 110.000! Ergibt AfA-BMG 110.000, verbliebenes AfA-Volumen 50.000, da 50.000 im PV und 10.000 im BV verbraucht wurden!

    Sowohl nach Einlage, als auch nach Entnahme muss geprüft werden, ob der AfA-Satz 2% nach §7 Abs.4 Satz 1 Nr.2 EStG oder bereits nach §7 Abs.4 Satz 2 EStG beträgt.

    Nachzulesen unter R7.3 Abs.6 und R7.4 Abs.10 EStR.

    Ich persönlich gehe davon aus, dass sich mögliche steuerliche Vorteile durch höheres AfA-Volumen und höhere AfA-BMG durch die anfallenden laufenden Kosten (z.B. Bilanzierung) ausgleichen, so dass es sich zum Schluss unter der Rubrik "Steuern sparen, egal was es kostet!" wiederfinden könnte! Wenn Du wirklich steuerlich gestalten willst, dann solltest Du lieber überlegen, deine Immos kurz vor dem Platzen der Immo-Blase mit einem hohen Wert in ein BV einzulegen, um sie danach zu einem deutlich niedrigeren Wert zu entnehmen.

    taxpert
     
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